Vorhabenbezogenes Bebauungsplanverfahren Rahlstedt 130 Spitzbergenweg - Zustimmung zum Entwurf des Durchführungsvertrages - Zustimmung zur öffentlichen Auslegung
Die Vorhabenträgerin Fa. Profilia beabsichtigt eine bauliche Erneuerung des Nahversorgungszentrums am Spitzbergenweg, wofür die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Rahlstedt 130 erforderlich ist. Der Planungsausschuss hat am 12.01.2016 der Fortführung des Verfahrens auf Grundlage der vorgestellten, überarbeiteten Planung zugestimmt (siehe Drs. 20-2167).
Für die Umsetzung des Vorhabens sind im Vorhabengebiet der Abriss der vorhandenen Gebäude und eine vollständige Neuerrichtung des Nahversorgungszentrums geplant. In den Erdgeschossen sind Flächen für einen Lebensmittel-Markt, einen Drogeriemarkt und ergänzende kleinteilige Ladenflächen vorgesehen. Die Einzelhandelsnutzungen gruppieren sich um eine neu gestaltete Platzfläche, an die im Nordosten die bestehende Grünverbindung der Siedlung Wildschwanbrook anschließt. Die Platzfläche wird auf Grund der darunter liegenden Tiefgarage privat unterhalten, bleibt aber dauerhaft für die Öffentlichkeit zugänglich. In den Obergeschossen sind in kleinteiligen Gebäudekörpern Büros und Praxen sowie 130 Wohnungen geplant. Die Obergeschosse bilden oberhalb der Sockelgeschosse des Nahversorgungszentrums private Höfe und Freiräume, die gärtnerisch gestaltet werden und dem Kinderspiel zur Verfügung stehen.
Die den Wohnungen zugeordneten 82 Stellplätze sollen in einer Tiefgarage untergebracht werden; diese wird von der vom Spitzbergenweg ausgehenden Stichstraße aus erschlossen. Dem Einzelhandel sind 130 in einer zweigeschossigen, oberirdischen Parkgarage liegende Stellplätze zugeordnet. Die Zufahrt zur Parkgarage erfolgt vom Spitzbergenweg, die Ausfahrt rückwärtig über die vom Wildschwanbrook ausgehende Stichstraße. Im Rahmen des Vorhabens erfolgt eine Neugestaltung der Straßennebenflächen entlang des Spitzbergenwegs. Entlang der
Straße Wildschwanbrook legt die Vorhabenträgerin eine Platzfläche mit Bäumen und Sitzmöglichkeiten an, die nach Fertigstellung an das Bezirksamt übertragen wird.
Für das Vorhabengebiet sieht der Bebauungsplan-Entwurf die Festsetzung eines „Vorhabengebiets Wohnen und Einzelhandel“ vor. Zur Sicherung des Vorhabens trifft der Bebauungsplan-Entwurf zahlreiche Festsetzungen u.a. zu Art und Maß der Nutzung, zur Gestaltung der Baukörper und zur Begrünung von Dächern und Freiflächen.
In das Plangebiet sind außerhalb des Vorhabengebiets liegende Grundstücke als sog. Arrondierungsflächen miteinbezogen, um dort mit dem neuen Nahversorgungszentrum korrespondierende Nutzungen und städtebauliche Strukturen zu ermöglichen:
Im Falle der Arrondierungsfläche des Lebensmittel-Discounters im Nordosten des Vorhabens werden am Städtebau des Vorhabens orientierte Festsetzungen getroffen: Im dort festgesetzten Mischgebiet sollen Wohnungen nur in den Obergeschossen zulässig sein, damit die Erdgeschosszone gewerblichen Nutzungen vorbehalten bleibt. Durch die Festsetzung in § 2 Nr. 6 der Verordnung wird eine Neubebauung unter Integration von Einzelhandel ermöglicht und der Einzelhandel gleichzeitig auf eine verträgliche Größe begrenzt. Detaillierte Baugrenzen für die Obergeschosse gewährleisten eine Fortsetzung der Bebauungsstruktur des Vorhabens und einen ausreichenden Abstand zur benachbarten Kindertagesstätte.
Im Falle der Arrondierungsfläche des Kirchen-Grundstücks wird auf einem Teilbereich ein Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Die Ev. Kirche beabsichtigt diesen Teil einer Wohnbaunutzung zuzuführen. Gegenüber dem bisher geltenden Planrecht soll hier eine Gebäudehöhe von 60 m über NHN (entspricht ca. fünf Geschossen) ermöglicht werden. Gleichzeitig wird die überbaubare Grundstücksfläche im Norden reduziert, um städtebauliche Spannungen mit dem Vorhaben (hier die Anlieferung für den Lebensmittelmarkt) zu vermeiden und vorhandenen Baumbestand zu schonen. Um die durch das Vorhaben geminderte Sichtbarkeit auf das Kirchengebäude zu kompensieren, wird am Wildschwanbrook die Errichtung eines Kirchturms ermöglicht. Die vorgesehenen Festsetzungen wurden mit der Ev. Kirche abgestimmt.
2. Bestehende Läden
Auf Grund der umfassenden Neubebauung können die im Bereich des Vorhabens ansässigen Einzelhändler während der Bauphase nicht an Ort und Stelle verbleiben.
Im Falle des ansässigen Edeka-Marktes war es Bezirksamt und Vorhabenträgerin Fa. Profilia gelungen, einen Interimsstandort für den Markt abzustimmen. Fa. Edeka hat jedoch mitgeteilt, dass für die Phase der Bauarbeiten unabhängig vom Standort ein Interimsstandort aus allgemeinen, wirtschaftlichen Gründen nicht mehr angestrebt wird.
Zur Frage möglicher Interimslösungen für die kleinteiligen Betriebe besteht folgender Sachstand:
• Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich im Durchführungsvertrag dazu, der Apotheke für die Bauphase einen Interimsstandort zur Verfügung zu stellen. Derzeit zeichnet sich ein Interimsstandort im näheren Umfeld des Vorhabens ab.
• Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, auch dem Lotto-/Tabak-/Zeitungs-/ Zeitschriftenladen einen Ersatzstandort in der Nähe des Ersatzstandorts für die Apotheke anzubieten. Wenn dies nicht möglich, ist ein mobiler Ersatzstandort anzubieten. Der Ladenbetreiber verfügt über einen zweiten Standort in ca. 600 m Entfernung an der Meiendorfer Straße.
• Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich zudem, dem Imbiss in der Bauphase einen Standort für einen Imbisswagen anzubieten.
• Alle drei Gewerbebetriebe sollen anschließend in den Neubau einziehen.
Im Falle der beiden ansässigen Bäckerei-Filialen ist im Einvernehmen mit den Betreibern keine Unterbringung im Neubau vorgesehen, so dass keine Interimsstandorte erforderlich sind. Der ehemals ansässige Friseurbetrieb ist im Einvernehmen mit der Betreiberin nicht im Neubau vorgesehen. Die ansässige Bar „Haithabu“ hat ihr Mietverhältnis zum Ende des Jahres 2017 gekündigt und strebt nicht an, im Neubau unterzukommen.
3. Durchführungsvertrag
Gem. § 12 BauGB ist mit der Vorhabenträgerin Fa. Profilia ein Durchführungsvertrag abzuschließen. Dieser dient zur Absicherung von über den Bebauungsplan-Entwurf hinausgehenden Details der Planung. Gegenstand des Vertrages sind im Wesentlichen Art, Umfang und Gestaltung des Vorhabens, daraus resultierende Pflichten sowie verbindliche Fristregelungen zur Durchführung des Vorhabens. In Anlagen zum Vertrag (Texte und Pläne) wird das Vorhaben detailliert beschrieben.
Die Vorhabenträgerin ist Eigentümern des Großteils der für das Vorhaben erforderlichen Grundstücke und in der Lage und bereit, das Vorhaben und die Erschließungsmaßnahmen durchzuführen. Weitere erforderliche Flurstücke bzw. Flurstücksteile sind von der FHH an die Vorhabenträgerin anhand gegeben worden.
Wichtige Inhalte des Vertrags sind z.B.:
• Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich zu oben stehenden Ersatzlösungen für drei ansässige Gewerbetreibende sowie deren anschließende Aufnahme in den Neubau.
• Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, mindestens 30 % der 130 geplanten Wohneinheiten, also mindestens 39 Wohnungen, öffentlich gefördert zu realisieren.
• Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, die Wohnungsbauanteile des Vorhabens mindestens im KfW 55-Energiestandard und im Übrigen das Vorhaben nach der zum Abschluss dieses Vertrages geltenden Energieeinsparverordnung (EnEV 2016) zu er-richten.
• Die Dachflächen sind gemäß Verordnung zum Bebauungsplan zu begrünen und gemäß Vertrag zusätzlich mit Photovoltaikmodulen zu versehen.
• Der Vertrag trifft außerdem Regelungen zu Durchführungsfristen, zur Abstimmung der hochbaulichen Gestaltung im Zuge der Bemusterung und der Umsetzung und Abnahme von Begrünungsmaßnahmen auf den Grundstücken.
• Darüber hinaus werden Vertragsstrafen und weitere vertragliche Ansprüche der Vertragspartner bestimmt.
Der Abschluss des Durchführungsvertrags ist vor der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplan-Entwurfs vorgesehen. Im Zuge der Schlussredaktion können sich noch redaktionelle Änderungen ergeben.
Zur Herstellung der Erschließung für das Baugebiet durch die Vorhabenträgerin ist nachfolgend außerdem ein separater öffentlich-rechtlicher Vertrag zu schließen, in dem weitere auf dem Vorhaben- und Erschließungsplan aufbauende Details geregelt werden.
4. Planungsdaten
Einleitungsbeschluss durch den Planungsausschuss und
Zustimmung zur öffentlichen Plandiskussion25.03.2014
Öffentliche Plandiskussion12.05.2014
Beschluss des Planungsausschusses über die Fortführung des Verfahrens16.09.2014
Beschluss des Planungsausschusses über die Fortführung
des Verfahrens mit neuer Planungsvariante12.01.2016
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange 06.04.17 – 19.05.2017
Arbeitskreis I (Behördenbeteiligung)23.06.2017
5. Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
Mit den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange konnte Einvernehmen über den Planentwurf hergestellt werden.
6. Öffentliche Auslegung
Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplan-Entwurfs wird voraussichtlich im November 2017 stattfinden.
Der Planungsausschuss wird gebeten,
zuzustimmen.
Vorhabenbezogener Bebauungsplan-Entwurf Rahlstedt 130 (Planzeichnung, Text, Begründung)
Vorhaben- und Erschließungsplan
Entwurf des Durchführungsvertrags (teilweise geschwärzt) mit Anlagen