Bebauungsplan-Entwurf Finkenwerder 41 - "Neues Wohnen am Steendiekkanal" Aufstellungsbeschluss/ Zustimmung zur Durchführung der Öffentlichkeitsbeteiligung
Letzte Beratung: 23.04.2025 Stadtplanungsausschuss Nord Ö 4
Das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanungverfolgt die Öffentlichkeitsbeteiligung(ehem. öffentliche Auslegung) zum Bebauungsplan-Entwurf Finkenwerder 41 im Juli 2025. Zur Information werden die Planzeichnung, der Verordnungstext und derFunktions- und Freiflächenplan jeweils in der abgestimmten Entwurfsfassung als Anlagen beigefügt. Im Übrigen wird auf die laufenden Berichterstattungen des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung in den zurückliegenden Sitzungen des Stadtplanungsausschusses verwiesen (Drucksache 22-0736 des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung).
Das Plangebiet wird begrenzt durch die Hochwasserschutzanlage Finkenwerder Hauptdeich –Finksweg - Cilli-Cohrs-Weg - Nordostgrenze der Flurstücke 1766,1767 und 1715–Külpersweg–Finksweg - Südostgrenze des Flurstücks 1897 - Nordostgrenze des Flurstücks 1779 - Hein-Saß-Weg.
Das Plangebiet hat eine Größe von circa 4,9 ha und umfasst das Areal des ehemaligen bezirklichen Betriebshofes am Doggerbankweg und die nördlich angrenzend ursprünglich gewerblich genutzten Flächen. Die Gewerbegebäude stehen überwiegend leer oder wurden zwischenzeitlich bereits abgebrochen. Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplan-Entwurfs Finkenwerder 41 umfasst außerdem das Areal der ehemaligen Seemannsschule im Norden des Plangebietes auf welchem Ende der 1990er Jahre vier solitäre 3-5 geschossige Wohngebäude errichtet wurden. Die Grundstücke im nördlichen Abschnitt des Finkswegs sind mit zweigeschossigen Einfamilienhäusern aus den 1960er Jahren bebaut. Die in zweigeschossiger Zeilenbauweise errichteten Wohngebäude zwischen Doggerbankweg und Finksweg sowie östlich des Finkswegs und am Kap-Horn-Weg zählen zum Wohnungsbestand einer ortsansässigen Wohnungsbaugenossenschaft. Sie wurden in den 1930er bis 1950er Jahren errichtet und gehören zum Milieugebiet „Finkenwerder Kapitäns-Siedlung“. Den südlichen Abschluss des Plangebietes bildet das Grundstück der Freiwilligen Feuerwehr Finkenwerder.
Die Verlagerung des bezirklichen Betriebshofes am Doggerbankweg war 2017 Anlass für die Durchführung eines städtebaulichen Wettbewerbs in Federführung des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung unter enger Einbindung der seinerzeitigen Vorhabenträger. Die Neuplanung verfolgt unter Berücksichtigung des gewachsenen Umfelds eine städtebaulichen Neuordnung für ein attraktives Wohnquartier,dasunterschiedliche Gebäude- und Wohnungstypologienbietet und die Identität des Stadtteils an dieser exponierten Wasserlage weiter stärkt.
Dasweiterentwickelte Wettbewerbsergebnis bildetseitdem die Grundlage für den Funktions- und Freiflächenplan-Entwurf, der Grundlage für denBebauungsplan-Entwurf Finkenwerder 41des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung ist.
Mit dem Bebauungsplan werden die planungsrechtlichen Grundlagen für den Bau von insge-samt circa 297 Wohnungen geschaffen. Davon können im Kontext des Bezirklichen Wohnungsbauprogramms 2024 (aktuell lfd. Fortschreibung) circa 135 Wohnungen durch Neubau entstehen. Für weitere circa 162 Wohnungen, die größtenteils bereits im Bestand vorhanden sind, bietet der Bebauungsplan langfristig die Möglichkeit einer städtebaulichen Neuordnung bzw. Nachverdichtung. Die Grundstücke befinden sich überwiegend im Privateigentum bzw. Eigentümergemeinschaften, die für ihre Grundstücke jeweils unterschiedliche Wohnformen verfolgen. Es werden sowohl Wohnungen im frei finanzierten und im baugenossenschaftlichen Mietwohnungsbau als auch im baugemeinschaftlichem Eigentum verfolgt. Darüber hinaus wirddas städtische Unternehmen Fördern & Wohnen circa 25 öffentlich geförderte Mietwohnungen für vordringlich Wohnungssuchende realisieren.
Das Bebauungskonzept sieht neues Wohnen entlang der drei parallel verlaufenden Achsen Finksweg, Doggerbankweg und Steendiekkanal/Finkenwerder Hauptdeich vor. Die Baukörper am Steendiekkanal erhalten einen ca.1,40 m hohen Sockel, der die Wohngebäude und privaten Außenräume auf das Niveau der Hochwasserschutzanlage anhebt. Die alternierend vier- bzw. fünfgeschossigen Gebäude bilden eine markante Gebäudesilhouette zurWasserfläche des Steendiekkanals. Vom Steendiekkanal ausgehend staffelt sich die Höhe der Gebäude von fünf auf drei Vollgeschosse nach Osten hin ab, um damit einen angemessenen Übergang zur Bebauung der sog. Kapitänssiedlung zu erreichen. Eine versetzte Anordnung der Baukörper zwischen den Gebäudereihen lässt Sichtbeziehungen auf die Wasserkante auch für die Neubebauung am Finksweg zu.
Auf den Baufeldern 1.1 und 1.2 (vgl. Anlage 2), die sich im Eigentum einer privaten Eigentümerin befinden, ist mittel-/ langfristig der Bau von insgesamt circa 90 frei finanzierten Mietwohnungen geplant. Zu Beginn des Planverfahrens befand sich das Baufeld 1.2 noch im Eigentum eines privaten Wohnungsbauunternehmens, welches im weiteren Verfahrensverlauf von der Planung zurückgetreten ist und die Flurstücke an die private Eigentümerin verkauft hat. Ein Teil des Grundstücks wird zurzeit von der privaten Eigentümerin als Betriebshof genutzt. Zu dem Baufeld zählt ebenfalls das Ende der 1990er Jahre mit vier Mehrfamilienhäusern bebaute Grundstück Finksweg 69-75 mit 36 Wohnungen. Auf dem Baufeld 2.1, das einen Teilbereich des ehemaligen bezirklichen Betriebshofes am Doggerbankweg umfasst, sind circa 20 Wohnungen in baugemeinschaftlichem Eigentum geplant. Das Baufeld 2.2 umfasst ebenfalls einen Teilbereich des ehemaligen Betriebshofes am Doggerbankweg. Aktuell wird die Anhandgabe der Flächen durch den LIG an Fördern & Wohnen vorbereitet nachdem das hier ursprünglich vorgesehene private Wohnungsbauunternehmen von der Planung zurückgetreten ist. Hier verfolgt Fördern & Wohnen den Bau von circa 25 öffentlich geförderten Mietwohnungen für vordringlich Wohnungssuchende (s.o.). Für die Baufelder 2.1 und 2.2 wird eine kurzfristige Realisierung angestrebt. Die Grundstücke des Baufeldes 3liegen im Eigentum einer im Stadtteil ansässigen Wohnungsbaugenossenschaft. Diese beabsichtigt mit langfristiger Planungsperspektive eine Modernisierung und Nachverdichtung ihres Wohnungsbestandes von derzeit 150 Wohneinheiten durch Neubaumaßnahmen in annähernd gleichem Mengengerüst. Auf dem städtischen Baufeld 4 ist eine wohnverträgliche Gewerbenutzung vorgesehen. Im Rahmen der Planaufstellung wird die Vergabe im Kontext einer Wirtschaftsförderung an einen hierfür geeigneten Betrieb geprüft.Im Plangebiet liegen außerdem die Einfamilienhaus-Grundstücke am Finksweg 55 und 57(Baufeld 5). Die beiden Grundstücke sind z.Zt. mit zweigeschossigen Einfamilienhäusern im Privateigentum bebaut. Sollten sich die Eigentümer zu einem späteren Zeitpunkt entscheiden, ihre Grundstücke neu zu bebauen, würde Ihnen im Sinne des städtebaulichen Entwurfs ebenfalls die Möglichkeit für eine Nachverdichtung wie auf den Nachbargrundstücken eröffnet. Hier könnten etwa 12 Wohneinheiten entstehen.Das Grundstück der Freiwilligen Feuerwehr Finkenwerder wird weiterhin für diese Zwecke genutzt.
Das Plangebiet wird durch die Straßen Finksweg und Doggerbankweg erschlossen. Der Straßenquerschnitt im Finksweg ist auch für die Neuplanung ausreichend dimensioniert. Im Doggerbankweg sind dagegen Straßenumbaumaßnahmen erforderlich, um den erforderlichen Straßenquerschnitt zu ermöglichen. Vorgesehen ist hier eine Verkehrsführung im Zweirichtungsverkehr, mit einem auf der südwestlichen Seite des Doggerbankwegs angelegten Fußweg. Um die sechs als besonders erhaltenswert eingestuften Pappeln zu sichern, wird der Fußweg in diesem Bereich hinter die Baumreihe gelegt. Hierfür sind zwischen den Eigentümern und dem Fachamt Management des öffentlichen Raums (MR) jeweils entsprechende Wegebauverträge abzuschließen.
Die privaten Stellplätze sind in den einzelnen Baufeldern den projektierten Tiefgaragen zugeordnet. Eine Ausnahme bilden hierbei die Baufelder 2.1 und 2.2. Im Baufeld 2.1 werden 2-3 oberirdische Stellplätze ermöglicht und im Baufeld 2.2 wird seitens der Vorhabenträgerin komplett auf die Herstellung von Stellplätzen verzichtet, wobei die planungsrechtliche Möglichkeit zur Herstellung einer Tiefgarage gemäß des neuen Angebots-B-Plans des Fachamtes bestehen bleibt.
Um sowohl innerhalb des Plangebietes als auch insgesamt für die Steendiekhalbinsel eine Zugänglichkeit zur Promenade am Finkenwerder Hauptdeich zu ermöglichen, sollen zwei öffentlich zugängliche Wegeverbindungen angelegt und planungsrechtlich dauerhaft gesichert werden.Die ‚Vorgartenzonen‘werden als gemeinschaftlich nutzbare Aufenthaltsflächen mit Spielflächen, Vegetationszonen und Sitzbereichen gestaltet. Freiflächen zwischen den Baukörpern stehen den Bewohnerinnen und Bewohnern als gärtnerisch gestaltete Bereiche zur Verfügung.Gegenüber dem Deichgrund der Hochwasserschutzanlage werden die Grundstücke durch eine einheitliche Hecke gefasst.
Zur Umsetzung der geplanten Nutzungen werden im Bebauungsplan-EntwurfFinkenwerder 41 des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung für die Baufelder mit Wohnnutzung Allgemeine Wohngebiete(WA) und für das Baufeld mit gewerblicher Nutzung Gewerbegebiet (GE) als Art der baulichen Nutzung vorgesehen. Die Fläche der Freiwilligen Feuerwehr wird gemäß Bestand als Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung Freiwillige Feuerwehr festgesetzt.
Die überbaubaren Grundstücksflächen für die Realisierung der geplanten Bauvorhaben werden durch Baugrenzen und teilweise Baulinien baukörperbezogen festgesetzt, um die gestalterischen, funktionalen und hochbaulichen Ziele des im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens abgestimmten städtebaulichen Konzepts sicherzustellen.Die in den Wettbewerbsverfahren prämierte Bebauungsstruktur wird im Bebauungsplan neben den beschriebenen Baukörperfestsetzungen auch durch Festsetzungen zu Grundflächenzahlen (GRZ), Gebäudehöhen (GH) sowie zur Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß fixiert. Damit wird planungsrechtlich ein zentrales Ziel des Wettbewerbs gesichert, eine robuste und gestalterisch qualitätsvolle Bebauung herzustellen. In diesem Sinne setzt der Bebauungsplan-Entwurf u.a. auch differenzierte Festsetzungen zur Fassadenmaterialität und -farbe fest und unterstützt hiermit die beabsichtigte Adressbildung in unmittelbarer Wasserlage.
Die vorgesehenen öffentlich zugänglichen Wegeverbindungen zur Promenade am Finkenwerder Hauptdeich werden durch die Festsetzung von Gehrechten zu Gunsten der Allgemeinheit planungsrechtlich gesichert.
Die Straßenverkehrsflächen werden bestandsgemäß festgesetzt.
Die Umsetzung des Wettbewerbsergebnissesund der dem Planungsrecht ergänzenden Verpflichtungen werden mit insgesamt vier städtebaulichen Verträgen zwischen dem Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung und den Vorhabenträgern verbindlich gesichert. Die Verträge sollen zeitnah vor der Öffentlichkeitsbeteiligung zwischen den Parteien unterzeichnet und nach erfolgtem Abschluss über das Transparenzportal veröffentlicht werden. Eine Einigung ist in wesentlichen Punkten erreicht. Die Regelungsinhalte betreffen im Wesentlichen (nicht abschließend):
- Durchführungsverpflichtung, Umsetzungshorizonte bzw. Herstellungsfristen
- Sicherung und Regelungen zum öffentlich geförderten Mietwohnungsbau (für Baufeld 2.2)
- Gestalterische Vorgaben für den Hochbau (Anforderungen an Fassadenmaterialität und -gestaltung / Durchführung der Fassadenbemusterung)
- Vorgaben für die Freianlagen, Verpflichtung zur Abstimmung eines qualifizierten Freianlagenplans
- Maßnahmen zum Artenschutz
- Verpflichtung zur Eintragung von Dienstbarkeiten zur Sicherung der Gehrechte
- Übernahme der Kosten des Bebauungsplanverfahrens
- Vertragsstrafen bei Nichteinhaltung der Verpflichtungen.
Darüber hinaus werden zur Umsetzung der geplanten Baumaßnahmen im Doggerbankweg zwischen den betroffenen Vorhabenträgern und dem Fachamt MRdrei Wegebauverträge abgeschlossen. In diesen werden insbesondere Umfang und Kosten sowie der Erwerb von erforderlichen Teilflächen (Baufeld 1.1 und 1.2) zwecksErschließungs- und Wegebaumaßnahmen geregelt.
Der Stadtplanungsausschuss hat in seiner Sitzung am 05.02.2020 der Einleitung des Bebauungsplanverfahrens auf Basis der Drucksache des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung einstimmig zugestimmt. Der Bebauungsplan-Entwurf wurde am 13.07.2020 behördenintern grobabgestimmt. In der Folge hat es sehr intensive Abstimmungen mit den Vorhabenträgerinnen zu Einzelthemen gegeben. Die erforderliche Klärung und Verständigung hat zu längerem Stillstand im B-Plan-Prozess geführt. Zwischenzeitlich kam es zu den o.g. Eigentümerwechseln auf einzelnen Baufeldern. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit (ÖPD) hat am 20. Oktober 2021 stattgefunden. Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (TÖB) wurde mit Durchführung des behördlichen Arbeitskreises I am 12.08.2024 abgeschlossen. Die städtebaulichen Verträge und die Wegebauverträge werden nun zeitnah vor der Öffentlichkeitsbeteiligung unterzeichnet.
Vor dem Hintergrund des nunmehr erreichten Projektstandes wird seitens des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung verfolgt, die Öffentlichkeitsbeteiligung voraussichtlich von Ende Juni bis Ende Juli 2025 durchzuführen, um zeitnah die Vorweggenehmigungsreife im Bebauungsplanverfahren im 4. Quartal 2025 zu erreichen.
Beschluss:
Auf Basis des aktuellen Bebauungsplan-Entwurfs des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung und dieser Drucksache wird der Stadtplanungsausschuss – vorbehaltlich des Abschlusses der Städtebaulichen Verträge und der Wegebauverträge – um Zustimmung zur Durchführung der Öffentlichkeitsbeteiligung des Bebauungsplan-Entwurfs Finkenwerder 41 gebeten.
gez. Michael Mathe
Anlagen:
1. |
Luftbild mit Verortung des räumlichen Geltungsbereichs des B-Plan Entwurfs |
2. |
Übersicht über die Baufelder |
3. |
Bebauungsplan-Entwurf Finkenwerder 41, Stand April 2025 |
4. |
Verordnungstext-Entwurf Finkenwerder 41, Stand April 2025 |
5. |
Funktions- und Freiflächenplan-Entwurf, Stand 14. April 2025 |
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