Aktueller Sachstand des Abriss- und Neubauvorhabens Wohnanlage Luthergrund Große Anfrage der Fraktion DIE LINKE

Anfang November 2022 (Drs. 21-4695) und Mitte Mai 2023 (Drs. 21-5069) hatten wir bereits an das Bezirksamt Kleine Anfragen zum Abriss- und Neubauvorhabens Wohnanlage Luthergrund mit Blick auf die dort geltenden Vorschriften der Sozialen Erhaltungsverordnung Bahrenfeld-Süd gerichtet. Aus den Antworten des Bezirksamtes auf unsere vorgenannten Kleinen Anfragen und der uns aufgrund der Beschlüsse der Bezirksversammlung vom 30. Mai 2024 (Drs. 21-5091) sowie auf Beschluss des Hauptausschusses vom 20. Juni 2024 (Drs. 21-5146) jeweils am 7. Juni, am 22. Juli und am 29. Juli 2024 gewährten Einsichtnahme in die Akten ergibt sich weiterer Klärungsbedarf.

Vor diesem Hintergrund stellen wir folgende Fragen an das Bezirksamt:

Vorbemerkung zu Frage 1: Ausweislich eines Berichts des Hamburger Abendblatts vom 21. September 2022 sieht der Eigentümer durch den geplanten schrittweisen Abriss- und Neubau der Wohnanlage Luthergrund ein Potenzial von ca. 50 neuen Wohnungen als realisierbar an. Zu Frage 3. b) unserer Kleinen Anfrage (Drs. 21-5069) antwortete das Bezirksamt bezogen auf die gutachterlichen Ergebnisse: „Durch den Abriss und Neubau könnten ca. 100 zusätzliche Wohnungen geschaffen werden, die zum einen preiswert, barrierearm und energieeffizienter sind.“

1. a) Ist dem Bezirksamt bekannt, welche Anzahl zusätzlicher Wohnungen der Eigentümer
    durch das Bauprojekt Luthergrund zu errichten beabsichtigt?

Rückmeldung des Amtes: Siehe Drs. 21-5069, dort zu Frage 3 b.

b)      Hat der Eigentümer die von ihm angestrebte Anzahl zusätzlicher Wohnungen in der Wohnanlage Luthergrund im Verlauf seiner informellen Abstimmung mit dem Bezirksamt verändert?

Rückmeldung des Amtes: Nein.

Wenn ja:

Bitte jeweils angeben: Wann, in welchem Umfang und aus welchen Gründen?

c)       Beabsichtigt der Eigentümer das Potenzial von ca. 100 Wohnungen vollumfänglich auszuschöpfen?

Rückmeldung des Amtes: Siehe Drs. 21-5069, dort zu Frage 3 b.

Bitte die Anzahl der vom Eigentümer geplanten zusätzlichen Wohnungen nach dem letzten dem Bezirksamt bekannten Planungsstand aufschlüsseln nach:

-          Anzahl der zusätzlichen Wohnungen durch eine Bebauung des Parkplatzes der Wohnanlage

-          Anzahl der zusätzlichen Wohnungen durch Abriss der Bestandsgebäude und Errichtung neuer Wohnhäuser, davon Anzahl zusätzlicher Wohnungen durch Aufstockung (zusätzliche Geschosse der Neubauten).

Rückmeldung des Amtes: Siehe Drs. 21-5069, dort zu Frage 3 b.

Vorbemerkung zu den Fragen 2 bis 6: Nachweislich mindestens bei einem anderen Bauvorhaben im Bezirk Altona ist es vorgekommen, dass auf Wunsch des Vorhabenträgers im Beisein von Vertreter:innen des Bezirksamtes ein informelles Vorgespräch stattgefunden hat, zu dem auch Vertreter:innen der Fraktionen mit Ausnahme der  Fraktion DIE LINKE eingeladen waren, vgl. dazu Antwort des Amtes auf unsere Kleine Anfrage „Besprechung zum Bauprojekt Barner Straße 42 am 23. Januar 2024 im Sitzungsraum des Technischen Rathauses“, Drs. 21‑4783.

Ausweislich der Antwort des Amtes zu Frage 5. unserer Kleinen Anfrage (Drs. 21-3531) hat das Amt am 1. März, 12. April, 16. Juni und 28. August 2022 Gespräche mit Vertreter:innen des Eigentümers der Siedlung Luthergrund geführt.

2. Wer hat an den Gesprächen des Amtes mit Vertreter:innen des Eigentümers am 1. März, 12. April, 16. Juni und 28. August 2022  teilgenommen?

Rückmeldung des Amtes: Die Gespräche des Amtes mit Vertreter:innen des Eigentümers am 1. März, 12. April, 16. Juni und 28. August 2022 fanden auf Wunsch des Eigentümers statt.

Für den Eigentümer haben Mitglieder des Vorstands teilgenommen.

Für das Amt haben die Bezirksamtsleitung, die Dezernatsleitung sowie Vertreter:innen der Fachämter Stadt- und Landschaftsplanung (SL) und Zentrum Wirtschaftsförderung, Bauen und Umwelt (WBZ) teilgenommen.

Welche Themen wurden jeweils besprochen?

Rückmeldung des Amtes: Siehe dazu Antwort zu Frage 4 a.

Sind diese Gesprächstermine protokolliert worden?

Rückmeldung des Amtes: Nein.

3. Waren auch Vertreter:innen ausgewählter Fraktionen der Bezirksversammlung an den unter 2. genannten  Gesprächsterminen beteiligt?

Rückmeldung des Amtes: Ja.

Wenn ja:

Wer hat für welche Fraktionen teilgenommen?

Rückmeldung des Amtes: Frau Boehlich (GRÜNE), Herr Hielscher (CDU), Herr Adrian (SPD), Herr Werner (SPD).

4. Hat es seit dem 28. August 2022 weitere Gespräche des Amtes mit Vertreter:innen des Eigentümers gegeben?

Rückmeldung des Amtes: Ja.

Wenn ja:

a)      Wann und zu welchen Themen?

Rückmeldung des Amtes:

Im Jahr 2023: am 24.5., 19.6., 5.7. und 7.7. zum jeweiligen Verfahrensstand

Im Jahr 2024: am 7.5., 16.5. und 18.6. zum jeweiligen Verfahrensstand

b)      Haben Vertreter:innen ausgewählter Fraktionen an diesen Gesprächen teilgenommen?

Rückmeldung des Amtes: Nein.

Wenn ja:

Wer hat für welche Fraktion teilgenommen?

5. Warum ist bislang ein aktueller Sachstandsbericht des Amtes zum Planungsstand des Bauprojekts Wohnanlage Luthergrund im Planungsausschuss unterblieben?

Rückmeldung des Amtes: Siehe Drs. 21-5069, dort zu Frage 6.

6. Wann beabsichtigt das Bezirksamt den Stadtentwicklungsausschuss (vormals Planungsausschuss) über den aktuellen Sachstand der Planungen in der Wohnanlage Luthergrund zu informieren?

Rückmeldung des Amtes: Über den aktuellen Planungsstand wurde in der Sprecher:innensitzung des Bauausschusses am 27. August 2024 informiert. Es ist vorgesehen, den Stadtentwicklungsausschuss zum nächstmöglichen Zeitpunkt zu befassen, wenn ein umfassendes Konzept vorliegt. (vgl. Antwort zu Frage 18)

Vorbemerkung zu den Fragen 7 und 8: Die Wohnanlage Luthergrund liegt im räumlichen Geltungsbereich der Sozialen Erhaltungsverordnung Bahrenfeld-Süd. Nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB bedarf der Rückbau baulicher Anlagen im Geltungsbereich einer Sozialen Erhaltungsverordnung der Genehmigung. Diese Genehmigung darf u.a. nur dann versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll, § 172 Absatz 4 Satz 1 BauGB. Umgekehrt wäre eine Genehmigung jedoch zu erteilen, wenn die Erhaltung der baulichen Anlage dem Eigentümer wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist, § 172 Absatz 4 Satz 2 BauGB.

7. Wie schätzt das Bezirksamt auf Grundlage der aktuell geltenden sozialen Erhaltungsverordnung die rechtliche Erfolgsaussicht von Genehmigungsanträgen des Eigentümers auf Rückbau von Wohngebäuden in der Wohnanlage Luthergrund ein?

Rückmeldung des Amtes: Die Prüfungen für eine abschließende Einschätzung sind noch nicht abgeschlossen.

8. Wie bewertet das Bezirksamt auf Grundlage der aktuell geltenden sozialen Erhaltungsverordnung die wirtschaftliche Zumutbarkeit für den Eigentümer, eine Erhaltung und Modernisierung des Gebäudebestands in der Wohnanlage Luthergrund zu gewährleisten?

Rückmeldung des Amtes: Eine Bewertung ist derzeit noch nicht möglich.

Vorbemerkung zu den Fragen 9 und 10: Eigentümer und Bezirksamt hatten sich Mitte November 2022 dahingehend verständigt, dass der Eigentümer vor Beantragung einer Abrissgenehmigung und der Stellung einer Bauvoranfrage zunächst Gutachten folgenden Themen beim Amt einreichen sollte:

-          Kostenermittlung zur Modernisierung der Wohnanlage Luthergrund

-          Wirtschaftlicher Vergleich zwischen Modernisierung und Neubau

-          Ökobilanz, Umweltverträglichkeit und Nachhaltigkeit

Die vorgenannten Gutachten liegen dem Bezirksamt seit längerem vor. Ausweislich seiner Antwort auf Frage 3 c) unserer Kleinen Anfrage (Drs. 21-5069, S. 2) schätzte das Amt die vorgelegten Gutachten als „nachvollziehbar“ ein. Unsere diesbezügliche Einsichtnahme in die vom Amt vorgelegten Akten ergab, dass bisher keinerlei fachliche Prüfung zu den vom Eigentümer vorgelegten Gutachten schriftlich dokumentiert ist, die eine seitens des Amtes vorgenommene Bewertung der Gutachten als „nachvollziehbar“ stützen könnte.

9. Aus welchen Gründen ist eine angesichts des Interessenkonflikts zwischen sozialem Schutz der bisherigen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung und den ökonomischen Verwertungsinteressen des Eigentümers dringend gebotene schriftlich dokumentierte fachliche Prüfung der vorgelegten Gutachten durch das Amt bisher unterblieben?

Rückmeldung des Amtes: Siehe Drs. 21-5069, dort zu Frage 3 c.

10. Wird eine schriftlich dokumentierte detaillierte fachliche Prüfung der vorgelegten Gutachten durch das Amt im Rahmen des Antragsverfahrens auf Abrissgenehmigung und/oder bei einer Bauvoranfrage zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen?

Rückmeldung des Amtes: Nein.

Wenn nein:

Warum nicht?

Rückmeldung des Amtes: Siehe Drs. 21-5069, dort zu Frage 3 c.; im Übrigen sind für eine etwaige Prüfung allein die mit einem etwaigen Bauantrag eingereichten Bauvorlagen auf aktuellem Stand maßgebend.

Vorbemerkung zu den Fragen 11 bis 16: Ausweislich der Antwort des Amtes auf Frage 3. d) unserer Kleinen Anfrage (Drs. 21-5069, S. 3) informierte das Amt die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) über die Gutachten des Eigentümers. In der Antwort führt das Amt weiter aus: Die BSW nahm diese Gutachten zum Anlass eine Studie zu beauftragen, um die geltenden Genehmigungskriterien in Sozialen Erhaltungsgebieten weiterzuentwickeln. Ziel dieser Studie war es, bei Rückbauvorhaben, die in Sozialen Erhaltungsgebieten von übergeordnetem städtischem Interesse sind, mehr Flexibilität für die Berücksichtigung städtebaulicher Belange zu erreichen, aber zugleich sicherzustellen, dass das Ziel einer sozialen Erhaltungsverordnung gewahrt bleibt.

Inzwischen liegt diese Studie vor und kann unter dem Titel „Kompensatorischer Wohnraum in den Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung – Studie zur Entwicklung einer Regelung für eine bedarfsgerechte und sozialverträgliche Weiterentwicklung des Wohnungsbestands in den Sozialen Erhaltungsgebieten in Hamburg“ im Transparenzportal abgerufen werden.

Als Verfahrensweg, um die strikten Genehmigungsvoraussetzungen für den Abriss von Bestandsgebäuden im Geltungsgebiet einer sozialen Erhaltungsverordnung aufzuweichen, empfiehlt die Studie für mit der Wohnanlage Luthergrund vergleichbare Fälle den Erlass einer Umstrukturierungsverordnung (§ 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 3, Absatz 5 BauGB) in Verbindung mit einem Sozialplan. Der Sozialplan nach § 180 BauGB soll dazu dienen, die nachteiligen sozialen Auswirkungen der im betroffenen Gebiet lebenden Bestandsmieter:innen abzumildern.

Rückmeldung des Amtes zu den Vorbemerkung zur Beantwortung der Fragen 11 bis 16

Die Fragen 11 bis 16 sind wortidentisch Gegenstand der in gleicher Sache an die Bezirksamtsleitung gerichteten Kleinen Anfrage von Karsten Strasser (Fraktion DIE LINKE).

Zur Beantwortung dieser Fragen wird daher auf die Beantwortung der Kleinen Anfrage durch die Bezirksamtsleitung (Drucksachen-Nr.: 22-0102) verwiesen.

11. Wie beabsichtigt das Bezirksamt vor dem Hintergrund der Empfehlungen der von der BSW in Auftrag gegebenen Studie mit Blick auf das Abriss- und Neubauvorhaben in der Wohnanlage Luthergrund weiter vorzugehen?

Gegebenenfalls:

Will das Amt die in der Studie aufgezeigte Möglichkeit einer Umstrukturierungsverordnung in Verbindung mit einem Sozialplan im vorliegenden Fall nutzen?

Wenn ja:

Warum kann dem Eigentümer nicht nach dem bereits für die soziale Erhaltungsverordnung geltenden rechtlichen Regelungen ausnahmsweise eine Abrissgenehmigung erteilt werden?

12. Welche Verfahrensschritte mit welchen Regelungsinhalten und mit welchen Zuständigkeiten sind vorgesehen? Bitte den zeitlichen und terminlichen Planungsablauf der einzelnen Schritte angeben.

13. Wird eine verbindliche Vereinbarung oder eine gemeinsame Absichtserklärung zwischen dem Bezirksamt und dem Eigentümer der Wohnanlage Luthergrund zum Abriss- und Neubauvorhaben Luthergrund angestrebt?

Wenn ja:

a)      Welche Inhalte sollen in der Vereinbarung/Absichtserklärung geregelt werden?

b)      Wie wird die Absicherung des in der Wohnanlage Luthergrund bestehenden Mietniveaus geregelt werden?

c)       Wie ist der Verhandlungsstand?

d)      Wann ist mit einem Vertragsschluss oder Abgabe einer gemeinsamen Absichtserklärung zu rechnen?

e)      Wird der Stadtentwicklungsausschuss vor Vertragsschluss oder Abgabe einer gemeinsamen Absichtserklärung des Amtes mit dem Eigentümer beteiligt und angehört?

14. Welche Rechtswirkungen hätte der Erlass einer Umstrukturierungsverordnung für das Gebiet der Wohnanlage Luthergrund durch Senatsbeschluss für die bereits geltende soziale Erhaltungsverordnung?

15. In welcher Form werden die Bewohner:innen der Wohnanlage Luthergrund frühzeitig an den vorgesehenen Verfahrensschritten beteiligt?

16. Inwiefern wird das Bezirksamt Einfluss auf den Eigentümer nehmen, seine Mieter:innen frühzeitig über alle weiteren geplanten Schritte umfassend zu informieren?

Vorbemerkung zu den Fragen 17 bis 18

Ausweislich der Antwort des Amtes auf Frage 6 unserer Kleinen Anfrage (Drs. 21-5069, S. 3) hat das Amt Ende Mai 2024 erklärt, dass der Eigentümer zu diesem Zeitpunkt noch kein tragfähiges Konzept vorgelegt habe, um bei Realisierung des Abriss- und Neubauvorhabens für die Bewohner:innen der Wohnanlage Luthergrund eine stabile Miethöhe, vergleichbare Wohnungsgröße und Rückkehr zu den selben Mietkonditionen zu gewährleisten. Das Amt erklärte weiter, dass es ein solches Konzept anfordern werde. Es schätze ein, dass dieses Konzept durch den Eigentümer noch im laufenden Jahr 2024 vorgelegt werde.

17. Hat der Eigentümer dem Amt inzwischen ein tragfähiges Konzept, das für die Bewohner:innen der Wohnanlage Luthergrund stabile Mieten, vergleichbare Wohnungsgrößen und Rückkehr zu den selben Mietkonditionen gewährleistet, vorgelegt?

Rückmeldung des Amtes: Nein. Der Eigentümer hat dem Amt noch kein Konzept vorgelegt.

Wenn ja:

a)      Seit wann liegt dem Amt dieses Konzept vor?

b)      Wie bewertet das Amt dieses Konzept?

c)       Zu welchem Ergebnis ist eine detaillierte fachliche Prüfung des Amtes gekommen?

d)      Ist der Eigentümer zu Nachbesserungen des Konzepts aufgefordert worden?

Falls die Frage 17. d) mit ja beantwortet wird:

aa) Zu welchen Nachbesserungen?

bb) Hat der Eigentümer den Nachbesserungswünschen inzwischen entsprochen?

Wenn nein:

a)      Hat das Amt den Eigentümer zur Vorlage eines solchen Konzepts aufgefordert?

Rückmeldung des Amtes: Nein.

Wenn ja:

Wann?

Wenn nein:

Warum nicht?

Rückmeldung des Amtes: Die Vorlage eines Planungskonzept für die weitere Entwicklung ist Gegenstand des Sozialplanes und muss zu gegebener Zeit vom Eigentümer erfolgen.

b)      Bleibt das Amt bei der Einschätzung, dass ein solches Konzept spätestens bis zum Jahresende 2024 vom Eigentümer vorgelegt werden wird?

Rückmeldung des Amtes: Ja.

18. Wann wird dieses Konzept voraussichtlich dem Stadtentwicklungsausschuss vorgestellt werden?

Rückmeldung des Amtes: Zum nächstmöglichen Zeitpunkt nach Vorlage des Konzepts.

Vorbemerkung zu den Fragen 19 und 20: Die von der BSW in Auftrag gegebene Studie „Kompensatorischer Wohnraum in den Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung – Studie zur Entwicklung einer Regelung für eine bedarfsgerechte und sozialverträgliche Weiterentwicklung des Wohnungsbestands in den Sozialen Erhaltungsgebieten in Hamburg“ stellt zu den rechtlichen Rahmenbedingungen einer Umstrukturierungsverordnung mit Sozialplan fest:

„Die Bindung von dem/der Eigentümer:in an bestimmte Miethöhen sowie die Einräumung eines Belegungsrechts zugunsten der FHH setzen die Wirtschaftlichkeit des Neubauvorhabens herab. Einer entsprechenden vertraglichen Verpflichtung kann daher die Angemessenheit fehlen, wenn und soweit es dem/der Eigentümer:in ungeachtet der Ersparnis von Grunderwerbskosten für das Baugrundstück im Regelfall aufgrund heutiger Baupreise wirtschaftlich nicht möglich ist, den Kompensatorischen Wohnraum in dem erforderlichen Umfang zu einer Miete anzubieten, die der Miete des wegfallenden Wohnraums ungefähr entspricht.

(…)

Umfasst der Kompensatorische Wohnraum mehr Wohneinheiten als zurückgebaut wurden, indem dem/der Eigentümer:in gestattet wird, das Neubauvorhaben mit entsprechend höherer Dichte zu errichten, kann dies die Angemessenheit entsprechender Mietpreis- und Belegungsbindungen herstellen bzw. eine anderenfalls bestehende Unverhältnismäßigkeit ausgleichen, insbesondere, wenn der neue Wohnraum freifinanziert und ohne rechtliche Bindungen errichtet wird.“

(vgl. S. 16 f. der Studie im Auftrag der BSW)

Die Studie erachtet es demnach als rechtlich möglich, den Bestandsmieter:innen bei Zuweisung ihrer neuen Wohnung einen Mietpreis anzubieten, der nur „ungefähr“ der bisherigen Miete entspricht. Außerdem sieht es die Studie als rechtlich zulässig an, dem Eigentümer zu gestatten, auch im Geltungsbereich einer sozialen Erhaltungsverordnung zusätzlich geschaffene Wohnungen nicht mit entsprechender Mietpreis- und Belegungsbindung zu realisieren, sondern freifinanziert und ohne rechtliche Bindungen zu errichten.

19. Auf welche Weise wird das Amt sicherstellen, dass die Bewohner:innen ihre neue Wohnung zu denselben Mietpreisbedingungen erhalten wie sie bei ihrer bisherigen Wohnung bereits galten?

Rückmeldung des Amtes: Das Amt strebt dazu entsprechende vertragliche Vereinbarungen mit dem Eigentümer an.

20. Auf welche Weise wird das Amt darauf hinwirken, dass der Eigentümer die zusätzlichen bis zu ca. 100 möglichen Wohnungen bei Abriss- und Neubau der Wohnanlage Luthergrund mit Mietpreis- und Belegungsbindung realisiert?

Rückmeldung des Amtes: Siehe Antwort zu Frage 19.

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Die Bezirksversammlung wird um Kenntnisnahme gebeten.

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