Schützt das Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen im sozialen Erhaltungsgebiet im Bezirk Altona vor Verdrängung? Kleine Anfrage von Katarina Blume (FDP-Fraktion)
Die Soziale Erhaltungsverordnung (§ 172 BauGB) kommt in immer mehr Quartieren in Hamburg zur Anwendung. Ziel der Sozialen Erhaltungsverordnung ist es, Verdrängungseffekten in diesen Stadtteilen und Quartieren entgegenzuwirken und Verluste von verbliebenem günstigem Wohnraum einzudämmen. Eine der Maßnahmen zum Schutz vor Verdrängung ist das Verbot der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Hier verfährt die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) wie folgt:
„Bei geplanten und zu beantragenden Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen prüft das zuständige Bezirksamt, ob die Eigentümer in spekulativer Absicht mit den entsprechenden Nachteilen für die Mieterinnen und Mieter handeln. Die Genehmigung wird in der Regel nicht erteilt, da durch eine Umwandlung kurz- oder mittelfristig die Gefahr einer Veränderung der Bewohnerstruktur besteht.“
Vor diesem Hintergrund bitte ich um Beantwortung folgender Fragen betreffend den Zeitraum 01.01.2020 bis 31.12.2022:
1.1 Für wie viele dieser Zinshäuser wurde im Anschluss eine Teilungserklärung eingereicht und Wohnungsgrundbücher gebildet?
1.2 Wie viele der aufgeteilten Zinshäuser lagen in sozialen Erhaltungsgebieten?
1.3 Wie viele der aufgeteilten Zinshäuser lagen außerhalb sozialer Erhaltungsgebiete?
3.1. Wie viel dieser Wohnungen wurden an den Mieter, der zum Zeitpunkt der Umwandlung die Einheit bewohnt hat, verkauft?
3.2. Wie viele der umgewandelten Wohnungen wurden an Dritte verkauft?
3.3. Wie viele dieser Wohnungen wurden frei (ohne Mieter) verkauft?
3.4. Wie viele dieser Wohnungen wurden im vermieteten Zustand als Kapitalanlage verkauft?
7.1. Wenn ja, bitte schlüsseln Sie auf.
8.1. Wenn ja, bitte schlüsseln Sie auf.
Das Bezirksamt Altona beantwortet die Fragen wie folgt:
Zu 1.1:
Es wurden 340 Anträge gestellt. Ob Wohnungsgrundbücher gebildet wurden, entzieht sich der Kenntnis des Fachamtes Bauprüfung.
Zu 1.2:
Genehmigte Umwandlungen nach § 172 BauGB und § 250 BauGB in SozErhVO Gebieten von 01.01.2020 – 31.12.2022:
- 59 Teilungserklärungen genehmigt nach § 172 BauGB und
- 3 Teilungserklärungen genehmigt nach § 250 BauGB (ab Nov. 2021).
Zu 1.3:
Vor dem Inkrafttreten der Verordnung nach § 250 BauGB konnte die Anzahl der Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen außerhalb sozialer Erhaltungsgebiete nicht erfasst werden, da kein Genehmigungsvorbehalt vorlag. Dies vorausgestellt wird die Frage wie folgt beantwortet:
Aufgeteilter Bestandswohnraum außerhalb der SozErhVO-Gebiete ab dem 13.11.2021:
- 2 Teilungserklärungen genehmigt nach § 250 BauGB.
Zu 2:
Der Bezirk ist für den Vollzug von § 172 und § 250 BauGB und nicht für den Erlass der Umwandlungsverordnungen zuständig. Ob die Voraussetzungen für den Erlass dieser Verordnungen vorliegen, wird durch die BSW entschieden. Der Bezirk prüft lediglich, ob eine Genehmigung zu erteilen ist.
Zu 3:
Es liegen keine Informationen vor, wie viele umgewandelte Wohnungen insgesamt im Anschluss an eine Umwandlung verkauft wurden.
Zu 3.1:
Dem Amt liegt nur die Anzahl der umgewandelten Wohnungen mit einer Veräußerungsbeschränkung vor. Dies betrifft nur Wohnungen in Sozialen Erhaltungsgebieten, bei denen die Umwandlung nach § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 6 BauGB genehmigt wurde. Diese Wohnungen dürfen innerhalb von 7 Jahren ab Begründung von Wohnungseigentum nur an Mieter:innen veräußert werden.
In dem Zeitraum vom 01.01.2020 bis 31.12.2022 wurden 2 Wohnungen unter der o.g. Bedingung an Mieter:innen verkauft.
Nach Ablauf von der Frist von 7 Jahren wird die Veräußerungsbeschränkung abgehoben und die Informationen über Veräußerungen daher nicht mehr nachvollziehbar.
Zu 3.2:
Der Verkauf der umgewandelten Wohnungen an Dritte kann nicht nachvollzogen werden. Nur im Fall einer Genehmigung nach § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 6 BauGB kann innerhalb der 7 Jahre ein Verkauf an Dritte abgelehnt werden.
Zu 3.3:
Diese Information liegt nicht vor, siehe hierzu Antworten zu Frage 3.2.
Zu 3.4:
Diese Information liegt nicht vor, siehe hierzu Antworten zu Frage 3.2.
Zu 4:
Die Soziale ErhaltungsVO ist ein städtebauliches Instrument, welches seine rechtliche Grundlage im BauGB hat. Sie dient nicht dem Schutz des einzelnen Mieters, sondern dem Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerungsstruktur. Der Mieterschutz hingegen ist im BGB verankert.
Zu 5:
Nein. Es kann nicht erfasst werden, da in der Regel kein Genehmigungsvorbehalt für die Veräußerung von Eigentumswohnungen besteht und die Veräußerung uns nicht bekannt ist.
Ausnahme sind umgewandelte Wohnungen nach § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 6 BauGB, welche innerhalb der 7 Jahren nur an Mieter:innen veräußert werden dürfen und der Verkauf nur dementsprechend genehmigt oder versagt werden kann.
Zu 6:
In den §172 und §250 BauGB sind die Genehmigungsvoraussetzungen für eine Umwandlung abschließend genannt. Bei der Erteilung bzw. Versagung der Genehmigung ist vielmehr entscheidend, ob diese Voraussetzungen erfüllt sind.
Zu 7.1:
Siehe hierzu Antwort zu Frage 4.
Zu 8.1:
Siehe hierzu Antwort zu Frage 4.
Zu 9:
Die Miethöhe ist in dem Genehmigungsverfahren zur Umwandlung kein Entscheidungskriterium, s. Antwort zu Frage 6.
Zu 10:
Diese Daten werden im Rahmen des Genehmigungsverfahrens zur Umwandlung nicht erhoben. Die Frage kann nicht beantwortet werden.
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Die Bezirksversammlung wird um Kenntnisnahme gebeten.
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