Vorhabenbezogenes Bebauungsplan-Änderungsverfahren Lemsahl-Mellingstedt 18 - Treudelberg - Einleitung eines Bebauungsplan-Änderungsverfahrens - frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB
Am 22. Juni 2021 erfolgte der Referentenvortrag im Planungsausschuss zu der Umnutzung eines Teils des ‚Steigenberger Hotels Treudelberg' in eine Senioren-Service-Wohnanlage, ergänzt durch begleitende Nutzungen. Der Bitte aus dem Ausschuss folgend soll die Planrechtsänderung für die Umnutzung eines Teils des Hotelgeländes in Lemsahl-Mellingstedt auf die B.1-Liste des Arbeitsprogrammes 2021 gesetzt, und das Verfahren Berner Heerweg / Neusurenland in Farmsen-Berne von dort auf die B.2-Liste ("Nachrücker") versetzt werden.
A. Anlass und Ziel der Planung
Mit dem Bebauungsplan Lemsahl-Mellingstedt (LM) 11 vom 17.04.1991 und dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan Lemsahl-Mellingstedt (LM) 18 vom 30.06.2005 wurden die Voraussetzungen für die Errichtung und spätere Erweiterung einer Hotelanlage am Treudelberg in Kombination mit einem Golfplatz planungsrechtlich geschaffen.
Aufgrund veränderten Nachfrageverhaltens wurden seitens der Eigentümer zur Sicherung des Standortes ergänzende Wohnnutzungen am Standort projektiert. Vertreter der Eigentümer stellten ihre neue Planung am 22.06.2021 im Planungsausschuss vor.
Planungsabsichten sind:
Zielsetzung ist eine langfristige, auch wirtschaftlich tragfähige Nutzung der vorhandenen Anlagen und Fortführung des Betriebes am angestammten Standort, sowie die Umnutzung teilweise zu Wohnzwecken. Das bisherige separate Hotelgebäude im Geltungsbereich des Bebauungsplanes LM 18 soll als Senioren-Service-Wohnanlage umgenutzt werden.
Mit der Schaffung von Wohnungen für definierte Zielgruppen (u.a. Senioren und Beschäftigte) und dem zusätzlichen Fokus auf geförderten Wohnungsbau kann am Standort ebenfalls ein Beitrag zum Wohnungsbauprogramm des Senats im Sinne des "Vertrages für Hamburg" und des "Bündnisses für das Wohnen in Hamburg" geleistet werden.
B. Sozialräumliches Umfeld
In Lemsahl-Mellingstedt wohnen mit Stand 2020 6.956 Einwohnerinnen und Einwohner. Im Vergleich zum Bezirk und zur Gesamtstadt fällt der Anteil der unter 18-Jährigen höher aus. Der Anteil der über 65-Jährigen entspricht fast exakt dem bezirklichen Durchschnitt und liegt über dem gesamtstädtischen Wert. Bis 2035 ist ein Bevölkerungsrückgang von ca. 400 Einwohnerinnen und Einwohnern für den Stadtteil Lemsahl-Mellingstedt prognostiziert. Der Rückgang wird vor allem in der Altersgruppe der unter 18-Jährigen zu verzeichnen sein. Die Altersgruppe der über 65-Jährigen wird hingegen vergrößert.
Lemsahl-Mellingstedt ist kein dicht besiedelter Stadtteil. Die Bevölkerungsdichte fällt mit 869 Einw./qm deutlich niedriger aus, als im Vergleich zum Bezirk (3.001 Einw./qm) und zur Gesamtstadt (2.514 Einw./qm). Im Jahr 2019 konnte Lemsahl-Mellingstedt ein leicht positives Wanderungssaldo von +48 Zuzügen verzeichnen.
Der Anteil an Einpersonenhaushalten liegt in Lemsahl-Mellingstedt mit 29 % erheblich unter dem bezirklichen Wert (48,5 %). Der Unterschied zur Gesamtstadt ist noch einmal größer (54,3 %). Gegensätzlich stellt sich die Lage bei den Haushalten mit Kindern dar. Dieser Anteil liegt in Lemsahl-Mellingstedt bei 27,1 % und damit sowohl über dem bezirklichen (19,7 %), als auch über dem gesamtstädtischen Wert (18 %). Der Anteil von Haushalten mit Alleinerziehenden in Lemsahl-Mellingstedt (3,9 %) nähert sich hingegen sowohl dem bezirklichen (4,7 %) als auch dem gesamtstädtischen Wert (4,4 %) an.
Der Anteil an SGB II-Empfänger:innen in Lemsahl-Mellingstedt liegt mit großem Abstand unter dem bezirklichen und gesamtstädtischen Durchschnitt (Lemsahl-Mellingstedt 1,9 %; Wandsbek 8,9 %; Hamburg 9,5 %). Auch der Anteil an jungen Arbeitslosen (15 bis unter 25 Jahre) fällt deutlich niedriger aus (Lemsahl-Mellingstedt 2,2 %; Bezirk Wandsbek 11,3 %, Hamburg 11,7 %). Der Trend setzt sich bei den Personen über 65 Jahren, die Grundsicherung empfangen, fort. Im Vergleich zum Bezirk beziehen im Stadtteil Lemsahl-Mellingstedt deutlich weniger Menschen Grundsicherung im Alter (Lemsahl-Mellingstedt 1 %; Bezirk Wandsbek 6,3 %; Hamburg 8 %).
Die soziale Lage im Stadtteil ist insgesamt als sehr gut zu bewerten. Dies ist aus dem Ergebnis des RISE-Sozialmonitoring abzulesen, wonach der gesamte Stadtteil den Status Index "hoch" aufweist. Das Sozialmonitoring nutzt sozialräumliche Daten für alle Statistischen Gebiete und dient dazu, Quartiere mit sozialen Herausforderungen frühzeitig zu erkennen.
In Bezug auf die durchschnittliche Wohnungsgröße fallen die Wohnungen in Lemsahl-Mellingstedt groß aus. Die durchschnittliche Wohnungsgröße in Lemsahl-Mellingstedt (131,2 qm) ist deutlich größer als der Bezirksdurchschnitt (83,6 qm). Der hamburgweite Durchschnitt beträgt 76,2 qm. Gleichermaßen verhält es sich mit der durchschnittlichen Wohnfläche pro Einwohner (Lemsahl-Mellingstedt 56 qm; Wandsbek 41,3 qm; Hamburg 38,8 qm). Diese Werte sind augenscheinlich auf die vorherrschende Einfamilienhausstruktur zurückzuführen. Mit nur 1,3 % fällt der Anteil an Sozialwohnungen im Stadtteil deutlich niedriger aus (Bezirk Wandsbek 7,3 %; Hamburg 8 %). 74,4 % dieser Sozialwohnungen fallen bis 2025 aus der Bindung.
C. Plangebiet, geltendes Planrecht, Planbedarf
Die geltenden Bebauungspläne setzen u.a. Sondergebiete LM 18: (Sondergebiet "Hotel"; LM 11: Sondergebiet Einrichtungen des Golf- und Reitsports) fest. Die geplante Senioren-Service-Wohnanlage kann mit dem geltenden Planrecht des Bebauungsplanes LM 18 nicht genehmigt werden. Daher ist hierfür eine Planrechtsänderung erforderlich.
Das geplante Vorhaben soll als vorhabenbezogenes Bebauungsplan-Änderungsverfahren und als Bebauungsplanverfahren der Innenentwicklung nach § 13a BauGB durchgeführt werden. Mit dem Vorhabenträger wird zur gegebenen Zeit ein Durchführungsvertrag zur Sicherung der baurechtlichen, gestalterischen, energetischen und ggf. weiterer Anforderungen an das Bauvorhaben geschlossen.
Die weiteren Planungsabsichten nach Nr. 2. bis 4. können nach Einschätzung der Verwaltung im Wege der Genehmigung umgesetzt werden. Um das gesamte Vorhaben, insbesondere den geförderten Wohnungsbau gemäß der planerischen Zielsetzung zu sichern, wird es ggf. weiterer vertraglicher Regelungen bedürfen.
Der Flächennutzungsplan stellt für den Änderungsbereich "Gemischte Bauflächen" dar und muss nicht geändert werden. Das Landschaftsprogramm stellt das Milieu "Gartenbezogenes Wohnen", umgeben von einem Landschaftsschutzgebiet und einer "Grünanlage, eingeschränkt nutzbar", dar und muss ebenso nicht geändert werden.
Vom Vorhabenträger liegt der Verwaltung ein Antrag nach § 12 Abs. 2 BauGB zur Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens vor. Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung wird im online-Format vorgesehen und soll voraussichtlich vom 12. bis einschl. 25. Oktober 2021 erfolgen.
Der Ausschuss wird gebeten,
- der Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Änderungsverfahrens Lemsahl-Mellingstedt 18 (Treudelberg) und
- der Durchführung einer frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung
zuzustimmen.
- Einleitungskarte - Vorgesehenes Bebauungsplan-Änderungsgebiet Lemsahl-Mellingstedt 18
- Auszüge aus den geltenden Bebauungsplänen Lemsahl-Mellingstedt (LM) 11/18
- Präsentation der Eigentümer/Vorhabenträger