Bebauungsplan-Entwurf Finkenwerder 44 "Dienstleistungszentrum bei Airbus" Zustimmung zur Durchführung der öffentlichen Auslegung
Das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung beabsichtigt, den Bebauungsplan-Entwurf Finkenwerder 44 im 4. Quartal 2020 öffentlich auszulegen. Zur Information werden die Planzeichnung, der Verordnungstext und der Funktionsplan jeweils in der abgestimmten Entwurfsfassung als Anlagen beigefügt. Im Übrigen wird auf die Berichterstattungen des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung in den zurückliegenden Sitzungen des Stadtplanungsausschusses verwiesen.
Das Plangebiet befindet sich im Stadtteil Finkenwerder unmittelbar südöstlich des Airbus-Werkes am aktuellen Haupteingang. Es hat eine Größe von ca. 1,9 ha und umfasst neben Teilen der angrenzenden Straßen auch drei Einfamilienhäuser bzw. ehemalige Behelfsheime. Es handelt sich um eingeschossige Gebäude mit Satteldächern sowie zugehörigen Gärten und Nebenanlagen (Garagen, Schuppen etc.). Die für diese „Behelfsheime“ bestehenden Mietverhältnisse wurden 2018 und 2019 beendet. Für die Bewohnerinnen und Bewohner wurden geeignete Ersatzwohnungen zur Verfügung gestellt. Weitere Bauwerke innerhalb des Plangebiets sind der Neßhauptdeich, eine ehemalige Hochwasserschutzanlage, die beidseitig von Wegflächen flankiert wird, und ein sogenannter Rundbunker im Osten des Plangebiets im Kreuzungsbereich Neßdeich / Kreetslag. Es handelt sich um ein kreisförmiges Gebäude mit einem Durchmesser von etwa 8,40 m aus dem Jahr 1941. Es liegt teilweise innerhalb des Erdreichs und ragt insgesamt etwa 2 m über dem Gelände.
In der Umgebung des Plangebiets sind nördlich des Neßdeichs vorwiegend bauliche Großstrukturen in Form von Produktionshallen- und Bürogebäuden vorzufinden. Direkt nördlich angrenzend an das Plangebiet befindet sich ein viergeschossiges Dienstleistungszentrum „Periport“, in welchem derzeit die Techniker Krankenkasse, ein Reisebüro sowie Airbus bezogene Dienstleistungen bzw. sonstige Nutzungen angesiedelt sind. Südlich des Neßdeichs befindet sich kleinteilige Wohnbebauung. Das Gelände fällt hier in südlicher Richtung gegenüber dem Straßenniveau des Neßdeichs deutlich ab. Südwestlich des Plangebiets bestehen ein Kleingartengebiet sowie eine Stellplatzanlage mit ca. 500 Plätzen für Airbus-Mitarbeiter und -Besucher westlich des Neßdeichs.
Der überwiegende Bereich des Plangebiets (vorwiegend südöstlich) verfügt derzeit über ortsbildprägenden Baumbestand. Als Verkehrsflächen sind der Kreetslag vollständig und der Neßdeich bis zur Straßenmitte in den räumlichen Geltungsbereich mit einbezogen (siehe Anlage 2).
Anlass der Planung sind die Entwicklungsabsichten der Airbus Operations GmbH am Werkstandort Hamburg-Finkenwerder ein Dienstleistungszentrum (DLZ) zu errichten. Die Entwicklung und Vermarktung des Dienstleistungszentrums selbst wird durch eine Investorengemeinschaft durchgeführt, die sich mit ihrer Entwurfsidee im Rahmen eines 2015 durchgeführten Investorenauswahlverfahrens durchgesetzt hat.
Seinerzeit wurde der heute in Rede stehende Basisentwurf von Oberbaudirektor, dem Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung und den bezirklichen Fraktionen einvernehmlich aus den vorliegenden Entwurfsarbeiten bestimmt. Die Überarbeitungshinweise wurden zwischenzeitlich in die weitere hochbauliche Planung eingearbeitet.
Als Schwerpunkt des DLZ ist die Realisierung eines repräsentativen Airbus-Besucherzentrums geplant. Der heutige Empfangsbereich ist nicht mehr zeitgemäß, durch die gestiegenen Besucher- und Gästezahlen des Airbus-Werkes besteht zudem der Bedarf am Ausbau der räumlichen Kapazitäten. Das DLZ soll neben den touristischen Angeboten weitere Dienstleistungen und Angebote für Werksangehörige und Anwohner integrieren. Außerdem sollen ein Lebensmittelvollsortimenter im Untergeschoss, ein Fitness- und Gesundheitszentrum, ein Hotel sowie Büroflächen und Flächen mit gastronomischem Angebot realisiert werden. Mit dem Vorhaben wird somit eine Weiterentwicklung sowohl des Dienstleistungs- und Nahversorgungsangebots für Airbus-Mitarbeiter sowie Anwohner als auch des touristischen Angebots für Besucher angestrebt.
Das 2015 im Rahmen des Investorenauswahlverfahrens prämierte Bebauungskonzept für das DLZ greift in der Dachaufsicht symbolisch die Form eines Propellers auf und stellt somit auch architektonisch eine Verbindung zu dem Standort des Flugzeugwerks her. Es sind sechs halbkreisförmig um eine zentrale Plaza angeordnete Gebäudeflügel mit zwischen einem und fünf Geschossen geplant. Jeweils zwei der geplanten Flügel sind zu einem Gebäude zusammengefasst. Im Westen werden mit den Kernnutzungen Besucher- und Empfangszentrum, Einzelhandel und Gastronomie die an die allgemeine Öffentlichkeit bzw. den Stadtteil Finkenwerder adressierten Nutzungen angeordnet, im Süden liegt das Hotel und im östlichen Gebäudeflügel werden die geplanten Büros angeordnet. Durch die vorgesehene Form des Gebäudekomplexes ist es möglich, innerhalb eines baulichen Komplexes verschiedene Gebäudeteile mit unterschiedlichen Nutzergruppen den jeweiligen Bedürfnissen entsprechend zu organisieren. So sind u.a. verschiedene Eingangssituationen gestaltbar, die etwa eine Trennung zwischen den Kundinnen und Kunden eines geplanten Lebensmitteleinzelhändlers und den Geschäftskundinnen und -kunden des Airbus-Werks erlauben.
Der nordwestliche Flügel des Gebäudes, in dem das Besucherinformationszentrum für Werksführungen geplant ist, orientiert sich zum Werksgelände von Airbus mit direktem Blick auf die Start-und Landebahn des Unternehmens und stellt somit den gewünschten Übergang zwischen öffentlichen und zugangsbeschränkten Flächen her. Die übrigen Teile des Gebäudes liegen abgewandt vom Werksgelände und sind – im Rahmen ihrer jeweiligen Nutzung – allgemein zugänglich.
Die zentrale Plaza übernimmt innerhalb des Konzepts verbindende Funktionen zwischen den einzelnen Nutzungen. Insbesondere richten sich auch einige Eingangsbereiche angrenzender Nutzungen zur Plaza. Sie dient damit der Orientierung im Gebäudekomplex, kann aber insbesondere von Nutzerinnen und Nutzern des Besucherinformationszentrums auch als Wartebereich genutzt werden und durch das Hotel und den Gastronomiebetrieb als Außensitzbereich bespielt werden. Die Plaza ist nicht als Gebäude geplant, sondern wird lediglich durch die angrenzenden Gebäudeteile und ergänzende Glas-, Brüstungs- oder Vegetationselemente gefasst. Zum Schutz vor Witterungseinflüssen wird die Plaza jedoch überdacht.
Die für das Vorhaben erforderlichen Stellplätze sind in einer Tiefgarage unterhalb des Gebäudes sowie auf vier ebenerdigen Stellplatzflächen angeordnet (siehe Anlage 4).
Neben der baulichen Entwicklung im Plangebiet soll auch eine angemessene Gestaltung des Freiraums erfolgen. Dabei sind neben den gestalterischen Ansprüchen auch die Erfordernisse der Flugsicherheit zu berücksichtigen. Es wurde daher ein Pflanzkonzept erstellt, das die Anforderungen der Höhenbegrenzungen mit den Bedarfen einer repräsentativen und das vorherrschende Ortsbild ergänzenden Außenraumgestaltung in Einklang bringt. Das Pflanzkonzept wurde in die Funktionsplanung eingearbeitet. Wesentliches Element des Pflanzkonzepts ist die Entwicklung des sogenannten „grünen Bands“ entlang des Neßdeichs und der begrünten Höfe, wodurch der im Bestand vorherrschende Charakter eines überwiegend durch Vegetation geprägten Bereichs auch zukünftig im Rahmen der Möglichkeiten einer hochbaulichen Entwicklung erhalten werden soll.
Der prämierte städtebaulich-hochbaulicher Entwurf wurde seit 2015 insgesamt intensiv überarbeitet, um unterschiedliche Nutzungskonzeptionen zu erproben, vor allem aber, um den Belangen des Flugverkehrs besser gerecht zu werden. Es kam daher insbesondere zu Anpassungen der Gebäudehöhen und der geringfügigen Verschiebung des Baukörpers auf dem Grundstück in Richtung Südosten. Des Weiteren wurde auch die Erschließung überarbeitet, um eine in Hinblick auf die entstehenden Geräusche durch in die Tiefgarage ein- und ausfahrende Pkw und das städtebauliche Erscheinungsbild am Neßdeich verträglichere Lösung zu finden. Im Rahmen der Überarbeitung musste aufgrund der vorhandenen hohen Lärmimmissionen durch den Flugbetrieb zudem die Absicht, im Plangebiet eine Kindertagesstätte zu realisieren, aufgegeben werden. Der Funktionsplan-Entwurf von 2018 wurde aufgrund neuer Erkenntnisse vor allem im Nutzungskonzept grundlegend überarbeitet. Die wesentlichen Änderungen sind:
- Reduzierung der Flächen und Nutzungen im Untergeschoss (Verlagerung Supermarkt aus dem UG ins EG; Verkleinerung Tiefgarage)
- Der geplante Lebensmittelvollsortimenter befindet sich nun im Erdgeschoss im westlichen Gebäudeflügel und weist eine kleinere Verkaufsfläche auf als zuvor im UG. Die notwendigen Stellplätze werden hauptsächlich im westlichen Bereich des Grundstücks als Außenstellplatz abgebildet.
- Die Zufahrt zur Tiefgarage erfolgt nun ausschließlich über Kreetslag statt Neßdeich.
- Die geplante Rotunde wird zu „Plaza“, aus einer vormals beheizten und räumlich sowie flächenmäßig großzügigen Rotunde wird ein überdachter Außenbereich, der die Funktion als verbindendes planerisches Element beibehält.
Der Stadtteil Finkenwerder ist bereits im Bestand durch erhebliche Verkehrsbelastungen im Bereich Neßdeich beeinträchtigt. Dies ist darauf zurückzuführen, dass die vorhandene Ortsumgehung nicht im wünschenswerten Umfang genutzt wird, sondern stattdessen der Neßdeich und somit die Streckenführung durch das Ortszentrum in Anspruch genommen wird.
Im Rahmen der Verkehrsgutachtens für den Bebauungsplan-Entwurf Finkenwerder 44 wurde festgestellt, dass die durch das DLZ entstehenden Verkehre insgesamt zu keinen erheblichen Auswirkungen auf die Verkehrsabwicklung führen. Der Neßdeich ist grundsätzlich zur Aufnahme des Mehrverkehrs ausreichend leistungsfähig. Die Zunahme der Verkehre, die durch den Neubau des geplanten DLZ ausgelöst werden, können im Rahmen von Einzelmaßnahmen – wie z.B. geplante Verbesserung der Ampelschaltung, Verbesserung der Fahrspuren im Zuge der geplanten Deicherhöhung des Hochwasserschutzes am Neuenfelder Damm sowie Optimierung der Steuerung der Mitarbeiterströme auf dem Firmengelände des Airbus-Werks – aufgefangen werden.
Aufgrund der hohen verkehrlichen Belastung, welche bereits im Bestand vorhanden ist und nicht durch das DLZ, sondern durch die Bestandsnutzungen ausgelöst wird, hat die Stadt Hamburg ein umfassendes Verkehrsgutachten in Auftrag gegeben, um eine gesamtheitliche Verbesserung der verkehrlichen Situation auf Finkenwerder mit allen Verkehrsträgern zu erreichen. Dieses wird derzeit erarbeitet.
Insgesamt sind im Plangebiet rund 23.000 m² Bruttogeschossfläche (BGF) inklusive Untergeschoss (4.500 m²) geplant. Das Besucherinformationszentrum mit einer BGF von etwa 930 m² ist im nordwestlichen Flügel des Gebäudekomplexes verortet. Im nordöstlichen Flügel wird der neue Haupteingang des Flugzeug- bzw. Airbus-Werks mit einer BGF von rund 650 m² etabliert. Hier soll die Eingangssituation räumlich und hinsichtlich ihrer Qualitäten neu organisiert werden. Das heutige Osttor soll zukünftig in erster Linie Lieferanten vorbehalten sein, während der Haupteingang für kommerzielle Kundinnen und Kunden über das neue Gebäude erfolgen soll. Ergänzend zum Besucherinformationszentrum, das in erster Linie den Ausgangspunkt für Werkbesichtigungen (private Kunden) darstellt, sind auch Ausstellungsflächen und Vorführsäle geplant sowie ein Merchandising-Shop denkbar. Zugleich ermöglicht die diesbezügliche Festsetzung auch Ausstellungsflächen im Zusammenhang mit Einzelhandelsnutzungen (sogenannte „showrooms“), wie sie derzeit im Bereich des Haupteingangs angestrebt werden.
In den beiden westlichen Gebäudeflügeln sind mit einer BGF von 1.000 m² ein Gastronomiebetrieb, d.h. ein Café, Bistro oder Restaurant mit Außenbereich (Schank- und Speisewirtschaft) sowie ein großflächiger Lebensmitteleinzelhandel mit einer BGF von etwa 1.600 m² und einer Verkaufsfläche von etwa 1.200 m² geplant (Einzelhandelsbetrieb). Sofern ein Betreiber gefunden werden kann, ist hier auch die Einrichtung des Fitnessstudios vorgesehen (Anlagen für sportliche Zwecke). In den beiden südlichen Flügeln des geplanten Gebäudekomplexes ist auf einer BGF von etwa 4.900 m² ein Hotel mit etwa 135 Zimmern und 270 Betten geplant.
In den beiden östlichen Flügeln sind schließlich auf einer BGF von etwa 5.400 m² die dringend benötigten Büroflächen für das Flugzeugwerk sowie externe Dienstleister vorgesehen (Büronutzungen).
Aufgrund der erforderlichen Nutzungsflexibilität des DLZ scheidet die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans aus, da dies eine zumindest vertragliche Fixierung der einzelnen Nutzungsbestandteile erfordern würde. Um die erforderliche Nutzungsflexibilität zu gewähren, soll im Rahmen eines Angebotsbebauungsplans das im DLZ zulässige Nutzungsspektrum abschließend definiert werden. Sofern erforderlich, werden für einzelne Nutzungsbausteine Größenbeschränkungen aufgenommen (z.B. für Einzelhandel). Für das Plangebiet wird somit entsprechend der angestrebten Nutzung ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Dienstleistungszentrum bei Airbus“ mit Festlegung des zulässigen Nutzungsspektrums festgesetzt.
Da großflächige Einzelhandelsbetriebe gemäß § 11 Absatz 3 BauNVO außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig sind, wird mit Ausnahme der Straßenverkehrsflächen für das Plangebiet als Art der baulichen Nutzung ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Flugzeugwerk-Besucher- und Dienstleistungszentrum, Hotel und Einzelhandel“ festgesetzt. Das festgesetzte Sondergebiet ermöglicht somit das konkret geplante Vorhaben, setzt aber auch einen Rahmen für zukünftig denkbare Entwicklungen und stellt somit eine robuste Grundlage für die Zukunft des Standorts dar.
Mit Ausnahme des Einzelhandels sind alle innerhalb des Plangebiets zugelassenen Nutzungen am Standort uneingeschränkt verträglich, so dass keine Größenbeschränkungen erfolgen müssen.
Für den Einzelhandel waren jedoch differenziertere Prüfungen zur Klärung der Verträglichkeit der geplanten Einzelhandelsnutzungen mit dem Finkenwerder Zentrum erforderlich. 2017 wurde seitens des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung ergänzend zum Bezirklichen Nahversorgungskonzept eine Auswirkungsanalyse in Auftrag gegeben, um Aussagen zur verträglichen und bedarfsorientierten Größenordnung, zur Verkaufsfläche sowie zur Spezifizierung des möglichen Sortiments treffen zu können. Im Rahmen der gutachterlichen Auswirkungsanalyse wurde bestätigt, dass das vorhandene, vom Plangebiet ca. 2,3 km entfernte Nahversorgungszentrum Kutterhafen durch die Ansiedlung eines Lebensmitteleinzelhändlers mit einer Verkaufsfläche von max. 1.400 m² im Plangebiet nicht gefährdet wird. Mit dem im Dienstleistungszentrum am Neßdeich geplanten Lebensmittelvollsortimenter soll die bestehende Versorgungslücke am Standort nachhaltig geschlossen werden. Im Rahmen des Bezirklichen Nahversorgungskonzepts wurde nämlich in Finkenwerder West ein klarer Nahversorgungsbedarf festgestellt. Die Stärkung der Nahversorgung in Wohnortnähe ist zugleich eines der Ziele der „Hamburger Leitlinien für den Einzelhandel“ und wird mit dem DLZ somit umsetzt.
Das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung hat die Bebauungsstruktur im Bebauungsplanentwurf durch enge baukörperbezogene Festsetzungen planungsrechtlich fixiert. Eine baukörperbezogene Festsetzung ist auch aus Gründen der Sicherheit der An- und Abflüge auf den bzw. vom Sonderlandeplatz erforderlich. Die Gebäudehöhen und Geschossigkeiten werden in Verbindung mit den Baugrenzen maßgeblich durch die sogenannten Hindernisbegrenzungsflächen bestimmt. In der durch die Baugrenzen vorgegebenen Gebäudekubatur mit den zurückgesetzten Obergeschossen werden daher Geschossigkeiten und Gebäudehöhen festgesetzt, die von Nordwesten nach Südosten ansteigen (siehe Anlage 2 und 4).
Zur Sicherung der grünordnerischen Ziele wurde im Bebauungsplanentwurf für die beiden zu begrünenden Höfe das Anpflanzgebot festgesetzt. Des Weiteren setzt der Bebauungsplan neben der Dachbegrünung und Heckenpflanzung auch die Anpflanzung von mindestens 34 Bäumen fest, davon sind acht Bäume im Plangebiet standörtlich festgesetzt.
Voraussichtlich Ende September 2020 wird zwischen dem Vorhabenträger (Investorengemeinschaft) und der FHH, vertreten durch das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung und das Rechtsamt, der städtebauliche Vertrag zu dem B-Plan-Entwurf Finkenwerder 44 unterzeichnet und anschließend über das Transparenzportal veröffentlicht. Die Regelungsinhalte betreffen im Wesentlichen (nicht abschließend):
- Durchführungsverpflichtung, Umsetzungshorizonte bzw. Herstellungsfristen;
- Sicherung und Regelungen zu Kernnutzungen;
- Regelungen zum Lärmschutz und zur Entwässerungsmaßnahmen;
- Gestalterische Vorgaben an Hochbau (Fassadengestaltung) / Anforderungen an Fassadenmaterialität / Durchführung der Fassadenbemusterung;
- Gestalterische Vorgaben an Freianlagen, Umsetzung des Pflanzkonzepts;
- Maßnahmen zum Artenschutz (Nist- und Quartierskästen);
- Übernahme der Kosten des Bebauungsplanverfahrens;
- Vertragsstrafen bei Nichteinhaltung der vorgenannten Verpflichtungen.
Durch die planungsrechtlichen Festsetzungen wird damit in Verbindung mit den vertraglichen Regelungen ein enger planungsrechtlicher Rahmen gesetzt, der die exakte Umsetzung des abgestimmten Bebauungs- und Gesamtnutzungskonzepts sicherstellt.
Der Stadtplanungsausschuss hat in seiner Sitzung am 25.05.2016 der Einleitung des Bebauungsplanverfahrens auf Basis der Vorlage des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung einstimmig – bei Enthaltung der Fraktion DIE LINKE - zugestimmt. Der Bebauungsplan-Entwurf wurde am 27.01.2017 behördenintern grobabgestimmt. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit (ÖPD) hat am 26.02.2018 stattgefunden. Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurde mit Durchführung des behördlichen Arbeitskreises I am 13.07.2020 und anschließender Verschickung zur Kenntnisnahme am 10.08.2020 abgeschlossen. Der städtebauliche sowie der Erschließungsvertrag werden voraussichtlich Ende September 2020 unterzeichnet.
Vor dem Hintergrund des nunmehr erreichten Projektstandes wird seitens des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung verfolgt, die öffentliche Auslegung möglichst im Oktober / November 2020 durchzuführen, um die Vorweggenehmigungsreife im B-Plan-Verfahren noch Anfang des Jahres 2021 zu erreichen.
Auf Basis des aktuellen Bebauungsplan-Entwurfs des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung und dieser Vorlage wird der Stadtplanungsausschuss – vorbehaltlich des Abschlusses des städtebaulichen Vertrages – um Zustimmung zur Durchführung der öffentlichen Auslegung gebeten.
gez. Michael Mathe
Anlagen:
1. |
Luftbild mit Verortung des räumlichen Geltungsbereichs |
2. |
Bebauungsplan-Entwurf Finkenwerder 44, Stand Juni 2020 |
3. |
Verordnungstext-Entwurf, Stand September 2020 |
4. |
Funktionsplan-Entwurf Finkenwerder 44, Stand September 2020 |