Städtebauliche Verträge

Große Anfrage der BAbg. Mirbach, Westberg, Gruber, Heilmann, Jobs - Fraktion DIE LINKE

In einigen Neubauprojekten wurden sog. städtebauliche Verträge zwischen dem Bezirksamt und den Vorhabenträger:innen geschlossen. In diesen städtebaulichen Verträgen wird unter anderem auch geregelt, wie viele Sozialwohnungen über welchen Förderweg entstehen sollen.

Das Bezirksamt beantwortet die Große Anfrage vom 2.12.2021 wie folgt:

Dazu fragen wir das Bezirksamt:

1. Welche städtebaulichen Verträge wurden seit 2017 im Bezirk abgeschlossen?

Zu 1:

Seit 2017 wurden städtebauliche Verträge im Rahmen von folgenden Bebauungsplanverfahren abgeschlossen:

Bergedorf 105, Stuhlrohrquartier (VV 2017), ÖGW

Bergedorf 110 (1. Änderung), Glasbläserhöfe (FKV 2018), ÖGW

Bergedorf 110 (1. Änderung), Glasbläserhöfe (FKV, Änderung 2018), ÖGW

Bergedorf 111, Brookdeich / Neuer Weg (VV 2018), ÖGW

Bergedorf 112, Bergedorfer Tor (FKV, Änderungen 2017 - 2020), ÖGW

Bergedorf 113, Weidensteg (FKV 2021), ÖGW

Bergedorf 115, Mohnhof (FKV 2018), ÖGW

Bergedorf 117, Möörkenweg (VV 2017), ÖGW

Bergedorf 119 / Curslack 21, Handwerkerhöfe (VV 2017)

Curslack 20, Rosenhof (FKV, Änderung 2021), ÖGW

Lohbrügge 91, Moosberg / Auf der Bojewiese (VV 2017), ÖGW

Lohbrügge 91, Moosberg / Auf der Bojewiese (VV 2020), ÖGW

Lohbrügge 93, Sterntwiete (KFV 2017), ÖGW

Ochsenwerder 14, Friesenstube (FKV, Abschluss voraussichtlich Ende ‘21/ Anfang ‘22)

Ochsenwerder 15, Butterberg (VV 2021), ÖGW

Abkürzungen

VV = Vorverträge. Dies sind Verträge, die die Rahmenbedingungen für die Zusammenarbeit zwischen Vorhabenträgern und Bezirksamt festlegen und vor Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens geschlossen werden. Insbesondere stellen diese Verträge klar, dass das Bezirksamt die hoheitliche Verantwortung für die Bebauungsplanung trägt und welche Ziele die Planung anstrebt. Des Weiteren regeln diese Verträge u.a. die Übernahme von Verfahrenskosten durch den Vorhabenträger und zeigen mögliche weitere Kosten und Maßnahmen auf, für die ein Folgekostenvertrag abgeschlossen werden soll.

FKV = Folgekostenverträge. Dies sind Verträge, in denen Kosten und Maßnahmen infolge der Bebauungsplanung vereinbart werden. Diese können fallweise als „einfache“ Städtebauliche Verträge oder als Durchführungsverträge geschlossen werden.

ÖGW = Öffentlich geförderter Wohnungsbau, vgl. Antwort zu 2.

2. In welchen städtebaulichen Verträgen, die seit 2017 abgeschlossen wurden, gibt es Vorgaben zur Schaffung von sozialgefördertem Wohnraum?

Zu 2.:

Die Schaffung von öffentlich geförderten Wohnungen wurde für alle Bebauungspläne geregelt, die Geschosswohnungen zulassen. In den Vorverträgen wurde das entsprechende Ziel formuliert, in den Folgekostenverträgen wurden die genauen Verpflichtungen vereinbart.

Die Verträge, die die Schaffung von öffentlich geförderten Wohnungen regeln, sind in der o.g. Auflistung mit „ÖGW“ gekennzeichnet.

In den folgenden Verträgen wurde alternativ geregelt, dass anstelle einer Inanspruchnahme von öffentlichen Mitteln private Mittel verwendet werden können, falls das gleiche Mietniveau wie im öffentlichen Wohnungsbau für eine bestimmte Dauer nachgewiesen wird:

• Bergedorf 113, 30 Jahre
• Bergedorf 115, 15 Jahre
• Curslack 20, 20 Jahre

3. Wie viele Wohnungen wurden in diesen Fällen jeweils als über den ersten und über den zweiten Förderweg geförderten Wohnraum vereinbart?

Zu 3.: Eine Differenzierung der Förderwege erfolgte in den folgenden Verträgen, und zwar wie folgt:

• Bergedorf 113: 20% der öffentlich geförderten Geschosswohnungen sind im 1. Förderweg zu errichten
• Bergedorf 115: 100 % der öffentlich geförderten Geschosswohnungen sind im 1. Förderweg zu errichten.
• Curslack 20: Mindestens 7 Wohneinheiten sind im 1. Förderweg zu errichten und mindestens 5 Wohnungen im 2. Förderweg. Bei 39 genehmigten Wohnungen beträgt die Quote der öffentlich geförderten Geschosswohnungen somit ca. 31 %.
• Lohbrügge 91: Im Vorvertrag von 2020 wurde das Ziel vereinbart, dass ca. 80 % der Wohnungen öffentlich gefördert errichtet werden sollen bzw. ca. 30 % im 1. Förderweg.

4. In welchen der seit 2017 abgeschlossenen städtebaulichen Verträgen gibt es Angaben zur Größe oder Lage von sozialgefördertem Wohnraum?

Zu 4.:

Diese beiden Folgekostenverträge machen Angaben zur Lage von öffentlich gefördertem Wohnraum:

• Bebauungsplan Bergedorf 113: Demnach ist der Vorhabenträger berechtigt aber nicht verpflichtet, die öffentlich geförderten Wohnungen über dem Nahversorgungszentrum zu realisieren.
• Lohbrügge 93: Für ein auch lärmtechnisch gutes Niveau von öffentlich geförderten Wohnungen müssen diese Wohnungen mindestens einen Wohnraum aufweisen, der nicht ausschließlich an einer Fassade liegt, die zur Hauptverkehrsstraße Binnenfeldredder orientiert ist.

5. Wie hoch ist der in den seit 2017 abgeschlossenen städtebaulichen Verträgen jeweils vereinbarte Flächenanteil von sozialgefördertem Wohnraum bezogen auf die Gesamtwohnfläche?

Zu 5.:

Solche Flächenanteile wurden nicht vereinbart. Folgekostenverträge werden während der Bebauungsplanverfahren erarbeitet. Eine genaue Objektplanung liegt zu diesem Zeitpunkt, in denen im Wesentlichen städtebauliche Aspekte geklärt werden, noch nicht vor. Die Vereinbarung von Flächenanteilen wäre daher verfrüht bzw. würde für die spätere Umsetzung des Planungsrechts allzu einengende Vorgaben bedeuten.

6. Aufgrund welcher Parameter wird entschieden, ob ein städtebaulicher Vertrag abgeschlossen wird?

Zu 6.:

Gemäß der „Regelung der Kostenbeteiligung in der Bauleitplanung“ der Senatskommission für Stadtentwicklung und Wohnungsbau gilt:

„Voraussetzung einer Kostenbeteiligung ist, dass durch die städtebauliche Planung Wertzuwächse für Grundstücke entstehen und die FHH für die Planung notwendig Kosten aufgewendet hat oder aufzuwenden hat. Die bei der FHH entstandenen oder noch entstehenden Kosten müssen also Voraussetzung oder Folge der plangemäßen Begünstigung sein. Die Planungsbegünstigten erklären sich, unter dem Vorbehalt der Angemessenheit, zur vollständigen Übernahme aller im Zusammenhang mit der Planung entstehenden Kosten bereit.“

7. Wer ist an dieser Entscheidung (Frage 6) beteiligt und wer entscheidet letztendlich über den städtebaulichen Vertrag?

Zu 7.:

Die Entscheidung, ob Verträge abgeschlossen werden, trifft die Bezirksverwaltung. Maßstab ist die o.g. „Regelung der Kostenbeteiligung“. In Zweifelsfällen oder bei Abweichungen von Vorgaben beteiligt die Bezirksverwaltung den Stadtentwicklungsausschuss. Die Verträge über die Zusammenarbeit sind das Geschäft der laufenden Verwaltung; in diese Verträge fließen die planerischen bzw. politischen Vorgaben ein, die bis zum Zeitpunkt der Unterzeichnung bekannt sind. Die Inhalte der Folgekostenverträge werden mit dem Stadtentwicklungsausschuss abgestimmt. Änderungen von Folgekostenverträgen werden mit dem Stadtentwicklungsausschuss abgestimmt, sofern sie kein Geschäft der laufenden Verwaltung sind, also keine politischen Interessenslagen berühren.

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