Ein Vertreter des Projektentwicklers P3 Projekt Partner (P3) berichtet mit Hilfe einer Präsentation. Er teilt mit, dass seit 50 Jahren keine städtebauliche Entwicklung dieses Quartiers stattgefunden habe und er zeigt den aktuellen Stand der Bebauung auf. Problematisch sei die Lärmbelastung, die von dem Straßenverkehr und dem Schienenverkehr ausgehe. Ein erstelltes Gutachten von Lärmkontor sage jedoch aus, dass diese Problematik zu beheben sei.
Der gültige Bebauungsplan beruhe auf der Städtebauentwicklung von 1968 (Bebauungsplan Neugraben-Fischbek 11, ohne Hauptverkehrsstraße Süderelbebogen). Eine Anpassung der Städtebauentwicklung sei bisher nicht erfolgt. Vorgesehen seien 4 Hochhäuser gewesen, von denen lediglich eines hergestellt worden sei. Nach gültigem Recht könne diese Bebauung durch Bauantragsstellung noch durchgesetzt werden. Dies sei jedoch nicht gewollt, da diese Art der Bebauung nicht mehr zeitgemäß sei. Sehr prägnant sei das Umspannwerk in der Mitte des Geltungsbereiches. Die umliegenden Grundstücke seien mit geringfügiger Flächenausnutzung mit Einzelgebäuden und nur wenigen Wohneinheiten bebaut. Zwischenzeitlich seien diverse Grundstücke von P3 aufgekauft worden.
Für eine Neuentwicklung des Quartiers werde eine Blockrandbebauung als Quartiersgrenze und als Lärmschutz vorgeschlagen, die den Verkehrslärm bei ausreichender Bauhöhe zuverlässig abschirmen würde. Von der Lärmminderung profitiere dann das gesamte Wohnquartier, auch nachstehende Gebäude.
Der geplante markante Hochpunkt als Abschluss der Blockrandbebauung im Baufeld 1 korrespondiere mit der Bebauung auf der gegenüberliegenden Straßenseite und den südlich gelegenen Quartieren. Es werde davon ausgegangen, dass die im Norden gelegene Bebauung nicht verschattet werde. Insgesamt werde die Qualität der umliegenden Bestandsgebäude mit der Neuentwicklung des Quartiers „Dorflageweg“ erhöht.
Die Neuentwicklung des Quartiers werde in 2 Bauabschnitten geplant.
Das Baufeld 1 habe eine Gesamtfläche von ca. 5.390 m². Vorgeschlagen werde:
Summe der Geschossfläche: 10.560 m²
GFZ 2,00 GRZ 0,38
Für das Baufeld 2 mit einer Gesamtfläche von ca. 8.740 m² werde vorgeschlagen
Summe der Geschossfläche: 11.870 m²
GFZ 1,36 GRZ 0,32
Das Wohnquartier insgesamt habe eine Gesamtfläche von ca. 13.650 m² und einer Geschossfläche von insgesamt 22.430 m² die sich aufteile in:
Es solle ein Wohnquartier mit „gemeinschaftlichem Innenhof“ entstehen. Die Erdgeschosswohnungen erhielten Terrassen und es würden Gemeinschaftsflächen für alle Bewohner hergestellt. Nördlich des Entwicklungsgebietes gebe es eine weitere Fläche, die sich als weitere Aufenthaltsfläche eignen würde. Von dem vorhandenen Baumbestand könnten ca. 6 Bäume laut vorliegendem Untersuchungsergebnis erhalten werden.
Er geht kurz auf den Restriktionsplan als Grundlage für den Wettbewerb ein und weist abschließend auf die nächsten Verfahrensschritte nach der heutigen Vorstellung des Konzeptes hin:
Herr Lied erinnert an seinen Vortrag im SEA im letzten Jahr. Neu sei, dass der Projektentwickler die Grundstücke des Baufeldes 1 erworben bzw. die Option auf den Erwerb habe. Die anderen Grundstücke befänden sich seines Wissens noch nicht im Eigentum des Projektentwicklers. Grundbedingung und wichtig für den Wettbewerb sei, dass die Eigentümer für jedes der Grundstücke außerhalb des Baufeldes 1 eine individuelle Entwicklung einschlagen können, oder sie auch auf Basis des Bestandsschutzes so belassen können wie sie sind. Davon unabhängig habe sich die Bezirksverwaltung gemeinsam mit dem Investor darauf verständigt eine Gesamtidee zu entwickeln. Allerdings mit der Option im Bauabschnitt 2 parzellenweise die Entwicklung des Quartiers weiter voranzubringen. Wesentlich sei auch, dass im Blockinnenbereich nur eine moderate Verdichtung gewünscht sei (GRZ 0,2), so dass er mit seinen überwiegenden Grünflächen einen Qualitätsraum darstelle. Der Grünraum nördlich der Bebauung sei aus Sicht der Verwaltung ein guter Ort für Kleinkinderspielplätze, die gemeinschaftlich von den dort Wohnenden genutzt werden könnten.
Herr Stolzenburg ergänzt, dass mit dem neuen Planrecht eine Bauerweiterung vorgesehen werde. Zunächst wolle man sich jedoch städtebaulich nähern. Im anschließenden Bauleitverfahren würden dann die Potenziale für die Grundeigentümer vor Ort betrachtet.
Fragen von den Ausschussmitgliedern werden wie folgt beantwortet:
Die Unterbringung von Fahrrädern sei für das Untergeschoss denkbar.
Der Arbeitsausschuss für das Moblilitätskonzept der Fischbeker Reethen habe gute Ansätze, die auf das Wohnquartier „Dorflageweg“ übertragbar sein könnten.
Herr Lied ergänzt, dass das Mobilitätskonzept zwischen dem Investor und dem Bezirksamt noch nicht abschließend abgestimmt worden sei. Aus seiner Sicht, sei der Stellplatzschlüssel von 0,2 zu gering. Die hohe Verdichtung des Wohnraumes sei wegen des nahegelegenen S-Bahn-Anschlusses angemessen, möglichst vielen Menschen solle dieser Vorteil ermöglicht werden. Im Rahmen der Abstimmung der Wettbewerbsauslobung müssten genauere Anforderungen festgelegt werden. Er befürworte eine größere Tiefgarage, um die Stellplätze auch an Außenstehende vermieten zu können. Die Anbindung der S-Bahn für Fußgänger und Fahrradfahrer sei noch nicht abgestimmt worden. Eine Brücke sei nicht geplant. Inwieweit eine Lichtzeichenanlage für Fußgänger für die direkte Verbdingung zur S-Bahn geschaffen werden könne, müsse noch geprüft werden.
Der Projektentwickler erinnert daran, dass der Aufstellungsbeschluss für diesen Bebauungsplan bereits am 21.10.2019 durch den Stadtentwicklungsausschuss gefasst worden sei. Er geht auf den Standort des Plangebietes ein und weist auf die Rahmenbedingungen (Bahnlärm, Baumbestand, Gewerbelärm durch Feuerwehr, Verkehrsanbindung von Süden, Unterführung der Bahnstrecke). Nachdem er die dem Ausschuss bekannten Entwürfe aufgezeigt hat, stellt er die in enger Abstimmung mit dem Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung gefasste Weiterentwicklung vor.
Das städtebauliche Leitbild der gegliederten und aufgelockerten Stadt werde aufgegriffen. Dies habe den Vorteil, dass der Großteil des erhaltenswerten Baumbestandes auch erhalten werden könne. Im Norden des Plangebietes sei ein Gebäuderiegel geplant, der den S-Bahn- und Güterverkehrslärm abgrenzt. Der südliche Teil des Gebäuderiegels werde als Zeilenstruktur hergestellt, die den Städtebau der umliegenden Umgebung aufgreift.
Er teilt mit, dass sich südwestlich des Plangebietes ein Grundstück der SAGA befände. Diese habe sich nunmehr entschlossen den jetzigen Bestand nicht im Rahmen des Bebauungsplanes zu sichern, sondern an der Stelle eine Nachverdichtung vorzunehmen.
Eine Vertreterin der SAGA knüpft an die Aussage des Projektentwicklers an und teilt mit, dass die aktuelle Idee der SAGA sei, diesen zweigeschossigen Gewerberiegel abzubrechen und den Bebauungsplan an dieser Stelle mit einer im Lageplan sichtbaren viergeschossigen L-Bebauung zu ergänzen. Zurzeit befände sich nördlich der noch bestehenden Gebäudezeile ein oberirdischer Stellplatz mit Garagen, der in der aktuellen Version des Planentwurfes noch dargestellt sei. Da eine Untersuchung ergeben habe, dass in dem gesamten Siedlungsgebiet 500 Stellplätze der SAGA mit einer Leerstandsquote von 10 % vorhanden seien, seien Überlegungen angestellt worden, hier eine Reduzierung der jetzigen 30 Stellplätze vorzunehmen. Es wäre denkbar eine kleinere Stellplatzfläche mit Behindertenstellplätzen zu belassen, da der Gedanke bestehe, weiterhin im Erdgeschoss eine Gewerbeeinheit (evtl. eine Kita) einzurichten.
Eine Vertreterin des Stadtplanungsbüros Evers & Partner geht eingangs auf das geltende Planrecht aus dem Jahre 1965 ein. Darin seien eine Bahnfläche im Norden, Straßenverkehrsflächen im Nordwesten und Sondergebiete für Läden festgelegt sowie eine Grünfläche, die nunmehr für die Feuerwehr vorgesehen werde. Damit sei der bestehende Plan für die Neuentwicklung des Plangebietes nicht ausgelegt.
Anschließend stellt sie den Vorentwurf des Bebauungsplanes vor, der in die Grobabstimmung gegeben werden soll. Er bilde im westlichen Bereich den Gebäuderiegel entlang der Bahntrasse sowie die dargestellten Baufenster innerhalb des Plangebietes ab. Im südlichen Bereich den L-förmigen Baukörper der SAGA. Im nordöstlichen Bereich solle eine große Grünfläche gesichert werden, sowie die Flächen des vorhandenen Ponyhofs und die der Feuerwehr. Auf der Grünfläche werde ein Naturspielplatz als ein Projekt von CLEVER entstehen.
Sie gibt einen Ausblick auf den idealtypischen Zeitplan. Angestrebt werde danach die Grobabstimmung im Februar 2021, die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung im März 2021, die Stellungnahmeverschickung im Juni / Juli 2021 und die Feststellung im Sommer 2022.
Herr Lied ergänzt, dass die im geltenden Bebauungsplan ausgewiesenen Einzelhandelsflächen aus der ursprünglichen Planung für die Realisierung der S-Bahn-Haltestelle resultierten. Da die Umsetzung dann weiter westlich erfolgt sei, seien diese Ausweisungen obsolet. Daraus sei die Idee entstanden, in Sandbek auch zukünftig Ladenflächen in der direkten Umgebung der bestehenden S-Bahn-Haltestelle Fischbek vorzuhalten. Es habe bereits Gespräche mit der SAGA für eine Umstrukturierung an dieser Stelle gegeben. Die Umsetzung gestalte sich jedoch schwierig, weil dort diverse Flächen in Erbbaurecht an andere vergeben worden seien.
Auf die im Flächennutzungsplan ausgewiesene größere Wohnungsbaufläche im Norden der Bahnstrecke kommend teilt er mit, dass es zwar sehr schwierig werde, dort Wohnungsbau zu realisieren, da dieser Bereich direkt an das FFH-Naturschutzgebiet angrenze. Allerdings könne es nicht ausgeschlossen werden und insofern sei es notwendig in diesem Bebauungsplan eine Unterführung vorzubereiten.
Abschließend weist er darauf hin, dass die angedachte Unterführung nach Norden präzisiert werden müsste, da aus seiner Sicht noch nicht die erforderlichen Böschungen abgebildet würden.
Frau Dirks stellt die Bilanzierung und das Nachsorgekonzept des Fördergebietes Harburger Binnenhafen mit Unterstützung einer Präsentation vor.
Das Fördergebiet befände sich zwischen der Süderelbe im Norden und der Harburger Innenstadt im Süden. Der Geltungsbereich entspreche der städtebaulichen Erhaltungsverordnung Harburger Binnenhafen vom 06.07.1993 und umfasse den südlichen Binnenhafen. Er habe eine Gesamtfläche von 40,3 ha. Das Rahmenkonzept Harburger Binnenhafen von 2006 diente als Grundlage für das städtebauliche Entwicklungskonzept Harburger Binnenhafen. 2009 sei das Gebiet im Programm städtebaulicher Denkmalschutz angemeldet worden. Am 18.12.2017 sei dem Leitungsausschuss Programmsteuerung die Zwischenbilanzierung vorgestellt worden und der Leitungsausschuss habe die Fortschreibung des integrierten Entwicklungskonzeptes einschließlich der Gebietsverlängerung bis 31.12.2020 beschlossen. Am 08.01.2018 seien dem damaligen Stadtplanungsausschuss die Zwischenbilanzierung sowie der Beschluss des Leitungsvorstandes zur Kenntnis gegeben worden.
Im Entwicklungskonzept seien die folgenden Gebietsziele für das Fördergebiet festgelegt worden: Den historisch geprägten Stadtbereich zu erhalten und zu revitalisieren, die denkmalwerte Bausubstanz auf breiter Grundlage zu sichern und zu erhalten und im Rahmen der geplanten Umnutzung zu einem lebendigen gemischt genutzten Quartier sollte der Charakter als ehemaliges Hafengebiet insgesamt erhalten werden. Die RISE-Gebietsentwicklung und die Zielerreichung würden insgesamt als weit überwiegend erfolgreich bewertet.“
Neben den eigentlichen Förderprojekten hätten vielfältige Maßnahmen und Projekte auch außerhalb des Fördergebietes einen wesentlichen Anteil an der Erreichung der vorab genannten Ziele. Diese betreffen insbesondere den Wohnungsbau.
Während des Gebietsentwicklungsprozesses seien allein im Fördergebiet 414 Wohnungen realisiert worden. Davon seien 140 öffentlich gefördert und 93 Eigentumswohnungen. Dabei sei die IBA ein wichtiger Impulsgeber gewesen.
Auch seien auch planungsrechtliche Festsetzungen bei der Erreichung der Gebietsziele relevant gewesen. Diese dienten unter anderen dem Schutz von Denkmälern und Ensembles. Neues Planungsrecht habe die Voraussetzungen für die Realisierung eines umfassenden öffentlichen Wegenetzes entlang der Gewässerufer- auch auf privatem Grund-- im gesamten Binnenhafen geschaffen.
Darüber hinaus wirkten viele Projekte positiv auf das Fördergebiet. Insbesondere neue hochwertige Flächen wie der Lotsekai, Lotseplatz und der Kanalplatz. Außerdem der Gebrüder-Cohen-Park und die Fußgängerbrücke zur Schloßinsel – die Zitadellenbrücke.
Durch den Erhalt der denkmalgerechten Bausubstanz und der Sichtbarmachung der Spuren der Geschichte habe insbesondere der Hafencharakter bewahrt bleiben können. Hierbei hätten folgende Projekte eine besondere Schlüsselfunktion bei der Zielerreichung eingenommen.
Im Rahmen des Gebietsentwicklungsprozesses seien insgesamt 9,6 Mio. Euro zum Einsatz gekommen. Davon seien ca. 3,4 Mio. Euro RISE-Mittel, Landesmittel ca. 3,1 Mio. Euro und private Mittel ca. 2,5 Mio. Euro.
Fazit sei:
Herr Stolzenburg bezieht sich auf den Antrag der SPD-Fraktion (Drs. 21-0972), der in der Bezirksversammlung am 27.10.2020 mehrheitlich beschlossen worden sei und verliest das Petitum.
Dazu habe die Bezirksverwaltung auch eine Stellungnahme der Finanzbehörde vom 14.12.2020 erhalten, die dem Ausschuss noch in Gänze nachträglich zur Sitzung übersandt werde.
Kern der Aussage der Finanzbehörde sei gewesen, dass sie den Tenor des Antrages kritisch sehe, da eine Vielzahl der Bürgerinnen und Bürger (Studierende und Auszubildende) massiv benachteiligt und vom Wohnungsmarkt ausgeschlossen wären. Außerdem weist sie auf die Vereinbarungen im Koalitionsvertrag hin, mindestens 2.500 Wohnheimplätze für Auszubildende in den nächsten 10 Jahren zu schaffen. Weiterhin die Wohnheimkapazitäten des Studierendenwerkes Hamburg um 2.000 Plätze bis 2035 auszubauen.
Für wen sind Mikrowohnungen konzipiert?
Kurzzeitwohnende
Wochenendpendler (Zweitwohnung)
Auszubildende / Studierende
Senioren
Personen mit knappen Budget
Personen mit bewusst reduziertem Liebensstil
Warum Mikrowohnungen?
Behebung von Wohnungsknappheit insbesondere für Auszubildende und Studierende (Zweck gemäß FAQs)
Finanzieller Aspekt
Größere Projekte im Zeitraum von 2016 – 2020:
Harburger Ring 6, 206 Wohneinheiten (nur tlw. Mikrowohnungen, noch nicht umgesetzt)
Hannoversche Straße 88 (ehem. Phoenix-Verwaltung), 168 Wohneinheiten
Bremer Straße 133, 126 Wohneinheiten (noch nicht umgesetzt)
Cuxhavener Straße 537, 116 Wohneinheiten (in Umsetzung)
Knoopstraße 35, 108 Wohneinheiten
Die meisten Mikrowohnungen in Harburg befänden sich in Objekten mit mehr als 100 Wohneinheiten (ca. 73 %).
2016 168 WE
2017 509 WE
2018 238 WE
2019 0 WE
2020 73 WE
Gesamt 988 WE
Genehmigungszeitraum 2016 – Mai 2020
5.108 WE im Bezirk Harburg insgesamt genehmigt
Davon 988 Mikrowohnungen (19,3 %)
Insgesamt 12 Projekte für Mikrowohnungen, davon 5 mit jeweils mir als 100 Wohneinheiten
Ca. 20 % der genehmigten Wohneinheiten waren Mikrowohnungen, Tendenz abnehmend.
Neue Mikrowohnungen in Planung:
Winsener Straße 152 b, 25 WE (Vorbescheid erteilt)
Risiken
Verdrängung von Angeboten für andere Nutzergruppen, z. B. Familienwohnen
Hohe Fluktuation und damit geringe Bindung der Bewohner an den Ort
Entwicklung häufig nicht zielgruppengerecht: Bedarf vorhanden, aber oftmals zu hohe Mieten
Gegebenenfalls monostrukturelle Wirkung bei großen Vorhaben
Wenig flexibel bei Änderung des Wohnbedarfs (Gefahr des Leerstandes)
Potenzial
Günstigere Mieten durch größeres Angebot / Leerstände?
Wegen entfallener Stellplatzpflicht und angesichts hoher Singlequote gegebenenfalls Nachholbedarf?
Trotz oft hoher Quadratmetermiete, bezahlbare Gesamtmiete und damit Angebot für Personen, die keine passendere Wohnalternative finden.
Steuerungsmöglichkeiten des Bezirksamtes
- Regelung durch Dispenzvertrag (Wohnungspolitische Ziele)
(nur eingeschränkt zulässig wegen Kopplungsverbot)
Steuerungsmöglichkeiten des Senates
- Streichung der Privilegierung durch HBauO (Verzicht auf Kinderspielflächen und Nachweis der Abstellräume
Wird über ABH bereits angestoßen
Herr Richter teilt mit, dass der Antrag nicht den Bau von Studierenden- bzw. Auszubildendenwohnungen verhindern solle. Allerdings solle verhindert werden, dass Wohnungen, die zunächst als Studierenden- und Azubi-Wohnungen in der Projektvorstellung angepriesen waren, nach Fertigstellung als teure, freivermietbare Mikrowohnungen auf dem Wohnungsmarkt angeboten würden.
Im Weiteren beschäftige sich der Antrag im Wesentlichen mit der Harburger Innenstadt, da sie im Zuge des Rahmenplans zu einem Wohnstandort entwickelt werden soll. Weitere „Mikrowohnungen“ in der Harburger Innenstadt zuzulassen wäre daher der städtebaulichen Neuentwicklung nicht förderlich. Wenn in anderen Stadtteilen punktuell Mikrowohnungen entstünden, sei es hingegen unschädlich. Aus diesem Grunde treffe die Stellungnahme der Finanzbehörde die Intention des Antrages nicht vollständig und müsse noch nachbearbeitet werden.
Nachfragen beantwortet Herr Stolzenburg wie folgt:
Für die Beantwortung des Antrages sei die Wohnungstypologie „Mikrowohnungen“ nach HBauO mit ca. 20-30 m² Wohnfläche zu Grunde gelegt worden. Das Ziel sei, im freifinanzierten Wohnungsbau Kleinstwohnungen, die keinen vollwertigen Wohnraum im eigentlichen Sinne sondern auf ein Minimum von Ausstattung reduziert seien darzustellen. Diese Wohnform sei auch nicht mit der eines klassischen Studierendenwohnheims zu vergleichen, sondern es bestehe eine separate Definition.
Eine Durchmischung von Wohnformen sei grundsätzlich positiv zu bewerten und dieser Ansatz sei insbesondere für die Neuentwicklung der Harburger Innenstadt geplant.
Der Verwaltung lägen keine Erkenntnisse vor und es sei auch nicht geprüft worden, dass bei freivermietbaren Mikrowohnungen, die nicht an Studierende und Auszubildende vermietet würden, eine Parkraumknappheit bestehe.
Es liegt nichts vor.
Es liegt nichts vor.