21-4350

Sachverhalt

A. Anlass der Planung und Ausgangslage

Ausgehend vom Beschluss des Planungsausschusses vom 09.11.2021 zur Drucksache 21-4227 soll im Zuge der zeitnah auslaufenden Erbpacht von etwa 20 Grundstücken im Baublock Ellerneck, Lohwisch und Feldlerchenweg neues Planrecht geschaffen werden, um eine Nachverdichtung in zweiter Reihe realisieren zu können. Die Bebauung soll in Form von Einzel oder auch Reihenhäusern ermöglicht werden, um den vorhandenen Städtebau im örtlich angepassten Maßstab zu ergänzen. Die Erschließung der Gebäude soll jeweils über den straßenseitigen Grundstücksteil mit Straßenzugang gesichert werden. Der Baublock ist über die umliegenden Straßen erschlossen.

Eine rückwärtige Bebauung ist an dieser Stelle mit dem geltenden Planrecht nicht zu realisieren. Durch die Aufstellung eines Bebauungsplans sollen die entsprechenden planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden. Dabei soll auch geprüft werden, ob ein sogenannter „Textplan“ oder ein einfacher Bebauungsplan für die Erreichung der Planungsziele ausreicht, und ob gegebenenfalls Festsetzungen des Baustufenplanes verbleiben können. Eine Begrenzung des Festsetzungsumfanges auf das unter Beachtung des Abwägungsgebotes Unabdingbare wird angestrebt.

B. Städtebauliches und sozialräumliches Umfeld

Der umgebende Bereich von Tonndorf ist geprägt durch eine vorherrschende Einfamilienhausstruktur mit zumeist einem Vollgeschoss, sowie durch Zeilenbauten im Geschosswohnungsbau mit in der Regel drei bis vier Vollgeschossen. Der Grünzug Rahlau und der Hohenhorstpark schließen an das Gebiet an. Rund 500 Meter nördlich des Plangebietes verläuft die Eisenbahnstrecke Hamburg-Lübeck. Zudem ist hier die S-Bahn Linie S4 in Planung, welche mit der Station „Am Pulverhof“ zukünftig eine Anbindung an das S-Bahn Netz in fußläufiger Entfernung zum Plangebiet schaffen wird.

In Tonndorf wohnen mit Stand 2020 15.256 Einwohner:innen. Der Anteil der unter 18-Jährigen in Tonndorf entspricht mit 17,4% fast exakt dem bezirklichen Durschnitt (17,5%) und liegt etwas über dem gesamtstädtischen Durchschnitt von 16,7%. Der Anteil der über 65-Jährigen beträgt 17,6% und liegt damit ca. vier Prozentpunkte unter dem bezirklichen Durchschnitt (21,5%) und nur etwas unter dem Hamburger Durchschnittswert (18,1%). Bis 2035 ist ein Bevölkerungszuwachs von ca. 1.051 Einwohner:innen für den Stadtteil Tonndorf prognostiziert.

Tonndorf ist ein vergleichsweise dicht besiedelter Stadtteil. Die Bevölkerungsdichte fällt mit 3.871 Einw./km² höher aus als im Vergleich zum Bezirk (3.001 Einw./km²) und zur Gesamtstadt (2.514 Einw./km²). Im Jahr 2020 konnte Tonndorf ein leicht positives Wanderungssaldo von +77 Zuzügen verzeichnen.

Der Anteil an Einpersonenhaushalten liegt in Tonndorf mit 53,3% fast fünf Prozentpunkte über dem bezirklichen Wert (48,6%). Im Vergleich zur Gesamtstadt ist der Anteil an Einpersonenhaushalten ca. ein Prozent niedriger (54,4%). Ähnlich stellt sich die Lage bei den Haushalten mit Kindern dar. Auch hier liegt der Anteil in Tonndorf (19,1%) zwischen dem höheren bezirklichen (19,7%) und dem niedrigeren gesamtstädtischen Durchschnitt (18,0%), wobei die Unterschiede hier nicht sehr groß ausfallen. Der Anteil von Haushalten mit Alleinerziehenden unterscheidet sich kaum von den Durchschnittswerten des Bezirks und der Gesamtstadt (Tonndorf: 4,5%; Bezirk Wandsbek: 4,7%; Hamburg: 4,4%).

In Tonndorf liegt der Anteil an SGB II Empfänger:innen bei 11,3%. Damit fällt der Anteil etwas höher aus als im Bezirk (9,3%) und in der Gesamtstadt (10,0%). Der Anteil an jungen Arbeitslosen (15 bis unter 25 Jahre) liegt ebenfalls über den Durchschnittswerten des Bezirks und der Gesamtstadt (Tonndorf: 14,1%; Bezirk Wandsbek: 12,0%, Hamburg: 12,2 %). Dieser Trend setzt sich auch bei den Grundsicherungsempfänger:innen über 65 Jahre fort (Tonndorf: 9,0%; Bezirk Wandsbek: 6,8%; Hamburg: 8,3%).

Die soziale Lage im Stadtteil ist insgesamt als durchschnittlich zu bewerten. Dies ist aus dem Ergebnis des RISE-Sozialmonitoring abzulesen, wonach der gesamte Stadtteil den Status Index „mittel“ aufweist. Das Sozialmonitoring nutzt sozialräumliche Daten für alle Statistischen Gebiete und dient dazu, Quartiere mit sozialen Herausforderungen frühzeitig zu erkennen.

In Bezug auf die durchschnittliche Wohnungsgröße lässt sich festhalten, dass diese in Tonndorf mit durchschnittlich 75,1 m² kleiner als im Bezirksdurchschnitt (83,7 m²) ist. Der hamburgweite Durchschnitt (76,2 m²) liegt hingegen nur geringfügig über dem Tonndorfer Durchschnitt. Gleichermaßen verhält es sich mit der durchschnittlichen Wohnfläche pro Einwohner (Tonndorf: 39,0m²; Bezirk Wandsbek: 41,6 m²; Hamburg: 39,1 m²).

Mit 10,0% fällt der Anteil an Sozialwohnungen in Tonndorf höher aus als im Vergleich zum Bezirk (7,2%) und zur Stadt (7,7%). 5,9% dieser Sozialwohnungen fallen bis 2025 aus der Bindung.

C. Planungskonzept

Das Planungskonzept sieht vor, zusätzliche Bebauungsmöglichkeiten auf den rückwärtigen Grundstücksteilen zu ermöglichen. Dabei soll die Erschließung der Neubebauung über den jeweils vorgelagerten Grundstücksteil erfolgen, um den Erschließungsaufwand der im örtlichen Maßstab moderaten Verdichtung gering zu halten und die verbliebenen Grundstücksflächen für eine gärtnerische Nutzung freizuhalten. In der Anlage sind dazu zwei beispielhafte Bebauungsmöglichkeiten mit Einzelhäusern oder auch kleineren Hausgruppen aufgezeigt. Es könnten etwa 20 bis 30 neue Wohngebäude entstehen.

Es wäre bei Realisierung des Planungskonzeptes zudem möglich, die Grundstücke von derzeit vielfach rund 1.000 m² zu teilen, sodass künftig Grundstücke in einer Größe von z.B. ca. 500 m² mit eigener Baumöglichkeit entstehen können.

D. Plangebiet, geltendes Planrecht, Planbedarf

Das vorgesehene Plangebiet liegt im Stadtteil Tonndorf. Es umfasst die Flurstücke, 1121, 1128, 1129, 1130, 1138, 1140, 1141, 1145, 1148, 1149, 1151, 1152, 2018, 2066, 2826, 3174 und 3175 im privaten Eigentum, die Flurstücke 2374 und 2445 im Eigentum der FHH, sowie die Flurstücke 1119, 1120 1122, 1123, 1124, 1125, 1126, 1127, 1131, 1133, 1139, 1142, 1143, 1144, 1146, 1147, 1150, 2373, 2446, 2824 im Eigentum der FHH, welche derzeit in Erbpacht vergeben sind.

Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des Baustufenplans Tonndorf-Jenfeld von 1955, welcher das Plangebiet als Wohnbaufläche W1o festsetzt. Somit gilt hier eine eingeschossige Wohnbebauung in offener Bauweise und eine überbaubare Grundstücksfläche von 2/10.

Der Flächennutzungsplan für die Freie und Hansestadt Hamburg in der Fassung der Neubekanntmachung vom 22. Oktober 1997 stellt das Plangebiet als Wohnbaufläche dar. Der Bebauungsplan ist gem. § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln.

Im Landschaftsprogramm der Freien und Hansestadt Hamburg vom 14. Juli 1997 ist für das Plangebiet gartenbezogenes Wohnen dargestellt. Im Norden und Westen grenzt eine Grünanlage an das Gebiet, im Osten eine Freifläche.

Eine Änderung des Flächennutzungsplanes und des Landschaftsprogrammes sind nicht erforderlich.

Der Bebauungsplan soll als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB aufgestellt werden. Die Anwendungsvoraussetzungen für das beschleunigte Verfahren zur Innenentwicklung liegen vor, da der Bebauungsplan der Nachverdichtung und Innenentwicklung dient und weniger als 20.000 m² Grundfläche auf heute bereits baulich genutzten Flächen festgesetzt werden sollen.

Aufgrund der COVID 19-Pandemie (Coronavirus) kann die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB derzeit nicht als öffentliche Plandiskussion durchgeführt werden. Um dennoch die Öffentlichkeit u.a. über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung unterrichten zu können und Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung zu geben, schlägt die Verwaltung vor, an Stelle einer Diskussionsveranstaltung hierfür entsprechendes Informationsmaterial im Internet unter Verwendung des kostenlosen Online-Dienstes „Bauleitplanung“ auf den Seiten des „HamburgService“ zur Verfügung zu stellen. Zudem besteht hier die Möglichkeit, direkt Stellungnahmen „online“ abzugeben. Der Online-Dienst kann unter folgender Adresse aufgerufen werden: https://bauleitplanung.hamburg.de/

Auf diese Möglichkeit soll neben einer Pressemitteilung des Bezirksamtes im direkten Umfeld des Plangebietes in Tonndorf auch mit Hilfe von Plakaten mit Angabe eines telefonischen Ansprechpartners hingewiesen werden.

Bebauungsplanverfahren Tonndorf 35 - Ellerneck - Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens - Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB

Beschlussvorlage