Bebauungsplanverfahren Wandsbek 86 - Marktfläche Quarree - Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens - Zustimmung zur Durchführung einer öffentlichen Plandiskussion am 30.01.2023
Letzte Beratung: 22.11.2022 Planungsausschuss Ö 5.1
Das Wandsbeker Zentrum wird zurzeit städtebaulich weiterentwickelt. Teil dieser Entwicklung sind u.a. die Grundstücke zwischen der Wandsbeker Marktstraße, Wandsbeker Königstraße und der Straße Quarree (Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens Wandsbek 85). Für diese Flächen plant die Vorhabenträgerin eine Neuentwicklung, zu der am 24.10.2022 eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit (öffentliche Plandiskussion) durchgeführt worden ist.
Im Rahmen dieser Entwicklung ist auch die Marktfläche am Quarree in den Blick genommen worden. Durch eine hochbauliche Ergänzung mit einem gemischt genutzten Baukörper im östlichen Bereich der heutigen Marktfläche könnte die vorhandene Wochenmarktnutzung sinnvoll ergänzt werden. Hierfür bietet sich eine Erdgeschosszone mit publikumsaffiner Nutzung, und darüber die Ergänzung von Wohnnutzungen an. Stellplätze könnten in einer Tiefgarage unter dem Baukörper und der Marktfläche angeordnet werden. Eine Wochenmarktnutzung soll weiterhin gewährleistet bleiben. Zu diesen baulichen Vorstellungen wurden bereits erste Gespräche mit Marktbeschicker:innen und der Eigentümerin der Einzelhandelseinrichtung „Quarree“ geführt.
Das Plangebiet liegt im Wandsbeker Zentrum, welches stark durch Waren- und Dienstleistungs- sowie gastronomische Angebote geprägt ist. Der Wandsbeker Markt stellt laut Hamburger Zentrensystem (Stand 2019) ein Hauptzentrum dar. Zudem bildet der Wandsbeker Markt einen Knotenpunkt des öffentlichen Personennahverkehrs mit der U-Bahn-Linie 1 und zahlreichen Buslinien am Busbahnhof (ZOB).
Die planerischen Zielsetzungen sind mit dem geltenden Planrecht nicht zu realisieren. Durch die Aufstellung eines Bebauungsplans sollen die entsprechenden planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen und die Umsetzung einer standortadäquaten Entwicklung sichergestellt werden.
B. Städtebauliches und sozialräumliches Umfeld
Das städtebauliche Umfeld ist geprägt durch die Magistrale Wandsbeker Marktstraße mit ihrem Waren- und Dienstleistungs- sowie gastronomischen Angebot im Süden des Plangebietes. Die Wandsbeker Königstraße im Westen des Plangebiets ist geprägt von gemischter Nutzung mit Gewerbeeinheiten und Wohnnutzung, letztere vorrangig in den oberen Stockwerken.
Im Norden des Plangebietes liegen Wohngebäude mit einer Geschossigkeit von drei bis fünf Vollgeschossen. Im Osten des Plangebiets befindet sich die Einzelhandelseinrichtung Quarree in direkter Nähe.
Die Mobilitätsangebote des HVV-Knotenpunktes Wandsbek Markt (U-Bahn, ZOB mit diversen Buslinien) befinden sich in direkter Nachbarschaft.
Die nächstgelegene Grundschule ist die Schule Bandwirkerstraße in rund 500 Meter Entfernung, die nächste weiterführende Schule liegt mit dem Matthias-Claudius-Gymnasium ebenfalls in rund 500 Meter Entfernung.
Es befinden sich zudem zwei Kindertagesstätten (FRÖBEL-Kindergarten Wandsbek Quarree, Ev. KiGa Lütten-Haus) innerhalb eines 500 Meter Radius rund um das Plangebiet.
Im Stadtteil Wandsbek wohnen mit Stand 2021 37.340 Einwohner:innen. Im Vergleich zum Bezirk und zur Gesamtstadt fällt der Anteil der unter 18-Jährigen niedriger aus. Auch der Anteil der über 65-Jährigen liegt etwas unter dem bezirklichen und gesamtstädtischen Wert, wobei die Differenz zum Bezirk deutlicher ausfällt als zur Gesamtstadt.
Bis 2035 ist ein Bevölkerungszuwachs von 3.600 Einwohner:innen für den Stadtteil Wandsbek prognostiziert. Die Altersgruppe der unter 18-Jährigen wird dabei voraussichtlich etwas stärker anwachsen, als die Gruppe der über 65-Jährigen.
Wandsbek ist ein vergleichsweise dicht besiedelter Stadtteil. Die Bevölkerungsdichte fällt mit 6.282 Einw./qkm deutlich höher aus, als im Vergleich zum Bezirk (3.010 Einw./qkm) und zur Gesamtstadt (2.517 Einw./qkm). Im Jahr 2020 konnte Wandsbek ein positives Wanderungssaldo von +173 Zuzügen verzeichnen.
Der Anteil an Einpersonenhaushalten liegt im Stadtteil Wandsbek mit 60,9% deutlich über dem bezirklichen (48,6%) und gesamtstädtischen (54,4%) Wert. Gegensätzlich stellt sich die Lage bzgl. der Haushalte mit Kindern dar. Dieser Anteil liegt in Wandsbek mit 13,8% sowohl unter dem bezirklichen (19,7%) als auch unter dem gesamtstädtischen (18,0%) Wert. Gleichermaßen verhält es sich mit dem Anteil von Haushalten mit Alleinerziehenden, wobei der Abstand zum Bezirk und zur Gesamtstadt gering ausfällt (Stadtteil Wandsbek 3,6%; Bezirk Wandsbek 4,7%, Hamburg 4,4%).
Der Anteil an SGB II-Empfänger:innen an der Gesamtbevölkerung entspricht in Wandsbek in etwa den Werten des Bezirks und der Gesamtstadt (Stadtteil Wandsbek 9,7%; Bezirk Wandsbek 9,3%; Hamburg 10,0%). Der Anteil an jungen Arbeitslosen (15 bis unter 25 Jahre) liegt ebenfalls ungefähr im bezirklichen und gesamtstädtischen Durchschnitt (Stadtteil Wandsbek 11,3%; Bezirk Wandsbek 12,1%, Hamburg 12,2%). Im Vergleich zum Bezirk beziehen im Stadtteil Wandsbek mehr Menschen Grundsicherung im Alter (Stadtteil Wandsbek 8,6%; Bezirk Wandsbek 6,8%). Im Vergleich zur hamburgweiten Betrachtung weisen der Stadtteil und die Stadt fast den gleichen Wert auf (Hamburg 8,3%).
Die soziale Lage im Stadtteil ist insgesamt als mittel zu bewerten. Dies ist aus dem Ergebnis des RISE-Sozialmonitoring abzulesen, wonach fast der gesamte Stadtteil (93,2%) den Status Index „Mittel“ aufweist.
In Bezug auf die durchschnittliche Wohnungsgröße fallen die Wohnungen in Wandsbek klein aus. Die durchschnittliche Wohnungsgröße in Wandsbek ist mit 65,1 qm deutlich geringer als der Bezirksdurchschnitt (83,7 qm). Der hamburgweite Durchschnitt beträgt 76,2 qm. Gleichermaßen verhält es sich mit der durchschnittlichen Wohnfläche pro Einwohner (Stadtteil Wandsbek 37,3 qm; Bezirk Wandsbek 41,6 qm; Hamburg 39,1 qm). Beides kann im Zusammenhang mit dem deutlichen Überwiegen von Geschosswohnungen gegenüber anderen Wohnformen gesehen werden.
Mit 4,9% fällt auch der Anteil an Sozialwohnungen im Stadtteil niedriger als im Bezirks- gesamtstädtischen Vergleich aus (Bezirk Wandsbek 7,2%; Hamburg 7,7%). 21,4% dieser Sozialwohnungen fallen bis 2026 aus der Bindung.
C. Planungskonzept
Für das Plangebiet wird im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens ein städtebaulicher Entwurf erarbeitet. Eigentümer der Fläche ist die Freie und Hansestadt Hamburg, die während des Verfahrens eine Vergabe der Flächen zu prüfen beabsichtigt. Auf den südwestlich benachbarten Grundstücken wird parallel ein weiteres Bauvorhaben geplant, das aus drei Baufeldern besteht und neben einer Einzelhandelsnutzung im Erdgeschoss und Wohnungsbau in den oberen Geschossen auch weitere Nutzungen wie Arztpraxen vorsieht (vgl. vorhabenbezogenes Bebauungsplanverfahren Wandsbek 85).
Der Umbau der Marktfläche in Verbindung mit einem Hochbau auf einer Teilfläche soll diese städtebauliche Entwicklung wie oben unter A. dargestellt ergänzen.
Die Erschließung des Gebäudes ist durch die umliegenden Straßen sichergestellt. Grundsätzlich ist das Plangebiet gut in verschiedene Mobilitätsnetze eingebunden; so bietet der Wandsbek Markt einen stark frequentierten Umsteigepunkt für den öffentlichen Nahverkehr und besitzt die Wandsbeker Marktstraße als Magistrale eine hervorgehobene Stellung im Hamburger Straßennetz. Weiterhin liegen die Velorouten 6 und 7 unweit nördlich bzw. südlich des Plangebiets.
D. Plangebiet, geltendes Planrecht, Planbedarf
Das vorgesehene Plangebiet liegt im Stadtteil Wandsbek. Es umfasst das Flurstück 3244 und anteilig die Flurstücke 3721 und 3817 der Gemarkung Wandsbek im Eigentum der Freien und Hansestadt Hamburg (FHH).
Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Wandsbek 60 von 1988. Dieser setzt das Plangebiet (Marktfläche) im Wesentlichen als Straßenverkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung ‚Marktfläche‘ fest; die umliegenden Straßen als Straßenverkehrsflächen.
Eine Umsetzung der städtebaulichen Idee u.a. mit einer Marktfläche und einer ergänzenden Bebauung mit gewerblichen Nutzungen und Wohnungsbau in den oberen Geschossen ist auf Grundlage des geltenden Planungsrechtes nicht möglich. Für die Realisierung des Vorhabens ist es daher notwendig, neues Planrecht zu schaffen. Hierzu soll ein Bebauungsplanverfahren mit der vorgesehenen Bezeichnung Wandsbek 86 (Marktfläche Quarree) eingeleitet werden.
Der Flächennutzungsplan für die Freie und Hansestadt Hamburg in der Fassung der Neubekanntmachung vom 22. Oktober 1997 stellt das Plangebiet als „Gemischte Baufläche“ dar. Der Bebauungsplan ist gem. § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln.
Im Landschaftsprogramm der Freien und Hansestadt Hamburg vom 14. Juli 1997 ist für das Plangebiet im Norden „Entwicklungsbereich Naturhaushalt“ und „Etagenwohnen“ und im südlichen Bereich „verdichteter Stadtraum“ und ein „Entwicklungsbereich Naturhaushalt“ dargestellt.
Eine Änderung des Flächennutzungsplanes und des Landschaftsprogrammes sind nicht erforderlich.
Der Bebauungsplan soll als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a Baugesetzbuch (BauGB) aufgestellt werden. Die Anwendungsvoraussetzungen für das beschleunigte Verfahren zur Innenentwicklung liegen vor, da der Bebauungsplan der Nachverdichtung und Innenentwicklung dient und weniger als 20.000 m² Grundfläche auf heute bereits baulich genutzten Flächen festsetzen soll. Sofern im Verlauf des Bebauungsplanverfahrens eine Vorhabenträgerin gewonnen werden kann, bleibt die Überführung in ein vorhabenbezogenes Bebauungsplanverfahren vorbehalten.
Es wird vorgeschlagen, ein Bebauungsplanverfahren mit der Bezeichnung Wandsbek 86 einzuleiten und im Januar 2023 eine öffentliche Plandiskussion durchzuführen. Dies folgt zugleich den Beschlüssen der Bezirksversammlung Wandsbek zu Drs. 21-5381 und Drs. 21.5820.1.
Der Planungsausschuss wird gebeten,
der Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens und der Durchführung einer öffentlichen Plandiskussion am 30.01.2023 zuzustimmen.
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