Entwicklungsstudie zum Gewerbestandort Bahrenfeld westlich Diebsteich Beschlussvorlage des Amtes

Sowohl das Gewerbeflächenkonzept Altona aus dem Jahre 2018 als auch der kurz vor dem  Beschluss stehende Rahmenplan Diebsteich sehen für den Gewerbe- und Industriestandort westlich des neuen Bahnhofsquartiers eine Weiterentwicklung im Bestand vor. Wie eine Weiterentwicklung konkret aussehen könnte, ist jedoch noch offen. Um dieser Frage nachzugehen, schlägt das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung die Erstellung einer Entwicklungsstudie vor, deren Ablauf im Folgenden vorgestellt wird.

Der tradierte Industrie- und Gewerbestandort Bahrenfeld liegt in der Spannungslage zwischen dem östlich angrenzenden Umstrukturierungsgebiet um den neuen Bahnhof Diebsteich (Verlagerung des Altonaer Bahnhofs), den südlich und westlich angrenzenden mit Wohnen durchsetzten Mischstrukturen und der nördlich angrenzenden Landschaftsachse des Volksparkes. Nördlich schließt sich der Industrie- und Gewerbestandort Schnackenburgallee an, für den im Juli 2021 das Nachhaltige Entwicklungskonzept beschlossen wurde.

Bei dem Gewerbestandort Bahrenfeld (westlich Diebsteich) handelt es sich um ein großes, heterogenes und stark verdichtetes Gebiet mit verschiedensten Nutzungen von kleinteiligen bis zu großflächigen Betrieben. Im Süden sind vermehrt dienstleistungsorientierte Gewerbehöfe, im Norden Produktion und Handwerk vorhanden. Entlang der Leunastraße und dem Bornkampsweg sind größtenteils Kfz-Handelsnutzungen vertreten. An den Rändern befinden sich auch einige Wohngebäude. Diverse Handelsnutzungen prägen den Charakter des Gebietes.

Das Bezirksamt beabsichtigt die Entwicklung des Areals im näheren und erweiterten Bahnhofsumfeld zu einem urbanen, insbesondere durch Arbeitsstätten geprägtes Stadtquartier zu befördern. Dazu soll eine Entwicklungsstudie erstellt werden, deren übergeordnetes Ziel darin besteht, mit Blick auf die im Raum stehenden Umstrukturierungen im Bahnhofsumfeld, Veränderungs- sowie Sicherungsbedarfe herauszuarbeiten und mit den heutigen und zukünftigen Anforderungen in Einklang zu bringen. Grundsätzlich ist zu prüfen, wie eine adäquate Zonierung (von Ost nach West) aussehen könnte. und ob bzw. welche der Bahnhofsnähe entsprechenden, ergänzenden Nutzungen im Gebiet oder in Randbereichen untergebracht werden können, um das Areal insgesamt zukunftsfähig aufzustellen. Dabei ist besonderes Augenmerk darauf zu legen, einerseits das vorhandene Wohnen (Schleswiger Straße, Leverkusen- und Schützenstraße) zu erhalten und andererseits das produzierende Gewerbe gegenüber steigenden Bodenpreisen und Umwandlungsdruck zu sichern sowie bei Bedarf adäquate neue Raumangebote zu entwickeln.

Im Rahmen der Untersuchung ist unter anderem auch zu ermitteln, in welchen Bereichen „Urbane Produktion“ verstärkt (bzw. neu etabliert) werden kann. Unter dem Begriff subsummieren sich verarbeitende und produzierende Gewerbebetriebe sowie produktionsnahe Dienstleistungen, welche durch einen hohen Grad an Technisierung und Akademisierung geprägt sind. Diese wissensintensiven Unternehmen profitieren in besonderem Maße von Agglomerationseffekten, benötigen aber ein attraktives Arbeitsumfeld, um gut ausgebildete Talente in einem langfristig enger werdenden Arbeitsmarkt für sich zu gewinnen. „Urbane Produktion“ stellt aufgrund der hohen Bruttowertschöpfung und der geringen Belastung für das Umfeld im Vergleich zu traditionellen Industriezweigen einen wichtigen Bestandteil der zukünftigen wirtschaftlichen Entwicklung dar. Durch die Nähe zu umgebenden Wohn- und Mischgebietsstrukturen bietet sich eine entsprechende Entwicklung in dem zu untersuchenden Gebiet an.

Insgesamt zielt die Entwicklungsstudie darauf ab, eine nachhaltige und zukunftsweisende Qualifizierung des bestehenden Gebietes zu befördern. Eine Ressourcen schonende Entwicklung bedarf unter anderem einer flächeneffizienten Ausnutzung zur Sicherung von Entwicklungspotentialen der knappen gewerblichen Flächen in Altona. Die Untersuchung soll auch den Energie- und Ressourceneinsatz im Gebiet umfassen und Synergiepotentiale hin zu einem klimaneutralen Standort aufzeigen. Durch die Darlegung von Maßnahmen der Klimaanpassung zur Entwicklung eines robusten, klimaresilienten Standortes soll bestehenden stadtklimatischen Problemlagen (Hitzeinseln, Starkregengefährdung) begegnet werden. Nicht zuletzt soll die Entwicklungsstudie potentielle Maßnahmen zur Umsetzung der Mobilitätswende sowie zur Stärkung weicher Standortfaktoren (Freiraumqualitäten, Versorgung, Image, Netzwerk) thematisieren.

Bislang erfolgte Vorarbeiten:

In einer vorbereitenden Bestandsanalyse des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung wurden die verfügbaren Daten zur Ist-Situation des Gewerbestandortes zusammen getragen und eine erste Beurteilung vorgenommen. Diese vorbereitende Bestandsanalyse dient als Grundlage für die weitere Planung. Nach derzeitigem Stand können folgende Problemfelder und Themen für das Untersuchungsgebiet benannt werden:

Nutzungen:

• in Relation zur zentralen Lage und zukünftigen Bahnhofsnähe zum Teil untergenutzte Flächennutzung
• in Teilbereichen finden sich Indizien für Verdrängung gewerblicher Nutzungen
• Infrastruktur entspricht nur bedingt zeitgemäßen Ansprüchen
• Kaum Grünanteile und grüne Wegeverbindungen; keine Verknüpfung mit Volksparkachse
• zum Teil ist die bauliche Substanz des Bestandes sanierungsbedürftig
• Qualität des Standortes ist insgesamt ausbaufähig, z.B. durch Erhöhung des Grünanteils und ergänzende Nutzungen

Mobilität:

• Erschließung ist primär auf Wirtschaftsverkehr und MIV (motorisierter Individualverkehr) ausgerichtet
• Grundstücksfreiflächen zeigen sehr hohe Flächeninanspruchnahme für den ruhenden Verkehr
• Qualität der ÖPNV-Anbindung (öffentlicher Personennahverkehr) sowie der Rad- und Fußwegeinfrastruktur ist verbesserungsbedürftig; geringe Durchlässigkeit für aktive Mobilität (Große Blöcke – kaum Shortcuts)
• Alternative Mobilitätsangebote sind ausbaufähig

Klimabelange:

• sehr hoher Grad an Versiegelung und kaum Grünstrukturen führen zu Hitzeinsel sowie einer hohen Starkregengefährdung (insbesondere im Westen)

• Klimaschutz- und Klimaanpassungsbemühungen sind im Gebiet noch wenig sichtbar

Mit Blick auf die derzeitige strukturelle Ausbildung und die bislang erkannten Defizite ergibt sich ein hohes Entwicklungspotential, dass im Weiteren näher untersucht werden soll. Bei den Überlegungen zur Entwicklung des Standorts sollen die Chancen einer im breiten Dialog entwickelten Qualifizierung dieses besonderen Areals genutzt werden. Ein dialogisch angelegter Planungsprozess soll auch zur Klärung beitragen, wie - auch aus Sicht der Unternehmen vor Ort - ein lebendiger und zeitgemäßer Ort der Arbeit entwickelt werden kann, der der besonderen Lage gerecht wird. Dabei sollen insbesondere die Chancen für eine qualitätsvolle Verknüpfung mit dem östlich angrenzenden neuen Bahnhofsareals, aber auch mit den umgebenden Stadtquartieren in den Blick genommen werden.

Da die Ergebnisse der Rahmenplanung Diebsteich nun vorliegen und das Werkstattverfahren für die Volksparkachse Ende des Jahres abgeschlossen sein wird, können planerische Überlegungen zur Weiterentwicklung des Gebietes aufgenommen werden. Die Ergebnisse sollen unter anderem auch in das eingeleitete Bebauungsplanverfahren Bahrenfeld 76 (Am Diebsteich) einfließen.

Das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung schlägt zum weiteren Verfahren Folgendes vor:

Ein notwendiger Arbeitsschritt ist die Vergabe eines Planungsauftrages an ein erfahrenes Planungsteam, das städtebaulich-freiraumplanerische und klimarelevante Fragestellungen bearbeitet. Ziel des Auftrages wäre die Erstellung einer querschnittsorientierten Entwicklungsstudie, um alle relevanten Potentiale zu ermitteln und konkrete Entwicklungsperspektiven aufzuzeigen.

Mehrstufiges Vorgehen

Die Entwicklungsstudie sollte in zwei Phasen erfolgen. In einer ersten Phase sollen über eine Analyse von Bestand und Potentialen mögliche Szenarien einer zukünftigen Entwicklung aufgezeigt werden. Dabei sollen grundlegende Planungsansätze in Form von Testentwürfen in Varianten erstellt werden. Die ersten Ergebnisse dieser Entwicklungsstudie dienen als Arbeits- und Diskussionsgrundlage für die Diskussion in den politischen Gremien und die Abstimmung innerhalb der Verwaltung, mit Fachbehörden (Behörde für Verkehr und Mobilitätswende (BVM), Behörde für Wirtschaft und Innovation (BWI), Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW)) und Kammern/Verbänden sowie den betroffenen Eigentümer*innen/Unternehmen und der Öffentlichkeit. Durch die Begleitung des gesamten Entwicklungsprozesses durch das Planungsteam können die Ergebnisse fortlaufend erfasst und fortgeschrieben werden.

Die Zwischenergebnisse bilden die Grundlage für eine Konkretisierung der Aufgabenstellung in der anschließenden zweiten Phase, die der Herausbildung eines stadträumlichen Konzeptes und einer Umsetzungsstrategie dient.

Prinzipieller Ablauf des Verfahrens:

1. Phase

        Bestandsanalyse, Potential- und Zieldefinition/Konkretisierung

        Szenarienentwicklung mit Testentwürfen in Varianten

        Durchführung von Workshops mit Verwaltung, Politik, Fachplaner*innen und Akteur*innen vor Ort (und Öffentlichkeit) zur Diskussion der Ergebnisse der Phase 1

        Aufarbeitung der Workshop-Ergebnisse  und Dokumentation der Zwischenergebnisse

2. Phase

        Erstellung eines Entwicklungskonzeptes für den Gesamtbereich

        Stadträumliches Konzept für zwei ausgesuchte Teilbereiche

        Abstimmung und Festlegung der Umsetzungsstrategie für das weitere Verfahren

        Dokumentation der Ergebnisse

Es wird mit einem Kostenrahmen für dieses Verfahren (fachplanerische Entwicklungsstudie, Workshops, Beteiligung) von ca. 150.000 bis 200.000 Euro gerechnet.

In der Summe soll der Prozess der Erstellung einer mit allen Beteiligten kooperativ abgestimmten Entwicklungsvision zur Festlegung weiterer Planungsschritte dienen. Dem Verfahren könnten sich für Teilbereiche die Durchführung von Wettbewerben/ Gutachterverfahren bzw. Bebauungsplanverfahren anschließen.

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Der Planungsausschuss wird um Kenntnisnahme, Beratung und ggf. Beschlussfassung zu dem dargelegten Vorgehen gebeten.

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