20-4711

Sachverhalt

A. Anlass der Planung

Am Nahversorgungsstandort „Hegeneck“ zwischen den Straßen Schimmelreiterweg, Hegen-eck und Am Hegen beabsichtigt der Eigentümer Fa. Rentfast eine bauliche Umgestaltung. Der Standort soll als Nahversorgungszentrum attraktiv gestaltet und durch Wohnungsbau ergänzt werden. Der heutige Penny-Markt wird am Standort neu errichtet und gemeinsam mit weiteren kleineren Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss durch eine Wohnnutzung sowie Praxisflächen in den Obergeschossen ergänzt werden.

Am 18.07.2017 hatte der Ausschuss einer Vormerkung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens „Nahversorgungszentrum Hegeneck“ für das Arbeitsprogramm Bebauungsplanung 2018 zugestimmt (Drs. 20-4383). Zwischenzeitlich können bereits in 2017 die erforderlichen Bearbeitungskapazitäten für den Start des Verfahrens bereitgestellt werden, da u.a. ein anderes im Arbeitsprogramm für 2017 vorgesehenes Verfahren (Hammer Straße (Süd)) erst in 2018 die notwendige Planungsreife für eine Einleitung haben wird.

B. Bebauungs- und Freiraumkonzept

Das Bebauungskonzept wurde dem Ausschuss in seiner Sitzung am 06.06.2017 durch den Architekten der Vorhabenträgerin bereits vorgestellt. Es sieht eine fünf- bis achtgeschossige Bebauung vor. Mit sieben bzw. acht Geschossen sollen die Eckbereiche der Neubebauung betont werden, während die mittleren Gebäudeteile fünfgeschossig vorgesehen sind. Die Bebauung umrahmt einen von drei Seiten erschlossenen Hof, in dem sich u.a. auch Stellplätze befinden werden; weitere Stellplätze werden in einer Tiefgarage vorgesehen. Auf der Dachfläche der eingeschossigen Einzelhandelsnutzung sollen Kinderspielflächen (ca. 300 m²) für die Wohnungen in den Obergeschossen geschaffen werden. Weitere Kinderspielflächen sollen östlich der Straße Hegeneck nachgewiesen werden.

Gemäß dem Beschluss des Planungsausschusses vom 18.07.2017 (Drs. 20-4615) hat die Vorhabenplanung folgende Anforderungen zu erfüllen:

Sämtliche Dachflächen, mit Ausnahme der Flächen für technische Aufbauten, sind als Gründach zu gestalten und intensiv zu begrünen. Auch die Dachflächen mit Solaranlagen sind als Gründach zu gestalten.
Auf den gesamten Dachflächen sind Photovoltaikanlagen und ggf. ergänzende Solarthermieanlagen mit einer Kollektorfläche im Verhältnis 1:3 zur Dachfläche zu errichten. Ausgenommen sind Bereiche mit technischen Aufbauten sowie der Bereich für die o.g. Spielplatzfläche und verschattete Bereiche. Die Anlagen müssen auch in Bereichen mit Gründach errichtet werden.
Das gesamte Vorhaben ist mindestens im Energiestandard KfW 55 nach der zum Bauantragszeitpunkt gelten Energieeinsparverordnung zu realisieren. Angestrebt wird möglichst ein noch besserer Standard.
Zur ökologischen Verbesserung des städtischen Raums sollen durch den Investor über das Programm "Mein Baum, Meine Stadt" 10 Bäume finanziert werden, alternativ die Pflanzung der 10 Bäume auf einem anderem Grundstück realisiert werden oder eine direkte Finanzierung der Baumpflanzungen im öffentlichen Raum im Umfeld des Bauvorhabens erfolgen.
Es sind 30% mehr barrierefreie Wohnungen als im Sinne der HBauO gefordert sind zu realisieren. Dabei werden die jeweils besseren Kriterien im Sinne der Barrierefreiheit aus der DIN 18040-2 bzw. der HBauO angewendet. Sofern eine rechtliche Umsetzung möglich ist, können die Wohnungen in einem Aufgang konzentriert werden.
Mindestens 30% der Wohnungen werden im 1. Förderweg realisiert.
Es sind 20% mehr Fahrradstellplätze als durch die Fachanweisung FA 1/2013 - ABH gefordert umzusetzen. Dabei muss mind. ein Stellplatz pro Wohnung ebenerdig, in verschlossen Räumen und in direkter Nähe der Eingänge geschaffen werden. Die restlichen Fahrradstellplätze sollen durch einen "Fahrradfahrstuhl" erreichbar sein.
10% der Fahrradstellplätze werden mit einer Ladeeinrichtung für e-Bikes ausgestattet. Diese müssen nicht, wie unter Punkt 7 angegeben, ebenerdig sein.
10% der PKW-Stellplätze werden mit einer Ladeeinrichtung ausgestattet.
Die Unterbringung und der Weiterbetrieb sämtlicher existierender Einzelhandelsunternehmen während der Bauphase sind durch den Investor sicherzustellen und zu finanzieren.
Die Gestaltung der Außenbereiche sollte eine hohe ökologische Quantität und Qualität aufweisen. Alle Neupflanzungen dürfen nur mit heimischen Gehölzen erfolgen, die einen ökologisch hohen Wert darstellen und möglichst vielen Insekten- und Tierarten als Nahrungsquelle und/oder Lebensraum dienen.

Zu einer entsprechenden Umsetzung hat sich der Vorhabenträger gegenüber der Verwaltung bereit erklärt. Diese kann durch entsprechende Festsetzungen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan sowie Verpflichtungen des Vorhabenträgers im Durchführungsvertrag abgesichert werden.

B. Plangebiet, geltendes Planrecht, Planbedarf

Mit der Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans sollen die planungs-rechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung des Vorhabens im Bereich des Nahversorgungszentrums Hegeneck auf der Grundlage des vorgestellten Bebauungskonzeptes und der damit verbundenen Beschlüsse geschaffen werden.

Das Plangebiet wird durch die Straßen Am Hegen, Hegeneck und Schimmelreiterweg begrenzt. Das Plangebiet liegt innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans Rahlstedt 3 von 1964. Dieser setzt für das Vorhabengrundstück ein Sondergebiet Läden mit zwei zulässigen Vollgeschossen, Stellplätzen am Schimmelreiterweg und ansonsten nicht überbaubare Flächen fest. Zur Realisierung des Vorhabens ist daher die Schaffung neuen Planrechts erforderlich. Der Flächennutzungsplan stellt das Plangebiet als Wohnbaufläche und das Landschaftsprogramm dieses als Milieu „Etagenwohnen“ dar. Der vorgesehen Bebauungsplan ist somit aus den übergeordneten Planungen entwickelbar.

Neben den Vorhabenflächen werden auch zwei weitere innerhalb dieses Baublockes gelegene Grundstücke als Flächen außerhalb des Bereichs des Vorhaben- und Erschließungsplans im Sinne von § 12 Absatz 4 BauGB mit einbezogen. Dadurch kann auch für diese Grundstücke eine umfassendere Bebaubarkeit planungsrechtlich angeboten werden, um damit insgesamt eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu ermöglichen. Heute sind die Grundstücke durch ein zweigeschossiges Gebäude mit Arztpraxen und Fremdenzimmern sowie südlich davon durch Garagen der SAGA/GWG genutzt. Die Verwaltung schlägt im Einvernehmen mit der SAGA/GWG vor, für diesen Bereich eine Bebauung mit bis zu fünf Geschossen vorzusehen.

Ergänzend hat die SAGA/GWG erklärt, dass östlich der Straße Hegeneck gegenwärtig keine Hochbauabsichten bestehen und eine Einbeziehung dieser Flächen in das Verfahren entbehrlich ist.

Es wird vorgeschlagen, ein vorhabenbezogenes Bebauungsplanverfahren mit der Bezeichnung Rahlstedt 133 einzuleiten und vor Ort eine öffentliche Plandiskussion nach dem BauGB am 30.10.2017 durchzuführen.

Vorhabenbezogenes Bebauungsplanverfahren Rahlstedt 133 - Hegeneck - Zustimmung zur Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens - Zustimmung zur Durchführung einer öffentlichen Plandiskussion am 30.10.2017

Beschlussvorlage