21-7174

Sachverhalt

A. Anlass und Ziel der Planung

Das Plangebiet liegt im Stadtteil Jenfeld im Bezirk Wandsbek und befindet sich im Eigentum der SAGA. Im Bestand ist das Gebiet durch eine offene, zwei- bis dreigeschossige Bebauung geprägt. Die Gebäude umfassen dabei rd. 120 Wohneinheiten. Die zwischen 1958 und 1962 erbauten Gebäude weisen fehlende Barrierefreiheit, nicht zeitgemäße Wohnungsgrundrisse und schlechte Energiestandards auf und sind kaum mit vertretbarem Aufwand modernisierungsfähig, weshalb in den kommenden Jahren ein ggf. schrittweiser Ersatz durch Neubauten erfolgen soll.

Angesichts des dringenden Wohnraumbedarfes in Hamburg erscheint das geltende Planrecht (Baustufenplan/ W 1 O) für die Erneuerung in diesem Bereich städtebaulich nicht mehr angemessen.

Bei einer Neuerrichtung der Wohngebäude wird eine höhere bauliche Ausrichtung, insbesondere im Bereich der Lärmquellen, angestrebt. Dies soll durch die Lärmabschirmung am Schiffbeker Weg auch zu einer Erhöhung der Aufenthalts- bzw. Lebensqualität im Plangebiet beitragen. Ergänzend soll durch die Nachverdichtung ein Beitrag zum bezahlbaren Wohnraum in Hamburg geleistet werden. Mindestens 50 % bis zu 100 % der Wohneinheiten sollen als öffentlich geförderter Wohnungsbau errichtet werden.

B. Städtebauliches und sozialräumliches Umfeld

Das östliche und nördliche bauliche Umfeld des Plangebietes ist primär durch eine eingeschossige Wohnbebauung mit Einfamilienhäusern geprägt. Im Westen des Gebietes grenzt ein Grünzug an das Plangebiet an. Weiter westlich befindet sich die dreigeschossige Wohnbebauung Raja-Ilinauk-Straße mit Geschosswohnungsbau und weiter die Helmut-Schmidt-Universität der Bundeswehr. Nördlich der Straße Elfsaal/ Ecke Schiffbeker Weg befindet sich zudem eine Tankstelle.

In Jenfeld wohnen mit Stand 2022 28.843 Einwohner:innen. Jenfeld ist ein vergleichsweiser junger Stadtteil. Im Vergleich zum Bezirk und zur Gesamtstadt fällt der Anteil der unter 18-Jährigen mit 20,2 % deutlich höher aus (Bezirk 17,8 %, Hamburg 16,9 %). Gleichzeitig liegt der Anteil der über 65-Jähirgen mit 17,2 % unter dem bezirklichen (21,2 %) und gesamtstädtischen (17,8 %) Wert.

Darüber hinaus ist Jenfeld ein stark verdichteter Stadtteil. Die Bevölkerungsdichte fällt mit 5.779 Einw./qkm unverkennbar höher aus, als im Bezirk (3.071 Einw./qkm). Im Vergleich zur Gesamtstadt (2.569 Einw./qkm) ist die Einwohnerdichte in Jenfeld sogar mehr als doppelt so hoch.

Bis 2035 wird für den Stadtteil Jenfeld ein Bevölkerungszuwachs von 5.197 Einwohner:innen prognostiziert (Berechnung ab Basisjahr 2018).

Der Anteil an Einpersonenhaushalten in Jenfeld (47,9 %) liegt erheblich unter dem gesamtstädtischen Wert (54,4 %). Der Unterschied zum Bezirk fällt etwas geringer aus, aber auch hier liegt der Anteil im Stadtteil unter dem Bezirksdurchschnitt (48,7 %). Gegensätzlich stellt sich die Lage bzgl. der Haushalte mit Kindern dar. Dieser Anteil liegt in Jenfeld mit 21,6 % sowohl über dem bezirklichen (19,8 %) als auch über dem gesamtstädtischen Wert (18,1 %). Gleichermaßen verhält es sich mit dem Anteil von Haushalten mit Alleinerziehenden (Jenfeld 6,2 %; Wandsbek 4,8 %; Hamburg 4,5 %).

Der Anteil an SGBII Empfänger:innen an der Gesamtbevölkerung liegt in Jenfeld bei 18,4 %. Damit fällt der Jenfelder Wert mehr als doppelt so hoch aus wie im bezirklichen (8,8 %) und gesamtstädtischen (9,2 %) Durchschnitt. Der Anteil an jungen Arbeitslosen (15 bis unter 25 Jahre) liegt mit 18,5 % ebenfalls deutlich über dem bezirklichen (11,0 %) und dem hamburgweiten Wert (10,9 %).

Noch deutlicher fällt der Vergleich in Bezug auf die Menschen aus, die Grundsicherung im Alter beziehen. In Jenfeld liegt der Anteil bei 20,0 %. In Hamburg beziehen durchschnittlich nur 8,5 % der über 65-Jährigen Grundsicherung, im Bezirk fällt der Wert mit 6,8 % sogar noch geringer aus.

Dies führt u.a. dazu, dass die soziale Lage im Stadtteil insgesamt als niedrig bzw. sehr niedrig zu bewerten ist. Gemäß dem Ergebnis des RISE-Sozialmonitoring weist über die Hälfte (54,3%) des Stadtteils den Statusindikator „sehr niedrig“ auf (das Sozialmonitoring nutzt sozialräumliche Daten für alle Statistischen Gebiete und dient dazu, Quartiere mit sozialen Herausforderungen frühzeitig zu erkennen).

Die durchschnittliche Wohnungsgröße in Jenfeld (73,3 qm) liegt etwas unter dem städtischen Durchschnitt (76,3 qm). Der bezirkliche Durchschnitt fällt ca. 10 qm höher aus (83,7 qm). Bei der durchschnittlichen Wohnfläche je Einwohner:in liegt Jenfeld mit 31,6 qm sowohl deutlich unter dem bezirklichen (41,7 qm) als auch unter dem gesamtstädtischen Wert (39,4 qm).

Der Anteil an Sozialwohnungen im Stadtteil liegt mit 12,0 % hingegen deutlich über dem bezirklichen als auch gesamtstädtischen Durchschnitt (Wandsbek 7,5 %; Hamburg 7,9 %).
22,2 % dieser Sozialwohnungen fallen bis 2027 aus der Bindung.

C. Planungskonzept

Geplant ist die Festsetzung von drei Baufeldern mit der Lage angemessenen Geschosszahlen und Grundflächenzahlen. So soll entlang der östlichen Plangebietsgrenze (im Bereich des Schiffbeker Weges) eine bis zu fünfgeschossige Bebauung festgesetzt werden. Im südlichen Bereich sind vier Geschosse vorgesehen. An der Straße Elfsaal im Norden des Plangebietes wird im Übergang zur angrenzenden kleinteiligen Bebauung eine maximal dreigeschossige Bebauung geplant. Die SAGA sieht eine Errichtung von rund 300 Wohneinheiten vor.

D. Plangebiet, geltendes Planrecht, Planbedarf

Das vorgesehene Plangebiet umfasst das Flurstück 1499 der Gemarkung Jenfeld im Stadtteil Jenfeld, Ortsteil 512, im Bezirk Wandsbek. Es wird nördlich von der Straße Elfsaal, östlich vom Schiffbeker Weg sowie im Süden und Westen von einer öffentlichen Grünanlage begrenzt.

Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des Baustufenplanes Tonndorf-Jenfeld vom 14.01.1955, zuletzt geändert am 08.11.1960, der für das Plangebiet eingeschossiges Wohnen in offener Bauweise (W 1 O) festsetzt. Der Flächennutzungsplan stellt das Plangebiet als ‚Wohnbaufläche‘ dar. Das Landschaftsprogramm stellt die Flächen als ‚Etagenwohnen‘ und im östlichen Bereich ‚Entwicklungsbereich Naturhaushalt‘ dar.

Das „Sektorale Bebauungsplanverfahren“ ist 2021 mit dem Bauland-Mobilisierungsgesetz befristet mit § 9 Absatz 2 d in das BauGB eingefügt worden. Es dient der Schaffung von Wohnraum im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB oder - wie hier - in Bereichen von übergeleitetem, alten Planrecht (vgl. § 246 Absatz 6 BauGB). Es ist thematisch auf Festsetzungen für den Wohnungsbau beschränkt, entsprechend können nur wenige grundlegende Festsetzungen getroffen werden. Mit dieser Fokussierung ist dieses Instrument weniger komplex als das klassische, vollumfängliche Bebauungsplanverfahren. Neben diesem einfachen Bebauungsplan gilt für die darin nicht geregelten Sachverhalte das bisherige Planrecht fort.

In einem anschließenden Städtebaulichen Vertrag sollen u.a. konkrete Durchführungsinhalte mit der Planungsbegünstigten vereinbart werden.

Der Bebauungsplan soll als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a Baugesetzbuch (BauGB) aufgestellt werden. Die Anwendungsvoraussetzungen für das beschleunigte Verfahren zur Innenentwicklung liegen vor, da der Bebauungsplan der Nachverdichtung und Innenentwicklung dient und weniger als 20.000 m² Grundfläche auf heute bereits baulich genutzten Flächen festsetzen wird.

Es wird vorgeschlagen ein Bebauungsplanverfahren mit der Bezeichnung Jenfeld 30 nach
§ 9 Absatz 2 d BauGB einzuleiten und am 11.09.2023 eine öffentliche Plandiskussion durchzuführen.

Sektorales Bebauungsplanverfahren Jenfeld 30 (Elfsaal) - Zustimmung zur Einleitung des Verfahrens - Durchführung einer öffentlichen Plandiskussion am 11.09.2023

Beschlussvorlage