Wohnungsbauvorhaben Röpraredder 1-33 (Lindwurm), Bauliche Ergänzung und Sanierung des Bestandes hier: aktueller Sachstand

 

Hinweis: Nähere Erläuterungen zur Vorlage erfolgen in der Sitzung anhand einer Präsentation.

 

Ausgangslage:

Der sog. Lindwurm ist ein in den 1960er Jahren im Stadtteil Lohbrügge entstandener Gebäuderiegel mit einer Länge von rd. 400m und derzeit 258 Wohnungen bei einer Gesamtwohnfläche von ca. 18.000m².

Der Lindwurm und die dazugehörigen Außenflächen liegen in direkter Nachbarschaft zum Schulzentrum Lohbrügge sowie der Wilhelm-Lindemann-Sportanlage. Das Grundstück weist von Süden nach Norden ansteigend einen markanten Höhenunterschied von etwa zehn Metern auf.

Die Außenanlagen sind straßenseitig geprägt durch große Stellplatzflächen, rückwärtig durch private Grünanlagen, die durch steile Böschungen und Zwischenebenen gegliedert sowie zum öffentlichen Weg und zum Sportareal abgegrenzt werden. Im Laufe der Zeit ist die gestalterische Qualität des Gebäudes durch Wärmeschutzmaßnahmen stark gemindert worden. Aus technischer Sicht ist die Gebäudehülle intakt und funktionstauglich.

 

Das Denkmalschutzamt hält das Bauwerk für bemerkenswert, aufgrund der starken Überprägung der Außenhaut ist eine Aufnahme in die Denkmalliste jedoch nicht vorgesehen.

 

Die Fläche wurde als A-Fläche in das Wohnungsbauprogramm 2021 aufgenommen.

 

Planrecht:

• Im Baustufenplan Lohbrügge 1955 ist die Außengebietsfestsetzung obsolet, da diese generell nicht übergeleitet wurde, Eine Beurteilung des Vorhabens wird daher auf Grundlage des §34 BauGB vorgenommen werden.

 

Sachverhalt und bisheriges Verfahren:

Die Eigentümerin der Bestandsimmobilie, die d.i.i. (Deutsche Invest Immobilien GmbH) plant, das Gebäude zu sanieren und auf dem am Röpraredder gelegenen Grundstücksteil baulich zu ergänzen.

 

Bauvoranfragen 2019:

In 2019 hat die Eigentümerin 2 Bauvoranfragen beim Bezirksamt eingereicht:

• Aufstockung des Gebäudes Kurt-Adams-Platz 1 (positiver Vorbescheid)
• Nachverdichtung westlich und östlich des Bestandsbaukörpers

Die mit dem Vorbescheid vorgelegten Planungen zur baulichen Ergänzung konnten nicht überzeugen.

Zur Sicherstellung der gewünschten hohen städtebaulichen, freiraumplanerischen und hochbaulichen Qualität der Gesamtmaßnahme hat die Eigentümerin daraufhin der Durchführung eines städtebaulich-freiraumplanerischen Gutachterverfahrens mit drei Büros für die geplante Nachverdichtung zugestimmt.

 

Workshopverfahren 09-11/2020:

• mit drei teilnehmenden Büros unter Mitwirkung der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen
• einstimmiges Votum der Jury für den 1. Rang: Stefan Forster GmbH (Frankfurt/Main) mit nsp landschaftsarchitekten stadtplaner PartGmbB (Hannover)

 

Eckpunkte des Siegerentwurfes:

• Der Entwurf sieht zwei zeilenartige Gebäude im Osten des Grundstücks sowie sechs Punkthäusern im Westen vor.
• Die beiden am Röpraredder geplanten Baukörper ermöglichen durch ihre Anordnung einen Sichtbezug von der Straße zu dem mittleren Teil des Bestandgebäudes.
• In der architektonischen Ausformulierung sind die beiden Baukörper in jeweils fünf Gebäude gegliedert.
• Die aus den Zeilen herausgerückten Kopfbauten markieren die Zugänge zum Quartier
• Tiefgaragen unter diesen beiden Baukörpern sollen den ruhenden Verkehr aufnehmen
• Die Platzierung der Gebäude schafft differenzierte Außenbereiche, dabei wird die Westseite mit Landschaftsbezug gestaltet, während auf der Ostseite zwei städtebaulich gefasste Innenhöfe und ein öffentlicher Platz entstehen.

 

Das Preisgericht hatte Hinweise für die weitere Bearbeitung des Entwurfs formuliert, die von den Siegerbüros entsprechend umzusetzen sind. Dazu gehörte die hochbauliche Gestaltung der Neubauten und die kritische Überprüfung der vorgeschlagenen neuen Bebauung auf der Westseite.

 

 

Bauvorbescheid 2021:

Auf der Grundlage des Workshopergebnisses hat die d.i.i. am 31.03.2021 für das Vorhaben einen Antrag auf Bauvorbescheid gestellt.

 

Bescheid zum Bauvorbescheidsantrag (siehe auch HA, DS.21-0980):

• Die angefragte 4-gesch. Neubebauung im Osten mit ihren jeweils zwei 5-gesch. Kopfbauten fügt sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise, sowie der dargestellten Grundfläche gem. § 34 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
• Die angefragte Neubebauung im Westen durch Punkthäuser im Bereich der dort befindlichen Parkanlage mit ihren ausgeprägten Grünflächen und einem umfangreichen Baumbestand fügt sich hinsichtlich der Art der Nutzung nach § 34 BauGB nicht ein. Auch wäre die Herstellung der Flächen für die Feuerwehr mit nicht unerheblichen Eingriffen in die Außenanlagen und deren Topografie verbunden oder anderweitig aufwändige Maßnahmen an bzw. in den Gebäuden erforderlich.

 

Auf Grundlage des Vorbescheides und den Überarbeitungshinweisen des Preisgerichtes sind die Planungen kontinuierlich weiterentwickelt und mit den beteiligten Dienststellen abgestimmt worden.

 

Abgestimmte Planungen Stand September 2022

• Realisierung von 13.380 m² BGF (123 Wohnungen, davon 41 Wohnungen (33%) öffentlich gefördert)
• Eine Bebauung auf der Westseite wird nicht weiterverfolgt (Erhalt Sportplatznutzung ohne Beschränkungen)
• Bestandssanierung (Fassade, Fenster, Durchgänge) - die horizontale Fassadengestaltung wird aufgenommen und neu interpretiert –
• Schaffung von 2 Innenhöfen zwischen den Neubauten am Röpraredder und dem Bestand
• Qualifizierung der Frei- und Grünräume inkl. Wegeverbindungen sowohl auf der Ost-, als auch auf der Westseite des Lindwurms
• Herstellung einer Tiefgarage mit 90 Kfz-Stellplätzen, weitere 43 Kfz-Stellplätze werden oberirdisch nachgewiesen
• Schaffung von 1044 Fahrradstellplätzen (802 überdacht bzw. in der Kellergeschossebene, 242 mittels Fahrradbügeln im Freiraum)

Gestaltung wird bis zur Umsetzung weiter mit Bezirksamt und Oberbaudirektor abgestimmt

 

Rechtliche Hintergründe zur Stellplatzthematik und Mobilitätskonzept:

Fachanweisung 01/2013 und BPD 2022-2

•          Die bisherige Fachanweisung 01/2013 „Notwendige Stellplätze und notwendige Fahrradstellplätze“ ist am 06.06.2021 außer Kraft getreten. An deren Stelle trat ab Februar 2022 der BPD 2022-2, der keine Nachweispflicht für Stellplätze für Wohngebäude vorsieht, aber auch den Umgang mit Bestandsstellplätzen neu regelt. Demnach entscheiden künftig die Bauherr:innen bei Wohnungsbauten in eigener Verantwortung über die Herstellung von Stellplätzen in angemessenem Umfang. Des Weiteren trifft die Fachanweisung Aussagen zu Art und Umfang von Mobilitätskonzepten.

 

 

Mobilitätskonzept und -maßnahmen:

Die d.i.i. hat im Rahmen des Verfahrens ein Mobilitätskonzept erstellt.

 

Ziel:

• Schaffung ausreichender Mobilitätsangebote unter Berücksichtigung aktueller und zukünftiger Ansprüche/Bedürfnisse an Mobilität
• Förderung eines nachhaltigen Mobilitätsverhaltens der Bewohner:innen unter Berücksichtigung sozialer und finanzieller Aspekte

Maßnahmen (Auswahl):

• über das geforderte Maß hinausgehende Anzahl an attraktiven Fahrradabstellplätzen
• Carsharing-Angebote
• Fahrradladen
• Fahrradservicestation
• Lastenradverleih
• Mobilitätsmonitor
• Lieferantenparkplatz/Drop-Off-Zone

 

Kommunikationskonzept:

Die d.i.i. hat im Rahmen des Verfahrens ein Kommunikationskonzept erstellt.

• Zielgruppen: Bewohner:innen, Anwohner, Stadtteil- und sonstige Vereine, Politik und Verwaltung
• Grundsätzlich aktive Kommunikation
• Erstellung einer sog.  Basisseite mit allen Informationen rund um das Projekt
• Eine im Rahmen des Kommunikationskonzeptes geplante Bewohnerinformation zu den geplanten Bauvorhaben wurde im August 2022 durchgeführt.

 

Ausblick:

Nach positiver Rückmeldung des Oberbaudirektors zu dem im Mai 2022 vorgestellten Planungsstand wird seitens der Planer an der Erstellung der Bauanträge für Neubau und Bestandssanierung gearbeitet. Die Einreichung des Bauantrages wird erwartet. Eine Beteiligung des Bauausschusses wird zu gegebener Zeit erfolgen.

 

Die Materialen werden im Zuge des Verfahrens mit BSW/OD und dem Bezirk zu gegebener Zeit anhand von Mustern bemustert und ausgewählt.

 

Der Stadtentwicklungsausschuss nimmt den Sachstand zum Projekt Nachverdichtung und Sanierung Lindwurm zur Kenntnis.

 

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