Vorhabenbezogenes Bebauungsplanverfahren Wandsbek 84 - "Wandsbeker Zollinsel" Einleitung eines Verfahrens

A. Anlass und Ziel der Planung

Planungsanlass ist das Anliegen des Bezirksamtes Wandsbek, bestimmte dienstleistungsorientierte Verwaltungsbereiche an einem modernen Verwaltungsstandort in Form eines Neubaus zusammenzuführen. Die betreffenden Fachämter, Eingliederungshilfe sowie Grundsicherung und Soziales, sind zurzeit in Räumlichkeiten untergebracht, die nicht mehr den heutigen Ansprüchen an einen adressatengerechten Kundenservice gerecht werden und deren Mietverträge auslaufen. Vor diesem Hintergrund beabsichtigt die Sprinkenhof GmbH, auf den Grundstücken der sog. "Wandsbeker Zollinsel" einen Verwaltungsneubau für vorrangig diese beiden Fachämter mit Publikumsverkehr mit einer Geschossfläche von insgesamt ca. 34.000 m² zu errichten. Mit der Aufstellung eines Bebauungsplans sollen entsprechend die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Neubau eines Büro- und Verwaltungsgebäudes geschaffen werden.

Bei der sog. "Wandsbeker Zollinsel" handelt es sich um eine Fläche in Insellage, die vorrangig durch ruhenden Verkehr sowie durch brachliegende Bereiche geprägt ist. Im westlichen Teil befindet sich eine zweigeschossige Parkpalette mit 102 Pkw-Stellplätzen zur Nutzung durch die Wandsbeker Sporthalle sowie eine Wendekehre mit ca. 24 öffentlichen Parkständen am Ende der Wandsbeker Zollstraße. Eine allgemeine Durchfahrt von der Wandsbeker Zollstraße zur Wendemuthstraße ist nicht möglich. In diesem Bereich existiert ein unterirdisches Mischwasserrückhaltebecken mit entsprechendem Technikgebäude. Der mittlere Teil des Plangebietes stellt sich derzeit als teilweise asphaltierte Brachfläche mit einzelnen Bäumen sowie durchgewachsenen Heckenabschnitten und aufwachsenden Gehölzen dar. Die ehemals hier vorhandene Bebauung wurde abgebrochen. Auf der östlichen Teilfläche befindet sich eine Stellplatzfläche.

Die Planung bietet die Chance, die zum großen Teil brachliegenden respektive untergenutzten Flächen städtebaulich neu zu ordnen und die ehemalige Bundesstraße 75 an dieser Stelle baulich zu fassen. Das Bestreben ist es, einen qualitativ ansprechenden neuen Verwaltungsstandort zu entwickeln sowie die Flächen im Sinne eines attraktiven Stadtraums zu reaktivieren und entsprechend der Lage an der Magistrale aufzuwerten.

Mit der Durchführung eines hochbaulichen Wettbewerbs parallel zum Bebauungsplanverfahren soll die beste städtebauliche und architektonische Lösung für die Maßnahme gefunden werden. Zielsetzung ist ein städtebaulich-hochbauliches Konzept, welches die funktionalen und gestalterischen Ansprüche innerhalb der vorhandenen Rahmenbedingungen auf überzeugende Art und Weise erfüllt.

Um eine geordnete bauliche Entwicklung, die den städtebaulichen und wirtschaftlichen Zielsetzungen gerecht wird, zu ermöglichen, ist die Aufstellung des Bebauungsplanes erforderlich.

B. Inhalt des vorgesehenen Bebauungsplans

Mit dem Bebauungsplan soll in erster Linie die Errichtung eines neuen Büro- und Verwaltungsgebäudes zur Unterbringung von Fachämtern des Bezirksamtes Wandsbek vorbereitet werden. Zur Umsetzung dieses Vorhabens soll im Bebauungsplanentwurf mit Ausnahme eines Teils im Westen großflächig eine überbaubare Grundstücksfläche mit umlaufender Baugrenze sowie als Art der baulichen Nutzung Kerngebiet festgesetzt werden. Entsprechend der derzeitigen Planung und vorbehaltlich der Ergebnisse eines noch auszulobenden hochbaulichen Wettbewerbs wird eine Bebauung mit sechs Vollgeschossen plus Staffelgeschoss in geschlossener Bauweise mit einer BGF von insgesamt ca. 34.000 m² vorgesehen. Teile der Erdgeschoss-Zone sollen durch eine öffentlichkeitswirksame Nutzung belebt sein.

Ein besonderer Schwerpunkt bei der Realisierung des Gebäudes soll mit Blick auf die Kundenorientierung auf der Barrierefreiheit liegen. Es wird geplant, das Gebäude mit einem Flachdach und einer Dachbegrünung auszuführen sowie Photovoltaikanlagen auf den Dächern zu errichten. Hinsichtlich des Energiestandards sollen einerseits die Anforderungen eines KfW-55-Effizienzgebäudes für Nichtwohngebäude und andererseits die Anforderungen des Bewertungssystems für Nachhaltiges Bauen (BNB) erfüllt werden.

In einer Tiefgarage sollen laut aktueller Planung über zwei Ebenen die ca. 300 notwendigen Pkw-Stellplätze für den Verwaltungsbau geschaffen werden. Dabei werden die entfallenden 102 Stellplätze der Parkpaletten durch den mehrfachen Nachweis des notwendigen Bedarfs abgebildet. Die 24 öffentlichen Parkstände am Ende der Wandsbeker Zollstraße müssen zumindest teilweise entfallen.  

Der westliche Teil des Plangebietes ist aufgrund des bestehenden unterirdischen Mischwasserrückhaltebeckens voraussichtlich von Bebauung freizuhalten. Zur Sicherung der Nutzung sowie zur Berücksichtigung des zugehörigen Technikgebäudes würde in dem Bereich eine Fläche für die Abwasserbeseitigung festgesetzt werden.

Im Weiteren sollen Teile der umliegenden Straßenzüge Wendemuthstraße, Wandsbeker Zollstraße und Rüterstraße ihrer bisherigen Funktion entsprechend als Straßenverkehrsfläche festgesetzt werden. Zur Erweiterung und zur Neuordnung der Nebenflächen sollen zusätzliche Flächen entlang der Rüterstraße und der Wandsbeker Zollstraße als erweiterte Straßenverkehrsfläche festgesetzt werden. 

Die überwiegend im Straßenraum vorhandenen Bäume sollen in möglichst großer Anzahl erhalten werden. Die entfallenden Bäume sollen insbesondere durch Vervollständigung der bestehenden Baumreihen und durch Schaffung neuer Standorte ggf. auch im Umfeld ausgeglichen werden.

Weitere, bei der Planung und Realisierung des Neubaus zu berücksichtigende, Parameter sowie Einzelheiten hierzu definiert die Drucksache 20-6605.1 der Bezirksversammlung Wandsbek (siehe Anlage).

C. Plangebiet, geltendes Planrecht, Planbedarf

Das Plangebiet betrifft die sogenannte "Wandsbeker Zollinsel" an der Wandsbeker Zollstraße im Stadtteil Wandsbek im Bezirk Wandsbek. Es wird durch die umlaufenden Straßen Wandsbeker Zollstraße im Norden und Osten, die sich südlich anschließende Rüterstraße sowie die westlich verlaufende Wendemuthstraße begrenzt.

Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Wandsbek 7 vom 1. Juli 1963. Im zentralen Bereich des vorgesehenen Plangebietes vollzieht dieser die damalige Bestandssituation nach. Es sind eine durch Baulinien begrenzte überbaubare Fläche für Geschäftshäuser mit einer zwei- bzw. dreigeschossigen, geschlossenen Bauweise sowie Arkaden und Durchfahrten festgesetzt. Ausgenommen sind hiervon die unmittelbar angrenzenden Bereiche, welche als Hofflächen ausgewiesen sind.

Westlich sowie östlich daran anschließend sind Flächen für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung Verkehr zur Nutzung durch den ruhenden Verkehr festgesetzt. Diese sind mit einer Straßenbegrenzungslinie gegenüber den Straßen- und Wegeflächen abgegrenzt.

Zur inzwischen realisierten Verbreiterung und Optimierung der Rüterstraße (ehemals B 75) wurde südlich dieser Grundstücke eine neue Straßenverkehrsfläche mit straßenbegleitenden Grünstreifen vorgesehen. Gehwegüberfahrten wurden ausgeschlossen. Im Weiteren wurden die vorhandenen Straßenflächen der Rüterstraße, der Wendemuthstraße sowie der Wandsbeker Zollstraße als Straßenverkehrsflächen festgesetzt.

Für die Umsetzung des Bauvorhabens mit der geplanten Umnutzung ist die Schaffung neuen Planrechts erforderlich. Aus den übergeordneten Planungen lässt sich die vorgesehene Planung entwickeln. 

Der Flächennutzungsplan für die Freie und Hansestadt Hamburg in der Fassung der Neubekanntmachung vom 22. Oktober 1997 (HmbGVBl. l S. 485) stellt das Plangebiet überwiegend als gewerbliche Baufläche dar. Im Westen des Plangebiets ist ein untergeordneter Teil als gemischte Baufläche dargestellt. Die Rüterstraße im Süden ist als sonstige Hauptverkehrsstraße ausgewiesen. Im äußersten östlichen Bereich ist ein sehr kleiner Teil als Grünfläche dargestellt.

Das Landschaftsprogramm für die Freie und Hansestadt Hamburg vom 14. Juli 1997 (HmbGVBl. l S. 363) stellt für das Plangebiet primär das Milieu „Gewerbe / Industrie und Hafen“ dar. Der westliche Rand ist als Milieu „Verdichteter Stadtraum“ dargestellt. Im äußersten östlichen Bereich ist ein geringer Teil als Milieu „Parkanlage“ dargestellt. Die Rüterstraße im Süden ist als Milieu „Sonstige Hauptverkehrsstraße“ dargestellt. Die Milieus werden von den milieuübergreifenden Funktionen „Entwicklungsbereich Naturhaushalt“ und „Entwickeln des Landschaftsbildes“ überlagert.

Es wird vorgeschlagen, ein vorhabenbezogenes Bebauungsplanverfahren mit der vorgesehenen Bezeichnung Wandsbek 84 gemäß § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan der Innenentwicklung einzuleiten. Eine öffentliche Plandiskussion soll mit entsprechendem Planungsfortschritt und nach Erfordernis zu einem noch nicht bekannten Termin, spätestens mit Vorliegen der Ergebnisse des hochbaulichen Wettbewerbs, durchgeführt werden. Es ist vorgesehen, den Planungsausschuss hierzu zu einem späteren Zeitpunkt separat zu befassen.

Der Ausschuss wird gebeten, der Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens Wandsbek 84 zuzustimmen.

- Geltungsbereich des Bebauungsplanverfahrens Wandsbek 84

- Drucksache 20-6605.1 der Bezirksversammlung Wandsbek

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