22-1148.1

Sachverhalt

Die Bezirksversammlung Altona hat in ihrer Sitzung vom 22.05.2025 anliegende Drucksache 22-0989B beschlossen.

Die Finanzbehörde (FB) hat mit Schreiben vom 17.06.2025 wie folgt Stellung genommen:

Die Initiative der Bezirksversammlung Altona, das bestehende Gewerbeflächenkonzept unter Berücksichtigung aktueller Herausforderungen fortzuschreiben, wird begrüßt. Der wachsende Bedarf an integrierten, flexiblen und zukunftsfähigen Lösungen zur Verbindung von Wohnen, Arbeiten und Mobilität erfordert eine strategische und datenbasierte Weiterentwicklung des Konzepts. Dazu gehört auch die strategische Berücksichtigung von Bestandsflächen und Hebung von Potenzialen. Bei der Entwicklung und Bewirtschaftung ihres Portfolios differenziert die Sprinkenhof GmbH (SpriG) zwischen der strategischen und operativen Weiterentwicklung der Gewerbeflächen.

Zu 5.a:

Ansprechpersonen oder Institutionen, die sich gezielt mit der Problematik einzelner Gewerbetriebe im Hinblick auf (drohende) Mieterhöhungen befasst, können nicht benannt werden. Die SpriG und die HIE Hamburg Invest Entwicklungsgesellschaft mbH & Co. KG. fungieren als etablierte städtische Anlaufstellen, die gezielt auf die Bedürfnisse von Gewerbetreibenden unterschiedlicher Branchen ausgerichtet sind. Im Falle der Entwicklung spezifischer Strategien durch SpriG und/oder HIE werden weitere Beteiligte in die Gespräche eingebunden. So etwa der Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) insbesondere bei der Identifizierung geeigneter Flächen.

Zu 5.b:

Die Sprinkenhof ist als gewerbliches öffentliches Unternehmen gehalten, ihre Gewerbeflächen zu marktüblichen Konditionen zu vermieten. Gerade in zentralen Lagen wie Ottensen oder Altona-Nord führt die hohe Nachfrage zu einer Angebotsverknappung, die die Marktpreise beeinflusst. Dies gilt auch für die Flächen des LIG. Die Höhe der Nutzungsentgelte ist im Sinne des ordnungsgemäßen Umganges mit öffentlichem Vermögen je nach Einzelfall auch nach wirtschaftlichen Faktoren zu bemessen und orientiert sich regelhaft an marktüblichen Konditionen. Die Prüfung von Ansprüchen auf finanzielle Unterstützung in Form von Zuwendungen und/oder anderweitigen Förderungen (wie z.B. reduzierten Mieten) obliegt den Betrieben bzw. der/den die Förderung anstrebenden zuständigen Fachbehörde/n.

Zu 5.c:

Es besteht ein enger Austausch zwischen der SpriG und der bezirklichen Wirtschaftsförderung, um potenziell von Mietsteigerungen betroffene Betriebe gezielt mit passenden Angeboten versorgen zu können. Der LIG wird im Rahmen der Suche nach Ausweich- oder Verlagerungsstandorten für gewerbliche Betriebe regelhaft durch das Bezirksamt Altona oder die zuständige Fachbehörde einbezogen. Eine frühzeitige Einbindung aller im Gebiet relevanten Akteure – auch aus dem privaten Sektor – ist essenziell, um eine realistische, wirtschaftsnahe und zukunftsfähige Flächenstrategie für Altona zu entwickeln.

Zu 5.d:

Ob derzeit atypisch genutzte GE-Flächen auch mittel- oder langfristig für deren eigentliche Zielsetzungen entbehrlich sind, ist von vielen Faktoren abhängig, die eine konkrete Festlegung zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht möglich machen. Diese Klärung obliegt als zuständigeFachbehörde grundsätzlich der BWI, die auch an allen relevanten Verfahren und Entwicklungsüberlegungen beteiligt wird, um mögliche gewerbliche Bedarfe zu identifizieren und diese ggf. in städtische Vorhaben einzubeziehen. Konkrete Aussagen zu einzelnen Gebäuden oder Flächen können aufgrund laufender Verfahren derzeit nicht getroffen werden.

Hinsichtlich derzeit von den originären Zwecken abweichender, temporärer Flächeninanspruchnahmen gelten die in ggf. bestehenden Nutzungsverträgen getroffenen Vereinbarungen. Deren Inhalte, Beendigung, Verlängerung etc. sind multilateral mit allen fachlich und sachlich betroffenen städtischen Dienststellen abzustimmen. Dies gilt analog auch für erstmalig angedachte, zweckfremde Flächennutzungen.

Die Behörde für Wirtschaft und Innovation (BWI) hat mit Schreiben vom 30.06.2025 wie folgt Stellung genommen:

Die Initiative der Bezirksversammlung Altona, das Gewerbeflächenkonzept des Bezirks aus dem Jahr 2018 unter Berücksichtigung aktueller Herausforderungen und politischer Zielsetzungen des Senats nun fortzuschreiben, wird vom Senat ausdrücklich begrüßt. Eine entsprechende regelhafte Fortschreibung der bezirklichen Gewerbeflächenkonzepte wurde u.a. im Jahr 2022 von der Freien und Hansestadt Hamburg (FHH) mit der Handwerkskammer (HWK) im Masterplan Handwerk 2030 vereinbart; auch um handwerksgeeignete Flächen sowie potenzieller Standorte für Handwerkerhöfe zu identifizieren und zu erhalten. Wesentliches Ziel der bezirklichen Gewerbeflächenkonzepte ist aus Sicht des Senats dabei,vor dem Hintergrund einer begrenzten Flächenkulisse und einer kontinuierlichen Verringerung von Gewerbe- und Industrieflächen in der Stadt, bestehende Gewerbestandorte zu stärken und mögliche Entwicklungspotenziale aufzuzeigen. Der Fokus der Gewerbeflächenkonzepte liegt dabei auf den Flächen der Gebietskategorie GE/GI, um Unternehmen Platz zu bieten, die auf Grund ihrer Emissionen nicht in unmittelbarer Nähe zum Wohnen unterkommen können.

Von der zunehmenden Verdrängung insbesondere von produzierenden Handwerksbetrieben im Rahmen von Stadtentwicklungsprozessen ist insbesondere auch der Bezirk Altona betroffen. Ein Teil der Lösung kann dabei ergänzend zur Neuausweisung von GE-Flächen sein, verstärkt auf die Stapelung von Handwerk und Gewerbe zu setzen. Das Erfordernis handwerksgeeignete Flächen auch in gestapelter Form bereitzustellen, wurde vom Senat unlängst im Gewerbehofbericht (Drs. 22/14491) erneut dezidiert dargelegt. Eine wesentliche Säule zur Realisierung entsprechender Gewerbehöfe ist dabei, bei derUmwandlung (und damit monetären Aufwertung) von gewerblichem Planrecht in für Wohnen geeignetes Planrecht, den Wegfall der Gewerbefläche in Form einer Stapelung von Gewerbe (Gewerbehof) zu kompensieren. Die Planrechtsgewinne für den Wohnungsbau sollten imbesten Fall die Kompensationsmaßnahmen gegenfinanzieren. In Altona sind derzeit diverse Fälle anhängig, in denen Vorhabenträger vereinbarte Kompensationsleistungen nachträglich in Frage stellen. Auch dies trägt zu einer zusätzlichen Verknappung des verfügbaren Angebots bei. Gleichzeitig ist festzuhalten, dass in Abhängigkeit von den jeweiligen Produktionsprozessen nicht für alle Unternehmen eine Stapelung oder eine Einmietung in einem Handwerkerhof sinnvoll ist.

Grundsätzlich gilt, dass mit dem § 27 BezVG (Auskunfts- und Empfehlungsrecht) kein Direktionsrecht der Bezirksversammlung an die Fachbehörden verbunden ist. Die Behörde für Wirtschaft und Innovation (BWI) wird die Fortschreibung des Gewerbeflächenkonzeptes der Bezirke wie auch in der Vergangenheit hinsichtlich der strategischen Ausgestaltung sowie der Bereitstellung von relevanten Daten unterstützen. Die genaue Ausgestaltung der Konzepte sowie inhaltliche Schwerpunktsetzungen und Datenanalysen sind gemeinsam zwischen BWI und allen Bezirksämtern abzustimmen. Die Federführung für die Fortschreibung des Gewerbeflächenkonzepts liegt gleichwohl bei den jeweiligen Bezirksämtern als Planrechtsgeber.

Dies vorausgeschickt, beantwortet die BWI die Fragen teilweise auf der Grundlage von Auskünften des Bezirksamt Altona, der Kulturbehörde sowie der Finanzbehörde wie folgt:

Zu 1 sowie 2.a und b:

Die Fortschreibung des Gewerbeflächenkonzepts Altona erfolgt durch das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung des Bezirksamtes. Im Übrigen siehe Vorbemerkung.

Zu 2.c:

Die Bauwagenplätze Gaußstraße und Rondenbarg sind vertraglich bis zum 31. Dezember 2027 und der Bauwagenplatz Max-Brauer-Allee bis zum 31.Dezember 2029 vertraglich gesichert. Die Verträge können optional verlängert werden. Die Bauwagenplätze Gaußstraße und Rondenbarg werden mit Blick auf das bestehende gewerbliche Planrecht sowie das knappe Angebot an Gewerbeflächen im Bezirk Altona weiterhin als Gewerbeflächenpotenzial geführt.

Zu 2.d:

Von Seiten des Bezirksamtes wird die Planrechtsänderung für die Realisierung von Einzelhandel und Wohnungsbau für die Rissener Landstraße 252 weiterhin verfolgt.

Zu 3:

Es ist mittelfristig vorgesehen, für die Flächen nördlich Holstenkamp/westlich Schnackenburgallee (B-Plan Bahrenfeld 66 durch BSW, teilweise Kleingärtenareal) neues gewerbliches Planrecht zu schaffen. Darüber hinaus stehen keine weiteren Flächen für eine neue gewerbliche Ausweisung in Altona zur Verfügung.

Zu 4:

Das Bezirksamt setzt sich grundsätzlich für eine höhergeschossige Ausnutzung und Ausweisung von Gewerbebestandsflächen ein. Darüber hinaus sind in verschiedenen Untersuchungen, wie z.B. der „Bestands- und Potentialanalyse untergenutzter Gewerbeflächen in Altona“ potenzielle Verdichtungsflächen identifiziert worden. Dabei wurde auch die genannte Fläche an der Osdorfer Landstraße als Potentialfläche erfasst. Im Weiteren soll über den Einbezug der Eigentümer und eine Konkretisierung der Nutzungsoptionen die Weiterentwicklung der Flächen verfolgt werden.

Zu 5:

Die Unterstützung von durch Verdrängung – u.a. im Rahmen von Planrechtsumwandlungen zu Ungunsten von Gewerbeflächen – betroffenen Gewerbebetrieben ist grundsätzliche eine wichtige Aufgabe. Die Benennung von etwaigen Ansprechpartnern ist gleichwohl nicht Teil der Fortschreitung von Gewerbeflächenkonzepten.

Zu 5.a:

Es gibt die schon lange etablierten und im Internet auffindbaren Unterstützungsstrukturen für Unternehmen. Hierzu gehören die folgenden:

- bezirkliche Wirtschaftsförderung fungiert für die in Altona ansässigen Unternehmen grundsätzlich als Ansprechpartner für alle Themen und Problemlagen und kann im Bedarfsfalle Kontakte zu den weiteren Akteuren vermitteln.

- Hamburg Invest Wirtschaftsförderungsgesellschaft (HIW) als One-Stop-Agency als erster Ansprechpartner für Unternehmen mit Erweiterungs- oder Verlagerungsbedarf.

- Sprinkenhof GmbH (SpriG) bzw. ihre Gewerbehoftochter Hamburger Gesellschaft für Grundstücksverwaltung mbH (HaGG) bietet mit ihrem Gewerbehofportfolio die Möglichkeit, zur Anmietung von für Gewerbe geeigneten Flächen.

- Bei der Bereitstellung von adäquaten Flächenangeboten für alle Raumsuchenden aus dem Bereich der Kreativwirtschaft stellt die Hamburg Kreativ Gesellschaft (HKG) zudem ihr Angebot an Immobilien und ihre Vermittlungstätigkeit zur Verfügung. Ansprechpartner sind dort die Kolleginnen und Kollegen aus dem Bereich „Immobilien und Stadtentwicklung“.

Zu 5b:

Die HIW vermittelt Angebote Dritter. Sie ist dabei auch dem privaten Anbieter gegenüber verpflichtet, einen passenden Vertragspartner zu finden. Es besteht daher keine Möglichkeit auf Einflussnahme auf die Mieten.

Die SpriG ist als gewerbliches öffentliches Unternehmen gehalten, ihre Gewerbeflächen zu marktüblichen Konditionen zu vermieten. Dies gilt auch für die Flächen des Landesbetriebes Immobilien und Grundvermögen (LIG). Die Höhe der Nutzungsentgelte ist im Sinne des ordnungsgemäßen Umganges mit öffentlichem Vermögen je nach Einzelfall auch nach wirtschaftlichen Faktoren zu bemessen und orientiert sich regelhaft an marktüblichen Konditionen

Gerade in zentralen Lagen wie Ottensen oder Altona-Nord führt dabei die hohe Nachfrage zu einer Angebotsverknappung, die die Marktpreise beeinflusst.

Wenn Unternehmen auf Grund von stadtplanerischen Aufwertungsprozessen sich neue Flächen suchen müssen, muss die entsprechende Kompensation auch von den „Gewinnern“ dieser Prozesse kommen, eine Sozialisierung auf den Haushalt der FHH ist grundsätzlich abzulehnen. Die allgemeinen Fördermöglichkeiten für KMU sind auf den Seiten der Hamburgischen Investitions- und Förderbank einzusehen (www.ifbhh.de).

Hinsichtlich der Frage zur proaktiven Ansprache von Gewerbetreibenden in Altonaer Stadtentwicklungsprozessen lässt sich folgendes anmerken: Wo erforderlich, kann die Wirtschaftsförderung Altona Kontakte herstellen. Die jeweiligen Gesellschaftszwecke der weiteren oben genannten Ansprechpartner sehen eine spezielle bzw. gezielte Ansprache in einzelnen Bezirken oder Vierteln nicht vor; dies wäre vor dem Hintergrund der Gleichbehandlung auch nicht angemessen.

Zu 5.c:

Der Senat analysiert laufend, welche städtischen Flächen für Handwerk bzw. Handwerkshöfe bereitgestellt werden können (Vgl. auch Drs. 22/14491).

Im Rahmen des Transformationsprozesses des Areals der ehemaligen Paketpost ist zu erwähnen, dass ab Herbst des Jahres 2025 im Bauteil I günstige Raumangebote im Rahmen von Zwischennutzungen angeboten werden können. Die HKG hat hierfür eine entsprechende Nutzungsgenehmigung für das Gebäude erhalten und vermittelt die Flächen zeitnah an Akteure der Kultur- und Kreativwirtschaft. Die Nutzung erfolgt dabei gesteuert und orientiert sich am entwickelten Leitbild.

Zu 5.d:

Eine Kontaktvermittlung flächensuchender Unternehmen zu Privaten erfolgt über die HIW. Es besteht hier allerdings kein Hebel, die Privaten zur Veräußerung, Vermietung oder hinsichtlich der Mietpreisgestaltung zu beeinflussen.

Die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) hat mit Schreiben vom 04.07.2025 wie folgt Stellung genommen:

Zu 5.b:

Die BSW schließt sich der Stellungnahme der Finanzbehörde vom 17.06.2025an.

Zu 5.c:

Bezüglich der Paketpost besteht über die Zuständigkeiten für die temporäre Zwischenverwertung der in dem östlichen Gebäuderiegel, dem so genannten Bauteil „I“, befindlichen Mietflächen seit Winter 2022 eine schriftliche Vereinbarung zwischen der Hamburg Kreativgesellschaft („HKG“) und dem Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen („LIG“). Diese Flächen sollen gezielt kleinen und mittleren Unternehmen (KMU) und Freischaffenden aus der Kreativwirtschaft zur Verfügung gestellt werden. Die Höhe der Nutzungsentgelte ist hierbei im Sinne des ordnungsgemäßen Umganges mit öffentlichem Vermögen auch nach wirtschaftlichen Faktoren zu bemessen