Vorhabenbezogenes Bebauungsplanverfahren Wandsbek 85 - Quarree - Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens - Zustimmung zur Durchführung einer öffentlichen Plandiskussion am 24.10.2022
Union Investment ist Eigentümerin von Grundstücken zwischen der Wandsbeker Marktstraße, Wandsbeker Königstraße und der Straße Quarree. Für diese Flächen plant Union Investment eine vollständige Neuentwicklung.
Durch die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit der vorgesehenen Nummer Wandsbek 85 sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden, um eine Umnutzung und Neubebauung auf bereits genutzten Flächen am Wandsbeker Quarree zu ermöglichen. Das Plangebiet umfasst dabei auch die Karstadt-Gebäude aus den Jahren 1922 und 1966 sowie das angeschlossene Parkhaus.
Nach Angaben von Union Investment soll die bisherige Nutzung des Kaufhauses Karstadt 2024 enden. Der denkmalgeschützte Gebäudeteil an der Wandsbeker Marktstraße soll in der Folge erhalten, und zusammen mit anschließenden Neubauten einer neuen Nutzung zugeführt werden.
Das Plangebiet liegt im Wandsbeker Zentrum, welches stark durch Waren- und Dienstleistungs- sowie gastronomische Angebote geprägt ist. Der Wandsbek Markt stellt laut Hamburger Zentrensystem (Stand 2019) ein Hauptzentrum dar. Zudem bildet der Wandsbek Markt einen Knotenpunkt des öffentlichen Personennahverkehrs mit der U-Bahn-Linie 1 und zahlreichen Buslinien am Busbahnhof.
Die planerischen Zielsetzungen sind mit dem geltenden Planrecht nicht zu realisieren. Durch die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans sollen die entsprechenden planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen und die Umsetzung eines standortadäquaten Vorhabens sichergestellt werden.
B. Städtebauliches und sozialräumliches Umfeld
Das städtebauliche Umfeld ist geprägt durch die Magistrale Wandsbeker Marktstraße mit ihrem Waren- und Dienstleistungs- sowie gastronomischen Angebot im Süden des Plangebietes. Die Wandsbeker Königstraße im Westen des Plangebiets ist geprägt von gemischter Nutzung mit Gewerbeeinheiten und Wohnnutzung, vorrangig in den oberen Stockwerken.
Im Norden des Plangebietes liegen Wohngebäude mit einer Geschossigkeit von drei bis fünf Vollgeschossen. Nordöstlich vom Plangebiet liegt eine versiegelte Freifläche, welche täglich als Wochenmarkt genutzt wird. Im Osten des Plangebiets befindet sich das Einkaufszentrums Quarree in direkter Nähe.
Die Mobilitätsangebote des HVV-Knotenpunktes Wandsbek Markt (U-Bahn, diverse Buslinien) befinden sich in direkter Nachbarschaft.
Die nächstgelegene Grundschule ist die Schule Bandwirkerstraße in rund 500 Meter Entfernung, die nächste weiterführende Schule liegt mit dem Matthias-Claudius-Gymnasium ebenfalls in rund 500 Meter Entfernung.
Es befinden sich zudem zwei Kindertagesstätten (FRÖBEL-Kindergarten Wandsbek Quarree, Ev. KiGa Lütten-Haus) innerhalb eines 500 Meter Radius rund um das Plangebiet.
Im Stadtteil Wandsbek wohnen mit Stand 2021 37.340 Einwohner:innen. Im Vergleich zum Bezirk und zur Gesamtstadt fällt der Anteil der unter 18-Jährigen niedriger aus. Auch der Anteil der über 65-Jährigen liegt etwas unter dem bezirklichen und gesamtstädtischen Wert, wobei die Differenz zum Bezirk deutlicher ausfällt als zur Gesamtstadt.
Bis 2035 ist ein Bevölkerungszuwachs von 4.795 Einwohner:innen für den Stadtteil Wandsbek prognostiziert. Die Altersgruppe der unter 18-Jährigen wird dabei voraussichtlich etwas stärker anwachsen, als die Gruppe der über 65-Jährigen.
Wandsbek ist ein dicht besiedelter Stadtteil. Die Bevölkerungsdichte fällt mit 6.282 Einnw./qkm deutlich höher aus, als im Vergleich zum Bezirk (3.010 Einw./qkm) und zur Gesamtstadt (2.517 Einw./qkm).
Im Jahr 2020 konnte Wandsbek ein positives Wanderungssaldo von +173 Zuzügen verzeichnen.
Der Anteil an Einpersonenhaushalten liegt im Stadtteil Wandsbek mit 60,9% deutlich über dem bezirklichen (48,6%) und gesamtstädtischen (54,4%) Wert. Gegensätzlich stellt sich die Lage bzgl. der Haushalte mit Kindern dar. Dieser Anteil liegt in Wandsbek mit 13,8% sowohl unter dem bezirklichen (19,7%) als auch unter dem gesamtstädtischen (18,0%) Wert. Gleichermaßen verhält es sich mit dem Anteil von Haushalten mit Alleinerziehenden, wobei der Abstand zum Bezirk und zu Gesamtstadt gering ausfällt (Stadtteil Wandsbek 3,6%; Bezirk Wandsbek 4,7%, Hamburg 4,4%).
Der Anteil an SGB II-Empfänger:innen an der Gesamtbevölkerung entspricht in Wandsbek in etwa den Werten des Bezirks und der Stadt (Stadtteil Wandsbek 9,7%; Bezirk Wandsbek 9,3%; Hamburg 10,0%). Der Anteil an jungen Arbeitslosen (15 bis unter 25 Jahre) liegt ebenfalls ungefähr im bezirklichen und gesamtstädtischen Durchschnitt (Stadtteil Wandsbek 11,3%; Bezirk Wandsbek 12,1%, Hamburg 12,2%). Im Vergleich zum Bezirk beziehen im Stadtteil Wandsbek mehr Menschen Grundsicherung im Alter (Stadtteil Wandsbek 8,6%; Bezirk Wandsbek 6,8%). Im Vergleich zur hamburgweiten Betrachtung weisen der Stadtteil und die Stadt fast den gleichen Wert auf (Hamburg 8,3%).
Die soziale Lage im Stadtteil ist insgesamt als mittel zu bewerten. Dies ist aus dem Ergebnis des RISE-Sozialmonitoring abzulesen, wonach fast der gesamte Stadtteil (93,2%) den Status Index „Mittel“ aufweist (Das Sozialmonitoring nutzt sozialräumliche Daten für alle Statistischen Gebiete und dient dazu, Quartiere mit sozialen Herausforderungen frühzeitig zu erkennen.).
In Bezug auf die durchschnittliche Wohnungsgröße fallen die Wohnungen in Wandsbek klein aus. Die durchschnittliche Wohnungsgröße in Wandsbek ist mit 65,1 qm deutlich geringer als der Bezirksdurchschnitt (83,7 qm). Der hamburgweite Durchschnitt beträgt 76,2 qm. Gleichermaßen verhält es sich mit der durchschnittlichen Wohnfläche pro Einwohner (Stadtteil Wandsbek 37,3 qm; Bezirk Wandsbek 41,6 qm; Hamburg 39,1 qm). Beides kann im Zusammenhang mit dem deutlichen Überwiegen von Geschosswohnungen gegenüber anderen Wohnformen gesehen werden.
Mit 4,9% fällt auch der Anteil an Sozialwohnungen im Stadtteil niedriger als im Bezirks- gesamtstädtischen Vergleich aus (Bezirk Wandsbek 7,2%; Hamburg 7,7%). 21,4% dieser Sozialwohnungen fallen bis 2026 aus der Bindung.
C. Planungskonzept
Für das Plangebiet wurde im Auftrag von Union Investment von den Architekten Petersen-Pörksen-Partner in Zusammenarbeit mit agradblue GmbH und Argus Stadt und Verkehr Partnerschaft mbB ein städtebauliches Konzept entworfen. Dieses gliedert das Plangebiet in drei Baufelder.
Baufeld 1 umfasst dabei das denkmalgeschützte Karstadt-Gebäudes an der Wandsbeker Marktstraße aus dem Jahr 1922, welches baulich erhalten werden soll. Eine Einzelhandelsnutzung soll im Erdgeschoss fortgeführt werden, in den oberen Stockwerken sollen gemischte Nutzungen wie Büroflächen und Arztpraxen erfolgen. Weitere Räumlichkeiten sollen von einer privaten Hochschule genutzt werden können.
Baufeld 2 umfasst die Fläche des Karstadt-Erweiterungsbaus aus dem Jahr 1966. Anstelle dieses Gebäudes soll ein Neubau entstehen. Dieser soll die Einzelhandelsnutzung aus dem vorgelagerten Gebäudeteil erweitern und in den oberen Stockwerken neben Dienstleistungen auch Wohneinheiten beinhalten. Vorgesehen sind hier sieben Vollgeschosse mit erhöhtem Erdgeschoss. Die Erdgeschosszone soll durch eine Arkadengestaltung in Verbindung mit den geplanten Nutzungen eine sich öffnende Fassade zur Wandsbeker Königstraße erhalten und somit zu einer Belebung des öffentlichen Raums beitragen.
In Höhe des zweiten Obergeschosses ist die Schaffung von Freiflächen auf der Dachebene vorgesehen. Diese sollen durch die umgebenden Gebäudeteile eine hofähnliche Wirkung erhalten und den Bewohner:innen zugänglich gemacht werden.
Baufeld 3 ist die nördlichste Teilfläche und umfasst das bestehende Parkhaus. Dieses Parkhaus soll ebenfalls abgebrochen und die Fläche neu bebaut werden. Hier soll neben einer gewerblichen Erdgeschosszone in den oberen Stockwerken eine Wohnnutzung in Form von kleineren Wohnungen mit vielfach ca. 30m² Wohnfläche angeboten werden. Dieses Angebot soll sich auch an Studierende insb. der anzusiedelnden Hochschule richten. Vorgesehen sind bis zu sechs Vollgeschosse.
Die entstehenden Wohnungen werden dabei verschiedenen Wohnungsgrößen abbilden. Die Vorhabenträgerin sieht dabei auch eine höhere Anzahl von Kleinwohnung (bis 1,5 Zimmer) vorrangig in Baufeld 3 vor.
Die Erschließung der Gebäude soll durch die umliegenden Straßen sichergestellt werden. Ein Mobilitätskonzept soll im weiteren Verfahren aufgestellt werden. Generell ist das Plangebiet gut in verschiedenen Mobilitätsnetze eingebunden, so bietet der Wandsbek Markt einen stark frequentierten Umsteigepunkt für den öffentlichen Nahverkehr und besitzt die Wandsbeker Marktstraße als Magistrale eine hervorgehobene Stellung im Hamburger Straßennetz. Weiterhin liegen die Velorouten 6 und 7 unweit nördlich bzw. südlich des Plangebiets.
D. Plangebiet, geltendes Planrecht, Planbedarf
Das vorgesehene Plangebiet liegt im Stadtteil Wandsbek. Es umfasst die Flurstücke 2511 und 2513, im privaten Eigentum und anteilig die Flurstücke 372 und 4099 der Gemarkung Wandsbek im Eigentum der Freien und Hansestadt Hamburg (FHH).
Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Wandsbek 22 von 1969, geändert durch den Bebauungsplan Wandsbek 59 / Marienthal 20 von 1989. Diese Planwerke setzen das Plangebiet als Kerngebiet mit einer Geschossigkeit von drei bis acht Vollgeschossen in geschlossener Bauweise fest. Darüber hinaus werden Flächen für Garagen festgesetzt sowie u.a. auch die überbaubare Grundstücksfläche geregelt.
Eine Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes u.a. mit mehrgeschossigem Wohnungsbau ist auf Grundlage des geltenden Planungsrechtes nicht möglich.
Für die Realisierung des Vorhabens ist es daher notwendig, neues Planrecht zu schaffen. Hierzu soll ein vorhabenbezogenes Bebauungsplanverfahren mit der vorgesehenen Bezeichnung Wandsbek 85 (Quarree) eingeleitet werden. In einem anschließenden Durchführungsvertrag sollen u.a. konkrete Durchführungsinhalte mit der Vorhabenträgerin vereinbart werden.
Der Flächennutzungsplan für die Freie und Hansestadt Hamburg in der Fassung der Neubekanntmachung vom 22. Oktober 1997 stellt das Plangebiet als „Gemischte Baufläche“ sowie als „Gemischte Bauflächen, deren Charakter als Dienstleistungszentren für die Wohnbevölkerung und für die Wirtschaft durch besondere Festsetzungen gesichert werden soll“ dar. Der Bebauungsplan ist gem. § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln.
Im Landschaftsprogramm der Freien und Hansestadt Hamburg vom 14. Juli 1997 ist für das Plangebiet „verdichteter Stadtraum“ und ein „Entwicklungsbereich Naturhaushalt“ dargestellt.
Eine Änderung des Flächennutzungsplanes und des Landschaftsprogrammes sind nicht erforderlich.
Der Bebauungsplan soll als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a Baugesetzbuch (BauGB) aufgestellt werden. Die Anwendungsvoraussetzungen für das beschleunigte Verfahren zur Innenentwicklung liegen vor, da der Bebauungsplan der Nachverdichtung und Innenentwicklung dient und weniger als 20.000 m² Grundfläche auf heute bereits baulich genutzten Flächen festsetzen wird.
Es wird vorgeschlagen, ein vorhabenbezogenes Bebauungsplanverfahren mit der Bezeichnung Wandsbek 85 einzuleiten und im Oktober 2022 eine öffentliche Plandiskussion durchzuführen.
Der Planungsausschuss wird gebeten,
der Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens und der Durchführung einer öffentlichen Plandiskussion zuzustimmen.
- Plangebietsabgrenzung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahren Wandsbek 85
- Städtebauliches Konzept