Rückstufungen im Wohnlagenverzeichnis - Beiratsempfehlung vom 28. Februar 2018 - Stadtteilbeirat St. Georg

Der Ausschuss für Wohnen und Stadtteilentwicklung hat in seiner Sitzung am 05.04.2018 die nachfolgend aufgeführte Vorlage einstimmig beschlossen.

Die Bezirksversammlung hat diesen Beschluss in ihrer Sitzung am 19.04.2018 bestätigt.

 

 

In der Sitzung des Stadtteilbeirates St. Georg am 28.02.2018 wurde seitens Vertreterinnen der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) zum Thema Mietentwicklung vor dem Hintergrund des neuen Mietenspiegels berichtet. Seitens eines Teilnehmers wird folgender Antrag zur Abstimmung eingebracht:

 

Zusammen mit dem Mietenspiegel wird in Hamburg auch das Wohnlagenverzeichnis (WLV) alle 2 Jahre überarbeitet und veröffentlicht. Auffällig ist, dass systematisch Jahr für Jahr bestimmte Straßen (-züge) von normaler auf gute Wohnlage hochgestuft werden. Nach heftigen Protesten u.a. im Stadtteilbeirat wurden Ende 2017 der westliche Teil der Koppel und der östliche Teil des St. Georgs Kirchhof wieder auf die deutlich preiswerte Wohnlage „normal“ zurückgestuft. Die „Aufwertung“ und Einstufung in gute Wohnlage kann für MieterInnen – je nach Alter des Wohnhauses und Wohnungsausstattung – bis zu 4,- €/m² an zusätzlicher Netto-Kaltmiete bedeuten.

 

Der Beirat erwartet von den Bezirks- und Bürgerschaftsabgeordneten und den Verwaltungen, sich dafür einzusetzen, dass nunmehr auch die St. Georgstraße und die Rautenbergstraße auf normale Wohnlage zurückgestuft werden.

 

ABSTIMMUNG

Meinungsbild Plenum (es sind ca. 100 Personen anwesend):

Ja:MehrheitNein:  3Enthaltung:5

Votum Stadtteilbeirat:

Ja: 13Nein:  0Enthaltung:  3

Der Antrag ist einstimmig angenommen.

 

 

Stellungnahme des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung (SL):

 

Die Vertreterinnen der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) / Amt für Wohnen, Stadterneuerung und Bodenordnung haben in der Beiratssitzung am 28.02.2018 die Methodik und Bewertungskriterien zur Einstufung im Wohnlagenverzeichnis erläutert. Mit dieser Methodik kann nicht ausgeschlossen werden, dass Bewertungen für den Einzelfall zu abweichenden Einstufungen führen – wie seitens betroffener Mieter vorgetragen wurde. Seitens des Beirats wurde die bisher angewandte Methodik und die auf dieser Basis generierten Ergebnisse in Zweifel gezogen. Vor allem die noch immer sehr hohe Gewichtung des Bodenrichtwerts, der als erheblich spekulativ beeinflusst angesehen wird, wurde stark kritisiert.

 

Die Beiratsempfehlung ist an die zuständige BSW mit der Bitte um Klärung des Sachverhalts (einschließlich einer ggf. Überprüfung der Methodik) und um Stellungnahme zu übersenden.

 

Die Bezirksversammlung wird um Bekräftigung und entsprechende Weiterleitung an die BSW gebeten.

 

Um Beschlussfassung wird gebeten.

 

 

 

Die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen nimmt zu dem Beschluss mit Schreiben vom 25.05.2018 wie folgt Stellung:

 

 

„1. Neuerstellung des Wohnlagenverzeichnisses

 

Mit der Erstellung des Wohnlagenverzeichnisses 2017 hat die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen das Institut Analyse & Konzepte beauftragt. Inhalt dieses Auftrags war es auch, das Wohnlagenverzeichnis einer grundlegenden Überprüfung und Aktualisierung zu unterziehen und in diesem Zusammenhang auch die angewandte Methodik weiterzuentwickeln. Hierzu gehörte insbesondere eine Prüfung und gegebenenfalls Ergänzung des Katalogs an wohnlagerelevanten Merkmalen, auf dem die Einstufung der rd. 23.000 bewerteten Blockseiten in die beiden Wohnlagekategorien "normal" und "gut" basiert.

 

Seit 1995 erfolgen zwar regelmäßige Überprüfungen und Aktualisierungen des Wohnlagenverzeichnisses, jeweils aber nur auf neue Straßen sowie Straßen(abschnitte) bezogen, bei denen Einwendungen gegen die Einstufung vorgebracht wurden. Etwa 90 % der Einstufungen basierten daher noch auf Daten aus dem Jahr 1995.

 

Zum anderen gab es insbesondere in den letzten Jahren Kritik an der Nachvollziehbarkeit sowie der Komplexität des zugrundeliegenden mathematisch-statistischen Modells und auch an einzelnen Indikatoren. Dies betraf den Gebietsstatus, durch den Image und Wertschätzung einer Wohnlage operationalisiert werden und der eine große Bedeutung bei der Einstufung besitzt, sowie die Aktualität der Lärmerfassung.

 

Vor diesem Hintergrund wurde mit der Erstellung des Hamburger Wohnlagenverzeichnisses 2017 nun erstmals seit 1995 eine weitreichende Überprüfung und Erweiterung des zugrunde liegenden Indikatorenkatalogs, eine Aktualisierung der Datenbasis sowie eine komplette Neuberechnung für alle Blockseiten in Hamburg vorgenommen. Dabei ist auch das Indikatorensystem den heutigen Möglichkeiten hinsichtlich einer wesentlich verbesserten Verfügbarkeit kleinräumiger Strukturdaten angepasst worden. Ein besonderer Fokus lag dabei auch auf einer größeren Transparenz in Bezug auf die Datengrundlagen und die Berechnungsmethodik der Wohnlagen.

 

Die Wohnlageneinstufung erfolgt nach diesem datenbasierten Berechnungssystem einheitlich für alle Straßenabschnitte in Hamburg. Zusätzliche Begehungen vor Ort erfolgen nicht mehr. Sämtliche rund 23.000 Straßenabschnitte sind anhand des aktualisierten Systems neu bewertet worden.

 

Dabei wird erstmals für jeden Straßenabschnitt das errechnete Ergebnis veröffentlicht, das neben der Einordnung in die Wohnlagenkategorien "normal" und "gut" auch Aussagen darüber zulässt, ob sich der Straßenabschnitt im unteren, mittleren oder oberen Bereich der jeweiligen Kategorie befindet und damit eine differenziertere Berücksichtigung des Wohnwertmerkmals Lage für die Einordnung innerhalb der Spanne in den einzelnen Mietenspiegelfeldern ermöglicht.

 

 

2. Berücksichtigung der Wohnlageneinordnung im Mietenspiegel

 

Die Einstufung der Straßenabschnitte (Blockseiten) in die Wohnlagenkategorien "normal" und "gut" ist eine Vorbereitungshandlung für die Erstellung des Mietenspiegels. Sie erfolgt Hamburg weit anhand eines festgelegten Indikatorenkatalogs. Bei der Einstufung handelt es sich um eine grobe Bewertung, die örtliche Besonderheiten, soweit sie nicht über die genannten Indikatoren abgebildet werden, außer Acht lässt. Örtliche Besonderheiten in Form konkreter Lagevor- und -nachteile, die in der allgemeinen Einstufung nicht berücksichtigt sind, können über die ausgewiesene Spanne des jeweiligen Mietenspiegelfeldes berücksichtigt werden.

 

Insbesondere folgende Kriterien können im Einzelfall herangezogen werden:

 

 Lage des Wohnquartiers innerhalb des Stadtgebietes (Zentralität),

 

 Erreichbarkeit und Auswahl u.a. kultureller und gastronomischer Angebote, auch verbunden mit einer Mischung von Wohnen, Kultur, Handel und eingestreutem Gewerbe (Urbanität),

 

 umgebende Nutzung,

 

 Bauweise und Bauform der Gebäude,

 

 baulicher Zustand,

 

 Naherholungsmöglichkeiten,

 

 landschaftlicher Charakter,

 

 Beeinträchtigungen durch Staub, Geruch (Immissionen),  Lärmbeeinträchtigungen durch Kleingewerbe (z. B. im Hinterhof, in den Erdgeschosszonen),

 

 Versorgung mit kleinen Läden, Kitas, Schulen, Sportstätten und sonstigen Infrastruktureinrichtungen,

 

 gepflegtes Straßenbild ("Anmutung der Straße"),

 

 straßenbildprägendes Grün / Straßenbäume.

 

Auch kann der für jede Wohnlage im Wohnlagenverzeichnis ausgewiesene Berechnungswert bei der Begründung der Miethöhe innerhalb der Spanne des Mietenspiegelfeldes berücksichtigt werden.

 

Die Wohnlagenbewertung der Kategorien "normal" und "gut" schließt nicht aus, dass eine sachverständige Einschätzung durch Vermieter/innen, Mieter/innen oder Gericht zu einem anderen Ergebnis kommt.

 

Nachfolgend aufgeführt sind die im Einzelnen in Bezug genommenen Straßenabschnitte mit ihrem jeweiligen Berechnungswert. Der Grenzwert zwischen normaler und guter Wohnlage liegt bei -0,575.

 

Koppel 001 - 029 U normal -1,116

 

Koppel 002 - 040 G normal -3,896

 

Koppel 044 - 086 G normal -4,378

 

Koppel 059 - 075 U normal -3,046

 

Koppel 083 - 105 U normal -2,837

 

Koppel 092 - 108 G normal -4,494

 

Rautenbergstraße 007 - 011 U gut -0,054

 

St. Georgs Kirchhof 001 - 008 S gut -0,145

 

St. Georgs Kirchhof 019 - 026 S normal -0,596

 

St. Georgstraße 001 - 021 U gut -0,045

 

St. Georgstraße 002 - 008 G gut -0,035

 

Für die Rautenbergstraße und die St. Georgstraße ist anhand des Berechnungswerts ersichtlich, dass die Einstufung nah am Grenzwert und damit im unteren Bereich der guten Wohnlage liegt. Dieser Umstand kann bei der Preisbildung innerhalb der Spanne des Mietenspiegelfeldes berücksichtigt werden.

 

Im Übrigen nimmt die Behörde Stadtentwicklung und Wohnen den Beschluss der Bezirksversammlung Hamburg-Mitte zum Anlass, die Einstufung der St. Georgstraße und der Rautenbergstraße zum nächsten Mietenspiegel 2019 im Verfahren der Erstellung des Wohnlagenverzeichnisses zu überprüfen. Unterjährige Überprüfungen und Anpassungen des Wohnlagenverzeichnisses finden nicht statt.“

 

Um Kenntnisnahme wird gebeten.