Bebauungsplanverfahren St. Pauli 45 (Spielbudenplatz) "Paloma-Viertel" Zustimmung zur Durchführung der öffentlichen Auslegung
Das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung (Fachamt SL) beabsichtigt, den Bebauungsplanentwurf St. Pauli 45 öffentlich auszulegen. Zur Information werden die Planzeichnung, der Verordnungstext und der Funktionsplan in der jeweiligen abgestimmten Entwurfsfassung als Anlagen beigefügt. Im Übrigen wird auf die laufende Berichterstattung des Fachamtes SL im Stadtentwicklungsausschuss verwiesen.
Rückblick
Das Plangebiet befindet sich im Zentrum des Stadtteils St. Pauli unmittelbar südlich der Reeperbahn und des Spielbudenplatzes und erfasst mit ca. 0,6 ha die Fläche der ehemaligen sogenannten „Esso-Häuser“ sowie der namensgebenden Tankstelle (Flurstück 974). Sämtliche Gebäude mussten im Dezember 2013 aufgrund erheblicher baustatischer Mängel und einer darauf basierenden Gefahr für die Bewohnerinnen und Bewohner sowie für die Öffentlichkeit geräumt und abgerissen werden. Neben dem derzeit brachliegenden Flurstück 974 werden durch das Plangebiet zudem Teile der angrenzenden Straßenräume Spielbudenplatz, Taubenstraße und Kastanienallee erfasst. Die östliche Abgrenzung des Plangebiets bilden das Grundstück des Operettenhauses (Flurstück 1002) und das des Panoptikums (Flurstück 647).
Nachdem im Stadtteil bereits intensiv über Qualitäten und Defizite der Bestandsgebäude diskutiert worden war, mussten diese aufgrund von im Dezember 2013 durch die Bewohner gemeldeten Gebäudeschwankungen und einer darauffolgenden Evakuierung im Mai 2014 abgerissen werden.
Vor dem Hintergrund des sehr starken Interesses im Stadtteil an der Entwicklung dieses hochzentralen und für den Stadtteil prägenden Standorts haben Bezirksamt und Eigentümerin frühzeitig eine Qualifizierung des Neubauvorhabens über ein mehrstufiges Wettbewerbsverfahren unter enger Einbeziehung und Beteiligung der Bürger vereinbart. Im Juni 2014 wurde daher noch vor Einleitung des Wettbewerbsverfahrens die Planungsinitiative PlanBude mit der Durchführung der Bürgerbeteiligung beauftragt. Die Ergebnisse des umfangreichen und sehr intensiven Beteiligungsprozesses sind in die Auslobung des städtebaulichen Gutachterverfahrens aufgenommen worden.
In einem zweistufigen Wettbewerbsverfahren haben sich 9 Architekturbüros mit der Aufgabenstellung auseinandergesetzt, in zentraler Lage im Stadtteil St. Pauli ein zukunftsweisendes Quartier mit einer Nutzungsmischung aus verschiedenen Wohnformen, Gewerbe, Einzelhandelsflächen, Gastronomie, Hotel und einem sogenannten Innovations- und Subkulturcluster zu planen.
Als Sieger ging aus dem Gutachterverfahren die Architektengemeinschaft NL Architekten (Amsterdam) mit BeL Sozietät (Köln) hervor, deren städtebauliches Grundkonzept eine Auflösung der durch die Auslobung vorgegebenen Baumasse in Einzelbaukörper mit differenzierter Architektur und Höhenentwicklung vorsieht (siehe Anlage 1.1). Der geforderte Nachweis einer Platzfläche für die Bewohner und angrenzende Bereiche wird auf der Fläche einer geplanten Durchquerung des Grundstücks („Quartiersgasse“) zwischen Spielbudenplatz und Kastanienallee erfüllt.
Der Wettbewerbsentwurf von 2015 ist zunächst aufgrund der Hinweise aus dem Gutachterverfahren und dann der fortlaufenden Befassungen im Projektbeirat, der Erörterungen im Bezirksamt und der BSW sowie der Abstimmungsgespräche mit dem Fachamt SL nicht zuletzt über den städtebaulichen Vertrag (s.u.) weiter konkretisiert und optimiert worden.
Zudem ist 2016 ein hochbauliches Workshopverfahren durchgeführt worden, in dem für jedes der 5 Baufelder ein hochbaulicher Entwurf wie folgt prämiert wurde:
Die Öffentliche Plandiskussion (ÖPD) ist am 22.11.2016 durchgeführt worden.
Die Eigentümerin hat sich als derzeit alleinige Vorhabenträgerin offen halten wollen, einzelne der 5 projektierten Baufelder noch während des andauernden B-Plan-Verfahrens an weitere Vorhabenträger zu veräußern bzw. diese in das Gesamtvorhaben einzubeziehen. Aus diesem Grund ist vereinbart worden, einen sog. Angebotsbebauungsplan aufzustellen.
Zur Absicherung der vielfältigen Planungsziele - des prämierten städtebaulichen Entwurfes, der Ergebnisse der hochbaulichen Qualifizierung im Zuge des Workshopverfahrens, der intensiv abgestimmten einzelnen Nutzungsbausteine u.a. mit einem Anteil von etwa 60 % öffentlich geförderter Mietwohnungen bezogen auf die Wohnnutzungen und der Rückkehr einzelner vormals bestehender gewerblicher Nutzungen sowie ursprünglicher Bewohner der abgerissenen Wohngebäude - wurde zwischen der Eigentümerin und dem Bezirksamt Hamburg-Mitte Anfang November 2018 ein entsprechend komplexer städtebaulicher Vertrag geschlossen (abrufbar über das Transparenzportal Hamburg unter http://transparenz.hamburg.de/ , u.a. über das Stichwort „Paloma-Viertel“).
Der Vertrag enthält umfangreiche, für die einzelnen Baufelder spezifizierte Regelungsinhalte, so u.a.:
Parallel zum städtebaulichen Vertrag wurden durch die Vorhabenträgerin beim Fachamt Management des öffentlichen Raums (MR) 2 Sondernutzungsanträge gestellt. Für auskragende Gebäudeteile über der Taubenstraße und der Kastanienallee ist der Vertrag bereits unterzeichnet. Der Vertrag für den Stadtbalkon liegt der Finanzbehörde unterschriftsreif zur Prüfung vor, da der Bezirk Teile der anzurechnenden Sondernutzungsentgelte erlassen möchte.
Eine wesentliche zwischenzeitliche Anpassung seit der ÖPD betrifft das Logistikkonzept. Die ursprünglich geplante Realisierung eines Logistikhofs im UG1 musste nach intensiver Prüfung aus Kostengründen verworfen werden. Stattdessen sind in den umliegenden Straßenräumen nunmehr Ladebuchten für kleinere Transporter und für LKW mit 7,5t ein von der Kastanienallee anzufahrender Ladehof im Gebäude vorgesehen.
Festsetzungen
Art der baulichen Nutzung
Eine wesentliche Qualität des Nutzungskonzeptes für das Plangebiet liegt in der differenzierten Verteilung der gewerblichen Nutzungen und der Wohnnutzungen - nicht nur differenziert nach Baufeldern in der Horizontalen, sondern auch nach Geschossebenen in der Vertikalen. Zum Spielbudenplatz sind primär kerngebietstypische Nutzungen und zur Kastanienallee gemischte Nutzungen mit einem hohen Wohnanteil geplant. Dementsprechend ist die Festsetzung eines „Kerngebietes“ (MK) entlang des Spielbudenplatzes und eines „Urbanen Gebietes“ (MU) im südlichen Teilbereich des Plangebietes vorgesehen.
Das Urbane Gebiet ermöglicht im Gegensatz zum Kerngebiet den im südlichen Plangebiet projektierten höheren Wohnungsbauanteil. Im Falle der alternativen Festsetzung eines „Allgemeinen Wohngebietes“ (WA) für die südlichen Teilbereiche hätte die gemeinsam genutzte Tiefgarage, die das gesamte Plangebiet in zwei Untergeschossen unterbaut, nicht ermöglicht werden können. Die ursprünglich avisierte Festsetzung eines Mischgebietes ist zugunsten des Urbanen Gebietes verworfen worden, da der Wohnanteil hier ungleich höher geplant als der Anteil der gewerblichen Nutzung und damit dem Anspruch einer Ausgewogenheit beider Nutzungen im Mischgebiet nicht entsprochen werden kann.
Maß der baulichen Nutzung
Für die Neubebauung werden durch Baugrenzen Baufelder definiert, die sich jeweils eng an den geplanten Hauptbaukörpern orientieren. Darüber hinaus sichern die maximal zulässigen Vollgeschosse wie auch die Gebäudehöhen GH die Realisierung differenzierter Einzelbaukörper entsprechend des seinerzeitigen Wettbewerbsergebnisses. Aufgrund der vielschichtigen Nutzung der Dachoberflächen werden auch die hierfür notwendigen Dachaufbauten differenziert und in enger Anlehnung an das hochbauliche Konzept festgesetzt.
Des Weiteren werden detaillierte Festsetzungen zum Lärmschutz getroffen. Die vorhandene Tiefgarage wird ebenfalls planungsrechtlich gesichert. Durch die Festsetzungen wird ein enger planungsrechtlicher Rahmen gesetzt, der die Umsetzung der Wettbewerbsergebnisse inklusive der in enger Abstimmung mit dem Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung erfolgten Überarbeitung sicherstellt.
Da das Grundstück vollständig durch eine Tiefgarage unter- und nahezu vollständig durch Hochbauten überbaut wird, ist eine GRZ von 1,0 anzusetzen. Die Zahl der Vollgeschosse bezieht sich mit wenigen Abweichungen (sind bereits im Zuge der Zustimmung zur ÖPD kommuniziert worden) auf die Differenzierung der Einzelbaukörper als Ergebnis des städtebaulichen Wettbewerbs.
Im Zuge der weiteren Konkretisierung der Hochbauplanung, insbesondere aber auch der Verhandlungen des städtebaulichen Vertrages, haben sich im Funktionsplan und in der B-Plan-Zeichnung gegenüber dem dem Stadtplanungsausschuss in der Sitzung am 15.12.2017 (Nachlese zur ÖPD) präsentierten Stand folgende wesentliche Anpassungen ergeben (in den Details nicht abschließend):
Darüber hinaus bedurfte die Sicherung des Lärmschutzes - den Verkehrslärm wie auch den durch Veranstaltungen auf dem Spielbudenplatz verursachten Lärm betreffend - intensiver Abstimmungen. Hierzu liegt seit dem 26.10.2018 das finale Lärmgutachten vor, dessen Ergebnisse in die textlichen Festsetzungen eingeflossen sind.
Durch die Festsetzungen wird damit ein enger planungsrechtlicher Rahmen gesetzt, der die Umsetzung der Wettbewerbsergebnisse inklusive der in enger Abstimmung mit dem Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung erfolgten Überarbeitung sicherstellt.
Weiteres Verfahren
Der Beginn der Realisierungsphase (Neubau Tiefgarage) und somit die Vorweggenehmigungs-reife gemäß § 33 (1) BauGB werden seitens des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung für Mitte 2019 angestrebt. Um eine zeitnah darauf folgende Erteilung von Baugenehmigungen vorzubereiten bzw. zu ermöglichen, wird seitens der Vorhabenträgerin die Einreichung von Bauanträgen für die einzelnen Teilgebiete bereits im Frühjahr 2019 geplant.
Bebauungsplanverfahren
Der Stadtplanungsausschuss hat in seiner Sitzung am 17.02.2016 der Einleitung des Bebauungsplanverfahrens einstimmig zugestimmt. Der Bebauungsplanentwurf wurde am 09.05.2016 be-hördenintern grobabgestimmt. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit (ÖPD) hat am 22.11.2016 stattgefunden. Nach erfolgter hochbaulicher Konkretisierung und entsprechender Anpassung der planungsrechtlichen Festsetzungen konnte die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange mit Durchführung des behördlichen Arbeitskreises am 06.08.2018 durchgeführt werden. Der städtebauliche Vertrag wurde am 07.11.2018 unterzeichnet. Die Verschickung zur Kenntnisnahme erfolgte dann anschließend am 19.12.2018.
Vor dem Hintergrund des nunmehr erreichten Projektstandes wird seitens des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung verfolgt, die Öffentliche Auslegung vom 27. Februar bis zum 29. März 2019 durchzuführen, um die Vorweggenehmigungsreife im B-Plan-Verfahren möglichst noch im Sommer des Jahres 2019 zu erreichen.
Der Stadtentwicklungsausschuss Süd-West wird auf Basis des anliegenden B-Plan-Entwurfs des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung (SL) um Zustimmung zur Durchführung der öffentlichen Auslegung gebeten.
gez. Michael Mathe
Anlagen: