Finanzierung Quartierszentrum Holstenareal Beschlussempfehlung des Amtes
Anlass und Zielsetzung
Die Stadtteile Altona-Altstadt und Altona-Nord waren in den vergangenen Jahren durch eine überproportional hohe Bevölkerungszunahme geprägt. Dies gilt insbesondere für die Gruppe der unter 18-jährigen. Vor dem Hintergrund der Entwicklungen in der Mitte Altona, auf dem Holsten Areal und bei anderen städtebaulichen Entwicklungen im Umfeld wird sich diese demografische Entwicklung in den nächsten Jahren verstärkt fortsetzen. Daraus resultiert ein deutlich wachsender Bedarf an sozialen, kulturellen, sportlichen und an Bildungsangeboten. Dieser Bedarf geht weit über die klassischen Infrastruktureinrichtungen wie Schulen, Kindergärten und bezirkliche Sportstätten hinaus.
Räumliches Konzept und Flächenaufteilung
Ein inhaltliches und räumliches Konzept für das neue Quartierszentrum Holsten ist 2019 von der steg Hamburg mbH im Auftrag des Bezirksamtes Altona in Zusammenarbeit mit unterschiedlichen Akteuren erarbeitet worden. Ziel ist, eine Gemeinbedarfseinrichtung zu schaffen, die unterschiedliche Einrichtungen unter einem Dach zusammenfasst und Synergieeffekte bezüglich der Raumnutzung und der Angebotsgestaltung erzeugt. Die Sprinkenhof GmbH ist im Konzept als Eigentümerin, Bauherrin, Vermieterin und Betreiberin vorgesehen.
Das Gesamtkonzept mit einer Nutzfläche von ca. 5.000 qm sieht derzeit drei inhaltliche Schwerpunktbereiche vor:
Die in der Norderreihe ansässige öffentliche Bücherhalle (HöB) soll mit ihrem klassischen Angebot verlagert werden. Als optimierte Bücherhalle PLUS wird sie ein wichtiger Ankermieter im neuen Quartierszentrum. Es sollen einerseits generationsübergreifende Angebote geschaffen werden. Andererseits wird es auch Angebote für Senioren und Familien geben. Darüber hinaus soll auch das für das gesamte Holsten Areal geplante Quartiersmanagement inkl. einer Mobilitätsstation angesiedelt werden.
Der Sportverein ATV wird flexible Sport- und Bewegungsflächen inkl. Fitnessbereich anbieten. Ein Reha-Sport-Programm sowie Angebote für Kinder und Jugendliche werden Kooperationen und Synergien mit umliegenden Einrichtungen (Schulen, Kindertagesstätten etc.) erzeugen.
Das Künstlerhaus Villa (Betrieb West der Elbe-Werkstätten GmbH) bringt den Inklusionsgedanken in das neue Holsten Areal. Neben einem eigenen Atelierarbeitsbereich soll es Ausstellungsflächen und einen Veranstaltungsbereich geben. Das Künstlerhaus wird seine Strahlkraft in den gesamten Stadtteil entfalten. Gefördert wird das Künstlerhaus durch die Brigitte-Kressner-Stiftung. In einem gemeinsamen zentralen Empfangsbereich aller Nutzer soll ein Café entstehen.
Realisierungskonzept
Um den nicht kommerziellen Charakter des Quartierszentrums langfristig zu sichern, wird eine kommunale Trägerschaft angestrebt. Nach der Neuausrichtung der Immobilienstrategie der FHH bietet sich die Sprinkenhof GmbH als mögliche Eigentümerin, Bauherrin und Vermieterin an. Die Konzeption sieht vor, dass das Grundstück von Seiten des Investors an die Sprinkenhof GmbH zu einem symbolischen Preis von einem Euro veräußert wird und diese das Projekt eigenwirtschaftlich umsetzt. Das Bezirksamt Altona wird mit der Sprinkenhof GmbH einen Letter of Intent (LOI) über die Projektrealisierung schließen. Der LOI sieht zwei Stufen bis zur Entscheidung über die endgültige Realisierung des Projektes vor. In der ersten Stufe erfolgen die Grunderwerbsprüfung und die Weiterentwicklung des Nutzungs- und Finanzierungskonzepts. In der zweiten Stufe erfolgen eine hochbauliche Entwurfsplanung und eine Kostenermittlung, die dann Grundlage eines verbindlichen Mietangebots sind. Auf dieser Basis werden Sprinkenhof GmbH und Bezirksamt Altona über die Realisierung des Quartierszentrums entscheiden.
Kosten und Finanzierungskonzept
Investitionskosten
Die Sprinkenhof GmbH hat im Januar 2019 eine erste Kostenschätzung für den Umbau des Sudhauses und des Malzsilos zum Quartierszentrum unter Berücksichtigung der Leitlinien für das kostenstabile Bauen sowie eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung für den Betrieb erstellt.
Tabelle 2: Gesamtprojektkostenschätzung | ||
Basiskostenansatz (KG 200 bis 400) |
Kostenermittlung nach DIN 276 |
12.300.000 Euro |
KG 600 |
Aufschlag Sprinkenhof GmbH |
100.000 Euro |
Basiskostenkosten Summe netto |
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12.400.000 Euro |
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Kostenvarianz +17,5% auf Basiskosten |
nach VV Bau mittlere Komplexität |
2.170.000 Euro |
Preissteigerungen 21,0% bez. Auf die Basiskosten |
6% p.a. für 3,5 Jahre |
2.604.000 Euro |
Baunebenkosten +33% auf Basiskosten zzgl. Preissteigerungen und Zwischenfinanzierungskosten |
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5.283.999 Euro |
Grundstückskosten |
1 Euro Grundstückskaufpreis zzgl. Grunderwerbssteuer und Notarkosten |
150.001 Euro |
Gesamtprojektkosten netto |
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22.608.000 Euro |
Gesamtprojektkosten brutto |
zzgl. 19% MWSt. |
26.903.520 Euro |
Als Basiskosten (2018) ergeben sich 2.086 Euro je qm BGF. Die notwendige Nettokaltmiete bezogen auf 4.990 qm Nutzfläche beträgt auf dieser Basis inkl. aller Zuschläge 18,10 Euro pro qm.
In den aufgeführten Gesamtprojektkosten sind die Kosten für die individuelle Ausstattung der Flächen zur Nutzung durch die jeweiligen Mieter nicht enthalten. Diese sind von den Nutzern jeweils selbst aufzubringen.
Die Flächen des Künstlerhauses sollen voraussichtlich durch einen 100%igen Investitionskostenzuschuss einer privaten Stiftung für 20 Jahre finanziert und gesichert werden.
Die vorgesehenen Mieter bzw. zahlenden Partner setzen sich überwiegend aus städtisch finanzierten Institutionen und Vereinen zusammen, die als Zuwendungsempfänger nicht in der Lage sind, marktübliche Mieten zu zahlen. Eine Reduzierung der Kostenmiete auf 12 Euro nettokalt für die Bücherhalle PLUS und das Sportzentrum zum Zeitpunkt des Erstbezugs soll durch den Einsatz von Investitionskostenzuschüssen erreicht werden. Insgesamt soll ein Investitionskostenzuschuss von 2,4 Mio. Euro durch die FHH und von 4,0 Mio. Euro durch den Investor Consus AG aufgebracht werden.
Der Investitionskostenzuschussbedarf wurde auf Grundlage eines modellhaften Flächenkonzepts ermittelt und ist im Rahmen einer Hochbauplanung und in weiteren Abstimmungen mit den Mietern zu konkretisieren.
Der städtische Teil des Investitionskostenzuschusses soll im Wesentlichen über Mittel der Zentralen Investitionsreserve der FHH in Höhe von 2,0 Mio. Euro finanziert werden. Weitere Beiträge stehen aus dem FHH Quartiersfonds IV in Höhe von insgesamt 0,3 Mio. Euro in Aussicht. Mit dieser Drucksache sollen weitere 100.000 Euro Investivmittel der BV Altona (0,1 Mio. Euro) eingestellt werden. Wobei für die genaue Ausgestaltung des Zuschusses noch haushalts- und zuwendungsrechtliche Fragen zu klären sind.
Tabelle 3: Herkunft und Verteilung der Investitionskostenzuschüsse über die Haushaltsjahre (Planungsstand Konzept November 2019) | |||
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2020 |
2021 |
2022 |
Kostenbeitrag Investor |
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4,0 Mio. € |
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FHH Zentrale Investitionsreserve |
2,0 Mio. € |
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FHH Quartiersfonds IV |
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0,3 Mio. € |
BA Altona BV-Mittel |
0,1 Mio. € |
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Gesamt |
2,1 Mio. € |
4,0 Mio. € |
0,3 Mio. € |
Gesamt kumuliert |
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6,4 Mio. € |
Betriebskosten
Es ist im Konzept vorgesehen, dass die drei Ankermieter (Bücherhalle, Sportzentrum, Künstlerhaus) Mietverträge direkt mit der Sprinkenhof GmbH schließen. Die Miet- und Betriebskosten finanzieren die Einrichtungen selbst. Dabei sind bei bestehenden Einrichtungen, die an den neuen Standort im Quartierszentrum verlagert werden sollen (Bücherhalle, Seniorentreff, Elternschule) die derzeitigen Budgets zugrunde gelegt worden. Zur Sicherung des Finanzierungskonzepts wird es erforderlich sein in Abstimmung mit den Einrichtungen und den Zuwendungsgebern eine moderate Anhebung der Budgets vorzunehmen, um ggf. zusätzliche Flächenbedarfe oder Mietkostenmehrbedarfe abzudecken. Die Gruppen- und Arbeitsräume sollen unter dem organisatorischen Dach der Bücherhalle PLUS angesiedelt werden und sich über Nutzungsentgelte weiterer einzubindender Partner wie z. B. der Volkshochschule finanzieren.
Personal- und Sachmittelkosten
Der vorliegende Konzeptentwurf basiert auf der Annahme, dass die beteiligten Einrichtungen Personal für ihren Kernbetrieb mitbringen und finanzieren. Um den integrativen Betrieb des Quartierszentrums sicherzustellen, sind zusätzliche Personalressourcen erforderlich, die vorläufig wie folgt geschätzt werden:
Zudem fallen Kosten für Sachmittel und Öffentlichkeitsarbeit an. Die entsprechenden Mittel wird das Bezirksamt Altona bei Entscheidung über eine Realisierung des Quartierszentrums im Doppelhaushalt 2023/24 anmelden, sofern eine andere Finanzierung im Rahmen der weiteren Ausarbeitung des Betriebskonzepts nicht erreicht werden kann.
Kommunikation und Projektsteuerung
Dem Bezirksamt Altona obliegt es, den Prozess der Weiterentwicklung und Konkretisierung des Konzepts für das Quartierszentrums in Abstimmung mit den vorgesehenen Nutzern auf der einen Seite sowie dem Bauherrn und späteren Vermieter auf der anderen Seite zu koordinieren und zu steuern. Darüber hinaus sind eine begleitende öffentliche Kommunikation und eine weitergehende Bürgerbeteiligung erforderlich. Für diese extern zu erbringenden Leistungen veranschlagt das Bezirksamt Altona Kosten von ca. 100.000 Euro pro Jahr. Die Kosten sollen über Planungsmittel der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen sowie Mittel der Bezirksversammlung Altona gedeckt werden.
Die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen hat dem Bezirksamt Altona im Jahr 2019 bereits Planungsmittel in Höhe von 200.000 Euro übertragen.
Die Bezirksversammlung Altona wird mit dieser Drucksache gebeten, im Jahr 2020 weitere 100.000 Euro (konsumtiv) bereit zu stellen.
Stand der politischen Beratung
Das Konzept zum Quartierszentrum ist dem Hauptausschuss der Bezirksversammlung Altona in seiner Sitzung am 14.11.2019 vorgestellt worden. Der Hauptausschuss hat das Konzept zustimmend zur Kenntnis genommen. Das Bezirksamt Altona erarbeitet z. Zt. einen Drucksachenentwurf für Senat und Bürgerschaft.
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