Bebauungsplan-Entwurf Hammerbrook 13 "Textplanänderung" Umstellung von "Geschäftsgebiet" (G) zu "Kerngebiet" (MK) 1. Feststellung der Teilplanreife nach § 33 Absatz 2 BauGB für den Bereich nördlich Südkanal 2. Zustimmung zur erneuten öffentlichen Auslegung für den Bereich südlich Südkanal
Das Plangebiet befindet sich im Zentrum von Hammerbrook zwischen Hammerbrookstraße und Heidenkampsweg bzw. Hochwasserbassin sowie zwischen Nordkanalstraße und Süderstraße. Es hat eine Größe von circa 30,3 ha. Davon sind circa 19 ha Geschäftsgebiete (bzw. andere Ausweisungen nach Baupolizeiverordnung, siehe Punkt 4), die in Kerngebiete geändert werden.
Nach der öffentlichen Auslegung, die vom 04.06. bis 04.07.2018 stattfand, wurde das Bebauungsplangebiet auf Basis einer Stellungnahme eines benachbarten Industriebetriebes verkleinert. Folgende Änderung hat sich im Vergleich zur der Fassung der öffentlichen Auslegung ergeben: Der Bereich zwischen Süderstraße und Grüner Deich wurde aus dem Plangebiet herausgenommen. Die Bewältigung der planerischen Konflikte in diesem Bereich hinsichtlich der durch Gutachten ermittelten Geruchsbelastungen kann nur langfristig und in einem größeren Zusammenhang mit Einbeziehung der südlich angrenzenden Bereiche erfolgen. Damit würde aber die Umsetzung der gewünschten Nutzungsmischung und des Wohnungsbaus im weit größeren Teil des Plangebiets auch zukünftig verhindert werden.
Anlass der Textplanänderung sind das bezirkliche Wohnungsbauprogramm 2018, das bezirkliche Entwicklungskonzept Hammerbrook 2020+ sowie die wohnungspolitischen Zielsetzungen des Senats. Im Kontext des 2010 durch das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung entwickelten Rahmenkonzepts für Hammerbrook vollzieht sich derzeit eine bedeutende Neuorientierung in dem in der Vergangenheit stark monofunktional und durch diverse städtebauliche Brüche geprägten Stadtteil. Insbesondere die Realisierung der durch das Rahmenkonzept Hammerbrook 2020+ in Aussicht gestellten bis zu 2.000 neuen Wohnungen, aber auch wichtige Vorhaben im Büro- und Hotelbereich nehmen fortlaufend Gestalt an bzw. werden im Zuge von Bebauungsplanverfahren und Einzelvorhaben weiter konkretisiert und umgesetzt (Bebauungspläne Hammerbrook 10, 11 und 12). Ausdrücklich ohne die vorhandenen Qualitäten und Stärken des Bürostandorts „City-Süd“ negativ zu beeinträchtigen, soll auch im zentralen Teil von Hammerbrook ganz gezielt eine zukunftsfähige und nachhaltige Nutzungsmischung etabliert werden. Der derzeit stark auf das Bürosegment ausgerichtete Gebäudebesatz soll durch ergänzenden Wohnungsbau auf hierfür geeigneten Teilflächen arrondiert werden.
Der Bebauungsplanentwurf Hammerbrook 13 soll hierbei einen zentralen Beitrag zu einem lebendigen und durchmischten innenstadtnahen Stadtteil leisten, der insbesondere durch den Bau von unterschiedlichen Wohnungstypen für verschiedene Haushalte und Zielgruppen mit der dazugehörigen Infrastruktur zukünftig nicht nur tagsüber belebt ist. Zusammen mit den in den westlich angrenzenden Plangebieten Hammerbrook 10, 11 und 12 bereits entstandenen und neu entstehenden Wohnungen und dem Wohnungsneubau südlich des Mittelkanals am Nagelsweg 24 stellt diese städtebauliche Neuordnung einen wichtigen Schritt zur weiteren Qualifizierung des Stadtteils als gemischter innenstadtnaher Arbeits- und Wohnstandort dar.
Derzeit ist der gesamte Bereich des Plangebiets Hammerbrook 13 überwiegend geprägt durch 6- bis 8-geschossige Bürogebäude. Entlang der Magistrale Heidenkampsweg gibt es einzelne noch höhere, repräsentative Bürobauten. Einige rückwärtige Bereiche sind untergenutzt und beherbergen Flachbauten, Lagerhallen und großflächig versiegelte Stellplatzanlagen. Entlang der Hammerbrookstraße gibt es im Erdgeschoss inzwischen Gastronomie- und kleinteilige Einzelhandelsangebote.
In der Wendenstraße befindet sich eine Privatschule mit einer Kindertagestätte. Eine zweite Kindertagestätte liegt außerhalb des Plangebiets in der Friesenstraße. Ebenfalls außerhalb sind an der Straße Grüner Deich drei größere Wohngebäude vorhanden, die zwischen 1950 und 1960 – zum Teil als Wiederaufbau – entstanden sind. Im westlichen Bereich der Hammerbrookstraße außerhalb des Plangebiets befindet sich ein Studentenwohnheim. Südlich angrenzend an die Straße Grüner Deich besteht eine große Fabrikanlage zur Herstellung von Stärke. Hier wurde 2013 eine neue Produktionsanlage in Betrieb genommen. Diese Fabrik beabsichtigt, die Produktionsanlagen am Standort weiter auszubauen.
Eine öffentliche Zuwegung zu den Kanälen ist im Plangebiet aufgrund der Eigentumsverhältnisse und Parzellierungen nicht möglich. Die Freiraumqualität in den historisch bedingt schlanken Straßenraumprofilen ist mangels Stadtgrüns stark eingeschränkt. Das Gebiet wird durch das hohe Verkehrsaufkommen geprägt und belastet. Westlich ist die S-Bahntrasse in Hochlage mit der parallel geführten Hammerbrookstraße, östlich der Heidenkampsweg (mit einer durchschnittlichen täglichen Verkehrsstärke von 54.000 Kfz/24h in 2017) und nördlich die Nordkanalstraße vorhanden.
Die Verbesserung der nahräumlichen Grün- und Freiraumversorgung wird derzeit durch die in Entwicklung befindliche Grünfläche als Teil des Alster-Bille-Elbe-Grünzugs östlich des Hochwasserbassins (hierfür führt das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung seit 2018 das Bebauungsplanverfahren Hammerbrook 9 fort) und die zukünftige öffentlich nutzbare Grünfläche im Plangebiet Hammerbrook 12 (Sonninpark) verfolgt.
Um in Zukunft innerstädtisches neues Wohnen zu ermöglichen, sollen die Ausweisungen nach BPVO in die Ausweisung „Kerngebiet“ (MK) nach BauNVO geändert werden, damit Wohnen als Ausnahme im Kerngebiet entsprechend § 7 (3) BauNVO möglich wird. Für die im Anhang mit (A) gekennzeichneten Teilbereiche beiderseits des Heidenkampswegs sowie südlich der Nordkanalstraße soll das Wohnen weiterhin ausgeschlossen bleiben. Hier sind aufgrund der Immissionen durch Verkehr und Gewerbe keine geschützten Bereiche für den Wohnungsbau vorhanden respektive entwickelbar. Auf der mit „(B)“ bezeichneten Fläche an der Wendenstraße erhält die dort vorhandene Tankstelle mit Werkstatt erweiterten Bestandsschutz.
Im Kerngebiet werden Spielhallen, Wettbüros sowie Bordelle ausgeschlossen. Weiterhin sind Einkaufszentren und großflächiger Einzelhandel unzulässig, Einzelhandel mit zentrenrelevantem Sortiment wird ebenfalls ausgeschlossen. Aufgrund der vorliegenden lärmtechnischen Untersuchung werden Festsetzungen zum Immissionsschutz getroffen. Schlafräume müssen zur lärmabgewandten Gebäudeseite orientiert sein oder es muss ein Innenraumpegel < 30 dB(A) nachts bei teilgeöffnetem Fenster gewährleistet werden. Auch ein Tagespegel < 65 dB(A) für einen Außenraum einer Wohnung wird festgesetzt, um hier gesundes Wohnen sicherzustellen. Außerdem müssen Aufenthaltsräume von gewerblichen Nutzungen zur lärmabgewandten Gebäudeseite orientiert sein. Vorgeschrieben ist auch eine kontrollierte Belüftung für Aufenthaltsräume, wenn die Höchstgrenzen für NO2 nicht eingehalten werden.
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs Hammerbrook 13 bleiben im Übrigen die bisherigen planungsrechtlichen Festsetzungen bestehen. Das Maß der baulichen Nutzung ist entsprechend § 34 BauGB zu bestimmen.
Aufgrund eines neuen, noch in der Bearbeitung befindlichen Gutachtens zur Geruchsbelastung durch die Fabrik zur Stärkeherstellung am Grünen Deich und insbesondere vor dem Hintergrund einer geplanten Betriebserweiterung hat sich nach der öffentlichen Auslegung herausgestellt, dass im Bereich zwischen Süderstraße und Südkanal mit Geruchshäufigkeiten von bis zu 15% der Jahresstunden entsprechend der Geruchsimmissions-Richtlinie (GIRL) zu rechnen ist. Erst nördlich des Südkanals sinkt dieser Wert unter 10%. Der höchste zulässige Wert der durch Gerüche belasteten Jahresstunden für Wohnen liegt gemäß höchstrichterlicher Rechtsprechung bei 10%. Dementsprechend muss auch für diesen Bereich das Wohnen als Ausnahme im Kerngebiet ausgeschlossen werden.
Für das Plangebiet gilt derzeit der Durchführungsplan D 83 von 1953. Dieser setzt überwiegend Geschäftsgebiet in viergeschossiger Bauweise (G 4), entlang des Heidenkampsweg fünfgeschossig (G 5) fest. Außerdem sind eine Fläche für besondere Zwecke und zwei kleinere Grünflächen an der Wendenstraße ausgewiesen. Die Viergeschossigkeit als Höchstgrenze in der Festsetzung G4 ist nach einem OVG-Urteil von 2013 funktionslos.
Im Flächennutzungsplan werden für das Plangebiet gemischte Bauflächen dargestellt. Die Darstellung im Landschaftsprogramm lautet „verdichteter Stadtraum“ sowie „Gewässerlandschaft“. Eine Anpassung von Flächennutzungsplan und Landschaftsprogramm ist nicht erforderlich.
Der Stadtplanungsausschuss hat in seiner Sitzung am 17.06.2015 der Einleitung des Bebauungsplanverfahrens einstimmig zugestimmt. Der Bebauungsplanentwurf wurde am 22.04.2016 behördenintern grobabgestimmt. Der Stadtplanungsausschuss hat am 21.09.2016 zugestimmt, auf die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit (ÖPD) zu verzichten. Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurde mit Durchführung des behördlichen Arbeitskreises am 11.12.2017 abgeschlossen. Der Stadtplanungsausschuss hat am 18.04.2018 der öffentlichen Auslegung zugestimmt. Die öffentliche Auslegung wurde in der Zeit vom 04.06.2018 bis 04.07.2018 durchgeführt. Der Arbeitskreis II hat am 11.03.2019 stattgefunden.
Es gingen bis zum 04. Juli 2018 fristgerecht 4 Stellungnahmen von Bürgern bzw. Grundeigentümern zum Bebauungsplanentwurf Hammerbrook 13 ein. Eine Stellungnahme wurde zurückgezogen. Einer Stellungnahme wurde teilweise gefolgt, den beiden anderen wurde nicht gefolgt (ausführlich siehe Anlage).
Im Rahmen der Kenntnisnahmeverschickung gemäß § 3 Absatz 2 Satz 3 BauGB gingen 5 Stellungnahmen von Trägern öffentlicher Belange ein. Diesen Stellungnahmen wurde bis auf eine bereits vor der öffentlichen Auslegung berücksichtigt (ausführlich siehe Anlage).
Nach der Einladung zum Arbeitskreis II gingen weitere 6 Stellungnahmen ein, die im Arbeitskreis besprochen wurden. Redaktionelle Änderungen wurden übernommen, Hinweise wurden zur Kenntnis genommen und zwei Stellungnahmen wurde nicht gefolgt (ausführlich siehe Anlage).
Aufgrund eines neuen Gutachtens zur Geruchsbelastung hat sich nach der öffentlichen Auslegung herausgestellt, dass im Bereich zwischen Süderstraße und Südkanal mit Geruchshäufigkeiten bis zu 15% entsprechend GIRL zu rechnen ist (s.o.). Dementsprechend muss nun für diesen Bereich das Wohnen als Ausnahme im Kerngebiet ausgeschlossen werden. Für diesen Teilbereich ist eine erneute öffentliche Auslegung erforderlich.
Es sind derzeit mehrere Wohnungsbauvorhaben im Vorbescheids- bzw. Baugenehmigungsverfahren anhängig (u.a. im Wandalenweg, in der Wendenstraße bzw. Sachsenstraße und in der Frankenstraße).
Der Hauptausschuss stimmt dem Entwurf des Bebauungsplans Hammerbrook 13 des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung für den Bereich nördlich des Südkanals in seiner Sitzung am 11.06.2019 stellvertretend für die Bezirksversammlung zu, um für diesen Bereich die Teilplanreife nach § 33 Absatz 2 Baugesetzbuch zu erreichen.
Der Bereich zwischen Südkanal und Süderstraße soll hingegen mit dem Ausschluss von Wohnnutzungen nach § 7 Absatz 3 Nummer 2 der Baunutzungsverordnung für die Dauer von 2 Wochen erneut öffentlich ausgelegt werden. In diesem Zusammenhang soll auch die Plangebietsverkleinerung um Flächen südlich Süderstraße ausgelegt werden.
gez. Michael Mathe
Anlagen: