Protokoll
Sitzung des Planungsausschusses vom 04.05.2022

Es sind keine Fragen eingereicht worden.

Vertagt aus der Sitzung vom 06.04.2022.

Herr Marx erläutert anhand eines Funktionsplans (Anlage) die Position der Baufelder 2 und 7, die für Baugemeinschaften (BG) vorgesehen seien. Das Baufeld 7 sei aufgeteilt, nördlich werde Gewerbe-, südlich Wohnraum gebaut. Die Agentur für Baugemeinschaften der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) werde die Baufelder nach Durchführung einer Leitbildwerkstatt und einer Ausschreibung an bauwillige BG vergeben. Diese Schritte erfolgten gemeinsam mit dem Bezirksamt und der Bezirkspolitik. Es sei Aufgabe der Leitbildwerkstatt, ein gestalterisches Leitbild zu entwickeln.

Herr Griesing (Landesbetrieb für Immobilienmanagement und Grundvermögen, LIG) erläutert den Sachstand zu den beiden Baufeldern und berichtet auch auf Nachfragen Folgendes:

• Der LIG habe im Juni 2020 mit den Vorarbeiten für einen Vertrag und im August 2020 die Gespräche mit der Adler Group S.A. (Adler) begonnen. Hierfür sei ein gängiges Vertragsmuster des LIG verwandt worden. Durch Fluktuation bei den zuständigen Mitarbeiter:innen von Adler sei teilweise eine erneute Einarbeitung in die Themenfelder nötig gewesen. Alle Verträge ständen unter der aufschiebenden Bedingung des Abschlusses des städtebaulichen Vertrages.
• Der städtebauliche Vertrag sehe geräumte und lastenfreie, also erschließbare und kampfmittelfreie Grundstücke für Baufelder, Straßen- und Verkehrsflächen, Quartierszentrum sowie Schul- und Parkgelände vor.
• Im geförderten Wohnungsbau sehe das Verrechnungsmodell knapp 600 Euro/ qm vor, im frei finanzierten knapp 800 Euro/ qm. Die jeweiligen Anteile betrügen 78% geförderter und 22% frei finanzierter Wohnungsbau. Alle genannten Werte seien so von Adler akzeptiert. Eine Verrechnung mit anderen Forderungen der Freien und Hansestadt Hamburg (FHH) sei aufgrund des geltenden Verrechnungsverbotes nicht möglich.
• Ein Mietmischpreis von 12,50 Euro/ qm als erster Orientierungswert bei den gewerblichen Mieten solle erreicht werden. Es sei denkbar, dass einzelne leistungsfähigere Mieter:innen höhere Preise zahlen, um den Einzug von BG-affinen Gewerbemieter:innen mit niedrigeren Quadratmeterpreisen zu ermöglichen.
• Der höher liegende Bahndamm stelle die Planung bei Abriss und Neubau vor Probleme. Eine Teilungsvermessung sei beim Katasteramt eingereicht, der Kaufgegenstand damit eindeutig definiert.
• Die auf dem Baufeld vorhandenen Katakomben befänden sich neun Meter tief im Boden, teils nah an der Bahnstrecke und könnten nicht entfernt werden. Die Bodenplatten könnten aber perforiert und die Keller aufgefüllt werden, sodass eine lagenweise Verdichtung und Flachgründung stattfinden könne. Die Bodenfestigkeitswerte seien von Adler nachzuweisen.
• Die Abrissarbeiten auf dem Gelände seien in vollem Gange. Es sei von Adler zugesagt, dass die Baustraße im Dezember 2022 zur Verfügung stehe. Der LIG plane die Vorlage bei der Kommission für Bodenordnung im August 2022.

Herr Hansen und Frau Henning (beide Agentur für Baugemeinschaften, BSW) ergänzen auch auf Nachfragen Folgendes:

• Das Baufeld 7 sei eine besondere Aufgabe, die einer großen Nachfrage von BG unterliegen werde. Die interessierten BG würden auf Veranstaltungen frühzeitig informiert, die unterschiedlichen Nutzer:innen könnten auf diesen zur Abstimmung ihrer Vorhaben frühzeitig miteinander in Kontakt treten.
• Zwischen den beiden Nutzungen Gewerbe und Wohnen seien vielfältige Verknüpfungen denkbar. Die umfangreiche Bruttogeschossfläche von 11.430 qm sei in der FHH in dieser Form einmalig. Auf dem Baufeld würden 90 Wohneinheiten im geförderten und 22 Wohneinheiten im frei finanzierten Wohnungsbau errichtet.
• Die Agentur für Baugemeinschaften sei an die Vorgaben des städtebaulichen Vertrages gebunden. Sowie der Kaufvertrag notariell beurkundet sei, könne der Vergabeprozess starten. Es seien Einzelbewerbungen vom Handwerk bis zum Musikclub mit verschiedenen Eigentümer:innen und/ oder Konsortien von Baugemeinschaften denkbar, wobei die wirtschaftliche Tragfähigkeit der Mieter:innen im Auge behalten werden müsse. Die Ergebnisse der Leitbildwerkstatt würden hierbei berücksichtigt.
• Die Agentur plane eine Bewerbungsfrist von fünf und einen Auswahlprozess von zwei Monaten. Die Ausschreibungskriterien sollten der Agentur die Auswahl der Bewerber:innen erleichtern. Sie rechne mit einer Bauphase von zwei Jahren und wünsche sich ebenfalls BG-affine Gewerbenutzungen. Ein Zusammenspiel mit kreativem Gewerbe und Wohnnutzung sei ebenso denkbar wie die Verpflichtungserklärung einer:s großen Nutzers:in, günstigen Gewerberaum für Kreative und Kulturschaffende zur Verfügung zu stellen. Auch diese Funktionsteilungen seien im Hamburger Stadtgebiet einzigartig. Die Grundstücke sollen verkauft und nicht im Erbbaurecht vergeben werden. Eine Projektsteuerung für das Baufeld werde ausgeschrieben. Die beiden Hälften des Baufeldes seien in einer Bauphase zu errichten. Die Ausschreibungen beider Baufelder sollten, wenn möglich, zeitlich versetzt stattfinden.
• In die Recherche, welche städtischen Betriebe für eine Gewerbenutzung, ggf. auch als Ankernutzer:innen in Frage kämen, sei neben der Behörde für Kultur und Medien und der Behörde für Wirtschaft und Innovation die Hamburg Invest Wirtschaftsförderungsgesellschaft mbH eingebunden.
• Auf dem Baufeld 2 würden 23 Wohneinheiten im frei finanzierten Wohnungsbau realisiert.

Herr Hielscher weist darauf hin, bei einer möglichen Insolvenz der Adler seien Übertragungsvereinbarungen nichtig. Es wäre sicherer, wenn die Liegenschaftsverträge bereits geschlossen würden. Dies sei schnellst möglichst vom LIG nachzuholen. Eine etwaige Insolvenzverwaltung würde versuchen, die Grundstücke so hochpreisig wie möglich am Markt zu verkaufen.

Herr Trede bittet um Zusendung des Funktionsplans, um Beratung der Werkstattergebnisse im Planungsausschuss und weist mit Blick auf die Viktoria-Kaserne auf ausreichend Interessierte für die Gewerbenutzung hin; herausfordernd sei es allerdings, geeignete Bauträger:innen zu finden. Es sei wünschenswert, je nach Nachfrage und Bewerbungen die einzelnen, bisher statisch geplanten Anteile zwischen Wohnen und Gewerbe variieren zu können.

[Nachtrag zu Protokoll:

Die Ausschussmitglieder haben den Funktionsplan am 05.05.2022 per E-Mail erhalten.]

Der TOP wird vor Eintritt in die Tagesordnung neu aufgenommen.

Herr Dr. Kloth verweist zur Frage der Bonität der Adler Group S.A. auf die Sitzung des Hauptausschusses am 12.05.2022. Es sei aber eine erneute öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes Altona-Nord 28 (Holsten-Areal) nötig.

Herr Marx begründet, das Verschattungsgutachten müsse neu erstellt werden. Dessen Beurteilungsgrundlagen hätten sich verändert. Bisher sei DIN 5034 mit dem Stichtag 17. Januar verwendet worden; nunmehr sei DIN 17037 zugrunde zu legen. Letztere habe den Stichtag 20. März, also eine Tag- und Nachtgleiche. Das Gutachten sei für den Bebauungsplan-Entwurf von zentraler Bedeutung, das 3D-Modell müsse neu beurteilt und die Auslegung wiederholt werden.

Herr Conrad ergänzt, sollte die Planung der Baukörper verändert werden müssen, werde dies im Planungsausschuss beraten. Mit der Fertigstellung des Gutachtens sei nach der Sommerpause zu rechnen. Bevor die öffentliche Auslegung wiederholt werde, erfolge eine Vorlage im Planungsausschuss.

Auf Nachfrage versichert Herr Griesing, ein Grundstückserwerb des Holsten-Areals durch den LIG werde geprüft, die Anfrage liege der Adler Group S.A. vor. Diese hätte aber bisher lediglich signalisiert, dass die Anfrage eingegangen sei.

Herr Strate bittet um einen neuen Sachstand nach der Sommerpause oder sowie von essentiellen Veränderungen zu berichten sei.

Herr Conrad umreißt den Ablauf der Veranstaltungen:

• Der Oberbaudirektor stelle die Grundzüge des Magistralen-Konzeptes vor.
• Die Behörde für Verkehr und Mobilitätswende trage zu den Straßenplanungen vor.
• Das Bezirksamt gehe im Anschluss auf besondere Punkte der jeweiligen Magistrale ein. An einigen Veranstaltungen spreche die Bezirksamtsleiterin ein Grußwort.
• Es folge eine Diskussion mit den Veranstaltungsteilnehmer:innen.
• Stellungnahmen der Politik gebe es keine, es sei keine Öffentliche Plandiskussion und die Veranstaltung richte sich in erster Linie an die Öffentlichkeit.
• Die Veranstaltungen begännen voraussichtlich um 18 Uhr.

Herr Strate ergänzt, die Auswertung der Veranstaltung erfolge im Planungsausschuss. Die Stadterneuerungs- und Stadtentwicklungsgesellschaft Hamburg mbH stelle für die direkte Beteiligung interessierter Bürger:innen geeignete Formate und Werkzeuge zur Verfügung.

Herr Boettger regt an, neben der vom Bezirksamt geplanten Versendung an Multiplikator:innen, Plakatierung, Presse- und Social-Media-Arbeit zu den Veranstaltungen auch die Verteilung von Flyern und Anzeigenschaltungen in Printmedien zu erwägen.

Herr Hielscher bittet um Zusendung der Drucksache 21-3021 Wettbewerbsverfahren Thyssen-Krupp-Areal an den Planungsausschuss.

[Nachtrag zu Protokoll:

Die Ausschussmitglieder haben die Drucksache am 05.05.2022 per E-Mail erhalten.]

Der Planungsausschuss nimmt die Drucksache zur Kenntnis.

Herr Landgraf berichtet, dass das Hamburgische Oberverwaltungsgericht aufgrund mündlicher Verhandlung am 31.03.2022 Folgendes entschieden habe:

Die Normenkontrollanträge gegen den Bebauungsplan Rissen 44/ Sülldorf18 / Iserbrook 26 (Feldmark) seien abgelehnt, mit Ausnahme der Festsetzung nach § 2 Nr. 7 der Verordnung, die wegen fehlender Rechtsgrundlage für unwirksam erklärt sei. Die Festsetzung besage, dass Wohnungen auf den Flächen für die Landwirtschaft nur innerhalb der mit (A) bezeichneten Flächen zulässig seien. Eine Revision sei nicht zugelassen worden.