Zukunft des Gewerbegebiets Alsterdorfer Straße - Kritische Prüfung der Bebauungspläne und des Entwicklungskonzepts Große Anfrage gem. § 27 BezVG der Volt-Fraktion

Der Bebauungsplan Alsterdorf 7, ursprünglich am 7. Oktober 1968 festgesetzt, und das Plangebiet des Bebauungsplans Alsterdorf 8, das nördlich und südlich der Alsterdorfer Straße liegt und eine Fläche von etwa 3,6 Hektar umfasst, sind als Gewerbegebiete ausgewiesen. Um eine solide Bewertung des aktuellen Entwicklungskonzepts für die Alsterdorfer Straße vornehmen zu können ist es hilfreich, die städtebaulichen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen sowie die planerischen Zielsetzungen einzuordnen.

Das Gebiet weist neben gewerblichen Nutzungen auch Büro-, Dienstleistungs- und einige Wohnnutzungen auf, wodurch es sich nicht als klassisches Gewerbegebiet darstellt. Um den Standort als Gewerbegebiet zu stärken und einer Umwandlung in Wohnnutzungen entgegenzuwirken, gab es seit der Festsetzung des Bebauungsplans Alsterdorf 7 im Jahr 1968 zwei Änderungen:

Erste Änderung: Diese Änderung betraf die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben im Gewerbegebiet. Es wurde festgelegt, dass Einzelhandelsbetriebe unzulässig sind, mit Ausnahme von Verkaufsstätten, die in unmittelbarem Zusammenhang mit einem Gewerbe- oder Handwerksbetrieb stehen (Werksverkauf), sofern die Verkaufs- und Ausstellungsfläche nicht mehr als zehn Prozent der Geschossfläche des Betriebs beträgt. Zudem wurden Bordelle, bordellartige Betriebe und Vergnügungsstätten im Gewerbegebiet ausgeschlossen.

Zweite Änderung: Diese Änderung wurde am 5. September 2024 eingeleitet und betrifft das Gewerbegebiet zwischen Alsterdorfer Straße und Bilser Straße. Ziel ist es, die gewerbliche Nutzung zu stärken und weitere Wohnnutzungen zu verhindern. Das Verfahren befindet sich derzeit in der Planungsphase.

Ungeachtet dieser Anpassungen ist das Gebiet von Brachflächen und Gebäuden mit Leerstand geprägt. Dies wirft die Frage auf, inwiefern die gewünschte Entwicklung zu einem vitalen Gewerbegebiet investorenseitig anerkannt wird und im nennenswerten Umfang Gewerbeflächen bebaut werden. Diese Fragen werden im aktuellen Entwicklungskonzept, erstellt durch die Büros GOS Gesellschaft für Ortsentwicklung und Stadterneuerung und BPW Stadtplanung, adressiert.

Ziel dieser Anfrage ist eine kritische Überprüfung der bestehenden Bebauungspläne und die Bewertung der langfristigen Sinnhaftigkeit einer ausschließlichen Gewerbenutzung in Anbetracht des Bedarfs an Wohnraum in Hamburg sowie des anhaltenden Leerstandes an der Alsterdorfer Straße.

Daher bitten wir das Bezirksamt um Beantwortung der folgenden Fragen:

Das Entwicklungskonzept sieht einen massiven Aufwuchs an zusätzlichen Gewerbeflächen im Gebiet vor. Hierzu stellen sich einige Fragen nach der aktuellen Nachfrage nach Gewerbeflächen und möglichen Alternativen im Bereich Alsterdorfer Straße:

Vorbemerkung:

Der Gewerbestandort Alsterdorfer Straße weist aktuell eine heterogene Nutzungsstruktur auf. Neben klassischen Gewerbebetrieben prägen Büro-, Dienstleistungs-, Nahversorgungs- und Wohnnutzungen den Standort. Hierdurch ergeben sich der besondere Gebietscharakter, aber auch die standortspezifischen Herausfor­derungen, zu denen die besonders kleinteilige Parzellierung und große Tiefe der Grundstücke sowie Nutzungskonkurrenzen zählen.

Unter anderem aufgrund der geringen Verfüg­barkeit von Gewerbeflächen im Bezirk Hamburg-Nord soll das Gewerbegebiet an der Alsterdorfer Straße als Gewerbestandort in integrierter Lage langfristig gesichert werden. Dabei liegt ein Fokus auf der zukunftsfähigen Weiter­entwicklung der bestehenden Nutzungen und der Ausschöpfung der vorhandenen Flächen­potenziale. Das bezirkliche Gewerbeflächenkon­zept (Gewerbeflächenkonzept Hamburg-Nord) sieht für den Standort eine Weiterentwicklung durch gewerbliche Nutzungsintensivierung vor, weitere Wohn- und Einzelhandelsnutzungen sollen verhindert werden.

An der Alsterdorfer Straße gibt es ein Flächenangebot, das weiter für gewerbliche und handwerkliche Nutzungen zur Verfügung stehen soll. Im dichtbebauten Bezirk Hamburg-Nord ist es nicht möglich, an anderer Stelle neue Gewerbeflächen zu generieren. Aus diesen Gründen hat sich die Bezirkspolitik klar zum Erhalt des Gewerbestandortes bekannt und die Verwaltung beauftragt, eine Erarbeitung eines Entwicklungskonzeptes zu vergeben.

Es ist unstrittig, dass auch Wohnungen in Hamburg dringend gebraucht werden. Daher unternimmt das Bezirksamt Hamburg-Nord parallel mit Erfolg große Anstrengungen zur Förderung des Wohnungsneubaus. Diese Aktivitäten sind der jährlichen Fortschreibung des Wohnungsbauprogramms für den Bezirk Hamburg-Nord (Wohnungsbauprogramm Hamburg-Nord) zu entnehmen.

Der Gewerbestandort Alsterdorfer Straße ist gerade wegen seiner zentralen Lage zu erhalten. Durch diese Lagegunst und eine gute Verkehrsanbindung ist er ideal u.a. für Handwerksbetriebe; auch wegen seiner Nähe zu zahlreichen Wohnquartieren. Dies ermöglicht einen Beitrag zur „Stadt der kurzen Wege“ (15-Minuten-Stadt).

Für eine durchmischte Stadt muss diese Mischung nicht unbedingt in einem Gebäude oder auf einem Grundstück stattfinden. Bei der Alsterdorfer Straße ist es Ziel, diese Durchmischung planungsrechts­konform durch das Nebeneinander verschiedener Nutzungen zu erreichen (mit einer größeren Körnung).

Bei einer Planrechtsänderung in ein Urbanes Gebiet (MU) besteht die begründete Sorge, dass sich das Gebiet zum großen Teil in ein Wohngebiet wandelt und gewerbliche Nutzungen - aufgrund ihrer Emissionen und geringeren Mieten - verdrängt werden. Eine Planrechtsänderung ist nicht vorgesehen, wie oben beschrieben und auch im Gewerbeflächenkonzept dargestellt, soll an der Alsterdorfer Straße neuen Wohnnutzungen kein Vorschub geleistet werden. Eine Stadt/ein Bezirk lebt nicht von Wohnnutzungen allein, sondern braucht auch eine wirtschaftliche Basis.

1) Ist dem Bezirksamt bekannt, wie viele Anfragen oder Bewerbungen von Unternehmen des verarbeitenden Gewerbes es in den vergangenen zwei Jahrzehnten für eine Ansiedlung im Gewerbegebiet Alsterdorfer Straße gab? Gibt es derzeit laufende Verhandlungen zu Unternehmensansiedlungen und entsprechen deren Nutzungsabsicht den Vorgaben des Babauungsplans (“emissionsarmes produzierendes Gewerbe”)?

Nein, dazu wird keine Statistik geführt. Zudem gehen die Anfragen normalerweise direkt bei den privaten Grundeigentümern oder deren Dienstleistern ein und das Bezirksamt erhält davon keine Kenntnis.

2) Gibt es eine Übersicht über die Art der Betriebe (verarbeitendes Gewerbe, Handwerk, Einzelhandel, Gastronomie, Beherbergung, etc.), die Interesse bekundet haben, und die Gründe, warum sich diese letztendlich nicht angesiedelt haben? Falls ja, erbitten wir eine Auflistung.

Nein, dazu gibt es keine Übersicht.

3) Im Entwicklungsplan ist vorgesehen, einzelne Gebäude in ihrer Geschossigkeit aufzustocken. Entspricht dies den Bedarfen des produzierenden Gewerbes?

Die Bedarfe des produzierenden Gewerbes sind fallspezifisch zu unterschiedlich, um dies pauschal beantworten zu können. Jedoch setzt sich in den letzten Jahren am Immobilienmarkt vermehrt die Erkenntnis durch, dass in innerstädtischen Lagen aufgrund der hohen Bodenpreise Konzepte für mehrgeschossige Gewerbeimmobilien („gestapeltes Gewerbe“) funktionieren.

4) Ist das Gewerbegebiet Alsterdorfer Straße im Vergleich z.B. zu der “Meistermeile” für Unternehmen des verarbeitenden Gewerbes ein konkurrenzfähiger Standort (Mietpreise, infrastrukturelle Anbindung, Größen der Flächen, Zuwegung, etc.)?

Ja, im Grundsatz ist der Standort konkurrenzfähig. Es wird darauf hingewiesen, dass eine „Konkurrenz“ zwischen den Standorten nicht die grundlegende Zielsetzung ist. Da die Flächenpotenziale für entsprechende Nutzungen im Bezirk Hamburg-Nord knapp sind, sind die Standorte als ergänzende Orte anzusehen.

5) Investoren argumentieren, dass sich reine Gewerbenutzung in neu zu errichtenden Gebäuden wirtschaftlich nicht lohne und eine Mischnutzung erforderlich sei (Quersubventionierung). Wurden diesbezüglich alternative Modelle zum aktuellen Bebauungsplan geprüft bzw. gibt es Überlegungen, private Investoren durch Anreize wie Vermietungszuschüsse oder Mietgarantien für Baumaßnahmen zu gewinnen und ausbleibende Einnahmen aus der Vermietung von Wohnungen zu kompensieren?

Die Zielrichtung war und ist „GE“ (siehe auch Vorbemerkung). Daher gibt es keine ausbleibenden Einnahmen aus der Vermietung von Wohnungen – sie sind im GE unzulässig.

6) Sind Anfragen seitens potentieller Investoren bekannt, im fraglichen Gebiet das Konzept “Urbane Produktion und Mischnutzung” (auch bekannt unter dem Begriff “Urbanes Gebiet”), also ein gemischtes Gewerbe-Wohnquartier mit emissionsarmen Betrieben, umzusetzen? Wie viele solcher Anfragen gab es in den zurückliegenden 20 Jahren?

Die Gebietskategorie „MU“ gibt es seit Mai 2017. Zu Anfragen wird keine Statistik geführt.

7) Die Gebäude an der Kreuzung Alsterdorfer Straße und Carl-Cohn-Straße in Richtung Norden sowie Alsterdorfer Straße 273-281 und der gesamte nordwestliche Teil des Heubergredder dienen mehrheitlich der Wohnnutzung. Inwiefern steht diese Wohnnutzung im Gewerbegebiet in Konflikt mit den Vorgaben des Bundes-Immissionsschutzgesetzes und stellt womöglich ein Hemmnis für die Ansiedlung produzierenden Gewerbes dar, wie sie im Entwicklungsplan skizziert wird?

Die Gebäude an der Kreuzung Alsterdorfer Straße und Carl-Cohn-Straße sind bereits vor Rechtwirksamkeit des Bebauungsplanes errichtet worden und genießen Bestandsschutz. Die Nutzung der Gebäude Alsterdorfer Straße 273 und Alsterdorfer Straße 275 wird aktuell geprüft, da hier keine Wohnnutzung zulässig ist. Die Gebäude Alsterdorfer Straße 277,279, 281 und 281a liegen im Bereich der Festsetzung „Allgemeines Wohngebiet“. Die Gebäude Alsterdorfer Straße 274, 276, 278 und 280 werden gewerblich genutzt. Die Gebäude im nordwestlichen Teil des Heubergredder liegen im Bereich der Festsetzung „Allgemeines Wohngebiet“.

Mögliche Konflikte vor dem Hintergrund des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sind im Rahmen einer Neuansiedlung im Einzelfall zu prüfen. Dabei liegen die planungsrechtlichen Festzungen zu Grunde.

Drei Varianten des Bebauungsplans seit 1968 – Hintergrund der Änderungen

8) Warum wurden seit 1968 drei verschiedene Varianten des Bebauungsplans für das Gewerbegebiet entwickelt? Welche Herausforderungen oder Hemmnisse haben dazu geführt, dass eine langfristig stabile Planung bislang nicht umgesetzt werden konnte?

Es handelt sich hier um „Änderungen“ des Bebauungsplans.

Nach Feststellung des Bebauungsplan 1968 ist die 1. Änderung im Jahr 2016 erfolgt. Mit der Änderung 2016 wurde - in einem sog. Sammelverfahren auch in weiteren Bebauungsplänen - großflächiger Einzelhandel im GE ausgeschlossen. Dies hatte zum Ziel, die im Bezirk knappen Gewerbeflächen für solche Nutzungen zu sichern, die auf die Gebietskategorie GE angewiesen sind, also für Handwerk und produzierendes Gewerbe.

Die 2. Änderung des Bebauungsplans befindet sich aktuell im Verfahren. Mit der Textplanänderung sollen wohnähnliche Nutzungen wie Boardinghouses, Hotels etc. ausgeschlossen werden. Hier wird ebenfalls das Ziel, die im Bezirk knappen Gewerbeflächen für solche Nutzungen zu sichern, die auf die Gebietskategorie GE angewiesen sind, verfolgt.

9) Trotz des klaren politischen Bekenntnisses zur Sicherung des Gewerbestandortes bleiben abseits vereinzelter Bauprojekte wie dem Neubau des Firmensitzes der HOLGER CLASEN GmbH & Co. KG, viele Flächen ungenutzt. Welche Maßnahmen (neben dem genannten Entwicklungskonzept “Moderne Gewerbeentwicklung in Alsterdorf fördern“ aus der Drucksache 22-0545) werden ergriffen, um die Umsetzung bestehender Planungen und die Ansiedlung neuer Gewerbebetriebe zu beschleunigen? Wird in Betracht gezogen, über eine aktivere Flächenpolitik Anreize für eine schnellere gewerbliche Nutzung zu schaffen?

Die Wirtschaftsförderung des Bezirksamtes steht im Austausch mit der Wirtschaftsbehörde, den Kammern und der Hamburg Invest Entwicklungsgesellschaft. Ein aktive Flächenpolitik gestaltet sich am Standort schwierig, da hier keine Grundstücke im Eigentum der Stadt liegen und auch keine Mittel für einen Ankauf privater Gewerbegrundstücke vorbehalten sind. Das Entwicklungskonzept für die Alsterdorfer Straße schlägt einige Maßnahmen vor, die den Prozess der gewerblichen Flächenentwicklung unterstützen.

Eignung der Flächen für eine ausschließliche Gewerbenutzung

10) Welche infrastrukturellen Herausforderungen bestehen für das Gewerbegebiet, z.B. im Hinblick auf Schwerlastanlieferverkehre?

Bei dem Gewerbegebiet an der Alsterdorfer Straße handelt es sich nicht um ein Gewerbegebiet mit großflächigem Gewerbe mit hochfrequentem Schwerlastverkehr (bspw. Logistikunternehmen). Da der Schwerlastverkehr hier eine untergeordnete Rolle spielt, ist dieser Faktor zu vernachlässigen.

11) Ergeben sich aus den Anlieferverkehren, insbesondere den Schwerlastverkehren, Herausforderungen für das aktuelle Gehwegekonzept für Alsterdorf?

Durch Schwerlastverkehre sind keine Herausforderungen zu erwarten (siehe Antwort Frage 10). Bzgl. der Anlieferverkehrs und der Kundenverkehre können Herausforderungen entstehen. Generell stellen Anliefer- und Kundenverkehre eine Herausforderung im Straßenraum und werden daher im Rahmen von Straßenplanungen entsprechend berücksichtigt. Dies wird aktuell in der laufenden Maßnahme „Fußverkehrsförderung am Gewerbestandort Alsterdorfer Straße und Heubergredder“, welche auf der Fußverkehrsstrategie Alsterdorf basiert, geprüft und erarbeitet.

12) Welche Nutzungskonflikte bestehen bereits heute mit der umliegenden Wohnbebauung hinsichtlich Lärm, Emissionen oder Verkehrsbelastung?

Dem Bezirksamt sind hinsichtlich Lärm und Emissionen keine Nutzungskonflikte im nennenswerten Umfang bekannt. Die Verkehrsbelastung und die Organisation des ruhenden Verkehrs wird im Entwicklungskonzept thematisiert sowie im Rahmen der Umsetzung der Fußverkehrsstrategie betrachtet.

13) Gibt es Verhandlungen seitens der öffentlichen Hand mit dem Eigentümer des Grundstücks, auf dem sich die Alte Wäscherei befindet, über den Verkauf dieses Grundstücks? Der Entwicklungsplan sieht auf diesem Grundstück eine großflächige Bebauung vor und der Eigentümer ist derzeit bemüht, das Grundstück zu veräußern.

Das Grundstück wurde der Stadt zum Kauf angeboten.

14) Wie viele Eigentümerwechsel von Gewerbeflächen fanden seit 2015 statt? Wurden diese Flächen, auf denen ein Eigentümerwechsel stattfand, für Neubauten oder Gewerbeansiedlungen genutzt?

Dazu wird im Bezirksamt Hamburg-Nord keine Statistik geführt.

Wohnraum vs. Gewerbe – Prüfung einer Mischnutzung

15) Wie wird das Gebiet im Rahmen des Hamburger Flächennutzungsplanes (FNP) bewertet? Gibt es übergeordnete Strategien des Bezirks oder der Stadt (z. B. Gewerbeflächenentwicklung, Nutzungsmischung, Erhalt von Arbeitsplätzen)?

Der Flächennutzungsplan stellt den Bereich als „gemischte Baufläche“ dar, da kleinteilige spezifische Gebietsabgrenzungen im Flächennutzungsplan nicht dargestellt werden.

Ja, es gibt das Gewerbeflächenkonzept. Die Ausführungen zum Standort Alsterdorfer Straße sind unter „Gewerblicher Standort 01 - Alsterdorfer Straße“ zu finden (Gewerbeflächenkonzept Hamburg-Nord).

16) Angesichts der Lage des Gebiets zwischen Alster und Stadtpark, der vorhandenen Naherholungsmöglichkeiten sowie der Nähe zu Schulen und Kitas: Welche Faktoren sprechen aus Sicht des Bezirksamts gegen eine städtebaulich integrierte Mischnutzung aus Wohnen und Gewerbe unter Einhaltung der entsprechenden Vorgaben des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, die es mit Blick auf die schon existierende Wohnbebauung ohnehin einzuhalten gilt?

Hier sind die entsprechenden Aussagen in der Vorbemerkung als auch im Vorwort und der Einleitung zum Entwicklungskonzept getroffen.

17) Sofern mögliche Emissionen einer Mischnutzung entgegenstehen, weshalb ist diese seit der Erstauflage des Bebauungsplans tolerabel und wie gehen moderne Quartiere mit Mischnutzung mit diesem Thema um?

Das Thema zu Nutzungskonflikten wurde bereits in den vorherigen Antworten zu den Fragen erläutert.

In Quartieren mit Mischnutzung ist der Schutz des Wohnens ein wesentliches Thema, weshalb Gewerbebetriebe oft verdrängt werden.

18) Ist beabsichtigt, die Grünflächen des Gebiets aufzuwerten und der starken Flächenversiegelung aktiv zu begegnen? Im Rahmen des Entwicklungskonzepts wird auf eine “Grünfläche” zwischen der Alsterdorfer Straße und der Bilser Straße verwiesen. Dieser ist tatsächlich ein hauptsächlich aus Kies und Beton bestehender Spielplatz und in seinem derzeitigen Zustand untauglich, als Naherholungsfläche zu dienen. Des weiteren spricht das Entwicklungskonzept von Grünflächen entlang der Straße. Dies sind derzeit im Wesentlichen hochverdichtete Kies- und Sandflächen zwischen den Bäumen. Ist beabsichtigt, diese zu entsiegeln und dauerhaft von parkenden Autos freizuhalten?

Das Entwicklungskonzept schlägt die Entsiegelung und Aufwertung der Grünflächen als Maßnahme vor. Inwieweit dies umsetzbar ist, erfordert weitere Prüfungen, insbesondere auch im Zusammenhang mit der Umsetzung der Fußverkehrsstrategie bzw. der dazugehörigen Maßnahmen an der Alsterdorfer Straße.

19) Weshalb wurden für die Planungen für die weitere Entwicklung des Gewerbegebiets die Eigentümer und Gewerbetreibenden, nicht jedoch die über Tausend Anwohnenden des Gebiets eingebunden und befragt?

Im Rahmen der Konzepterstellung wurde zunächst die Akteursgruppe, die dem Themenbereich Gewerbe angehört beteiligt, da es sich um ein Entwicklungskonzept explizit für die Grundstücke im festgesetzten Gewerbegebiet handelt. Zudem war es wichtig, für die Eigentümerinnen und Eigentümer, die hier wichtige Schlüsselakteure für künftige Umsetzungen darstellen, einen geschützten Raum zur Diskussion zu bieten. Teilweise wurde mit den Anwesenden parzellenscharf über Vorhaben diskutiert. Anregungen der Anwohnenden wurden über den eingebundenen Alsterdorfer Bürgerverein und bei der öffentlichen Diskussion zum Entwurf des Entwicklungskonzeptes aufgenommen.

20) Werden Erkenntnisse aus anderen Stadtentwicklungsprojekten (z.B. Oberbillwerder), in denen gemischtes Gewerbe-Wohnquartier mit emissionsarmen Betrieben geplant werden, berücksichtigt, um zu evaluieren, ob eine rein gewerbliche Nutzung im innerstädtischen Bereich langfristig stabil und wirtschaftlich tragfähig bleibt?

Im Rahmen der Konzeptentwicklung konnte auf die Expertise des Planungsteams sowie der Handwerkskammer zurückgegriffen werden. Zudem wurden im Rahmen der Workshops anhand von Best-Practice-Beispielen diskutiert. Ein Exkurs zum Thema Gewerbegebiet/Gewerbe in innerstädtischen Bereichen ist im Entwicklungskonzept aufgeführt.

21) Welche Voraussetzungen müssten erfüllt sein, um eine schrittweise Umwandlung in eine Mischnutzung oder eine alternative Nutzung des Gebiets in Betracht zu ziehen?

Hierfür müsste die Ausweisung als Gewerbegebiet aufgegeben werden. Da hierfür nach Senatsbeschluss Ersatz geschaffen werden muss, müssten nennenswerte alternative GE-Flächenpotenziale im Bezirk Hamburg-Nord generierbar sein.

22) Welche Auswirkungen hätte eine konsequente Rückführung auf reine Gewerbenutzung (z. B. Lärm, Verkehr, soziale Durchmischung)?

In den Bereichen mit der Festsetzung „Gewerbegebiet“ befinden sich fast ausschließlich der Festsetzung entsprechende Nutzungen. Eine „konsequente Rückführung“ deshalb in diesem Gebiet nicht erforderlich.

Wir bitten um eine detaillierte Stellungnahme zu diesen Fragen und danken Ihnen für die Bearbeitung.

Dr. Bettina Schomburg

Bezirksamtsleitung