Mikrowohnungen im Bezirk Wandsbek Kleine Anfrage vom 11.09.2019
In der Stadt Berlin und im Hamburger Bezirk Harburg sind die im Bau befindlichen und genehmigten Mikrowohnungen in der öffentlichen Diskussion. Die Bauherren und Investoren gehen davon aus, dass die Zahl von Single- und Zweipersonen-Haushalten weiter zunehmen werden. Gleichzeitig wird auch künftig mit steigenden Mieten und Kaufpreisen in den nachgefragten Lagen gerechnet. Um Geld zu sparen, würden zwar 44 Prozent der Menschen eine geringere Wohnfläche in Kauf nehmen. Sogenannte Mikrowohnungen kommen aber nur für fünf Prozent aller Befragten infrage. Damit sind Kleinstwohnungen von 20 bis 25 m² gemeint. Sie werden meist möbliert angeboten und verfügen über ein Wohn-Schlaf-Zimmer, ein Duschbad sowie eine Kochgelegenheit. Balkons bilden die Ausnahme. Experten fordern kleine Wohnungen mit kompakten, klugen Grundrissen – vor allem an den stark nachgefragten Standorten. Mikrowohnungen werden diesem Bedarf nicht gerecht. Sie werden meist nur als Übergangslösung genutzt und sind nur für wenige Zielgruppen attraktiv. Durch eine Ballung von Mikrowohnungen besteht die Gefahr, dass sich Monostrukturen in den Gebäuden ausbilden. Es ist darauf zu achten, dass eine vielschichtige Nutzung möglich ist.
Neue Wohnformen, wie z.B. das Clusterwohnen, bei dem sich kleine Wohneinheiten um größere Gemeinschaftsräume gruppieren, wären eine Alternative. Weitere zukünftige Wohnformen wurden in der Wandsbeker Wohnungsbaukonferenz 2017 vorgestellt, bei deren Angeboten sich langfristig eine größere Nachfrage ergeben wird.
Vor diesem Hintergrund fragen wir die Verwaltung:
Das Bezirksamt antwortet wie folgt: 23.09.2019
1.) Wurden bereits Bauanträge für Mikrowohnungen im Bezirk Wandsbek gestellt? Bitte Aufschlüsselung nach Stadtteilen
Ja. Über diese Anträge wird jedoch keine Statistik geführt, so dass eine Aufschlüsselung nach Stadtteilen nicht möglich ist.
2.) Werden die Baugenehmigungen für Mikrowohnungen im Bezirk Wandsbek mit einer Zweckbindung (z.B. Studentenwohnungen) erteilt?
Der Begriff Mikrowohnung ist rechtlich nicht normiert. Aus dem bestehenden öffentlichen Bauordnungsrecht ergeben sich keine Anforderungen an diesen Nutzungstyp von Wohnungen. Insofern besteht auch keine rechtliche Handhabe gegen Mikrowohnungen, wenn planungsrechtlich eine Wohnnutzung in der Form zulässig ist.
Eine Zweckbindung entsteht in der Regel durch das beantragte Vorhaben selbst. Insofern entscheiden Bauherren selbst, ob sie beispielsweise eine Nutzung als Studentenwohnheim oder Ähnlichem beantragen. Das Zentrum für Wirtschaftsförderung, Bauen und Umwelt, Bauprüfabteilung (WBZ) prüft dieses Vorhaben und erteilt eine Genehmigung auf Grundlage der beantragten Zweckbestimmung. In Einzelfällen, in denen eine Genehmigung für eine bestimmte Zweckbestimmung nicht erteilt werden kann, wird gegebenenfalls darauf hingewiesen, dass eine Anpassung der Zweckbestimmung zielführend sein kann. Das setzt dann in der Regel aber ein neues Antragsverfahren voraus.
Siehe Antwort zu 2.
Siehe Antwort zu 2.
3.) Welche Mietnutzung sieht das Bezirksamt Wandsbek bei Mikrowohnungen: Dauermieter, Vermietung jährlich, monatlich, wöchentlich oder stundenweise?
Das Bezirksamt Wandsbek ist nicht in der Lage, auf privatrechtliche Mietvertragsregelungen einzugreifen. Nutzungsarten werden danach beurteilt, ob Sie denen im Bebauungsplan festgesetzten Baugebieten entsprechen. Die Frage der Aufenthaltsdauer ist allenfalls ein Aspekt bei der Unterscheidung, ob es sich bei der beantragten Nutzung um eine hotelartige oder wohnartige Nutzung handelt.
4.) Welche Mietnutzung schließt das Bezirksamt aus und welche Mietnutzung sollte mit den Bauherren/Projektentwicklern vereinbart werden?
Das Bezirksamt Wandsbek ist nicht in der Lage, auf privatrechtliche Mietvertragsregelungen einzugreifen. Nur bei Fällen, in denen geförderte Wohnungen nach den Maßgaben des Vertrages für Hamburg gefordert werden, kann mittelbar auf die übliche Miethöhe von Wohnungen im Rahmen der Wohnungsbauförderung Einfluss genommen werden.
5.) Welche Möglichkeiten sieht das Bezirksamt Wandsbek, wenn die Vermietung der Mikrowohnungen als Gewerbe eingestuft werden, dieses im Vorwege zu verhindern?
Die Frage ist unklar formuliert. Tendenziell ist das Vermieten von Räumen immer eine gewerbliche Tätigkeit. Wenn es darum geht Mikrowohnungen in einem Gewerbegebiet zu genehmigen, so ist dies in der Regel unzulässig.
6.) Welche Maßnahmen ergreift das Bezirksamt Wandsbek, wenn das Gebäude mit Mikrowohnungen nachträglich in einen Beherbergungsbetrieb mit mehr als 12 Betten umgewandelt wird?
Das hängt vom Einzelfall ab. Eine solche Nutzungsänderung ist antragspflichtig. Wird eine solche Nutzung ohne eine entsprechende Nutzungsänderung umgesetzt ist die Nutzung zunächst formell illegal und müsste im Rahmen eines Verfahrens zur Herstellung ordnungsgemäßer Zustände verfolgt werden.
Da es sich bei einem Beherbergungsbetrieb um einen Sonderbau handelt, müssten die üblichen Bauvorlagen, die für einen Sonderbau einzureichen sind, eingereicht werden. Im Detail hängt dies wiederum von der Einzelfallgestaltung des Sachverhaltes ab.
7.) Warum werden im Bezirk Wandsbek Mikrowohnungen genehmigt, obwohl zwei Wohngebäude (Hochhäuser mit überwiegend 1 Zimmer Wohnungen) im Stadtteil Rahlstedt/Großlohe und Rahlstedt Ost abgerissen wurden, weil die 1 Zimmer Wohnungen nicht mehr vermittelbar waren und langjähriger Leerstand drohte?
Da keine Belegenheiten genannt sind, ist die Beantwortung der Fragestellung nicht zweifelsfrei möglich.
Das Bezirksamt Wandsbek prüft jeden Antrag auf Basis der gültigen Rechtslage und unabhängig von Abbruch- oder Neubauanträgen auf anderen Grundstücken.
Insofern besteht auch keine rechtliche Handhabe gegen Mikrowohnungen, wenn planungsrechtlich eine Wohnnutzung in der Form zulässig ist.
8.) Wie steht das Bezirksamt Wandsbek zur Einschätzung der Wohnungsgesellschaften in Wandsbek, dass im Bezirk Wandsbek familiengerechte bezahlbare Wohnungen fehlen?
Das Bezirksamt Wandsbek nimmt diese Einschätzung zur Kenntnis und versucht im Rahmen von Bauberatungen im Rahmen der rechtlichen Möglichkeiten auf familiengerechte Wohnverhältnisse hinzuwirken.
9.) Welchen Bedarf sieht das Bezirksamt Wandsbek für die Errichtung von Mikrowohnungen und in welchen Stadtteilen sollten sie Schwerpunkte sein?
Diese Frage ist zu allgemein gestellt, da der Begriff „Mikrowohnungen“ nicht hinreichend definiert ist. Dahinter können sich Nutzungen wie Studentenwohnheime, Servicewohnungen, Boardinghäuser oder Ähnliches verbergen. Für jeden dieser Nutzungstypen gibt es unterschiedliche Zielgruppen und somit andere Bedarfe.
keine Anlage/n