Bebauungsplan-Entwurf Hamm 2 "Pröbenweg"; Zustimmung zur Durchführung der öffentlichen Plandiskussion
Ausgangslage
Das Plangebiet liegt im mittleren Hamm südlich der Hammer Landstraße. Begrenzt wird es im Süden durch den Pröbenweg, im Westen durch den Luisenweg, im Norden verläuft die Abgrenzung mittig durch den betreffenden Baublock und im Osten parallel zur Straße Kentzlerdamm rückwärtig zur straßenseitigen Bebauung. Es beinhaltet eine Gesamtfläche von etwa 11.600 m². Im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs befinden sich Teile der Straßenverkehrsflächen Pröbenweg und Luisenweg.
Der Stadtteil Hamm ist – insbesondere mit seinem nördlichen und mittleren - aufgrund seiner relativ zentralen Lage, der guten Erreichbarkeit zur City und der Nähe zu öffentlichen Grünflächen inzwischen ein attraktiver Wohn- und nachgeordnet auch Geschäfts- und Gewerbestandort. Städtebaulich dominieren im Umfeld des Plangebiets primär Zeilenbauten mit offener Ausrichtung zu den Straßenräumen als Ergebnis des Wiederaufbaus gemäß dem damaligen Leitbild der 50/60er Jahre. Zum Teil sind auch geschlossene Blockstrukturen vorhanden. Insgesamt handelt es sich um einen Standard mit einem heterogenen städtebaulichen Umfeld.
Vor dem Hintergrund der wohnungspolitischen Ziele des Bezirks Hamburg-Mitte und des Bezirklichen Wohnungsbauprogramms 2018 sowie im Kontext der Leitplanung „Stromaufwärts an Elbe und Bille“ soll die Urbanität im Stadtteil perspektivisch erhöht und dabei qualifizierte und konfliktfreie Nachbarschaften zwischen Wohn- und Gewerbenutzungen erreicht werden. Die hier in Rede stehende städtebauliche Neuordnung wird auf bisher primär gewerblich genutzten Flächen verfolgt. Dementsprechend soll für das Plangebiet die Entwicklung eines gemischt genutzten Bereichs mit Wohn- und auch weiterhin Gewerbenutzungen in verträglicher Nachbarschaft realisiert werden.
Die im näheren Umfeld vorhandene Wohnbebauung soll durch neue Wohnnutzungen mit rund 267 Wohneinheiten (davon 1/3 öffentlich geförderter Mietwohnungsbau) im östlichen Bereich des Plangebiets ergänzt und gestärkt werden. Im westlichen Bereich sollen die bestehenden Gewerbeflächen zusammenhängend und komprimiert neu geordnet werden. Das Plangebiet ist aufgrund des bestehenden Wohnumfeldes gut zum Wohnen geeignet. Einzelhandelsangebote zur Deckung des täglichen Bedarfs sind im Stadtteil an der Hammer Landstraße vorhanden. In direkter Nachbarschaft nördlich des Plangebietes befindet sich ein Lebensmittelvollsortimenter.
Es besteht eine gute ÖPNV-Anbindung mit Bus- Haltestellen an der Hammer Landstraße und der U-Bahn-Station Hammer Kirche, die innerhalb von 10-15 Minuten fußläufig erreichbar ist. Das Gebiet ist über die nahegelegene Eiffestraße (B 5) ebenfalls gut an den überörtlichen Verkehr angebunden. Eine kleine nahegelegene öffentliche Grünfläche mit Spielplatz befindet sich südlich des Pröbenwegs. Der regional bedeutsame Hammer Park ist fußläufig zu erreichen.
Im näheren Umfeld sind unterschiedliche Schulen und Kinderbetreuungseinrichtungen sowie weitere soziale Einrichtungen vorhanden. Die Kindertagesstätten „Kinderschlupf“ am Luisenweg Nr. 10 sowie „Wunderkabinett“ an der Hammer Straße Nr. 84 befinden sich in unmittelbarer Nähe. Der ReBBZ Standort „Schule Pröbenweg“ am Luisenweg Nr. 12 ist fußläufig in etwa 100 m und das Gymnasium Hamm am Ebelingplatz Nr. 8 in etwa 500 m zu erreichen.
Das Plangebiet wird heute überwiegend gewerblich genutzt. Aktuell sind insgesamt rund 5.350 m² Bruttogeschossfläche (BGF) Gewerbeflächen im Bestand vorhanden. Davon entfallen auf eine handwerkliche Nutzung rund 2.400 m² BGF, auf Büronutzungen rund 1.500 m² BGF und auf Großhandels- und Lagerflächen rund 1.450 m² BGF. Ein im Plangebiet ansässiger Gewerbebetrieb (Handel/Montage mit Autoteilen) verlagert seinen Betrieb an einen anderen Standort. Ein weiterer Betrieb (Kfz- Lackiererei) wird den Betrieb aus privaten Gründen aufgeben. Beide Mietverträge laufen im Jahr 2019 aus.
Die Grundstücke im Plangebiet sind auf mehrere Eigentümer verteilt. Der Vorhabenträger hat zwischenzeitlich einen Großteil der Grundstücke erworben. Der Eigentümer des östlichen Grundstücks am Pröbenweg will seinen Kfz-Betrieb perspektivisch an einen anderen Filialstandort verlagern, um auf dem Grundstück selbst plangemäß zu einem späteren Zeitpunkt Wohnungsbau zu errichten.
Ein weiterer betroffener Eigentümer hat sich mit der Entwicklung einverstanden erklärt, behält sich jedoch vor, das Vorhaben erst zu einem späteren Zeitpunkt zu realisieren. Insofern besteht über die Planungsziele der städtebaulichen Neuordnung ein Grundkonsens zwischen den betroffenen Akteuren und Eigentümern, der im weiteren Verfahren zu konkretisieren und belastbar durch städtebauliche Verträge zwischen dem Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung und den einzelnen Vorhabenträgern gesichert werden muss.
Städtebauliches Werkstadtverfahren und der weitere Planungsprozess
In 2017/2018 wurde ein kooperatives städtebauliches Werkstattverfahren mit drei teilnehmenden Büros in enger Abstimmung mit dem Bezirksamt Hamburg-Mitte/Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung, der Behörde für Wirtschaft, Verkehr und Innovation und der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen durchgeführt. Dem vorangegangen waren intensive Gespräche im Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung mit den vorgenannten Fachbehörden, Handwerkskammer, Wirtschaftsförderung und Vorhabenträger zur Sicherung der gewerbepolitischen Zielsetzungen und zur Frage, wie belastbare Nachbarschaften von Wohnen und Gewerbe erreicht werden können.
Das aus der Überarbeitung des Wettbewerbsergebnisses (1. Preis, Coido architects, Cordsen Ipach + Döll GmbH) hervorgegangene städtebauliche Konzept wurde dem Stadtentwicklungsausschuss Ost in seiner Sitzung am 27.06.2018 (Zustimmung zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens) seitens des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung ausführlich vorgestellt. Nach der behördlichen Grobabstimmung der Planung am 02.11.2018 wurde der Entwurf weiter konkretisiert. Die weitere Bearbeitung erfolgt durch die Büros agn Leusmann Architekten (Teil Gewerbe), A-Quadrat Architekten (Teil Wohnungsbau) sowie Lichtenstein Landschaftsarchitekten (Freiraumplanung).
Zwischenzeitlich wurde die Planung im Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung mit den Vorhabenträgern und den Büros intensiv erörtert. Die Weiterentwicklung der Planung hat gegenüber der in der Ausschusssitzung vom 27.06.2018 vorgestellten Fassung im Wesentlichen zu folgenden Änderungen geführt:
- Geschossfläche (GF) Gewerbe:12.265 m² (Grobabstimmung: 10.500 m²)
- GF Wohnen: 21.700 m² (Grobabstimmung: 21.000 m²) zzgl. KiTa 335 m².
Das aktuelle Bebauungskonzept sieht nunmehr für den zentralen und östlichen Teil des Plangebiets Wohnnutzungen in fünf- bis sechsgeschossigen Wohngebäuden vor. Im ersten Bauabschnitt sollen ca. 190 Wohneinheiten realisiert werden. Im Endausbau könnten insgesamt ca. 267 WE entstehen. In Anlehnung an die Bebauungsstruktur der nördlich angrenzenden Wohngebäude ist eine leicht verspringende Zeilenbauweise vorgesehen. Entlang des Pröbenwegs soll eine geschlossene Raumkante entstehen, die sich durch einen Wechsel zwischen den Kopfseiten der fünfgeschossigen Wohngebäude und jeweils zweigeschossigen Verbindungsbauten auszeichnet. Im rückwärtigen Grundstücksbereich verfügen die Zeilen über ein sechstes Vollgeschoss, das aufgrund der zurückgesetzten Lage gegenüber den umgebenden Straßenräumen visuell nicht in Erscheinung tritt.
Die bauordnungsrechtlich erforderlichen Kinderspiel- und Freiflächen sollen hauptsächlich auf den ebenerdigen Freiflächen abgebildet werden.
Die bestehenden Kindertagesstätten im Umfeld sind ausgelastet, so dass für die aus dem neuen Wohnungsbau resultierenden Kinderbetreuungsbedarfe eine zusätzliche Kindertagesstätte mit 40 bis 60 Plätzen vorzusehen ist. Diese soll im Erdgeschoss des nordöstlichen Wohnblocks untergebracht werden. Der in einem früheren Entwurfsstand dort vorgesehene Drogeriemarkt ist nicht mehr Bestandteil des Vorhabens. Dieser soll in den Erdgeschossflächen des Gebäudes Hammer Landstraße Nr. 84, das sich ebenfalls im Eigentum des Vorhabenträgers befindet, untergebracht werden. Die bestehende Kindertagesstätte „Wunderkabinett“ im Gebäude Hammer Landstraße Nr. 84 ist unmittelbar nördlich an das Plangebiet angrenzend gelegen. Die dortigen Außenspielflächen sollen vergrößert werden, um sie für die neue Kindertagesstätte im Plangebiet mitnutzen zu können.
Im westlichen Teil des Plangebiets sind gewerbliche Nutzungen (ca. 12.265 m² BGF) vorgesehen. Die Bebauung ist hier vier- bis fünfgeschossig geplant. An der Einmündung des Pröbenwegs in den Luisenweg soll eine Betonung der Ecksituation durch eine siebengeschossige Bebauung erfolgen. Hier ist eine Hotelnutzung (ca. 140 – 180 Zimmer) vorgesehen.
Im Erdgeschoss am Pröbenweg sollen Flächen für eine gewerbliche Nutzung berücksichtigt werden. Die aktuelle Vorhabenplanung sieht hier mehrere gewerbliche Einheiten vor, die sich insbesondere an Handwerker oder Kleingewerbe richten sollen. Jede Einheit mit Größen zwischen 255 m² und 390 m² verfügt über erdgeschossige Gewerbeflächen mit eigenem Einstellplatz sowie ein partielles Zwischengeschoss, bzw. eine Galerieebene für weitere Nutzflächen bzw. ein kleines Büro. Die Gewerbeeinheiten sind auch zusammenschaltbar und flexibel nutzbar.
Auf dem Grundstück Luisenweg Nr. 7 (nördliches Bestandsgewerbe) soll in einem späteren Bauabschnitt ebenso eine gewerbliche Neubebauung, etwa für Handwerksbetriebe oder Kleingewerbe, sowie in den Obergeschossen Büronutzungen, ermöglicht werden.
Benötigte bzw. gewünschte Stellplätze für die neu zu errichtenden Wohn- und Gewerbenutzungen sollen jeweils vollständig in Tiefgaragen untergebracht werden. Die Anbindung der Hotel-Tiefgarage sowie der Stellplätze des nördlichen Gewerbehofs (Luisenweg Nr. 7) soll vom Luisenweg erfolgen. Die gewerblichen Einheiten im Erdgeschoss des Hotelbaus sollen vom Pröbenweg aus angedient werden. Die Wohnbebauung im östlichen Teil des Plangebiets erhält eine zusammenhängende Tiefgarage, die vom Pröbenweg aus erschlossen wird.
B-Plan-Entwurf Hamm 2
Der Bebauungsplanentwurf sieht für die westlich angeordnete gewerbliche Nutzung die Festsetzung „Gewerbegebiet“ (GE) vor. Für die östlich gelegene Wohnnutzung soll die Festsetzung „Allgemeines Wohngebiet“ (WA) erfolgen.
Zwischen Pröbenweg und der nördlichen Grenze des Plangebiets wird ein öffentliches Wegerecht vorgesehen, das vertraglich gesichert werden soll.
Für das Plangebiet gilt derzeit der Durchführungsplan D 58 von 1958 mit der Festsetzung als Geschäftsgebiet und Garagen nach Baupolizeiverordnung (BPVO). Für die Änderung des bisher geltenden Planrechts wird seitens des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung ein Angebotsbebauungsplan mit der Bezeichnung Hamm 2 aufgestellt werden. In einem noch zu schließenden städtebaulichen Vertrag werden weitere Anforderungen und Fristen zur Durchführung des Vorhabens geregelt.
Die Voraussetzungen für ein beschleunigtes Verfahren der Innenentwicklung nach § 13a BauGB ohne Umweltbericht und Umweltprüfung liegen grundsätzlich vor, da der Bebauungsplan der Wiedernutzbarmachung von Flächen, der Nachverdichtung oder anderen Maßnahmen der Innenentwicklung dient und im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO weniger als 20.000 m² Grundfläche auf heute bereits baulich genutzten Flächen festsetzen wird.
Im festzusetzenden Gewerbegebiet soll eine Hotelnutzung mit mehr als 100 Zimmern ermöglicht werden. Eine allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls gem. § 7 UVPG i.V.m. 13a Abs. 1 Satz 4 BauGB unter Verwendung der Kriterien der Anlage 3 zum UVPG hat ergeben, dass durch das geplante Hotelvorhaben in Verbindung mit den angrenzend geplanten weiteren neuen Nutzungen (Gewerbe und Wohnbebauung) sowie unter Berücksichtigung der benachbarten Bestandsbebauung voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen zu erwarten sind. Des Weiteren liegen nach Prüfung der Sachlage keine Anhaltspunkte dafür vor, dass bei der Bebauungsplanung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (BImSchG) zu beachten sind. Das beschleunigte Verfahren nach § 13a Absatz 1 BauGB kann somit zur Anwendung kommen.
Der Flächennutzungsplan stellt für das Plangebiet „Wohnbauflächen“ dar. Im Landschaftsprogramm sind das Milieu „Öffentliche Einrichtung mit Freiraumpotenzial“ und die milieuübergreifenden Funktionen „Freiraumverbund – Landschaftsachse“ und „Entwicklungsbereich Naturhaushalt“ dargestellt. Unmittelbar nördlich des Plangebiets befindet sich die wichtige Landschaftsachse „Horner Geest“, die sich vom Hauptbahnhof im Westen bis zum Öjendorfer Park im Osten erstreckt. Eine Änderung oder Berichtigung des Flächennutzungsplans und des Landschaftsprogramms ist nicht erforderlich.
Der Stadtentwicklungsausschuss Ost hat in seiner Sitzung am 27.06.2018 der Einleitung des Bebauungsplanverfahrens auf der Basis der laufenden Planung des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung einstimmig zugestimmt. Der Bebauungsplan-Entwurf wurde am 02.11.2018 behördlich grobabgestimmt. Ein Termin für die nun verfolgte öffentliche Plandiskussion muss noch zwischen dem Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung und den Fraktionen abgestimmt werden.
Auf Basis des anliegenden Bebauungsplan-Entwurfs und der Vorlage des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung wird der Hauptausschuss - stellvertretend für den nicht mehr tagenden Stadtentwicklungsausschuss Ost - um Zustimmung zur Durchführung der öffentlichen Plandiskussion gebeten.
Anlagen: