Quartierszentrum Holstenareal - Sachstand zur Finanzierung Mitteilungsdrucksache des Amtes

Anlass und Zielsetzung

Die Stadtteile Altona-Altstadt und Altona-Nord waren in den vergangenen Jahren durch eine überproportional hohe Bevölkerungszunahme geprägt. Dies gilt insbesondere für die Gruppe der unter 18-jährigen. Vor dem Hintergrund der Entwicklungen in der Mitte Altona, auf dem Holstenareal und bei anderen städtebaulichen Entwicklungen im Umfeld wird sich diese demografische Entwicklung in den nächsten Jahren verstärkt fortsetzen. Daraus resultiert ein deutlich wachsender Bedarf an sozialen, kulturellen, sportlichen und an Bildungsangeboten. Dieser Bedarf geht weit über die klassischen Infrastruktureinrichtungen wie Schulen, Kindergärten und bezirkliche Sportstätten hinaus.

 

Räumliches Konzept und Flächenaufteilung

Ein inhaltliches und räumliches Konzept für das neue Quartierszentrum Holsten ist 2019 von der steg Hamburg mbH im Auftrag des Bezirksamtes Altona in Zusammenarbeit mit unterschiedlichen Akteuren erarbeitet worden. Ziel ist, eine Gemeinbedarfseinrichtung zu schaffen, die unterschiedliche Einrichtungen unter einem Dach zusammenfasst und Synergieeffekte bezüglich der Raumnutzung und der Angebotsgestaltung erzeugt. Die Sprinkenhof GmbH ist im Konzept als Eigentümerin, Bauherrin, Vermieterin und Betreiberin vorgesehen.

 

Das Gesamtkonzept mit einer Nutzfläche von ca. 5.000 qm sieht derzeit drei inhaltliche Schwerpunktbereiche vor:

-          Öffentliche Bücherhalle (HöB)

-          Sportverein ATV (in Kooperation mit SV Polizei und SC Teutonia 1910)

-          Inklusive Künstler (Elbe-Werkstätten GmbH)

 

Die in der Norderreihe ansässige öffentliche Bücherhalle (HöB) soll mit ihrem klassischen Angebot verlagert werden. Als optimierte Bücherhalle wird sie einen wichtigen Mieter im neuen Quartierszentrum darstellen. Es sollen im gesamten Quartierszentrum einerseits generationsübergreifende Angebote geschaffen werden, andererseits wird es auch Angebote für Senioren und Familien geben. Darüber hinaus soll auch das für das gesamte Holstenareal geplante Quartiersmanagement inkl. einer Mobilitätsstation angesiedelt werden.

 

Der Sportverein ATV wird flexible Sport- und Bewegungsflächen inkl. Fitnessbereich anbieten. Ein Reha-Sport-Programm sowie Angebote für Kinder und Jugendliche werden Kooperationen und Synergien mit umliegenden Einrichtungen (Schulen, Kindertagesstätten, etc.) erzeugen.

 

Die Elbe-Werkstätten GmbH tragen den Inklusionsgedanken in das neue Holstenareal. Neben einem eigenen Atelierarbeitsbereich soll es Ausstellungsflächen und einen Veranstaltungsbereich geben. Dieser inklusive Baustein wird seine Strahlkraft in den gesamten Stadtteil entfalten. In einem gemeinsamen zentralen Empfangsbereich aller Nutzer soll ein Café entstehen.

 

Realisierungskonzept

Um den nicht kommerziellen Charakter des Quartierszentrums langfristig zu sichern, wird eine kommunale Trägerschaft durch die Sprinkenhof GmbH angestrebt. Die Konzeption sieht vor, dass das Grundstück von Seiten des Investors an die Sprinkenhof GmbH zu einem symbolischen Preis von einem Euro veräußert wird und diese das Projekt eigenwirtschaftlich umsetzt. Das Bezirksamt Altona erarbeitet z.Zt. mit der Sprinkenhof GmbH einen Letter of Intent (LOI) über die Projektrealisierung. Der LOI sieht zwei Stufen bis zur Entscheidung über die endgültige Realisierung des Projektes vor. In der ersten Stufe erfolgen die Grunderwerbsprüfung und die Weiterentwicklung des Nutzungs- und Finanzierungskonzepts. In der zweiten Stufe erfolgen eine hochbauliche Entwurfsplanung und eine Kostenermittlung, die dann Grundlage eines verbindlichen Mietangebots sind. Auf dieser Basis werden die Sprinkenhof GmbH und das Bezirksamt Altona über die Realisierung des Quartierszentrums entscheiden.

 

 

Kosten und Finanzierungskonzept

 

Investitionskosten

Die Sprinkenhof GmbH hat im Januar 2019 eine erste Kostenschätzung für den Umbau des Sudhauses und des Malzsilos zum Quartierszentrum unter Berücksichtigung der Leitlinien für das kostenstabile Bauen sowie eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung für den Betrieb erstellt. 

 

Tabelle 2: Gesamtprojektkostenschätzung
Basiskostenansatz (KG 200 bis 400)	Kostenermittlung nach DIN 276	12.300.000 Euro
KG 600	Aufschlag Sprinkenhof GmbH	100.000 Euro
Basiskostenkosten Summe netto		12.400.000 Euro
Kostenvarianz +17,5% auf Basiskosten	nach VV Bau mittlere Komplexität	2.170.000 Euro
Preissteigerungen 21,0% bez. Auf die Basiskosten	6% p.a. für 3,5 Jahre	2.604.000 Euro
Baunebenkosten +33% auf Basiskosten zzgl. Preissteigerungen und Zwischenfinanzierungskosten		5.283.999 Euro
Grundstückskosten	1 Euro Grundstückskaufpreis zzgl. Grunderwerbssteuer und Notarkosten	150.001 Euro
Gesamtprojektkosten netto		22.608.000 Euro
Gesamtprojektkosten brutto	zzgl. 19% MWSt.	26.903.520 Euro

 

Als Basiskosten (2018) ergeben sich 2.086 Euro je qm BGF. Die notwendige Nettokaltmiete bezogen auf 4.990 qm Nutzfläche beträgt auf dieser Basis inkl. aller Zuschläge 18,10 Euro pro qm.

 

In den aufgeführten Gesamtprojektkosten sind die Kosten für die individuelle Ausstattung der Flächen zur Nutzung durch die jeweiligen Mieter nicht enthalten. Diese sind von den Nutzern jeweils selbst aufzubringen.

 

Z.Zt. besteht noch eine Finanzierungslücke von ca. 2 Mio. Euro. Diese ist entstanden, nachdem eine im ursprünglichen Konzept vorgesehene private Stiftung ihr Engagement zurückgezogen hat. Zur Deckung dieser Lücke werden z.Zt. vom Bezirksamt verschiedene Optionen geprüft. Dazu zählt z.B., ob Stiftungsgelder oder Bundesfördermittel akquiriert werden können oder ob der Zuschussbedarf durch Modifikationen des Nutzungs- und Finanzierungskonzepts, z. B. durch Einbeziehung kommerzieller Zwischennutzungen für bestimmte Flächenanteile, reduziert werden kann.

 

Die vorgesehenen Mieter bzw. zahlenden Partner setzen sich überwiegend aus städtisch finanzierten Institutionen und Vereinen zusammen, die als Zuwendungsempfänger nicht in der Lage sind, marktübliche Mieten zu zahlen. Eine Reduzierung der Kostenmiete auf 12 Euro nettokalt zum Zeitpunkt des Erstbezugs soll durch den Einsatz von Investitionskostenzuschüssen erreicht werden. Insgesamt soll ein Investitionskostenzuschuss von 2,4 Mio. Euro durch die FHH und von 4 Mio. Euro durch den Investor Consus AG aufgebracht werden.

 

Der Investitionskostenzuschussbedarf wurde auf Grundlage eines modellhaften Flächenkonzepts ermittelt. Er ist in ersten Abstimmungsrunden mit den zukünftigen Mietern ermittelt worden und wird im Rahmen weiterführender Hochbauplanungen und in weiteren Abstimmungen mit den Mietern zu konkretisieren sein.

 

Der städtische Teil des Investitionskostenzuschusses soll im Wesentlichen über Mittel der Zentralen Investitionsreserve der FHH in Höhe von 2 Mio. Euro finanziert werden. Weitere Beiträge stehen aus dem FHH Quartiersfonds IV in Höhe von insgesamt 0,3 Mio. Euro in Aussicht.

 

Planungskosten

Die Planungskosten werden als Teil der Gesamtprojektkosten von der Sprinkenhof GmbH getragen und refinanzieren sich über die Mietzahlungen. Für den Fall des Nichtzustandekommens der Mietverträge und Nichtrealisierung des Projekts nach Vorliegen einer Entwurfsplanung und eines verbindlichen Mietpreisangebots soll die Sprinkenhof GmbH vom Risiko der Uneinbringlichkeit der für den Bau entstandenen Planungskosten freigestellt werden. Die Kosten schätzt die Sprinkenhof GmbH auf 2,5 Mio. Euro. Der Senat beabsichtigt, eine entsprechende Garantieerklärung zugunsten der Sprinkenhof GmbH abzugeben. Hierfür bedarf es einer entsprechenden Ermächtigung durch Haushaltsbeschluss gemäß § 41 Absatz 1 Landeshaushaltsordnung.

 

Betriebskosten

Es ist im Konzept vorgesehen, dass die drei Ankermieter (Bücherhalle, Sportzentrum, Elbe-Werkstätten GmbH) Mietverträge direkt mit der Sprinkenhof GmbH schließen. Die Miet- und Betriebskosten finanzieren die Einrichtungen selbst. Dabei sind bei bestehenden Einrichtungen, die an den neuen Standort im Quartierszentrum verlagert werden sollen (Bücherhalle, Seniorentreff, Elternschule) die derzeitigen Budgets zugrunde gelegt worden. Zur Sicherung des Finanzierungskonzepts wird es erforderlich sein, in Abstimmung mit den Einrichtungen und den Zuwendungsgebern eine moderate Anhebung der Budgets vorzunehmen, um ggf. zusätzliche Flächenbedarfe oder Mietkostenmehrbedarfe abzudecken. Die Gruppen- und Arbeitsräume sollen unter dem organisatorischen Dach Elbe-Werkstätten GmbH angesiedelt werden und sich über Nutzungsentgelte weiterer einzubindender Partner wie z.B. der Volkshochschule finanzieren.

 

Personal- und Sachmittelkosten

Der vorliegende Konzeptentwurf basiert auf der Annahme, dass die beteiligten Einrichtungen Personal für ihren Kernbetrieb mitbringen und finanzieren. Um den integrativen Betrieb des Quartierszentrums sicherzustellen, sind zusätzliche Personalressourcen erforderlich, die vorläufig wie folgt geschätzt werden:

 

-          Kulturmanagement: 1 Stelle, 100%, TVöD 12 oder 13

-          Hausmeisterei, Empfang, Veranstaltungstechnik: 3 Stellen, 100%, TVöD 8

-          Weitere Hilfskräfte bei Bedarf auf 450 Euro Basis

 

Zudem fallen Kosten für Sachmittel und Öffentlichkeitsarbeit an. Die entsprechenden Mittel wird das Bezirksamt Altona bei Entscheidung über eine Realisierung des Quartierszentrums im Doppelhaushalt 2023/ 24 anmelden, sofern eine andere Finanzierung im Rahmen der weiteren Ausarbeitung des Betriebskonzepts nicht erreicht werden kann.

 

Kommunikation und Projektsteuerung

Dem Bezirksamt Altona obliegt es, den Prozess der Weiterentwicklung und Konkretisierung des Konzepts für das Quartierszentrums in Abstimmung mit den vorgesehenen Nutzern auf der einen Seite sowie dem Bauherrn und späteren Vermieter auf der anderen Seite zu koordinieren und zu steuern. Darüber hinaus sind eine begleitende öffentliche Kommunikation und eine weitergehende Bürgerbeteiligung erforderlich. Für diese extern zu erbringenden Leistungen veranschlagt das Bezirksamt Altona Kosten von ca. 100.000 Euro pro Jahr. Die Kosten sollen über Planungsmittel der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen sowie Mittel der Bezirksversammlung Altona gedeckt werden.

 

Die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen hat dem Bezirksamt Altona im Jahr 2019 bereits Planungsmittel in Höhe von 200.000 Euro übertragen. Diese Planungsmittel sind im Jahr 2020 zur Beauftragung eines externen Dienstleister vergeben worden bzw. werden im Jahr 2021 für die weitere Bearbeitung des Entwicklungskonzeptes des Quartierszentrums benötigt.

 

Der Hauptausschuss hat in seiner Sitzung am 12.12.2019 stellvertretend für die Bezirksversammlung beschlossen im Jahr 2020 100.000 Euro (investiv) bereit zu stellen (Drs. 21-0520E). Die Mittel wurden noch nicht abgerufen.

 

Weiterhin hat der Hauptausschuss in seiner Sitzung am 12.12.2019 stellvertretend für die Bezirksversammlung beschlossen im Jahr 2020 33.333 Euro (konsumtiv) bereit zu stellen (Drs. 21-0520E). Diese Mittel sind im Jahr 2020 abgerufen worden. Für das Jahr 2021 werden weitere 33.333 Euro (konsumtiv) benötigt. Die Beratung erfolgt aktuell im März 2021 im Ausschuss für Kultur und Bildung. Im Jahr 2022 sollen weitere 33.333 Euro (konsumtiv) bereitgestellt werden.

 

Stand der politischen Beratung

Das Konzept zum Quartierszentrum ist dem Hauptausschuss der Bezirksversammlung Altona in seiner Sitzung am 14.11.2019 sowie dem Ausschuss für Kultur und Bildung in seiner Sitzung am 01.03.2021 vorgestellt worden. Der Hauptausschuss hat das Konzept zustimmend zur Kenntnis genommen. Die Bürgerschaft hat in ihrer Sitzung vom 17.12.2019 der Drucksache 21/19407 (vgl. Anlage) zugestimmt. Mit der Drs. 21/19407 wurden die haushaltsrechtlichen Voraussetzungen zur Beauftragung der Sprinkenhof GmbH und zur Bereitstellung der Kostenzuschüsse geschaffen. Am 01.03 2021 stand im Ausschuss für Kultur und Bildung für die weitere externe Beauftragung der Entwicklung des Quartierszentrums die Beschlussdrucksache für die im Jahr 2021 zu beantragenden konsumtiven Mittel in Höhe von 33.333 Euro aus Politikmitteln zur Beratung.

 

 

Mitteilung an die Bürgerschaft – Drucksache 21/19407