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Sachverhalt

Nach vorangegangenem Wettbewerb im Jahre 2019 wurde das vorhabenbezogene Bebauungsplanverfahren Steilshoop 11 (Borchertring) mit den Baufeldern C und C.1 am 21.01.2020 eingeleitet. Am 29.06.2022 hat ein öffentlicher Beteiligungsworkshop der SAGA stattgefunden, bei dem Ideen zu einer möglichen ergänzenden Nutzung der bisher gemäß Wettbewerbsergebnis vorgesehenen Stellplatzfläche auf dem Teilbaufeld C.1 gesammelt wurden (vgl. Drs. 21-5704, Ausschusssitzung am 30.08.2022).

Die SAGA hat anschließend das Planungsbüro Evers und Partner beauftragt, Entwurfsvarianten zu erstellen. Grundlage hierfür war einerseits die Anforderungen an den ruhenden Verkehr, zum anderen die Ergebnisse aus dem Beteiligungsworkshop.

In beiden Varianten werden sowohl eine Stellplatzanlage (Garagengeschosse), als auch Flächen für Wohnen und Gewerbe sowie eine Kindertagesstätte berücksichtigt. Dabei ist der Dachbegriff „Gewerbe“ hier als Platzhalter für eine Vielfalt möglicher publikumsaffiner, sozialräumlicher oder gewerblicher Nutzungen im engeren Sinne zu verstehen. Damit kann auf unterschiedliche künftige Anforderungen und Bedarfe reagiert werden. Welche genaue Nutzung auf diesen „gewerblichen“ Flächen realisiert wird, kann zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht abschließend festgelegt werden; daher soll eine flexible Nutzbarkeit der Räumlichkeiten nicht nur für einen Zweck verfolgt werden.

Variante 1

In Variante 1 werden alle Nutzungen in einem kompakten Baukörper vorgesehen. Der im Norden dreigeschossige Baukörper wird im Südwesten / Südosten durch fünf Geschosse gefasst, die raumbildend wirken und der Maßstäblichkeit des im Baufeld C benachbarten Baukörpers entsprechen. Vorgelagert im Südosten ist ein eingeschossiger Bereich vorgesehen, welcher räumlich der Kindertagesstätte zugeordnet wird.

Gewerbeflächen mit 330 m² und Flächen für die Kindertagesstätte mit 100 Plätzen gruppieren sich auf der Erdgeschossebene im südöstlichen sowie südlichen, fünfgeschossigen Gebäudeteil, ergänzt durch Wohnen mit 33 Wohneinheiten in den darüberliegenden vier Geschossen. Die notwendigen Außenspielflächen für die Kindertagesstätte können nordwestlich und nordöstlich des Gebäudekörpers dargestellt werden. Die Stellplatzflächen mit insgesamt 138 Pkw-Abstellmöglichkeiten sollen in dem dreigeschossigen, mittleren Gebäudeteil verortet werden (alle Angaben ca.).

Südwestlich des Baufeldes werden zudem Stellplätze für die Nutzung durch den THC Forsthof sowie öffentliche Parkstände vorgesehen. Die Erschließung des Baufeldes sowie der Stellplätze des THC Forsthof und der Parkstände erfolgt über eine vom Borchertring ausgehende Zuwegung.

Variante 2

In Variante 2 werden die Nutzungen in zwei Baukörpern vorgesehen. Die Baukörper befinden sich am nordöstlichen und am südwestlichen Rand des Baufeldes C.1, sodass zwischen den Baukörpern eine Hofsituation entsteht. Die Stellplatzanlage sowie ein Teil der rund 500 m² Gewerbeflächen werden im südwestlichen Baukörper verortet. Dabei sollen die gewerblich genutzten Flächen in einem Teilbereich der Erdgeschossebene und die Stellplatzanlage sowohl ebenerdig, als auch über den Gewerbeflächen realisiert werden. Der Gebäudekörper umfasst III Geschosse im südlichen Bereich und IV Geschosse im nördlichen Bereich.

Im nordöstlichen, viergeschossigen Baukörper sollen ergänzend Flächen für Wohnen, eine Kindertagesstätte mit 100 Plätzen sowie eine weitere Gewerbeeinheit vorgesehen werden. Die Gewerbeflächen sowie die Kindertagesstätte sind in den Erdgeschossen geplant, ergänzt durch Wohnen mit 24 Wohneinheiten in den darüberliegenden Geschossen. Die notwendigen Außenspielflächen für die Kindertagesstätte können im Hofbereich zwischen den Gebäudekörpern dargestellt werden. Insgesamt sollen 140 Pkw-Abstellmöglichkeiten, darunter 86 Stellplätze, 40 öffentliche Parkstände und 10 Stellplätze für die Kindertagesstätte bzw. Gewerbe (alle Angaben ca.) entstehen.

Südwestlich des Baufeldes, außerhalb des Plangebiets, werden zudem Stellplätze für die Nutzung durch den THC Forsthof vorgesehen. Die Erschließung des Baufeldes sowie der Stellplätze des THC Forsthof erfolgt über eine vom Borchertring ausgehende Zuwegung.

Weiteres Verfahren

Für den Fortschritt im Bebauungsplanverfahren ist eine zeitnahe Entscheidung über die weiter zu verfolgende Variante erforderlich. Aus fachlicher Sicht und im Einvernehmen mit der SAGA ist vorgesehen, die Variante 1 der weiteren Planung zu Grunde zu legen. Dabei bleiben in Abhängigkeit vom weiteren Bebauungsplanverfahren Anpassungen und Weiterentwicklungen vorbehalten. Z.B. wird zu klären sein, ob die Erschließung des Baufeldes und der Stellplätze des THC Forsthof eine öffentliche Erschließungsstrichstraße mit entsprechender Dimensionierung und Wendemöglichkeit erfordert, oder ggf. auch Geh-, Fahr- und Leitungsrechte ausreichen könnten. Auch kann die Frage einer möglichen Doppelnutzung von KFZ-Abstellmöglichkeiten als Stellplätze und öffentliche Parkstände zu prüfen sein.