Bebauungsplanverfahren Tonndorf 37 - Quartier am Bahnhof Tonndorf - Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens - Öffentliche Plandiskussion am 06.07.2026
Letzte Beratung: 19.05.2026 Planungsausschuss Ö 5.1
A. Anlass und Ziel der Planung
Das vorgesehene Plangebiet befindet sich im Stadtteil Tonndorf im Bezirk Wandsbek. Das Plangebiet wird im Westen durch die Stein-Hardenberg-Straße, im Norden durch den Busbahnhof Tonndorf, im Osten von der planfestgestellten Ausgleichsfläche entlang der Bahntrasse und im Süden durch die Tonndorfer Hauptstraße begrenzt. Derzeit ist das Plangebiet noch durch eine kleinteilige Bebauung mit freistehenden Einfamilien- und kleineren Mehrfamilienhäusern geprägt.
Insbesondere im Bereich entlang der Magistrale bestehen städtebauliche und funktionale Entwicklungspotenziale. Die vorhandene Bebauungsstruktur entspricht nicht mehr der städtebaulichen Zielsetzung einer qualitativen und quantitativen Nutzungsoptimierung entlang der Magistralen. Zudem bieten sich aufgrund der räumlichen Nähe zu der zukünftigen S4-Bahnstation „Tonndorf“ Entwicklungspotentiale.
In Zusammenarbeit mit dem Bezirksamt Wandsbek wurdedurch die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen im Jahr 2022 der Rahmenplan Tonndorf erarbeitet. Dieser umfasst u. a. auch das Zentrum Tonndorfs und skizziert eine städtebauliche, freiraumplanerische und mobilitätsbezogene Gesamtentwicklung für das Plangebiet. Der Rahmenplan baut auf den Aussagen der gesamtstädtischen Magistralenentwicklung sowie dem Magistralengutachten des Bezirkamts Wandsbek auf.
Auf Grundlage der abgeschlossenen Rahmenplanung für das Zentrum Tonndorf wurdeim Bereich der Stein-Hardenberg-Straße 28 ff. ein städtebaulich-hochbaulicher Realisierungswettbewerb mit freiraumplanerischen Anteilen ausgelobt. Der Siegerentwurf wurde dem Planungsausschuss am 25.11.2025 vorgestellt (Drucksache 22-2600).
Entsprechend der Lage an der Magistrale soll im Rahmen des Vorhabens die Höhenentwicklung neu definiert und eine angemessene Nutzungsdichte sichergestellt werden. Hierfür sollen zwischen Magistrale und Bahntrasse zwei Baukörper als fünfgeschossige Blockrandstruktur entstehen. Dies ermöglicht auch die Entwicklung von Freiraumqualitäten in den lärmabgewandten Innenhöfen sowie im Bereich zwischen den beiden Baukörpern. Das Vorhaben sieht eine überwiegende Wohnnutzung in den oberen Geschossen vor. Im Erdgeschoss sowie im nördlichsten Gebäudeteil sind weitere Nutzungen wie eine Kindertagesstätte, Büro- und Gewerbeflächen sowie ein Park+Ride-Parkhaus mit integrierten Bike+Ride-Plätzen vorgesehen.
Zur Umsetzung des gesamten Vorhabens ist die Schaffung neuen Planrechts erforderlich. Es wird geprüft, ob Teile des Vorhabens vor Planrechtschaffung bereits nach § 246e Baugesetzbuch (BauGB) genehmigt werden können. Ergänzend soll ein städtebaulicher Vertrag nach
§ 11 BauGB geschlossen werden.
B. Städtebauliches und sozialräumliches Umfeld
Das städtebauliche nähere Umfeld des Plangebiets ist einerseits durch den nördlich bzw. nordwestlich gelegenen Siedlungsbereich nördlich der Magistrale Stein-Hardenberg-Straße, mit überwiegend Einzel- und Doppelhausbebauung sowie vereinzeltem Geschosswohnungsbau mit bis zu drei Vollgeschossengeprägt. Andererseits befinden sich im näheren Umfeld entlang der Magistrale einzelne Einzelhandels- und Dienstleistungseinheiten sowie öffentliche Einrichtungen, wie die Feuer- und Rettungswache Wandsbek und die Kirche der Ev.-Luth. Gemeinde. Südöstlich an das Plangebiet angrenzend verläuft die Regionalbahnstrecke Hamburg-Lübeck.Durch den geplanten Ausbau der S-Bahnlinie S4 wird mit der Station „Tonndorf“ zukünftig eine Anbindung an das S-Bahnnetz in fußläufiger Entfernung zum Plangebiet geschaffen. Das Tonndorfer Einkaufszentrum „Tondo“ an der Tonndorfer Hauptstraße, Ecke Sonnenweg befindet sich ebenfalls in unmittelbarer Nähe zum Plangebiet.
Südlichdes Plangebiets, südöstlich der Bahnstrecke, befinden sich großflächige Gewerbeeinheiten, im Westen der evangelische Friedhof Tonndorf und im Norden innerhalb des Wandsegrünzuges (Wands- Landschaftsachse)der Ostender Teich und umliegende Kleingartenflächen.
In Tonndorf wohnen mit Stand 2023 15.622 Einwohner:innen. Der Anteil der unter 18-Jährigen in Tonndorf entspricht mit 17,5% nahezu dem bezirklichen Durschnitt (17,7%) und liegt etwas über dem gesamtstädtischen Durchschnitt von 16,8%. Der Anteil der über 65-Jährigen beträgt 17% und liegt damit ca. vier Prozentpunkte unter dem bezirklichen Durchschnitt (21,2%) und nur etwas unter dem Hamburger Durchschnittswert (17,8%). Die Bevölkerungsdichte fällt in Tonndorf mit 3.964 Einw./qkm etwas höher aus, als im Vergleich zum Bezirk (3.086 Einw./qkm) und zur Gesamtstadt (2.594 Einw./qkm). Im Jahr 2023 konnte Tonndorf ein positives Wanderungssaldo von +237 Zuzügen verzeichnen.
Der Anteil an Einpersonenhaushalten liegt in Tonndorf mit 55,3% ca. sechs Prozentpunkte über dem bezirklichen Wert (49,4%). Im Vergleich zur Gesamtstadt fällt der Anteil an Einpersonenhaushalten nur geringfügig höher aus (54,9%). Ähnlich stellt sich die Lage bei den Haushalten mit Kindern dar. Auch hier liegt der Anteil in Tonndorf (18,6%) zwischen dem höheren bezirklichen (19,6%) und dem niedrigeren gesamtstädtischen Durchschnitt (17,8%), wobei die Unterschiede hier nicht sehr groß ausfallen. Der Anteil von Haushalten mit Alleinerziehenden (gemessen an den Haushalten mit Kindern) fällt in Tonndorf etwas höher aus im Vergleich zu den bezirklichen und gesamtstädtischen Durchschnittswerten (Tonndorf 26,8%; Bezirk 24,9%; Hamburg 25,7%).
In Tonndorf liegt der Anteil an SGB II Empfänger:innen an der Gesamtbevölkerung bei 10,7%. Damit fällt der Anteil etwas höher aus als im Bezirk (9,3%) und in der Gesamtstadt (10%). Der Anteil an jungen Arbeitslosen (15 bis unter 25 Jahre) liegt in etwa im Bereich der Durchschnittswerte des Bezirks und der Gesamtstadt (Tonndorf 12,6%; Bezirk 11,7%, Hamburg 12,4%). Grundsicherung im Alter beziehen in Tonndorf etwas mehr Menschen als im Bezirk und der Gesamtstadt (Tonndorf 9,8%; Bezirk 7,1%, Hamburg 8,5%).
Die soziale Lage im Stadtteil ist insgesamt als durchschnittlich zu bewerten. Dies ist aus dem Ergebnis des RISE-Sozialmonitorings abzulesen, wonach fast der gesamte Stadtteil (98,8%) der in Tonndorf lebenden Menschen den Status Index „mittel“ aufweisen (Das Sozialmonitoring nutzt sozialräumliche Daten für alle statistischen Gebiete und dient dazu, Quartiere mit sozialen Herausforderungen frühzeitig zu erkennen).
In Bezug auf die durchschnittliche Wohnungsgröße lässt sich festhalten, dass die Wohnungen in Tonndorf insgesamt vergleichsweise klein ausfallen. Die durchschnittliche Wohnungsgröße in Tonndorf beträgt 75,7m² und ist damit deutlich kleiner als der Bezirksdurchschnitt (83,9m²). Der hamburgweite Durchschnitt (76,4m²) liegt hingegen nur geringfügig darüber. Gleichermaßen verhält es sich mit der durchschnittlichen Wohnfläche pro Person (Tonndorf 38,8qm; Bezirk 41,3qm; Hamburg 38,8qm).
Mit 10,1% fällt der Anteil an Sozialwohnungen in Tonndorf höher aus als im Vergleich zum Bezirk (7,1%) und zur Stadt (8%). Wobei 36,6% dieser Sozialwohnungen bereits bis 2029 aus der Bindung fallen.
C. Bebauungs- und Freiraumkonzept
Das Bebauungskonzept sieht zwei geschlossene, fünfgeschossige Baukörper mit jeweils einem zentralen Innenhof vor. Die Wohnnutzungen konzentrieren sich vorranging auf den südwestlichen Baukörper, in dem etwa 170 Wohneinheiten entstehen sollen. Weitere 30 Wohneinheiten sind in den oberen Geschossen des nordöstlichen Baukörpers vorgesehen. Mindestens 35 % der Wohnungen sollen als öffentlich geförderte Wohnungenrealisiert werden, und davon anteilig Wohnungen auch für vordringlich Wohnungssuchende zur Verfügung gestellt werden. Die Gewerbe- und Büroflächen orientieren sich zur Stein-Hardenberg-Straße und zum Busbahnhof. Die größeren Gewerbeflächen befinden sich im nordöstlichen Baukörper, während im südwestlichen Gebäude eher kleinere Gewerbeflächen im Erdgeschoss vorgesehen sind. Die geplante Kindertagesstätte erstreckt sich über zwei Geschosse im südwestlichen Baukörper. Das Park+Ride-Parkhaus mit integrierten Bike+Ride-Plätzenist im nordöstlichen Gebäude vorgesehen.
Durch die gezielte Teilung in zwei Baukörper entsteht ein zentraler, öffentlich nutzbarer Freiraum im Quartier. Dieser Freiraum soll neben Erschließungsfunktionen auch als Aufenthaltsbereich für Bewohner:innen und Besucher:innen des Quartiers dienen. Die beiden lärmabgewandten Innenhöfe sind den privaten Nutzungen vorbehalten und dienen als Spiel- und Aufenthaltsbereiche. Der südwestliche Innenhof beinhaltet zudem anteilig das Außengelände für die Kindertagesstätte. Ergänzend sollen auf den Dachflächen weitere Spiel- und Aufenthaltsbereiche sowohl für die Kindertagesstätte als auch für die Anwohnenden hergestellt werden.
D. Plangebiet, geltendes Planrecht, Planbedarf
Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Tonndorf 27 vom 13. September 2005, welcher den Bereich entlang der Magistrale als Kerngebiet festsetzt. Entlang der Stein-Hardenberg-Straße ist ein großzügiges Baufenster bestehend aus einer Baulinie an der Magistrale und Baugrenzen in Richtung Bahntrasse und Tonndorfer Hauptstraße festgesetzt. Am ZOB sieht der Bebauungsplan Tonndorf 27 ein Baufenster mit einer Baulinie in Richtung Magistrale und ZOB vor, ansonsten Baugrenzen. In diesem Bereich sind zwingend vier Vollgeschosse zu errichten, in den anderen Bereichen können bis zu vier Vollgeschosse entstehen. Für beide Baufelder wurde eine geschlossene Bauweise mit einer GRZ von 0,6 festgesetzt.
Die Stein-Hardenberg-Straße und Tonndorfer Hauptstraße sind als Straßenverkehrsfläche festgesetzt.
Das Plangebiet ist erheblichen Verkehrslärmimmissionen ausgesetzt, welche von KFZ-Verkehren der direkt angrenzenden Straßen sowie von dem Bahnverkehr ausgehen. Die Bewältigung dieser Immissionen ist in der Planung besondere Beachtung zu schenken.
Für die Umsetzungder Planung auf Grundlage des Rahmenplanes und des Wettbewerbs ist die Schaffung neuen Planrechts erforderlich.
Der Flächennutzungsplan für die Freie und Hansestadt Hamburg in der Fassung der Neubekanntmachung vom 22. Oktober 1997 (HmbGVBl. l S. 485) stellt das gesamte Plangebiet als Gemischte Baufläche dar. Der Bebauungsplan ist gem. § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln.
Das Landschaftsprogramm für die Freie und Hansestadt Hamburg vom 14. Juli 1997 (HmbGVBl. l S. 363) stellt für das Plangebiet im Westen das Milieu „Verdichteter Stadtraum“ und „Entwicklungsbereich Naturhaushalt“ dar. Die Straßenverkehrsflächen werden als „Sonstige Hauptverkehrsstraße“ und „Entwicklungsbereich Naturhaushalt“ dargestellt.
Die Karte „Arten- und Biotopschutz“ stellt den Großteil des Plangebiets als „Geschlossene und sonstige Bebauung“ im Biotopentwicklungsraum „Städtisch verdichtete Bereiche“ und die Straßenverkehrsflächen als „Hauptverkehrsstraßen“ dar.
Änderungen des Flächennutzungsplanes und des Landschaftsprogrammes sind nicht erforderlich.
Es wird vorgeschlagen, ein Bebauungsplanverfahren mit der vorgesehenen Bezeichnung Tonndorf 37 –Quartier am Bahnhof Tonndorf einzuleiten und am 06.07.2026 als frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB eine öffentliche Plandiskussion durchzuführen.
Der Ausschuss wird gebeten,der Einleitung des Bebauungsplanverfahrens Tonndorf 37 und der Durchführung einer öffentlichen Plandiskussion am 06.07.2026 zuzustimmen.
-Plangebietsabgrenzung zum Bebauungsplanverfahren Tonndorf 37
-Lageplan des Wettbewerbsergebnisses
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