Bebauungsplan-Entwurf Hamm 2 "Wohnen und Arbeiten am Pröbenweg" Zustimmung zur Durchführung der öffentlichen Auslegung (ergänzte Fassung)
Letzte Beratung: 29.03.2021 Stadtplanungsausschuss Ö 3.1
Das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung beabsichtigt, den Bebauungsplan-Entwurf Hamm 2 „Wohnen und Arbeiten am Pröbenweg“ im 2. Quartal 2021 öffentlich auszulegen. Zur Information werden die Planzeichnung, der Verordnungstext und der Funktionsplan jeweils in der abgestimmten Entwurfsfassung als Anlage beigefügt. Im Übrigen wird auf die Berichterstattungen des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung in den zurückliegenden Sitzungen des Stadtplanungsausschusses verwiesen.
Das Plangebiet befindet sich in innenstadtnaher Lage im mittleren Hamm südlich der Hammer Landstraße. Begrenzt wird es im Süden durch den Pröbenweg, im Westen durch den Luisenweg, im Norden verläuft die Abgrenzung mittig durch den betreffenden Baublock und im Osten parallel zur Straße Kentzlerdamm rückwärtig zur straßenseitigen Bebauung.
Der Stadtteil Hamm ist aufgrund seiner zentralen Lage, der guten Erreichbarkeit zur City und der Nähe zu öffentlichen Grünflächen inzwischen ein attraktiver Wohn- und nachgeordnet auch Geschäfts- und Gewerbestandort.
Das Plangebiet hat eine Größe von ca. 1,6 ha. Städtebaulich dominieren im Umfeld des Plangebiets primär Zeilenbauten mit offener Ausrichtung zu den Straßenräumen. Zum Teil sind auch geschlossene Blockrandstrukturen und einzelne großvolumige Solitärgebäude vorhanden.
Die Grundstücke im Plangebiet sind derzeit zu etwa 50 % mit ein- bis zweigeschossigen gewerblichen Hallen und Kfz-Garagen überbaut. Die weiteren Flächen sind durch Hof- und Stellplatzflächen nahezu vollständig versiegelt. In der Vergangenheit wurde das Plangebiet auf etwa 5.350 m² Bruttogeschossfläche (BGF) für Handwerk-, Büro-, Großhandels- und Lagerflächen sowie als Garagenhof genutzt. Die gewerblichen Nutzungen wurden größtenteils bereits aufgegeben oder an andere Standorte verlagert. Auf dem innerhalb des Plangebiets befindlichen Flurstück 1271 besteht weiterhin eine Kfz-Werkstatt mit Lackierbetrieb. Auf dem ebenso innerhalb des Plangebiets befindlichen Flurstück 1522 besteht ein Gewerbehof mit Lagerhallen und Büroräumen. Die Flurstücke 1271 und 1522 sind Teil der Neuplanung, die Grundeigentümer behalten sich jedoch vor, die städtebauliche Neuordnung erst zu einem späteren Zeitpunkt zu realisieren.
Vor dem Hintergrund der wohnungsbaupolitischen Ziele des Bezirks Hamburg-Mitte auf Basis des Bezirklichen Wohnungsbauprogramms 2018 sowie im Kontext der Leitplanung „Stromaufwärts an Elbe und Bille“ soll die Urbanität in Hamm perspektivisch erhöht und dabei qualifizierte Nachbarschaften von Wohn- und Gewerbenutzungen errichtet werden.
Die im Umfeld vorhandene Wohnbebauung soll durch neue Wohnnutzungen im Plangebiet mit rund 270 Wohneinheiten in zwei Bauabschnitten ergänzt werden. Im ersten Bauabschnitt sind ca. 205 Wohneinheiten geplant. Mindestens 30 % der für Wohnzwecke genutzten BGF soll als öffentlich geförderter Mietwohnungsbau entstehen. Damit kann in der Umsetzung der Planung ein wichtiger Beitrag zur Bereitstellung von Wohnraum für alle Bevölkerungsgruppen im Stadtteil Hamm geleistet werden.
Die in Rede stehende städtebauliche Neuordnung wird auf bisher primär gewerblich genutzten Flächen verfolgt. Dementsprechend soll für das Plangebiet die Entwicklung eines gemischt genutzten Quartiers mit Wohn- und Gewerbenutzungen in verträglicher Nachbarschaft realisiert werden. Im westlichen Teil des Plangebiets am Luisenweg sollen die bestehenden Gewerbeflächen zusammenhängend und komprimiert neu geordnet werden. In diesem Bereich sollen vorwiegend perspektivisch Handwerks-, Büro- und Hotelnutzungen ermöglicht werden.
Innerhalb des Plangebiets sind zudem eine neue Kindertagesstätte mit ca. 40 Plätzen sowie eine Großtagespflegestelle mit ca. 20 Plätzen geplant.
In 2017/2018 wurde ein kooperatives städtebauliches Werkstattverfahren mit drei teilnehmenden Büros in enger Abstimmung und im Einvernehmen mit dem Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung, der Behörde für Wirtschaft und Innovation und der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen durchgeführt. Dem vorangegangen waren intensive Gespräche im Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung mit den vorgenannten Fachbehörden, Handwerkskammer, Wirtschaftsförderung und der Vorhabenträgerin zur Sicherung der gewerbepolitischen Zielsetzungen und der Frage, wie belastbare Nachbarschaften von Wohnen und Gewerbe erreicht werden können.
Das aus der Überarbeitung des Werkstattverfahrens hervorgegangene städtebauliche Konzept bildet die Grundlage für die Festsetzungen des Bebauungsplan-Entwurfs. Es sieht im zentralen und östlichen Teil des Plangebiets eine fünf- bis sechsgeschossige Wohnbebauung vor. Städtebauliches Ziel ist es, entlang der Straße Pröbenweg eine einheitliche, geschlossene Raumkante zu entwickeln, die sich durch einen Wechsel zwischen den Kopfseiten der fünfgeschossigen Wohngebäude und jeweils zweigeschossigen Verbindungsbauten auszeichnet.
Im rückwärtigen Grundstücksbereich verfügen die Gebäude über ein sechstes Vollgeschoss, das aufgrund der zurückgesetzten Lage gegenüber den umgebenden Straßenräumen nicht visuell in Erscheinung tritt.
Die begrünten Blockinnenbereiche sollen vorwiegend als bepflanzte Grün- und Kinderspielflächen ausgebildet werden. Dabei sollen auch Baumpflanzungen vorgesehen werden, mit denen die zu fällenden Bäume und Gehölze innerhalb des Plangebiets teilweise ausgeglichen werden können. Die erforderlichen rund 2.700 m² Kinderspielflächen können vollumfänglich innerhalb des Plangebiets nachgewiesen werden. Davon sind rund 2.080 m² im Bereich des ersten Bauabschnitts vorgesehen.
Die Dachflächen im Plangebiet sollen anteilig begrünt und zum Zwecke der Regenwasserrückhaltung nutzbar gemacht werden.
Die vorwiegend gewerbliche Nutzung im westlichen Teil des Plangebiets soll in einer vier- bis fünfgeschossigen, in Teilen siebengeschossigen Bebauung ermöglicht werden. In die geplanten, erdgeschossigen Gewerbeeinheiten für die Handwerkernutzungen am Pröbenweg sowie in das Erdgeschoss des geplanten Hotelkomplexes sollen zudem Galeriegeschosse eingezogen werden.
Die Kfz- Stellplätze sollen in zwei Tiefgaragen untergebracht werden. Für die Wohnbebauung des ersten Bauabschnitts ist eine von der Straße Pröbenweg erschlossene Tiefgarage mit etwa 45 Stellplätzen, für das Hotel eine von der Straße Luisenweg erschlossene Tiefgarage mit etwa 50 Stellplätzen geplant. Die geplanten sechs Gewerbeeinheiten für Handwerker erhalten ebenerdige Zufahrten vom Pröbenweg aus, die Einstellplätze sind innerhalb der Gebäude vorgesehen, sodass die Be- und Entladung wettergeschützt erfolgen kann.
Im westlichen Teil des Flurstücks 1522 soll im zweiten Bauabschnitt eine weitere gewerbliche Neubebauung ermöglicht werden. Im östlichen Teil ist eine Wohnbebauung möglich.
Der Bebauungsplan-Entwurf sichert zudem eine neue öffentliche Wegeverbindung für Fußgänger durch das Quartier zwischen dem Pröbenweg und den nördlich des Plangebiets liegenden Flächen an der Hammer Landstraße.
Mit dem Bebauungsplan-Entwurf Hamm 2 des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die genannten Maßnahmen geschaffen werden.
Der Bebauungsplan-Entwurf hatte zum Zeitpunkt der öffentlichen Plandiskussion noch eine Zweiteilung des Plangebiets mit der Ausweisung eines Gewerbegebiets (GE) für den westlichen und eines Allgemeinen Wohngebiets (WA) für den östlichen Teil vorgesehen. Mit dem städtebaulichen Ziel, eine verträgliche Mischung zwischen Wohn- und Gewerbenutzungen sowie eine dem verkehrlich gut angebundenen Standort entsprechende, hohe bauliche Dichte zu ermöglichen, werden die Bauflächen im Plangebiet nunmehr als Urbanes Gebiet (MU) festgesetzt (siehe Bebauungsplan-Entwurf).
Städtebauliches Ziel ist es, neben dem Wohnen einen maßgeblichen Teil gewerblicher Nutzungen zu sichern. Zukünftig werden mindestens etwa 10.500 m² der Geschossfläche im Plangebiet für gewerbliche Nutzungen, die das Wohnen nicht wesentlich stören sowie weitere 350 m² für gewerbliche Nutzungen oder soziale, kulturelle und andere Einrichtungen verbindlich festgesetzt. Die geplante erdgeschossige Gewerbenutzung am Pröbenweg soll vorrangig Betrieben des Handwerks dienen. Es sollen daher im Urbanen Gebiet ausdrücklich auch Handwerksbetriebe zulässig sein. Eine konkrete Verortung von Handwerksbetrieben wird anhand einer Ergänzung der Verordnung (§ 2 Ziffer 1) in Verbindung mit der besonderen Festsetzung „(F)“ textlich und zeichnerisch für einen Teilbereich am Pröbenweg sichergestellt.
Zur Sicherstellung des im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens abgestimmten städtebaulichen Konzepts regelt der Bebauungsplan-Entwurf das Maß der baulichen Nutzung durch Festsetzungen zu der zulässigen Grundflächenzahl (GRZ) als Höchstmaß und den maximal zulässigen Gebäudehöhen. Die überbaubaren Grundstücksflächen für die Realisierung der geplanten Bauvorhaben werden mit baukörperbezogenen Baugrenzen festgesetzt (siehe Bebauungsplan-Entwurf).
Die geplante öffentliche Wegeverbindung zwischen dem Pröbenweg und den nördlich des Plangebiets liegenden Flächen an der Hammer Landstraße wird mit einem Gehrecht zu Gunsten der Allgemeinheit festgesetzt.
Das Bebauungsplan-Verfahren wird gemäß § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren durchgeführt. Ein Umweltbericht ist nicht erforderlich. Da der Bebauungsplan die planungsrechtliche Zulässigkeit einer Hotelnutzung vorbereitet, wurde eine allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls nach UVPG vorgenommen. Im Ergebnis ist festzustellen, dass durch das geplante Hotelvorhaben voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen zu erwarten sind.
Im Vorfeld der öffentlichen Auslegung wird zwischen der FHH, vertreten durch das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung und der Vorhabenträgerin (insgesamt drei Teilgesellschaften), ein städtebaulicher Vertrag zu dem Bebauungsplan-Entwurf Hamm 2 unterzeichnet.
Die privaten Grundstücke, für welche der städtebauliche Vertrag abgeschlossen wird, stehen im Eigentum der Teilgesellschaften zu 1 bis 3 (vgl. Anlage 3). Die Vorhabenträgerin zu 1 wird im ersten Bauabschnitt ca. 205 Wohneinheiten und eine Kindertagesstätte für 40 Kinder inklusive der entsprechenden Außenspielfläche realisieren. Die Vorhabenträgerin zu 2 wird im ersten Bauabschnitt im westlichen Teil des Plangebiets den gewerblich geprägten Anteil u.a. ein Hotel und sechs Handwerkereinheiten im Erdgeschoss realisieren. Die Vorhabenträgerin zu 3 wird verpflichtet, auf dem außerhalb des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans liegenden Flurstück 2082 die dort bestehende Kindertagesstätte inklusive der vorhandenen Außenspielfläche erstmalig zu sichern. Auf dem Flurstück 2082 wird auch die Außenspielfläche der neuen Kita untergebracht.
Die Regelungsinhalte des städtebaulichen Vertrags betreffen im Wesentlichen (nicht abschließend):
- Durchführungsverpflichtung, Umsetzungshorizonte bzw. Herstellungsfristen;
- Sicherung und Regelungen zum öffentlich geförderten Mietwohnungsbau;
- Verpflichtung zur Realisierung von Kita-Plätzen in einer neuen Kindertagesstätte innerhalb des Plangebiets und Sicherung bestehender Kita-Plätze auf Flurstück 2082 inklusive Außenspielflächen (außerhalb des Plangebiets);
- Sicherung des gewerblichen Anteils, Anforderungen an handwerksgeeignete Gewerbeflächen und tlw. Zweckbindung für Handwerksbetriebe;
- Gestalterische Vorgaben für den Hochbau (Anforderungen an Fassadenmaterialität / Durchführung der Fassadenbemusterung);
- Gestalterische Vorgaben für die Freianlagen, Dachlandschaften;
- Umsetzung, Erhalt und Unterhaltungsverpflichtung für den mit Gehrecht zu Gunsten der Allgemeinheit festgesetzten Quartiersweg;
- Maßnahmen zum Artenschutz (Nist- und Quartierskasten);
- Vertragsstrafen bei Nichteinhaltung der Verpflichtungen.
Darüber hinaus wird zwischen den betroffenen Vorhabenträgerinnen und der FHH, vertreten durch das Fachamt Management des öffentlichen Raums, hinsichtlich der mit dem Vorhaben unmittelbar verbundenen Erschließungs-, Wiederherstellungs- und Umgestaltungsmaßnahmen ein Erschließungsvertrag geschlossen.
Durch die planungsrechtlichen Festsetzungen wird damit in Verbindung mit den vertraglichen Regelungen ein enger planungsrechtlicher Rahmen gesetzt, der die exakte Umsetzung des abgestimmten Bebauungskonzepts sicherstellt.
Der Stadtplanungsausschuss hat in seiner Sitzung am 27.06.2018 der Einleitung des Bebauungsplanverfahrens auf Basis der Vorlage des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung zugestimmt. Der Bebauungsplan-Entwurf wurde am 02.11.2018 behördenintern grobabgestimmt. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit (ÖPD) hat am 11.09.2019 stattgefunden. Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (TÖB) wurde mit Durchführung des behördlichen Arbeitskreises I am 14.09.2020 abgeschlossen. Die Kenntnisnahmeverschickung des Bebauungsplan-Entwurfs an die TÖB wurde am 08.03.2021 durchgeführt.
Vor dem Hintergrund des nunmehr erreichten Projektstandes wird seitens des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung verfolgt, vorbehaltlich der Unterzeichnung des städtebaulichen Vertrags, die öffentliche Auslegung von etwa Ende April bis Ende Mai 2021 durchzuführen. Die Vorweggenehmigungsreife im Bebauungsplanverfahren soll noch in 2021 erreicht werden.
Auf Basis des aktuellen Bebauungsplan-Entwurfs des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung und dieser Vorlage wird der Stadtplanungsausschuss vorbehaltlich der Unterzeichnung des städtebaulichen Vertrags und des Erschließungsvertrags – um Zustimmung zur Durchführung der öffentlichen Auslegung gebeten.
gez. Michael Mathe
Anlagen:
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