Optimierung des Immobilienmanagements für die Stadtteile sozialverträglich gestalten Beschluss der Bezirksversammlung vom 22.03.2018 (Drs. 20-5675)

Folgender Beschluss wurde gefasst:

1. Aus kommunalpolitischer Sicht und vor dem Hintergrund der Erkenntnisse des Jahresberichtes 2018 des Rechnungshofes  (Rn. 397 ff.) vom 11.01.2018 wird die weitere Zentralisierung der Immobilienverwaltung und Übertragung auf die Sprinkenhof GmbH grundsätzlich abgelehnt. Sie birgt die Gefahr, dass die politische Steuerungsfähigkeit durch die bezirklichen Gremien weiter geschwächt wird. Die Erfahrungen mit der Verwaltung der Schulimmobilien durch SBH zeigen, dass kommunalpolitischen Ziele, die nicht direkt den Schulen, jedoch dem Gemeinwohl des Stadtteils verpflichtet sind, sehr viel schwerer umsetzbar sind, als vor der Zentralisierung bei SBH. Logischer Schritt zur Optimierung der Verwaltung bezirklicher Immobilien müsste aus kommunalpolitischer Sicht der Aufbau von Personal mit hochbaulichem und Immobilienverwaltungssachverstand in den Bezirken sein. Dieses entspräche auch dem Grundsatz der Entflechtung von Durchführungsaufgaben.

2. Hält der Senat an seinem Plan der Zentralisierung der Immobilienverwaltung bei der Sprinkenhof GmbH fest, so muss dieses durch folgende Maßnahmen begleitet werden, um die Stabilität der bezirklich-sozialen Infrastruktur trotz notwendiger Sanierungsmaßnahmen zu erhalten:

a) Es bedarf vorab einer systematischen Bestandsaufnahme und Mitteilung der Sanierungsbedarfe an sämtlichen zu überführenden Gebäuden.

b) Um die soziale Infrastruktur nicht zu gefährden, müssen die aus den notwendigen Sanierungen erwachsenen Mietsteigerungen in alle betroffene Rahmenzuweisungen (z.B. Offene Kinder- und Jugendarbeit, Familienförderung, Stadtteilkultur etc.) in ausreichender Höhe überführt werden.

c) Der bestehende Sanierungsfonds muss aufgestockt und verstetigt werden.

d) Es bedarf eines Sonderfonds für die Realisierung von kleinen und großen Brandschutzmaßnahmen an öffentlichen Gebäuden wie Stadtteilkulturzentren, Häusern der Jugend etc.

e) Auch in anderen Fällen, in denen das Mieter-Vermieter-Modell mit anderen Akteuren zum Tragen kommen soll, insbesondere da bezirkliche Mittel für Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nicht im ausreichenden Maße zur Verfügung stehen, wie z.B. konkret für das Haus der Jugend Jenfeld, und die Gebäude(teile) nicht in das bezirkliche Verwaltungsvermögen übernommen werden können (vgl. Beschluss des Jugendhilfeausschusses Wandsbek vom 28.02.2018 zur Drs. 20-5594), müssen erforderliche Mehrbedarfe für Miet- und Nebenkostenzahlungen an Schulbau Hamburg (aktuelle Schätzung 81 T€ p.a.) in die belasteten Rahmenzuweisungen umgeschichtet werden.

3. Der Senat, die zuständigen Fachbehörden und die Bürgerschaft werden gebeten, entsprechende Schritte einzuleiten und bei der Haushaltsaufstellung 2019/20 zu berücksichtigen.

Gemeinsame Stellungnahme der Senatskanzlei sowie der Behörde für Arbeit, Soziales, Familie und Integration (BASFI):

Zu 1.)

Der Senat hat mit Beschluss der Drucksache 2015/ 00176 „Optimierung des Immobilienmanagements“ die grundlegende Weichenstellung für die Etablierung eines professionellen Bau- und Gebäudemanagements gestellt. Ziel ist der schrittweise Abbau von Instandhaltungsstaus, eine immobilienwirtschaftlichen Grundsätzen entsprechende Gebäudebewirtschaftung, effiziente Nutzungen der Gebäude sowie eine Entlastung und Konzentration der Bedarfsträger auf ihre fachlichen Aufgaben.

Kernstück der Immobilienstrategie ist die Einführung eines Mieter-Vermieter-Modells. Neben der Neuerrichtung von Gebäuden sollen auch bestehende Gebäude der Stadt in das Modell überführt werden, um auch dort eine professionelle Bewirtschaftung zu erreichen.

Innerhalb dieses Mieter-Vermieter-Modells soll der mit Bau- und Verwaltung der Objekte beauftragte Realisierungsträger vollumfänglich die unterschiedlichen Interessen der Beteiligten im Blick behalten. Für die Mieter und Nutzer der Immobilien bedeutet dies, das günstige Mieten sowie die Nutzerzufriedenheit eine wesentliche Zielvorgabe des Senates im Mieter-Vermieter-Modell sind.

Vor diesem Hintergrund beabsichtigt der Senat die Umsetzung des Bau- und Gebäudemanagements konsequent weiter zu verfolgen, um allen Ansprüchen an die Immobilien gerecht zu werden: den Werterhalt aus gesamtstädtischer Sicht ebenso wie der Nutzzufriedenheit der Mieter.

In konsequenter Umsetzung dieser Rahmenbedingungen wird im Falle einer Übertragung von Immobilien an den Realisierungsträger Sprinkenhof GmbH (SpriG) die Vorgabe gemacht, dass Objekte, die für soziale, kulturelle oder gemeinnützige Zwecke genutzt werden, keine Erhöhung der Nettokaltmieten erfolgen, solange die Gebäude in dem übernommenem Zustand belassen werden. Zudem sind Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die ggf. zu einer Erhöhung der Miete führen, mit den Nutzern einvernehmlich abzustimmen.

Zu 2. a)

Eine Übertragung von Immobilien auf die SpriG erfolgt immer in immobilienwirtschaftlich anerkannter Weise. Es wird im Einzelfall entschieden, ob, in welchem Umfang und zu welchem Zeitpunkt Bestandsuntersuchungen notwendig sind.

Zu 2. b)

Die Veranschlagung der Rahmenzuweisungen fällt im Rahmen der Haushaltsplanaufstellung  in den Zuständigkeitsbereich des Bezirksamtes selbst sowie der jeweiligen Fachbehörde. Die Verwendung der Mittel obliegt dem Bezirk. Zudem sind die Kosten der Leistungen in eigener fachlicher Zuständigkeit aus den Einzelplänen der Bezirke zu tragen. Insofern obliegt es dem Bezirk, entsprechende Mittel im Rahmen der Haushaltsplanaufstellung einzuwerben, bzw. in eigener Zuständigkeit über die Verwendung der Mittel zu entscheiden.

Zu 2. c)

Der sogenannte „Sanierungsfonds“ kann keine Regelaufgaben in der Finanzierung des Mieter-Vermieter-Models übernehmen.

Zu 2. d)

Die Etablierung eines „Sonderfonds“ für Brandschutzmaßnahmen ist im Mieter-Vermieter-Modell nicht möglich. Alle notwendigen Bauunterhaltungsmaßnahmen sind durch den Vermieter zu tätigen.

Zu 2. e)

Siehe Antwort zu 2 a).

Zu 3.)

Siehe Antwort zu 2 a).

Die Bezirksversammlung nimmt Kenntnis.

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