Zweckentfremdung von Wohnraum durch Leerstand und Ferienwohnungen im Bezirk Hamburg-Nord

Bezahlbarer Wohnraum ist im Bezirk Hamburg-Nord wie in der ganzen Stadt knapp und die Mieten steigen immer weiter. Daran haben weder das Wohnungsbauprogramm von SPD und Grünen noch die Mietpreisbremse etwas geändert. Im Neubau entstehen größtenteils teure Wohnungen, die sich die Mehrheit der Hamburger*innen nicht leisten können und die Neubauzahlen sind zuletzt aufgrund gestiegener Baukosten und Zinsen massiv zurückgegangen. Die Mietpreisbremse bremst nicht ausreichend und wird oft umgangen.

Deshalb ist es wichtig, den Bestand an preisgünstigen Wohnraum zu schützen. Denn es ist besonders dieser, an dem es mangelt und der gefährdet ist. So bietet dieser leider gute Möglichkeiten zur Profitmaximierung und weckt die Begehrlichkeiten von Spekulanten. Sie entmieten Wohnungen und lassen sie leer stehen, um sie teurer verkaufen zu können oder vermieten sie als Ferienwohnungen, um die laufenden Einnahmen aus der Vermietung zu erhöhen. Gegen diese dem Gemeinwohl schadende Praxis kann mit dem Hamburgischen Wohnraumschutzgesetz (HmbWoSchG) entgegengetreten werden.

Seit der Änderung des HmbWoSchG durch die Hamburgische Bürgerschaft im Oktober 2018 gibt es eine Registrierungspflicht für Vermieter*innen von Ferienwohnungen in unserer Stadt. Es war zwar schon vorher in Hamburg verboten, Wohnraum länger als zwei Monate als Ferienunterkunft zu vermieten, aber schwer zu kontrollieren. Mit der Registrierungspflicht sollen die Bezirksämter besser kontrollieren können, ob Wohnungen so zweckentfremdet werden.

Bereits seit 1982 ist es in unserer Stadt laut § 9 HmbWoSchG verboten, Wohnraum länger als vier Monate leer stehen zu lassen. Wohnungsleerstand muss von den Verfügungsberechtigten beim Bezirksamt gemeldet werden und bedarf einer Genehmigung. Weil das Bezirksamt Hamburg-Nord die Zweckentfremdung von Wohnraum bisher aber wenig bis gar nicht verfolgt oder bestraft und Eigentümer damit nichts zu befürchten haben, zeigen sie ihren Leerstand oft nicht an und spekulieren darauf, dass er unentdeckt bleibt.

Statt die Möglichkeiten des Wohnraumschutzgesetzes zu nutzen und nicht genehmigten Wohnungsleerstand gemäß § 15 HmbWoSchG mit Bußgeldern bis zu 500.000 Euro auch zur Abschreckung anderer zu bestrafen oder mehr Personal für die Verfolgung von Leerstand und andere Zweckentfremdungen im Bezirksamt einzustellen, setzen SPD und Grüne lieber auf die Hilfe von Bürger*innen. Im Sommer 2023 hat der Senat einen Online-Dienst eingerichtet, über den sie Wohnraumleerstand melden können.

Vor diesem Hintergrund fragen wir die Bezirksamtsleitung:

1. Wie viele Wohneinheiten stehen aktuell im Bezirk Hamburg-Nord leer?

Bitte Gesamtzahl für Bezirk nennen und diese aufschlüsseln nach

• Stadtteilen und Straßen,
• Wohnraumart (Wohnung im Mehrfamilienhaus oder Wohnhaus),
• seit wann (Monat und Jahreszahl) und
• aus welchen Gründen sie im Einzelnen leer stehen (Baumaßnahmen wie Sanierungen, geplante Beseitigung durch Abriss, weil sie gemäß § 3 Abs. 2 HmbWoSchG nicht bewohnbar sind, andere Ausnahmetatbestände oder ohne Angabe von Gründen seitens der Verfügungsberechtigten) und
• ob das Bezirksamt eine Genehmigung für die Zweckentfremdung mit welchen Fristen erteilt hat, diese noch prüft oder abgelehnt hat!

Im Bezirk Hamburg-Nord sind bisher für das aktuelle Jahr 30 leere Wohneinheiten statistisch erfasst worden.

Stadtteil	Straße	Wohnraumart	Leerstand seit:	Genehmigung erteilt:	Anzahl der Wohneinheiten
Alsterdorf	Bebelallee	Einfamilienhaus	Nicht bekannt	Nein	1
Barmbek-Süd	Bürgerstraße	Mehrfamilienhaus	19.05.2018	Nein	5
Barmbek-Süd	Stückenstraße	Mehrfamilienhaus	31.08.2020	Nein	2
Uhlenhorst	Hartwicusstraße	Mehrfamilienhaus	Nicht bekannt	Nein	10
Uhlenhorst	Schwanenwik	Mehrfamilienhaus	Nicht bekannt	Nein	10
Winterhude	Andreasstraße	Mehrfamilienhaus	05.10.2023	Nein	2

Der Grund des Leerstandes wird statistisch nicht erhoben. Erfahrungsgemäß stehen die Wohneinheiten in den überwiegenden Fällen leer, weil umfassende Sanierungen oder Abriss und Neubau erfolgen sollen.

2. Bei welchen dieser Fälle und mit welchen Maßnahmen versucht das Bezirksamt die Bewohnbarkeit von Wohnraum wieder herstellen zu lassen und ihm wieder seinen Zweck zuzuführen. Bitte nach Stadtteilen und Straßen unter Nennung der konkreten Maßnahmen aufschlüsseln!

Die Wiederherstellung einer Wohnnutzung ist das Hauptziel des Bezirksamtes und wird mit den vom Hamburgischen Wohnraumschutz gegebenen Möglichkeiten prioritär verfolgt. In allen unter Frage 1 genannten Fällen der Stadtteile Alsterdorf, Uhlenhorst und Winterhude wurden bereits Wohnnutzungsgebote erlassen und zeitgleich Zwangsgelder festgesetzt. Die übrigen Leestände befinden sich noch im Anhörungsverfahren.

3. Bei welchen dieser Fälle versucht das Bezirksamt gemäß § 9 Abs. 3 Satz 2 und 3 Zwischennutzungen gegenüber den Verfügungsberechtigten durchzusetzen? Bitte nach Stadtteilen und Straßen aufschlüsseln!

Für die Zwischennutzung gibt es im HmbWoSchG keine eigenständige Ermächtigungsgrundlage, weswegen eine solche Nutzung auch nicht durchgesetzt werden kann. Hingegen obliegt den Verfügungsberechtigten eine Abwendungsverpflichtung, zu der auch die Zwischennutzung gehört. Kommt der Verfügungsberechtigte seiner Abwendungsverpflichtung nicht nach, wird Wohnraum entgegen § 9 HmbWoSchG zu anderen als Wohnzwecken genutzt und ein Wohnnutzungsgebot kann erlassen werden. Ob der Verfügungsberechtigte die Zwischennutzung vor oder nach Erlass eines Wohnnutzungsgebotes realisiert, liegt nicht im Entscheidungsbereich des Bezirksamtes.

4. Wie viele leerstehende Wohnungen wurden dem Bezirksamt seit August 2023 gemeldet. Bitte aufschlüsseln nach Monaten, wie viele davon von Bürger*innen über den neuen Online-Dienst angezeigt wurden, wie viele Meldungen von Dritten auf anderen Wegen eingingen (E-Mail, Telefon etc.) und wie viele Leerstandsmeldungen von Verfügungsberechtigten selbst kamen.

Seit dem 01.08.2023 sind insgesamt 460 Wohnungen als leerstehend gemeldet worden.

Monat/Jahr	Anzahl gemeldeter Wohnungsleerstände von Bürger*innen über den Online Dienst	Anzahl gemeldeter Wohnungsleerstände von Dritten auf anderen Wegen eingingen (E-Mail, Telefon etc.)	Anzahl gemeldeter Wohnungsleerstände von Verfügungsberechtigten selbst
08/2023	57	0	0
09/2023	46	0	2
10/2023	27	0	0
11/2023	21	0	0
12/2023	8	0	1
01/2024	17	0	0
02/2024	44	5	1
03/2024	13	0	0
04/2024	11	0	0
05/2024	12	0	0
06/2024	10	0	1
07/2024	19	0	0
08/2024	11	0	0
09/2024	9	0	0
10/2024	16	0	1
11/2024	21	0	63
12/2024	22	0	0
01/2025	22	0	0

5. Wie ist das Vorgehen seitens des Bezirksamtes, wenn leerstehender Wohnraum gemeldet wurde? Wird der Leerstand und möglicher weiterer leerstehender Wohnraum vor Ort überprüft und wie ist dann das weitere Verfahren?

Das Vorgehen erfolgt nach Maßgabe der durch das HmbWoSchG und die entsprechende Fachanweisung vorgegebenen Verfahrensschritte und schließt örtliche Ermittlungen mit ein.

6. Wie viele Ferienwohnungen wurden seit 2019 in Hamburg-Nord registriert? Bitte aufschlüsseln nach Kalenderjahren und Stadtteilen! Ab 2020 bitte die Gesamtzahl nennen, also die Summe der noch aktiven und neu vergebenen Wohnraumschutznummern.

Eine Differenzierung, ob sich hinter den Wohnraumschutznummern eine (klassische) Ferienwohnungen befindet, ist statistisch bzw. automatisiert ebenso nicht auswertbar wie die Lage der Wohnung. Daher beinhaltet die nachfolgende Übersicht alle Wohnraumschutznummern der jeweiligen Jahre. Eine händische Auswertung ist in der zur Verfügung stehenden Zeit nicht möglich, da über 3000 WRSN gesichtet werden müssten.

Jahr	Vergebene WRSN	Aktuell noch aktive WRSN
2019	1311	427
2020	264	161
2021	302	179
2022	406	294
2023	357	317
2024	363	350

7. Gibt es darunter Anbieter*innen, die mehr als eine Ferienwohnung registriert haben? Wenn ja: bitte nach Kalenderjahren aufschlüsseln und wie viele Ferienunterkünfte Einzelne in welchen Stadtteilen anbieten.

Für die Beantwortung dieser Frage müssten ebenfalls über 3000 WRSN gesichtet und ausgewertet werden, da eine entsprechende Statistik/Datenabruf nicht zur Verfügung steht.

8. Wie viele Beschwerden aufgrund illegaler Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnungen hat das Bezirksamt seit 2019 erhalten. Bitte nach Kalenderjahren und Stadtteilen aufschlüsseln!

Beschwerden werden statistisch nicht erfasst, so dass eine Beantwortung der Frage nicht möglich ist.

9. Wie kontrolliert das Bezirksamt, ob Vermieter*innen von Ferienwohnungen sich an die Regeln halten?

Anlassbezogen erfolgen Ermittlungen vor Ort, Besichtigungen der Wohnräume sowie Befragungen von Nachbarn oder Gästen. Ebenso erfolgt ein Abgleich der übermittelten Belegungen mit den Gästebewertungen im Internet.

10. Wie viele Verfahren hat das Bezirksamt seit 2019 eingeleitet, weil Ferienwohnungen nicht registriert waren, ohne Wohnraumschutznummer angeboten, länger als zwei Monate im Jahr vermietet wurden oder aus anderen Gründen? Bitte nach Kalenderjahren, Stadtteilen und Vergehen aufschlüsseln!

Die Beantwortung der Frage ist identisch mit der Beantwortung der Frage 11; siehe daher Antwort zu Frage 11.

11. Wie viele Ordnungswidrigkeiten wurden seit 2019 im Zusammenhang mit Ferienwohnungen gemäß §15 HmbWoSchG festgestellt und wie wurden diese im Einzelnen bestraft. Bitte aufschlüsseln nach Kalenderjahren, Stadtteilen und in welcher Höhe im Einzelnen Verwarn- und Bußgelder erhoben wurden!

Siehe hierzu das anliegende Worddokument.

Michael Werner-Boelz 07.02.2025

(Bezirksamtsleitung)

Anlage/n:

Anlage zu Frage 11