Bebauungsplan-Entwurf Hamburg-Altstadt 50 "Nikolai-Insel - Domstraße" Zustimmung zur Erreichung der Vorweggenehmigungsreife des Bebauungsplans Hamburg-Altstadt 50

Das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung beabsichtigt, für den Bebauungsplan-Entwurf Hamburg-Altstadt 50 zeitnah die Vorweggenehmigungsreife zu erreichen.

Zur Information werden die Planzeichnung, der Verordnungstext und die Funktionspläne jeweils in der abgestimmten Entwurfsfassung als Anlagen beigefügt. Der Planungsstand ist gegenüber der Drucksache 22-4583 vom 09.04.2024 zur Zustimmung des Stadtplanungsausschusses zur Öffentlichkeitsbeteiligung (ehem. öffentliche Auslegung) in der Sitzung am 11.05.2024 unverändert.

Im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung vom 28.05.2024 bis zum 28.06.2024 ist im Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung insgesamt zwei Stellungnahmen eingegangen. Eine Stellungnahme betrifft nicht konstitutiv den Bebauungsplan Hamburg-Altstadt 50. Die zweite Stellungnahme wurde im Zuge von Gesprächen und einer inzwischen abgeschlossenen Nachbarschaftsvereinbarung zwischen der Vorhabenträgerin und der Einwenderin gegenüber dem Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung offiziell zurückgenommen. Ein Arbeitskreis II zur Befassung der eingegangenen Stellungnahme ist nicht erforderlich.

Mit dem erreichten Planungsstand kann die Erreichung der Vorweggenehmigungsreife des Bebauungsplans Hamburg-Altstadt 50 mit dem Ziel der späteren Feststellung nunmehr durch Beschlusslage der Bezirksversammlung Hamburg-Mitte vorgenommen werden.

1. Rückblick

Das Plangebiet besteht aus zwei Teilbereichen beiderseits der Domstraße. Der südwestliche Teilbereich „Nikolai-Insel“ wird begrenzt durch das Nikolaifleet – Trostbrücke – Neß – Brodschrangen – Dornbusch – Rolandsbrücke – Große Reichenstraße – Domstraße – Willy-Brandt-Straße. Der nordöstliche Teilbereich „Domstraße“ wird begrenzt durch die Domstraße – Alter Fischmarkt – Große Reichenstraße. Das Plangebiet hat eine Größe von circa 2,63 ha.

Zur Darstellung der Bestandssituation wird auf die Drucksache 22-0736 des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung zur Einleitung des Bebauungsplan-Verfahrens Hamburg-Altstadt 50 verwiesen. Der Teilbereich „Domstraße“ hat eine Größe von circa 8.730 m² und ist in Blockrandbauweise bebaut. Der circa 17.540 m² große westliche Teilbereich „Nikolai-Insel“ umfasst die Flächen des inzwischen abgebrochenen viergeschossigen Commerzbank-Altbau in der Straße Neß Nrn. 7-9 / Trostbrücke 3 und auf dem östlichen Grundstück in den Straßen Brodschrangen Nr. 15 / Große Reichenstraße Nr. 2 das in den 1960er Jahren gebaute Commerzbank-Gebäude mit zwölf Geschossen. Das Hochhaus der Commerzbank stand unter Denkmalschutz. Der genehmigte Abbruch ist zwischenzeitlich erfolgt. Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs Hamburg-Altstadt 50 umfasst außerdem den Baublock Brodschrangen Nrn. 1-5 / Rolandsbrücke Nrn. 2-4 mit dem Ziel die dortige Bestandsbebauung, die aus einem denkmalgeschützten fünfgeschossigen gemischt genutzten Gebäude von 1868 sowie einem zehngeschossigen Bürogebäude von Anfang der 2000er besteht, in ihrer bestehenden Kubatur planungsrechtlich zu sichern.

Planungsziel ist die städtebauliche Neuordnung dieser hochzentralen innerstädtischen Flächen mit dem Schwerpunkt Büro- und Wohnnutzungen. Im Plangebiet soll mit dem Ziel lebendiger, funktionsgemischter Nutzungsstrukturen ein Mix aus Bürogebäuden und Wohnungsbau in geschützten Lagen sowie Laden- und Gastronomieflächen entstehen. Die notwendigen Stellplätze werden in Tiefgaragen untergebracht. Vor allem die bisher nicht publikumswirksamen Erdgeschosszonen sollen öffentlich zugängliche Nutzungen erfahren, um diesen bisher durch die Verkehrsachsen Domstraße und Willy-Brandt-Straße dominierten Bereich der Innenstadt auch für Fußgänger attraktiv und erlebbar zu machen.

Für die Entwicklung des „Stadtbausteins Domstraße“ wurde 2018 ein beschränkter hochbaulicher Realisierungswettbewerb durchgeführt, den das Architekturbüro Carsten Roth gewann. Für die Überplanung des Teilbereichs „Nikolai-Insel“ wurde 2019 ein hochbaulich-freiraumplanerischer Realisierungswettbewerb durchgeführt. Den ersten Preis erhielt das Büro Bruno Fioretti Marquez Architekten. Da die beabsichtigte städtebauliche Neuordnung des Plangebietes nicht mit den gemäß geltendem Planrecht festgesetzten Baugebietsausweisungen, überbaubaren Grundstücksflächen und zulässigen Maßfestsetzungen vereinbar ist, führt das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung für das gesamte Plangebiet ein Bebauungsplanverfahren zur Änderung des Planungsrechts durch.

Die weiterentwickelten Wettbewerbsergebnisse bilden die Grundlage für die beiden Funktionsplan-Entwürfe, die Grundlage für den Bebauungsplanentwurf Hamburg-Altstadt 50 sind.

Im Kontext des Bezirklichen Wohnungsbauprogramms 2022 (aktuell lfd. Fortschreibung) und des Vertrags für Hamburg sind rund 30 % der geplanten Bruttogeschossflächen für den Wohnungsbau vorgesehen. Insgesamt sind circa 160 Wohnungen geplant, davon circa 50 als öffentlich geförderter Mietwohnungsbau.

Die Umsetzung der Wettbewerbsergebnisse und des öffentlich geförderten Mietwohnungsbaus werden mit städtebaulichen Verträgen zwischen dem Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung und den Vorhabenträgern verbindlich gesichert.

2. Bebauungskonzept und Funktionsplanung (vgl. Anlagen 4–5)

Das Bebauungskonzept für den Teilbereich „Domstraße“ (MU2 und MK3) sieht den Abbruch aller Bestandsgebäude bis auf das Baudenkmal Domstraße Nr. 9 / Alter Fischmarkt Nr. 6 vor. Eine überwiegend sechs- bis achtgeschossige Blockrandbebauung soll an dieser Stelle neu errichtet werden. Der Bereich an der Ecke Domstraße / Große Reichenstraße bildet einen Hochpunkt mit zehn bzw. elf Geschossen. Entlang der Domstraße und im westlichen Bereich der Großen Reichenstraße sind Büronutzungen auf ca. 13.200 m2 vorgesehen. Der neue Wohnungsbau ist zur Straße Alter Fischmarkt und zur Großen Reichenstraße orientiert und soll Wohnungen auf einer Bruttogeschossfläche von ca. 4.700 m2 generieren. Es sind etwa 58 Wohnungen unterschiedlicher Größe vorgesehen. Etwa 18 dieser Wohnungen sollen dabei als öffentlich geförderte Mietwohnungen im 1. Förderweg realisiert werden. Die Erdgeschosszonen sollen mit Gastronomie und Einzelhandel auf einer Gesamtfläche von ca. 900 m² belebt werden. Die Anlieferung für die gewerblichen Nutzungen erfolgt hauptsächlich über eine Anlieferzone im Innenhof, die über eine Durchfahrt im östlichen Bereich der Großen Reichenstraße erschlossen wird. Im Blockinnenbereich sind zudem die Realisierung der Kinderspielflächen, die Neupflanzung von 3 Bäumen, ebenerdige Fahrradabstellplätze sowie- untergeordnete gastronomische Außenterrassen vorgesehen. Die Zu- und Abfahrt zur Tiefgarage befindet sich im westlichen Bereich der Großen Reichenstraße.

Für den Teilbereich „Nikolai-Insel“ (MU1 und MK1) ist ebenfalls eine komplette Neubebauung nach inzwischen erfolgtem Abbruch beider Bestandsgebäude vorgesehen. Von einem anteiligen Erhalt der Bestandsfassade des westlichen Altbaus musste nach umfangreicher Prüfung aus technischen Gründen abgesehen werden. Das aktuelle Bebauungskonzept berücksichtigt jedoch weitgehend die vom öffentlichen Raum derzeit wahrnehmbare Kubatur des Altbaus und bildet einen begrünten Innenhof auf dem Erdgeschoss aus. Der Neubau wird sieben bzw. acht Vollgeschosse aufweisen, die aufgrund unterschiedlicher Geschosshöhen der jeweiligen Nutzungen zu einer einheitlichen Gebäudehöhe führen. Im südlichen Gebäudeteil sind ab dem ersten Obergeschoss Büronutzungen in dem siebengeschossigen Gebäuderiegel auf einer Fläche von ca. 5.300 m² vorgesehen. Im übrigen Gebäudekörper sind oberhalb der erhöhten Erdgeschosszone Wohnnutzungen auf ca. 11.900 m² Bruttogeschossfläche vorgesehen. Dabei sollen etwa 100 Wohnungen unterschiedlicher Größe entstehen. Die Erschließung der Wohnungen soll über Laubengänge im Innenhof erfolgen. Etwa 30 dieser Wohnungen sollen dabei als öffentlich geförderte Mietwohnungen im 1. Förderweg realisiert werden. Die erhöhte Erdgeschosszone soll durch gewerbliche Nutzungen und gastronomische Angebote auf ca. 2.900 m² zu einer Belebung des angrenzenden öffentlichen Raums beitragen. Im 1. Obergeschoss soll zudem eine Großtagespflegestelle mit Betreuungskapazitäten von bis zu 20 Kindern entstehen.

Zwischen der privaten Wegefläche Brodschrangen und der Domstraße sieht das Bebauungskonzept einen Neubau mit zehn Vollgeschossen (inkl. Mezzaningeschoss) vor, der sich in Richtung Norden und Westen auf sieben Vollgeschosse und in Richtung Osten auf acht Vollgeschosse abstaffelt. In diesem Gebäude sind überwiegend Büroflächen auf einer Fläche von aktuell ca. 19.500 m², sowie ebenfalls gewerbliche und gastronomische Nutzungen im Erdgeschoss auf ca. 2.500 m² vorgesehen. Die Anlieferung der gewerblichen und gastronomischen Nutzungen ist über öffentliche Anlieferungszonen auf den Straßen Trostbrücke und Neß in die jeweiligen Erdgeschosse der Gebäude vorgesehen.

Die Zu- und Abfahrten der Tiefgarage sind für beide Baukörper (Nikolai 8 und Nikolai 11) in der Domstraße als gemeinsame Erschließung geplant. In den Untergeschossen der Gebäude sind dem jeweiligen Gebäude zugeordnete Nebenflächen und zwei miteinander verbundene Tiefgaragen mit insgesamt etwa 155 Stellplätzen geplant.

Zwischen den Gebäuden verläuft die ehemalige öffentliche Straße Brodschrangen. Sie stellt eine wichtige Fußwegeverbindung zwischen Altstadt und HafenCity dar. Die Straßenverkehrsfläche wurde vorherig als Stellplatzanlage genutzt. Inzwischen wurde die Straße Brodschrangen privatisiert und wird im Bebauungsplanentwurf mit einem öffentlichen Gehrecht belegt, um die Fußwegeverbindung zwischen Altstadt und HafenCity zu sichern. Der öffentliche Raum erfährt über die Umgestaltung des Bereichs und die Belebung der Erdgeschosszone eine wesentliche Aufwertung.

Ebenso sollen die Freiflächen Bei der Alten Börse umgestaltet und damit die Aufenthaltsqualität erhöht werden. In diesem Zusammenhang wird der Erhalt der bestehenden Straßenbäume (Linden) sichergestellt.

Der Erhalt der bestehenden Straßenbäume an der Domstraße (Platanenreihe) wurde durch das zuständige Fachamt Management des öffentlichen Raumes inzwischen geprüft und eine Fällgenehmigung erteilt. Vor dem Hintergrund der vorgesehenen Erschließung der Tiefgarage von der Domstraße, die Abriss- und Bauarbeiten im Nahbereich der Bäume, durch die massive ober- und unterirdische Eingriffe zu erwarten sind, der Baustellenlogistik und im Hinblick auf die ohnehin geplante Umgestaltung der Domstraße wurde ein Entfall der Bäume als notwendig und nicht vermeidbar eingeschätzt. Zudem befindet sich ein Siel im Wurzelbereich der wurzelfreudigen Platanen, was mit zunehmendem Wachstum der Bäume voraussichtlich mittelfristig zu Problemen geführt hätte. Ersatzpflanzungen anderer Baumarten können im Rahmen der neuen Straßenentwicklung (Neuaufteilung Straßenführung Domstraße und Entschleunigung des PKW Verkehrs) an einem besseren Standort weiter entfernt mit neuer Aufteilung des öffentlichen Verkehrsraumes generiert werden. Die Ersatzpflanzungen sind durch den Erschließungsvertrag zwischen dem Fachamt Management des öffentlichen Raumes und dem Vorhabenträger sichergestellt.

3. Neues Planungsrecht und zentrale Planinhalte (vgl. Anlagen 2–3)

Zur Umsetzung der geplanten Nutzungsmischung werden im Bebauungsplan-Entwurf des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung für die Baufelder mit überwiegender Büronutzung Kerngebiete (MK1, MK2 und MK3) und für die Baufelder mit überwiegender Wohnnutzung urbane Gebiete (MU1 und MU2) als Art der baulichen Nutzung vorgesehen. Dabei liegen die Kerngebiete jeweils an der lärmtechnisch höher belasteten Domstraße und die urbanen Gebiete, die der Unterbringung des geplanten Wohnanteils dienen, jeweils westlich (Nikolai-Insel) bzw. östlich (Domstraße) der Kerngebiete.

Die überbaubaren Grundstücksflächen für die Realisierung der geplanten Bauvorhaben werden durch Baugrenzen und teilweise Baulinien baukörperbezogen festgesetzt, um die gestalterischen, funktionalen und hochbaulichen Ziele des im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens abgestimmten städtebaulichen Konzepts sicherzustellen. Die in den Wettbewerbsverfahren prämierte Bebauungsstruktur wird im Bebauungsplan neben den beschriebenen engen Baukörperfestsetzungen planungsrechtlich auch durch Festsetzungen zu Grundflächenzahlen (GRZ), Gebäudehöhen (GH) sowie die Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß bzw. teilweise als Mindest- und Höchstmaß fixiert.

Das Bebauungsplanverfahren wird seitens des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung gemäß § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren durchgeführt. Ein Umweltbericht ist nicht erforderlich. Außenbereichsflächen werden nicht in Anspruch genommen. Da der Bebauungsplan Kerngebiete und urbane Gebiete ausweist, in denen jeweils regelhaft eine Hotelnutzung zulässig wäre und die Einzelhandelsflächen im Plangebiet kumulierend den Prüfwert von 1.200 m² Geschossfläche nach § 11 Abs. 3 BauNVO übersteigen, wurde eine Vorprüfung des Einzelfalls nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) durchgeführt. Im Ergebnis wurde festgestellt, dass durch die Planung keine erheblichen negativen Auswirkungen zu erwarten sind und somit keine Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung besteht.

4. Abschluss der städtebaulichen Verträge

Die drei städtebaulichen Verträge zu dem Bebauungsplanentwurf Hamburg-Altstadt 50 zwischen dem Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung und den vier Vorhabenträgerinnen (zwei Teilbereiche) wurden am 28.03.2024 unterzeichnet. Die städtebaulichen Verträge wurden über das Transparenzportal veröffentlicht. Die Regelungsinhalte betreffen im Wesentlichen (nicht abschließend):

-           Durchführungsverpflichtung, Umsetzungshorizonte bzw. Herstellungsfristen

-           Sicherung und Regelungen zum öffentlich geförderten Mietwohnungsbau

-           Verpflichtung zur Realisierung einer Großtagespflegestelle mit 20 Plätzen im MU1

-           Sicherung des gewerblichen Anteils für überwiegend Gastronomie und Läden in der Erdgeschosszone

-           Gestalterische Vorgaben für den Hochbau (Anforderungen an Fassadenmaterialität / Durchführung der Fassadenbemusterung)

-           Vorgaben zur Optimierung der Besonnung der Wohnungen (überwiegend durchgesteckte Wohnungen, bodentiefe Fenster)

-           Vorgaben für die Freianlagen und Kinderspielflächen, Verpflichtung zur Abstimmung eines qualifizierten Freianlagenplans

-           Vereinbarung zum Anschluss an ein Wärmenetz und zur Gebäudeenergieeffizienz bzw. DGNB-Zertifizierung

-           Maßnahmen zum Artenschutz

-           Verpflichtung zur Eintragung von Dienstbarkeiten zur Sicherung der Gehrechte

-           Übernahme der Kosten des Bebauungsplanverfahrens

-           Vertragsstrafen bei Nichteinhaltung der Verpflichtungen.

Darüber hinaus wurden am 08.05.2024 zur Umsetzung der geplanten Baumaßnahmen im westlichen Teilbereich Nikolai-Insel zwischen den betroffenen Vorhabenträgern und dem Fachamt Management des öffentlichen Raums zwei Wegebauverträge geschlossen. In diesen sind insbesondere Umfang und Kosten der erforderlichen Erschließungs- und Wegebaumaßnahmen geregelt. Für das Vorhaben im Bereich Domstraße wird im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens eine Vereinbarung „Wiederherstellung nach Hochbau“ geschlossen, da beide Grundstücke bereits erschlossen sind und keine wesentlichen Veränderungen der Bestandssituation vorgesehen sind.

Durch die planungsrechtlichen Festsetzungen wird damit in Verbindung mit den vertraglichen Regelungen ein enger planungsrechtlicher Rahmen gesetzt, der die exakte Umsetzung des abgestimmten Bebauungskonzepts sicherstellt.

5. Bebauungsplanverfahren

Der Stadtplanungsausschuss hat in seiner Sitzung am 05.02.2020 der Einleitung des Bebauungsplanverfahrens auf Basis der Drucksache des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung einstimmig zugestimmt. Der Bebauungsplan-Entwurf wurde am 10.08.2020 behördenintern grobabgestimmt. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit (ÖPD) hat am 25. März 2022 stattgefunden. Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (TöB) wurde mit Durchführung des behördlichen Arbeitskreises I am 11.12.2023 abgeschlossen. Die Kenntnisnahmeversendung des Bebauungsplan-Entwurfs an die TöB wurde am 18.03.2024 durchgeführt. Der Aufstellungsbeschluss wurde am 26.03.2024 gefasst (vgl. Bekanntmachung vom 12.04.2024, Amtlicher Anzeiger Nr. 30, S. 480 und 481). Die drei städtebaulichen Verträge zwischen dem Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung und den Vorhabenträgern wurden am 28.03.2024 vor der Öffentlichkeitsbeteiligung unterzeichnet. Die Wegebauverträge für den Teilbereich Nikolai-Insel wurden am 08.05.2024 vor der Öffentlichkeitsbeteiligung unterzeichnet. Für den Teilbereich Domstraße war kein Wegebauvertag erforderlich. Der Veröffentlichungsbeschluss wurde am 08.05.2024 gefasst (vgl. Bekanntmachung vom 21.05.2024, Amtlicher Anzeiger Nr. 41, S. 770 und 771). Die Öffentlichkeitsbeteiligung (ehem. öffentliche Auslegung) des Bebauungsplan-Entwurfs wurde vom 28. Mai bis einschließlich 28. Juni 2024 durchgeführt.

Im Rahmen dieser Beteiligung ist im Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung eine Stellungnahme mit Rückfragen zur erfolgten Fällung der Platanen an der Domstraße eingegangen, die nicht konstitutiv den Bebauungsplan betrifft. Eine weitere Stellungnahme ist seitens der Eigentümerin der Nachbarbebauung Rolandsbrücke 4 eingegangen. Diese bezog sich hauptsächlich auf die Themen Besonnung und Maß der baulichen Nutzung, wurde jedoch im Ergebnis von Gesprächen und einer inzwischen abgeschlossenen Nachbarschaftsvereinbarung zwischen der Vorhabenträgerin und der Einwenderin verbindlich zurückgenommen. Vor diesem Hintergrund ist der Arbeitskreis II nicht erforderlich und entfällt.

Abschließend ist an dieser Stelle festzuhalten, dass sich keine inhaltlichen Änderungen am Bebauungsplan Hamburg-Altstadt 50 seit der letzten ausführlichen Befassung im Stadtplanungsausschuss am 11.05.2024 und den dort durch den Fachamtsleiter Herrn Mathe vorgetragenen Inhalten mehr eingestellt haben (s. Drs.-Nr. 22-4583).

Die in § 33 Absatz 1 BauGB bezeichneten Voraussetzungen zur Zulässigkeit von Vorhaben während der Planaufstellung sind somit alle erfüllt, so dass mit der Zustimmung des Hauptausschusses zum Bebauungsplan-Entwurf, stellvertretend für die Bezirksversammlung, die Vorweggenehmigungsreife für den Bebauungsplan Hamburg-Altstadt 50 gegeben ist.

Petitum/Beschluss:

Der Hauptausschuss wird um Zustimmung zum Bebauungsplan-Entwurf Hamburg-Altstadt 50 des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung anstelle der Bezirksversammlung gebeten.

Anlagen:

Sachverhalt:

Das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung beabsichtigt, für den Bebauungsplan-Entwurf Hamburg-Altstadt 50 zeitnah die Vorweggenehmigungsreife zu erreichen.

Zur Information werden die Planzeichnung, der Verordnungstext und die Funktionspläne jeweils in der abgestimmten Entwurfsfassung als Anlagen beigefügt. Der Planungsstand ist gegenüber der Drucksache 22-4583 vom 09.04.2024 zur Zustimmung des Stadtplanungsausschusses zur Öffentlichkeitsbeteiligung (ehem. öffentliche Auslegung) in der Sitzung am 11.05.2024 unverändert.

Im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung vom 28.05.2024 bis zum 28.06.2024 ist im Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung insgesamt zwei Stellungnahmen eingegangen. Eine Stellungnahme betrifft nicht konstitutiv den Bebauungsplan Hamburg-Altstadt 50. Die zweite Stellungnahme wurde im Zuge von Gesprächen und einer inzwischen abgeschlossenen Nachbarschaftsvereinbarung zwischen der Vorhabenträgerin und der Einwenderin gegenüber dem Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung offiziell zurückgenommen. Ein Arbeitskreis II zur Befassung der eingegangenen Stellungnahme ist nicht erforderlich.

Mit dem erreichten Planungsstand kann die Erreichung der Vorweggenehmigungsreife des Bebauungsplans Hamburg-Altstadt 50 mit dem Ziel der späteren Feststellung nunmehr durch Beschlusslage der Bezirksversammlung Hamburg-Mitte vorgenommen werden.

1. Rückblick

Das Plangebiet besteht aus zwei Teilbereichen beiderseits der Domstraße. Der südwestliche Teilbereich „Nikolai-Insel“ wird begrenzt durch das Nikolaifleet – Trostbrücke – Neß – Brodschrangen – Dornbusch – Rolandsbrücke – Große Reichenstraße – Domstraße – Willy-Brandt-Straße. Der nordöstliche Teilbereich „Domstraße“ wird begrenzt durch die Domstraße – Alter Fischmarkt – Große Reichenstraße. Das Plangebiet hat eine Größe von circa 2,63 ha.

Zur Darstellung der Bestandssituation wird auf die Drucksache 22-0736 des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung zur Einleitung des Bebauungsplan-Verfahrens Hamburg-Altstadt 50 verwiesen. Der Teilbereich „Domstraße“ hat eine Größe von circa 8.730 m² und ist in Blockrandbauweise bebaut. Der circa 17.540 m² große westliche Teilbereich „Nikolai-Insel“ umfasst die Flächen des inzwischen abgebrochenen viergeschossigen Commerzbank-Altbau in der Straße Neß Nrn. 7-9 / Trostbrücke 3 und auf dem östlichen Grundstück in den Straßen Brodschrangen Nr. 15 / Große Reichenstraße Nr. 2 das in den 1960er Jahren gebaute Commerzbank-Gebäude mit zwölf Geschossen. Das Hochhaus der Commerzbank stand unter Denkmalschutz. Der genehmigte Abbruch ist zwischenzeitlich erfolgt. Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs Hamburg-Altstadt 50 umfasst außerdem den Baublock Brodschrangen Nrn. 1-5 / Rolandsbrücke Nrn. 2-4 mit dem Ziel die dortige Bestandsbebauung, die aus einem denkmalgeschützten fünfgeschossigen gemischt genutzten Gebäude von 1868 sowie einem zehngeschossigen Bürogebäude von Anfang der 2000er besteht, in ihrer bestehenden Kubatur planungsrechtlich zu sichern.

Planungsziel ist die städtebauliche Neuordnung dieser hochzentralen innerstädtischen Flächen mit dem Schwerpunkt Büro- und Wohnnutzungen. Im Plangebiet soll mit dem Ziel lebendiger, funktionsgemischter Nutzungsstrukturen ein Mix aus Bürogebäuden und Wohnungsbau in geschützten Lagen sowie Laden- und Gastronomieflächen entstehen. Die notwendigen Stellplätze werden in Tiefgaragen untergebracht. Vor allem die bisher nicht publikumswirksamen Erdgeschosszonen sollen öffentlich zugängliche Nutzungen erfahren, um diesen bisher durch die Verkehrsachsen Domstraße und Willy-Brandt-Straße dominierten Bereich der Innenstadt auch für Fußgänger attraktiv und erlebbar zu machen.

Für die Entwicklung des „Stadtbausteins Domstraße“ wurde 2018 ein beschränkter hochbaulicher Realisierungswettbewerb durchgeführt, den das Architekturbüro Carsten Roth gewann. Für die Überplanung des Teilbereichs „Nikolai-Insel“ wurde 2019 ein hochbaulich-freiraumplanerischer Realisierungswettbewerb durchgeführt. Den ersten Preis erhielt das Büro Bruno Fioretti Marquez Architekten. Da die beabsichtigte städtebauliche Neuordnung des Plangebietes nicht mit den gemäß geltendem Planrecht festgesetzten Baugebietsausweisungen, überbaubaren Grundstücksflächen und zulässigen Maßfestsetzungen vereinbar ist, führt das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung für das gesamte Plangebiet ein Bebauungsplanverfahren zur Änderung des Planungsrechts durch.

Die weiterentwickelten Wettbewerbsergebnisse bilden die Grundlage für die beiden Funktionsplan-Entwürfe, die Grundlage für den Bebauungsplanentwurf Hamburg-Altstadt 50 sind.

Im Kontext des Bezirklichen Wohnungsbauprogramms 2022 (aktuell lfd. Fortschreibung) und des Vertrags für Hamburg sind rund 30 % der geplanten Bruttogeschossflächen für den Wohnungsbau vorgesehen. Insgesamt sind circa 160 Wohnungen geplant, davon circa 50 als öffentlich geförderter Mietwohnungsbau.

Die Umsetzung der Wettbewerbsergebnisse und des öffentlich geförderten Mietwohnungsbaus werden mit städtebaulichen Verträgen zwischen dem Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung und den Vorhabenträgern verbindlich gesichert.

2. Bebauungskonzept und Funktionsplanung (vgl. Anlagen 4–5)

Das Bebauungskonzept für den Teilbereich „Domstraße“ (MU2 und MK3) sieht den Abbruch aller Bestandsgebäude bis auf das Baudenkmal Domstraße Nr. 9 / Alter Fischmarkt Nr. 6 vor. Eine überwiegend sechs- bis achtgeschossige Blockrandbebauung soll an dieser Stelle neu errichtet werden. Der Bereich an der Ecke Domstraße / Große Reichenstraße bildet einen Hochpunkt mit zehn bzw. elf Geschossen. Entlang der Domstraße und im westlichen Bereich der Großen Reichenstraße sind Büronutzungen auf ca. 13.200 m2 vorgesehen. Der neue Wohnungsbau ist zur Straße Alter Fischmarkt und zur Großen Reichenstraße orientiert und soll Wohnungen auf einer Bruttogeschossfläche von ca. 4.700 m2 generieren. Es sind etwa 58 Wohnungen unterschiedlicher Größe vorgesehen. Etwa 18 dieser Wohnungen sollen dabei als öffentlich geförderte Mietwohnungen im 1. Förderweg realisiert werden. Die Erdgeschosszonen sollen mit Gastronomie und Einzelhandel auf einer Gesamtfläche von ca. 900 m² belebt werden. Die Anlieferung für die gewerblichen Nutzungen erfolgt hauptsächlich über eine Anlieferzone im Innenhof, die über eine Durchfahrt im östlichen Bereich der Großen Reichenstraße erschlossen wird. Im Blockinnenbereich sind zudem die Realisierung der Kinderspielflächen, die Neupflanzung von 3 Bäumen, ebenerdige Fahrradabstellplätze sowie- untergeordnete gastronomische Außenterrassen vorgesehen. Die Zu- und Abfahrt zur Tiefgarage befindet sich im westlichen Bereich der Großen Reichenstraße.

Für den Teilbereich „Nikolai-Insel“ (MU1 und MK1) ist ebenfalls eine komplette Neubebauung nach inzwischen erfolgtem Abbruch beider Bestandsgebäude vorgesehen. Von einem anteiligen Erhalt der Bestandsfassade des westlichen Altbaus musste nach umfangreicher Prüfung aus technischen Gründen abgesehen werden. Das aktuelle Bebauungskonzept berücksichtigt jedoch weitgehend die vom öffentlichen Raum derzeit wahrnehmbare Kubatur des Altbaus und bildet einen begrünten Innenhof auf dem Erdgeschoss aus. Der Neubau wird sieben bzw. acht Vollgeschosse aufweisen, die aufgrund unterschiedlicher Geschosshöhen der jeweiligen Nutzungen zu einer einheitlichen Gebäudehöhe führen. Im südlichen Gebäudeteil sind ab dem ersten Obergeschoss Büronutzungen in dem siebengeschossigen Gebäuderiegel auf einer Fläche von ca. 5.300 m² vorgesehen. Im übrigen Gebäudekörper sind oberhalb der erhöhten Erdgeschosszone Wohnnutzungen auf ca. 11.900 m² Bruttogeschossfläche vorgesehen. Dabei sollen etwa 100 Wohnungen unterschiedlicher Größe entstehen. Die Erschließung der Wohnungen soll über Laubengänge im Innenhof erfolgen. Etwa 30 dieser Wohnungen sollen dabei als öffentlich geförderte Mietwohnungen im 1. Förderweg realisiert werden. Die erhöhte Erdgeschosszone soll durch gewerbliche Nutzungen und gastronomische Angebote auf ca. 2.900 m² zu einer Belebung des angrenzenden öffentlichen Raums beitragen. Im 1. Obergeschoss soll zudem eine Großtagespflegestelle mit Betreuungskapazitäten von bis zu 20 Kindern entstehen.

Zwischen der privaten Wegefläche Brodschrangen und der Domstraße sieht das Bebauungskonzept einen Neubau mit zehn Vollgeschossen (inkl. Mezzaningeschoss) vor, der sich in Richtung Norden und Westen auf sieben Vollgeschosse und in Richtung Osten auf acht Vollgeschosse abstaffelt. In diesem Gebäude sind überwiegend Büroflächen auf einer Fläche von aktuell ca. 19.500 m², sowie ebenfalls gewerbliche und gastronomische Nutzungen im Erdgeschoss auf ca. 2.500 m² vorgesehen. Die Anlieferung der gewerblichen und gastronomischen Nutzungen ist über öffentliche Anlieferungszonen auf den Straßen Trostbrücke und Neß in die jeweiligen Erdgeschosse der Gebäude vorgesehen.

Die Zu- und Abfahrten der Tiefgarage sind für beide Baukörper (Nikolai 8 und Nikolai 11) in der Domstraße als gemeinsame Erschließung geplant. In den Untergeschossen der Gebäude sind dem jeweiligen Gebäude zugeordnete Nebenflächen und zwei miteinander verbundene Tiefgaragen mit insgesamt etwa 155 Stellplätzen geplant.

Zwischen den Gebäuden verläuft die ehemalige öffentliche Straße Brodschrangen. Sie stellt eine wichtige Fußwegeverbindung zwischen Altstadt und HafenCity dar. Die Straßenverkehrsfläche wurde vorherig als Stellplatzanlage genutzt. Inzwischen wurde die Straße Brodschrangen privatisiert und wird im Bebauungsplanentwurf mit einem öffentlichen Gehrecht belegt, um die Fußwegeverbindung zwischen Altstadt und HafenCity zu sichern. Der öffentliche Raum erfährt über die Umgestaltung des Bereichs und die Belebung der Erdgeschosszone eine wesentliche Aufwertung.

Ebenso sollen die Freiflächen Bei der Alten Börse umgestaltet und damit die Aufenthaltsqualität erhöht werden. In diesem Zusammenhang wird der Erhalt der bestehenden Straßenbäume (Linden) sichergestellt.

Der Erhalt der bestehenden Straßenbäume an der Domstraße (Platanenreihe) wurde durch das zuständige Fachamt Management des öffentlichen Raumes inzwischen geprüft und eine Fällgenehmigung erteilt. Vor dem Hintergrund der vorgesehenen Erschließung der Tiefgarage von der Domstraße, die Abriss- und Bauarbeiten im Nahbereich der Bäume, durch die massive ober- und unterirdische Eingriffe zu erwarten sind, der Baustellenlogistik und im Hinblick auf die ohnehin geplante Umgestaltung der Domstraße wurde ein Entfall der Bäume als notwendig und nicht vermeidbar eingeschätzt. Zudem befindet sich ein Siel im Wurzelbereich der wurzelfreudigen Platanen, was mit zunehmendem Wachstum der Bäume voraussichtlich mittelfristig zu Problemen geführt hätte. Ersatzpflanzungen anderer Baumarten können im Rahmen der neuen Straßenentwicklung (Neuaufteilung Straßenführung Domstraße und Entschleunigung des PKW Verkehrs) an einem besseren Standort weiter entfernt mit neuer Aufteilung des öffentlichen Verkehrsraumes generiert werden. Die Ersatzpflanzungen sind durch den Erschließungsvertrag zwischen dem Fachamt Management des öffentlichen Raumes und dem Vorhabenträger sichergestellt.

3. Neues Planungsrecht und zentrale Planinhalte (vgl. Anlagen 2–3)

Zur Umsetzung der geplanten Nutzungsmischung werden im Bebauungsplan-Entwurf des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung für die Baufelder mit überwiegender Büronutzung Kerngebiete (MK1, MK2 und MK3) und für die Baufelder mit überwiegender Wohnnutzung urbane Gebiete (MU1 und MU2) als Art der baulichen Nutzung vorgesehen. Dabei liegen die Kerngebiete jeweils an der lärmtechnisch höher belasteten Domstraße und die urbanen Gebiete, die der Unterbringung des geplanten Wohnanteils dienen, jeweils westlich (Nikolai-Insel) bzw. östlich (Domstraße) der Kerngebiete.

Die überbaubaren Grundstücksflächen für die Realisierung der geplanten Bauvorhaben werden durch Baugrenzen und teilweise Baulinien baukörperbezogen festgesetzt, um die gestalterischen, funktionalen und hochbaulichen Ziele des im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens abgestimmten städtebaulichen Konzepts sicherzustellen. Die in den Wettbewerbsverfahren prämierte Bebauungsstruktur wird im Bebauungsplan neben den beschriebenen engen Baukörperfestsetzungen planungsrechtlich auch durch Festsetzungen zu Grundflächenzahlen (GRZ), Gebäudehöhen (GH) sowie die Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß bzw. teilweise als Mindest- und Höchstmaß fixiert.

Das Bebauungsplanverfahren wird seitens des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung gemäß § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren durchgeführt. Ein Umweltbericht ist nicht erforderlich. Außenbereichsflächen werden nicht in Anspruch genommen. Da der Bebauungsplan Kerngebiete und urbane Gebiete ausweist, in denen jeweils regelhaft eine Hotelnutzung zulässig wäre und die Einzelhandelsflächen im Plangebiet kumulierend den Prüfwert von 1.200 m² Geschossfläche nach § 11 Abs. 3 BauNVO übersteigen, wurde eine Vorprüfung des Einzelfalls nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) durchgeführt. Im Ergebnis wurde festgestellt, dass durch die Planung keine erheblichen negativen Auswirkungen zu erwarten sind und somit keine Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung besteht.

4. Abschluss der städtebaulichen Verträge

Die drei städtebaulichen Verträge zu dem Bebauungsplanentwurf Hamburg-Altstadt 50 zwischen dem Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung und den vier Vorhabenträgerinnen (zwei Teilbereiche) wurden am 28.03.2024 unterzeichnet. Die städtebaulichen Verträge wurden über das Transparenzportal veröffentlicht. Die Regelungsinhalte betreffen im Wesentlichen (nicht abschließend):

-           Durchführungsverpflichtung, Umsetzungshorizonte bzw. Herstellungsfristen

-           Sicherung und Regelungen zum öffentlich geförderten Mietwohnungsbau

-           Verpflichtung zur Realisierung einer Großtagespflegestelle mit 20 Plätzen im MU1

-           Sicherung des gewerblichen Anteils für überwiegend Gastronomie und Läden in der Erdgeschosszone

-           Gestalterische Vorgaben für den Hochbau (Anforderungen an Fassadenmaterialität / Durchführung der Fassadenbemusterung)

-           Vorgaben zur Optimierung der Besonnung der Wohnungen (überwiegend durchgesteckte Wohnungen, bodentiefe Fenster)

-           Vorgaben für die Freianlagen und Kinderspielflächen, Verpflichtung zur Abstimmung eines qualifizierten Freianlagenplans

-           Vereinbarung zum Anschluss an ein Wärmenetz und zur Gebäudeenergieeffizienz bzw. DGNB-Zertifizierung

-           Maßnahmen zum Artenschutz

-           Verpflichtung zur Eintragung von Dienstbarkeiten zur Sicherung der Gehrechte

-           Übernahme der Kosten des Bebauungsplanverfahrens

-           Vertragsstrafen bei Nichteinhaltung der Verpflichtungen.

Darüber hinaus wurden am 08.05.2024 zur Umsetzung der geplanten Baumaßnahmen im westlichen Teilbereich Nikolai-Insel zwischen den betroffenen Vorhabenträgern und dem Fachamt Management des öffentlichen Raums zwei Wegebauverträge geschlossen. In diesen sind insbesondere Umfang und Kosten der erforderlichen Erschließungs- und Wegebaumaßnahmen geregelt. Für das Vorhaben im Bereich Domstraße wird im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens eine Vereinbarung „Wiederherstellung nach Hochbau“ geschlossen, da beide Grundstücke bereits erschlossen sind und keine wesentlichen Veränderungen der Bestandssituation vorgesehen sind.

Durch die planungsrechtlichen Festsetzungen wird damit in Verbindung mit den vertraglichen Regelungen ein enger planungsrechtlicher Rahmen gesetzt, der die exakte Umsetzung des abgestimmten Bebauungskonzepts sicherstellt.

5. Bebauungsplanverfahren

Der Stadtplanungsausschuss hat in seiner Sitzung am 05.02.2020 der Einleitung des Bebauungsplanverfahrens auf Basis der Drucksache des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung einstimmig zugestimmt. Der Bebauungsplan-Entwurf wurde am 10.08.2020 behördenintern grobabgestimmt. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit (ÖPD) hat am 25. März 2022 stattgefunden. Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (TöB) wurde mit Durchführung des behördlichen Arbeitskreises I am 11.12.2023 abgeschlossen. Die Kenntnisnahmeversendung des Bebauungsplan-Entwurfs an die TöB wurde am 18.03.2024 durchgeführt. Der Aufstellungsbeschluss wurde am 26.03.2024 gefasst (vgl. Bekanntmachung vom 12.04.2024, Amtlicher Anzeiger Nr. 30, S. 480 und 481). Die drei städtebaulichen Verträge zwischen dem Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung und den Vorhabenträgern wurden am 28.03.2024 vor der Öffentlichkeitsbeteiligung unterzeichnet. Die Wegebauverträge für den Teilbereich Nikolai-Insel wurden am 08.05.2024 vor der Öffentlichkeitsbeteiligung unterzeichnet. Für den Teilbereich Domstraße war kein Wegebauvertag erforderlich. Der Veröffentlichungsbeschluss wurde am 08.05.2024 gefasst (vgl. Bekanntmachung vom 21.05.2024, Amtlicher Anzeiger Nr. 41, S. 770 und 771). Die Öffentlichkeitsbeteiligung (ehem. öffentliche Auslegung) des Bebauungsplan-Entwurfs wurde vom 28. Mai bis einschließlich 28. Juni 2024 durchgeführt.

Im Rahmen dieser Beteiligung ist im Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung eine Stellungnahme mit Rückfragen zur erfolgten Fällung der Platanen an der Domstraße eingegangen, die nicht konstitutiv den Bebauungsplan betrifft. Eine weitere Stellungnahme ist seitens der Eigentümerin der Nachbarbebauung Rolandsbrücke 4 eingegangen. Diese bezog sich hauptsächlich auf die Themen Besonnung und Maß der baulichen Nutzung, wurde jedoch im Ergebnis von Gesprächen und einer inzwischen abgeschlossenen Nachbarschaftsvereinbarung zwischen der Vorhabenträgerin und der Einwenderin verbindlich zurückgenommen. Vor diesem Hintergrund ist der Arbeitskreis II nicht erforderlich und entfällt.

Abschließend ist an dieser Stelle festzuhalten, dass sich keine inhaltlichen Änderungen am Bebauungsplan Hamburg-Altstadt 50 seit der letzten ausführlichen Befassung im Stadtplanungsausschuss am 11.05.2024 und den dort durch den Fachamtsleiter Herrn Mathe vorgetragenen Inhalten mehr eingestellt haben (s. Drs.-Nr. 22-4583).

Die in § 33 Absatz 1 BauGB bezeichneten Voraussetzungen zur Zulässigkeit von Vorhaben während der Planaufstellung sind somit alle erfüllt, so dass mit der Zustimmung des Hauptausschusses zum Bebauungsplan-Entwurf, stellvertretend für die Bezirksversammlung, die Vorweggenehmigungsreife für den Bebauungsplan Hamburg-Altstadt 50 gegeben ist.

Der Hauptausschuss wird um Zustimmung zum Bebauungsplan-Entwurf Hamburg-Altstadt 50 des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung anstelle der Bezirksversammlung gebeten.

Anlagen:

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