Weiterentwicklung des Quartiers "Auf dem Königslande" - Vorschlag für ein Gutachten und Öffentlichkeitsbeteiligungsverfahren

Ausgangslage

Der Bereich zwischen Walddörferstraße, Behnkenkammer, Lesserstraße und Holzmühlenstraße stellt ein innerstädtisches, gemischt genutztes Quartier unterschiedlicher Bebauungsstrukturen dar. Das geltende Planrecht (Durchführungspläne 419, 420 und 421) ermöglicht überwiegend nur eine in Bezug auf die Lage sehr begrenzte bauliche Ausnutzung. Zudem wird eine Weiterentwicklung von Wohnungsbau durch die Festsetzung „Geschäftsgebiet“ gemäß Baupolizeiverordnung über den Bestand hinaus erschwert. Vergleichbar zum Brauhausviertel sollte daher gutachterlich und unter Beteiligung der Grundstückseigentümer und -nutzer geprüft werden, ob auch in diesem Bereich neue städtebauliche Entwicklungsoptionen bestehen, die ggf. auch die Schaffung neuen Planrechts erfordern können.

Zur Beurteilung der Ausgangssituation wurde durch die Verwaltung eine erste, noch grobe Bestandsaufnahme der im Untersuchungsraum vorhandenen Nutzungen und Baustrukturen vorgenommen:

-          In den Blockinnenbereichen besteht vielfach eine Mischung verschiedener gewerblicher Nutzungen. Die Flächen sind zu großen Teilen sowohl räumlich als auch funktional untergenutzt. Prägend sind offene Parkplätze, nicht komplett genutzte Garagenhöfe, Abstell- und Lagerflächen sowie großflächige, häufig untergenutzte Hallenbauten. Die Gebäude in den Blockinnenbereichen verfügen über maximal zwei Geschosse.

-          Der Gebäudebestand erscheint überaltert; in den letzten Jahrzehnten haben in den Blockinnenbereichen augenscheinlich in vielen Fällen keine wesentlichen Investitionen in die Gewerbegebäude stattgefunden. Auch einige gewerbliche Bauten entlang der Straßen, beispielsweise am Hinschenfelder Stieg oder der Hinschenfelder Straße, weisen augenscheinlich Unterhaltungsmängel auf.

-          Die ansässigen Gewerbebetriebe befinden sich durch die benachbarte Wohnnutzung bereits heute in einer Gemengelage; sie wären nach erster Einschätzung mit einer intensiveren Wohnnutzung vereinbar.

-          Die Blockränder sind bereits heute zu großen Teilen durch Wohnbauten aus unterschiedlichen Zeiten geprägt.

-          Die untersuchten Baublöcke weisen insgesamt eine eher kleinteilige Eigentümerstruktur auf. Städtische Grundstücke sind mit Ausnahme der Straßenverkehrsflächen nicht vorhanden.

Inhalte eines zu vergebenden Gutachtens

Es wird vorgeschlagen, ein Gutachten zur städtebaulichen Entwicklung des Quartiers „Auf dem Königslande“ zu beauftragen, das neben einer detaillierten Bestandsaufnahme auch eine Beteiligung von Eigentümern und Nutzern sowie die Erarbeitung darauf aufbauender Entwicklungsoptionen umfasst.

Im Einzelnen sollen folgende Inhalte bearbeitet werden:

1. Bestandsaufnahme
   Im Rahmen einer detaillierten Bestandsaufnahme sollen sowohl die funktionale als auch die baustrukturelle Situation erfasst werden. Hierbei sind insbesondere die Grundstücksnutzungen, Leerstände und potenzielle Immissionskonflikte zu erfassen. Neben der Kartierung der Baustrukturen ist eine Beurteilung des baulichen Zustands der Bestandsgebäude vorzunehmen und sind ggf. bauliche Missstände und besondere Handlungsbedarfe zu identifizieren.
    
2. Einbindung von Nutzern und Eigentümern
   Die Einbindung der betroffenen Nutzer und der Grundstückseigentümer hat insbesondere zum Ziel, die örtlichen Interessen und Belange zu erfassen, einer Erörterung zugänglich zu machen und die Umsetzungschancen der Konzeption zu erhöhen. Im Rahmen des Gutachtens erscheint eine aktivierende Beteiligung der gewerblichen Nutzer und der Flächeneigentümer sinnvoll, in der nicht nur die Situation der Grundstücke bzw. Betriebe, sondern auch die Mitwirkungsbereitschaft, die Entwicklungsvorstellungen der Grundeigentümer für das Gebiet und die zukünftigen Nutzungs- und Investitionsabsichten abgefragt werden. Diese können – sofern städtebaulich sinnvoll – in die Konzeption einfließen. Darüber hinaus sollen auch die Nutzer und Bewohner des angrenzenden Umfelds einbezogen werden, um deren Bedürfnisse, Wünsche und Anregungen für eine Quartiersentwicklung zu erfassen.
    
3. Entwicklungskonzept
   Aufbauend auf der Bestandsaufnahme und der Beteiligung von Nutzern und Eigentümern sind Entwicklungskonzeptionen, ggf. in Varianten, für den gesamten Untersuchungsraum zu erarbeiten. Hierbei werden insbesondere Entwicklungsmöglichkeiten im Wohnungsbau unter Berücksichtigung auch der Belange ansässiger Betriebe zu prüfen sein. Die Konzeption/en können ggf. als Grundlage für ein nachfolgendes Bebauungsplanverfahren dienen.

Der Planungsausschuss wird um Zustimmung gebeten.

- Lageplan, Abgrenzung Untersuchungsgebiet

- bestehendes Planrecht (Zusammenschnitt)    

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