Vorhabenbezogenes Bebauungsplanverfahren Jenfeld 28 (Berliner Platz) - Zustimmung zur Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens
A. Anlass der Planung
Am Berliner Platz (Ecke Schöneberger/Charlottenburger Str.) besteht ein im Zusammenhang mit der Siedlung Hohenhorst errichtetes und später umgebautes Nahversorgungszentrum mit innenliegender Ladenpassage und zugehöriger zweigeschossiger Parkgarage. Die Bebauung entspricht in ihrer baulichen Erscheinung und ihrer Funktion nicht mehr aktuellen Anforderungen. Die Grundstücke sind angesichts der überwiegend nur eingeschossigen Bebauung vergleichsweise wenig ausgenutzt.
Der Projektentwickler Fa. Matrix (u.a. Marktplatz-Galerie Bramfeld) schlägt eine vollständige bauliche Neugestaltung des Standortes vor. Bestehende Einzelhandelsnutzungen sollen durch einen Neubau ersetzt, in diesen integriert und durch Wohnungsbau in den Obergeschossen ergänzt werden. Zur Realisierung des Konzepts ist die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich.
B. Bebauungs- und Freiraumkonzept
Das Konzept des Projektentwicklers sieht eine mehrgeschossige Bebauung vor, welche sich um eine offene, an der Schöneberger Straße liegende Platzfläche gruppiert, die dem Parken, aber auch gelegentlichen Veranstaltungen und Aktionen dienen soll. Die Erdgeschosse sollen vollständig für verschiedene Einzelhandels- und ggf. Dienstleistungsangebote genutzt werden, die insbesondere von der davor liegenden Platzfläche aus erreichbar sind. Der Einzelhandel soll sich damit stärker als heute dem öffentlichen Raum zuwenden. Die Bücherhalle soll wieder einen Standort im Nahversorgungszentrum erhalten.
Über dem Einzelhandel sind Wohnungsbaugeschosse für etwa 140 Wohneinheiten vorgesehen, davon mind. 30% öffentlich gefördert nach dem ersten Förderweg. Im mittleren und östlichen Bereich sieht das Konzept drei Vollgeschosse für Wohnnutzungen bzw. zur Schöneberger Straße Flächen für Arztpraxen und Dienstleistungsgewerbe/Büros vor. Die Konzeption greift damit die in der Umgebung vorhandenen, unterschiedlichen Gebäudehöhen auf und betont die Südwestecke an der Straßenkreuzung mit einer punktuell höheren Bebauung.
Zusätzlich zu den Parkmöglichkeiten auf der ebenerdigen Platzfläche ist eine Tiefgarage für Einzelhandelsnutzer und Bewohner vorgesehen. Eine Zu- und Abfahrt ist im Bereich der heutigen an der Schöneberger Straße liegenden Zufahrt vorgesehen. Fußgänger erreichen die Einzelhandelsnutzungen von angrenzenden Straßen oder über einen die Platzfläche rahmenden Fußgängerbereich. Die Obergeschosse sollen direkt über innenliegende Treppen oder Aufzüge oder alternativ über den privaten Bereich über der Einzelhandelsebene erreichbar sein. Dieser dient auch als privater Freiraum und zur Unterbringung von Kinderspielflächen.
Die obersten Dachflächen sollen als Gründächer ausgeführt und durch Solaranlagen genutzt werden. Das Vorhaben soll in einem besseren Energiestandard als gesetzlich vorgeschrieben (EnEV) umgesetzt werden. Es sind 30% mehr barrierefreie Wohnungen und 20% mehr Fahrradstellplätze als gesetzlich gefordert geplant. 10% der Fahrradstellplätze und der PKW-Stellplätze werden mit einer Elektro-Ladeeinrichtung ausgestattet. Die Außenbereiche sollen mit heimischen Gehölzen in hoher ökologischer Qualität bepflanzt werden.
Für kleinere Gewerbebetriebe, die in den Neubau wieder einziehen, sollen Interimslösungen gefunden werden. Die großen Nahversorgungsnutzer haben gegenüber Fa. Matrix erklärt, keiner Zwischenlösung zu bedürfen. Die Versorgung der Wohnbevölkerung mit Gütern des täglichen Bedarfs wird während der Bauphase u.a. durch den bestehenden REWE- sowie Lidl-Markt an der Schöneberger Straße gewährleistet sein.
Das Vorhaben wird dem Ausschuss im Rahmen einer Präsentation durch den Architekten erläutert.
C. Plangebiet, Geltendes Planrecht, Planbedarf
Das Plangebiet umfasst die Flächen des Vorhabens sowie östlich davon ein bestehendes 13-geschossiges Hochhaus im Eigentum der SAGA/GWG. Im Erdgeschoss des Hochhauses liegen kleinteilige Einzelhandelsnutzungen, die übrigen Geschosse werden zum Wohnen genutzt.
Das Hochhaus und der Großteil des zugehörigen Grundstücks werden als sog. Arrondierungsflächen in das Plangebiet einbezogen und bestandsorientiert festgesetzt; es ist also nicht Teil des Vorhabens der Fa. Matrix.
Die Grundstücksflächen im Bereich des Vorhabens sind im geltenden Baustufenplan Rahlstedt als Wohngebiet mit einem zulässigen Vollgeschoss in offener Bauweise (W 1 o) festgesetzt; zur Realisierung des Vorhabens ist daher die Schaffung neuen Planrechts erforderlich.
Im Flächennutzungsplan ist das Plangebiet als Wohnbaufläche dargestellt, und das Landschaftsprogramm stellt für das Plangebiet „Etagenwohnen“ dar.
Die Verwaltung schlägt vor, das Bebauungsplanverfahren im Vorgriff auf das Arbeitsprogramm 2018 als vorhabenbezogenes Bebauungsplanverfahren der Innenentwicklung nach § 13a BauGB durchzuführen. In einem abzuschließenden Durchführungsvertrag können damit Details der Planung (Architektur, geförderter Wohnungsbau, Fristen und sonstige Anforderungen, etc.) mit dem Vorhabenträger vereinbart werden.
Es ist gemäß Beschluss des Planungsausschusses vom 05.12.2017 vorgesehen, am 22.01.2018 eine öffentliche Plandiskussion in der Schule Charlottenburger Straße durchzuführen.
Der Planungsausschuss wird gebeten,
der Einleitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens Jenfeld 28 im Verfahren nach §13a BauGB zuzustimmen.