Die Immobilie Grindelallee 80 war Thema u,a. im Elbe Wochenblatt Eimsbüttel, Eppendorf vom 27.04.2024. Dem Bericht ist zu entnehmen, dass am 18. Juni 2024 beim Amtsgericht Hamburg-Mitte die Zwangsversteigerung dieser Immobilie ansteht.
Planungsrechtliche Grundlagen:
Das Grundstück Grindelallee 80 ist im Baustufenplan Rotherbaum-Harvestehude als Wohngebiet mit 4-geschossiger und geschlossener Bebauung festgesetzt. Eine städtebauliche oder soziale Erhaltungsverordnung ist nicht festgesetzt. Das Gebäude steht nicht unter Denkmalschutz, es steht allerdings unter dem Wirkungsbereich des Umgebungsschutzes benachbarter Denkmäler.
Erläuterungen:
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Im Jahr 2020 wurde die Aufstellung einer Sozialen Erhaltungsverordnung für das Gebäude und umliegenden Bereiche im Rahmen einer Plausibilitätsprüfung untersucht. Die Ergebnisse wurden im Stadtplanungsausschuss vorgestellt, siehe Drs. 20-3409 „Einrichtung einer Sozialen Erhaltungsverordnung für das Univiertel im Stadtteil Harvestehude-Rotherbaum“. Die Untersuchungen haben gezeigt, dass in dem Gebiet nicht die geforderten Voraussetzungen für eine Soziale Erhaltungsverordnung gegeben sind.
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Für die Aufstellung einer Städtebaulichen Erhaltungsverordnung müssten prägende städtebauliche Strukturen/ein erhaltungswürdiges Ortsbild vorhanden sein. Das Gebäude Grindelallee 80 ist ca. 1905 erbaut und weist in der Fassade noch reiche Schmuckverzierungen und Deko-Elemente auf. Die nähere Umgebung müsste hinsichtlich der Eignung für eine städtebauliche Erhaltungsverordnung näher untersucht werden. Auch die Erweiterung der städtebaulichen Erhaltungsverordnung Rotherbaum-Harvestehude könnte vertieft geprüft werden.
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Die Prüfung eines Vorkaufsrechtes im Rahmen einer Erhaltungsverordnung setzt voraus, dass das Gebäude verkauft wird. Ohne einen aktiven Verkauf kann kein Vorkaufsrecht durch die Stadt ausgeübt werden. Der Kaufvertrag wird durch die Stadt Hamburg geprüft werden. Ein städtebaulicher Missstand muss eindeutig vorliegen. Im Rahmen der Sozialen Erhaltungsverordnung zeichnet sich dieser vor allem durch Fehlnutzungen aus (Gewerbliche Nutzungen in genehmigten Wohnungen) oder auch leerstehende Wohnungen, welche dem Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung stehen oder eben starker Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarf. Diese Voraussetzungen müssen zwingend im Einzelfall geprüft werden. Die Prüfung des Vorkaufsrechtes hinsichtlich §24 Abs. 1 Nr. 8 wird in diesem Zuge ebenfalls geprüft. Wenn einschlägige Gründe zum Ankauf vorliegen, muss das Liegenschaftsmanagement diesem Kauf zustimmen und die finanziellen Mittel dafür vorhalten.
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Der Erlass einer Erhaltungsverordnung und / oder die Feststellung eines Missstandes und damit Schaffung eines Vorkaufsrechts bedeutet zwangsläufig nicht, dass auch alle Häuser angekauft werden können. Da auch im Falle eines Verkaufs der Käufer von dem Abwendungsrecht gem. §27 BauGB Gebrauch machen und das Vorkaufsrecht seitens der Stadt abwenden könnte (wenn die Voraussetzungen gem. §27 BauGB vorliegen).
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Der Stadt ist es möglich eine Abwendungsvereinbarung zu schließen, wenn der Käufer keine Abwendungserklärung abgibt und bereit ist die getroffene Abwendungsvereinbarung zu unterzeichnen, ansonsten muss das Vorkaufsrecht gezogen werden.
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Im Rahmen der nun laufenden Zwangsversteigerung kann kein Vorkaufsrecht geprüft und gezogen werden.
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Das Bezirksamt Eimsbüttel wird die Entwicklungen um die Immobilie Grindelallee 80 weiter im Blick behalten und den Gremien berichten.