Vorhabenbezogenes Bebauungsplanverfahren Marienthal 37 / Eilbek 16 - Wandsbeker Chaussee / Hammer Straße - Einstellung des Bebauungsplanverfahrens Marienthal 31 - Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens - Öffentliche Plandiskussion am 17.11.2025
Letzte Beratung: 23.09.2025 Planungsausschuss Ö 5.2
A. Anlass und Ziel der Planung
B. Städtebauliches und sozialräumliches Umfeld
Das Plangebiet liegt überwiegend im Stadtteil Marienthal, zu einem kleinen Teil in Eilbek und grenzt im Norden direkt an den Stadtteil Wandsbek an. Nachfolgend werden die Sozialdaten der statistischen Gebiete im ca. 15 Minuten-Gehradius um das Plangebiet erläutert. Dies umfasst sowohl statistische Gebiete in Marienthal aber auch in Eilbek, Wandsbek, Hamm, Barmbek-Süd und Dulsberg.
Im ausgewählten Gebiet wohnen mit Stand 2024 42.163 Einwohner:innen. Im Vergleich zum Bezirk und zur Gesamtstadt fällt der Anteil der unter 18-Jährigen im Gebiet niedriger aus (Umfeld des Plangebiets 11,4%; Bezirk Wandsbek 17,7%; Hamburg 16,7%). Auch der Anteil der über 65-Jährigen liegt mit 14,7% unter dem bezirklichen (21,2%) und gesamtstädtischen Wert (17,9%), wobei die Differenz zum Bezirk deutlicher ausfällt als zur Gesamtstadt.
Das Umfeld des Plangebiets ist dicht besiedelt. Die Bevölkerungsdichte fällt mit 9.352 Einw./qkm mehr als dreimal so hoch aus wie gemittelt im Bezirk (3.094 Einw./qkm) und der Gesamtstadt (2.607 Einw./qkm).
Der Anteil an Einpersonenhaushalten liegt im Umfeld des Plangebiets mit 68,1% deutlich über dem bezirklichen (49,6%) und gesamtstädtischen (55,3%) Wert. Gegensätzlich stellt sich die Lage bzgl. der Haushalte mit Kindern dar. Dieser Anteil liegt im Umfeld mit 10,9% sowohl unter dem bezirklichen (19,6%) als auch dem gesamtstädtischen (17,8%) Wert. Anders verhält es sich mit dem Anteil von Haushalten mit Alleinerziehenden, dieser liegt im Umfeld des Plangebiets etwas über dem bezirklichen und Hamburg weiten Wert (Umfeld des Plangebiets 27,6%; Bezirk Wandsbek 25,1%, Hamburg 25,8%).
Der Anteil an SGB II-Empfänger:innen an der Gesamtbevölkerung liegt im Umfeld des Plangebiets etwas unter den Werten des Bezirks und der Stadt (Umfeld des Plangebiets 7,8%; Bezirk Wandsbek 9,3%; Hamburg 9,9%). Der Anteil an jungen Arbeitslosen (15 bis unter 25 Jahre) liegt ebenfalls unter dem bezirklichen und gesamtstädtischen Durchschnitt (Umfeld des Plangebiets 8,8%, Bezirk Wandsbek 12,2%, Hamburg 12,5%). Gegensätzlich stellt sich die Lage der über 65-Jährigen im Grundsicherungsbezug dar. Hier beziehen im Umfeld relativ mehr Menschen Grundsicherung im Alter als im Vergleich zum Bezirk und zur Gesamtstadt (Umfeld des Plangebiets 11,7%; Bezirk Wandsbek 7,7%; Hamburg 9,3%).
Die soziale Lage im Umfeld des Plangebiets ist insgesamt als durchschnittlich zu bewerten. Dies ist aus dem Ergebnis des RISE-Sozialmonitoring abzulesen, wonach fast der Großteil des Umfeldes (95%) den Status Index „mittel“ aufweist (das Sozialmonitoring nutzt sozialräumliche Daten für alle Statistischen Gebiete und dient dazu, Quartiere mit sozialen Herausforderungen frühzeitig zu erkennen.).
Im Stadtteil Marienthal sind die Wohnungen durchschnittlich größer als im Bezirk und der Gesamtstadt. In den Stadtteilen Eilbek und Wandsbek fallen die Wohnungen hingegen kleiner aus.
Deutliche Unterschiede zeigen sich bei den Sozialwohnungen. Dieser Anteil fällt in Marienthal mit 1,3% sehr gering aus, aber auch der Eilbeker Anteil liegt mit 3% noch deutlich unter den Durchschnittswerten des Bezirks und der Gesamtstadt. In Eilbek fallen zudem bis 2029 über die Hälfte der bestehenden Sozialwohnungen aus der Bindung.
C. Bebauungs- und Freiraumkonzept
Das bauliche Konzept sieht die Errichtung eines Baublocks zwischen der Wandsbeker Chaussee / Hammer Straße und den Gleisen der S-Bahnlinie S1 vor. Entlang der Magistrale Wandsbeker Chaussee soll eine mehrgeschossige Blockrandbebauung entstehen. Der Blockinnenbereich soll in Teilen eingeschossig überbaut werden und auf dem Sockelgeschoss die Errichtung eines Dachgartens erfolgen. Entlang der Straßen sind Gewerbeeinheiten vorgesehen, des Weiteren ist in den Obergeschossen der Neubau von Wohnungen geplant. Durch die Aufstellung des Bebauungsplans soll die Grundlage für etwa 100 Wohnungen geschaffen werden.Mindestens 35 % der Wohnungen sollen öffentlich gefördert werden.
Das gesamte Bauvorhaben soll durch ein Kellergeschoss mit Tiefgarage für rd. 50 Stellplätze unterbaut werden. Die Zufahrt zur Tiefgarage erfolgt über die bestehende Tiefgarage Hammer Straße 8. Die privaten Stellplatzbedarfe für die Gewerbeeinheiten sowie für den Wohnungsbau können somit in der Tiefgarage nachgewiesen werden.
Auf dem Sockelgeschoss und teilweise auf den Dachflächen sollen Freiflächen für die Bewohnenden entstehen. Ergänzt wird dies durch eine Freifläche im Südosten des Plangebiets. Um die Belichtung des Innenhofes sicher zu stellen und ausreichend Freiflächen vorzusehen, soll zudem eine zweigeschossige „Stadtloggia“ im 1. und 2.Obergeschoss zur Hammer Straße hin realisiert werden.
Im Norden und Osten des Plangebiets sind im Erdgeschoss mehrere kleinere Gewerbeeinheiten vorgesehen. Im Süden und Westen sind auch im Erdgeschoss Wohneinheiten geplant.
Das Plangebiet ist bereits über die angrenzenden Straßen erschlossen. Die Erforderlichkeit von Straßenerweiterungen ist im weiteren Verfahren zu prüfen.
D. Plangebiet, geltendes Planrecht, Planbedarf
Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Eilbek 5 / Marienthal 3 (1969), der entlang der Wandsbeker Chaussee / Hammer Straße ein Sondergebiet „Läden“ in geschlossener Bauweise mit zwingend zwei Vollgeschossen festsetzt. Ergänzt wird dies westlich des Sondergebiets um eine Fläche für „Stellplätze mit Einfahrten“. Ein Teil des Grundstücks Wandsbeker Chaussee 284 und die weiteren Flächen nördlich und östlich des Sondergebiets sind als Straßenverkehrsfläche festgesetzt.
Das Plangebiet ist erheblichen Verkehrslärmimmissionen ausgesetzt, welche von KFZ-Verkehren der direkt angrenzenden StraßenWandsbeker Chaussee und Hammer Straße sowie von dem Bahnverkehr im Westen ausgehen. Die Bewältigung dieser Immissionen ist in der Planung besondere Beachtung zu schenken.
Der Flächennutzungsplan für die Freie und Hansestadt Hamburg in der Fassung der Neubekanntmachung vom 22. Oktober 1997 (HmbGVBl. l S. 485) stellt das überwiegende Plangebiet als „Gemischte Bauflächen, deren Charakter als Dienstleistungszentren für die Wohnbevölkerung und für die Wirtschaft durch besondere Festsetzungen gesichert werden soll“ dar. Im Bereich der Wandsbeker Chaussee und Hammer Straße werden zudem noch „Sonstige Hauptverkehrsstraßen“ dargestellt.
Das Landschaftsprogramm für die Freie und Hansestadt Hamburg vom 14. Juli 1997 (HmbGVBl. l S. 363) stellt für das Plangebiet das Milieu „Verdichteter Stadtraum“ dar. Im Norden und Osten des Plangebiets wird das Milieu „Sonstige Hauptverkehrsstraße“ dargestellt. Als Milieuübergreifende Funktion stellt das Landschaftsprogramm das gesamte Plangebiet als „Entwicklungsbereich Naturhaushalt“ sowie von Norden nach Süden verlaufend eine „Grüne Wegeverbindung“ dar. Die Karte „Arten- und Biotopschutz“ stellt das Baufeld als Biotopentwicklungsraum „geschlossene und sonstige Bebauung“ und im Norden und Osten des Plangebiets als Biotopentwicklungsraum „Hauptverkehrsstraßen“ dar.
Eine Änderung des Flächennutzungsplans und / oder des Landschaftsprogrammes ist nicht notwendig.
Der Bebauungsplan kann als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a Baugesetzbuch (BauGB) aufgestellt werden. Die gesetzlichen Voraussetzungen liegen vor.
Es wird vorgeschlagen, ein vorhabenbezogenes Bebauungsplanverfahren mit der vorgesehenen Bezeichnung Marienthal 37 / Eilbek 16 einzuleiten und am 17.11.2025 (in einer Sondersitzung) als frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB eine öffentliche Plandiskussion durchzuführen.
In Abhängigkeit von weiteren Entwicklungen können sich im Verfahren noch Anpassungen u.a. der Plangebietsgrenze ergeben.
Zugleich soll das einzuleitende Verfahren das im Jahre 2005 eingeleitete, jedoch nach ersten Schritten nicht fortgeführte Bebauungsplanverfahren Marienthal 31 ablösen (Drs. 17-1118), dessen frühere Ziele nicht mehr in damaliger Form verfolgt werden und das daher eingestellt werden soll.
Der Planungsausschuss wird gebeten,
a) der Einstellung des Bebauungsplanverfahrens Marienthal 31 zuzustimmen und
b) der Einleitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens Marienthal 37 / Eilbek 16 und der Durchführung einer öffentlichen Plandiskussion am 17.11.2025 zuzustimmen.
Plangebietsabgrenzung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahren Marienthal 37 / Eilbek 16 (Wandsbeker Chaussee / Hammer Straße)
Die Erkennung von Orten anhand des Textes der Drucksache kann ungenau sein. Es ist daher möglich, das Orte gar nicht oder falsch erkannt werden.