Soziale Erhaltungsverordnung Barmbek nach § 172, Absatz 1, Satz 2 BauGB hier: Fortschreibung der Plausibilitätsprüfung 2014
Mit der Drs. 20-0192 zur Sitzung des StekA am 04.09.2014 und einer Präsentation seitens des Gutachterbüros in dieser Sitzung wurde dem Ausschuss das Ergebnis der Plausibilitätsprüfung Barmbek / Dulsberg zur Kenntnis gegeben.
Die Gutachter waren im Kern zu dem Ergebnis gekommen, dass Barmbek-Nord und Barmbek-Süd zum damaligen Zeitpunkt keine strukturellen und flächendeckenden Aufwertungs- und Veränderungsprozesse aufgewiesen haben. Sie schlugen jedoch eine kontinuierliche Untersuchung des Barmbeker Wohnungsmarktes vor, um potenzielle Aufwertungs- und Verdrängungsprozesse rechtzeitig zu identifizieren. Einige räumliche Schwerpunkte, insbesondere die Gebiete 53017-53019 im Bereich des S-Bahnhofes Barmbek und die Gebiete 53002-53007 im Umfeld des Quartiers 21, sollten dabei besonders im Fokus stehen.
Mit Vertretern der damaligen Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt – Amt WSB - wurde vereinbart, den Empfehlungen der Gutachter zu folgen und die weitere Entwicklung - ggf. im stadtweiten Monitoring – zu beobachten. Da Daten aus dem stadtweiten Monitoring bislang nicht vorliegen, erfolgt die Beobachtung der Entwicklung auf Grundlage von dem Bezirk vorliegenden Daten.
Aufbau und Methodik der Fortschreibung
Diese Fortschreibung berücksichtigt die statistischen Gebiete, bei denen in der Plausibilitätsprüfung 2014
- das Aufwertungspotenzial oder
- das Verdrängungspotenzial oder
- der Verdrängungsdruck
überdurchschnittlich ausgeprägt waren. Diese statistischen Gebiete sind zusammengefasst und arrondiert worden zu drei räumlich geeigneten Betrachtungsgebieten. Diese Betrachtungsgebiete enthalten auch die statistischen Gebiete 53017 – 53019 und 53002 – 53007, die vom Gutachter besonders zur weiteren Betrachtung empfohlen wurden.
Untersuchungsgebiet "I":
Das Untersuchungsgebiet "I" liegt in Barmbek-Süd und umfasst die statistischen Gebiete: 51008, 51009, 5110 und 51012. Es liegt östlich der Adolph-Schönfelder-Straße, westlich und östlich der Wagnerstraße und südlich von Abschnitten der Weidestraße und der Straße Dehnhaide.
Untersuchungsgebiet "II":
Das Untersuchungsgebiet "II" befindet sich in Barmbek-Nord und liegt südlich sowie östlich vom 'Quartier 21'. Es beinhaltet die statistischen Gebiete: 53002, 53004, 53005, 53006 und 53007.
Untersuchungsgebiet "III":
Dieses Untersuchungsgebiet befindet sich ebenfalls in Barmbek-Nord. Es liegt nördlich des Bahnhofs Barmbek und umfasst die statistischen Gebiete: 53017, 53018 und 53019.
Die Fortschreibung der Plausibilitätsprüfung orientiert sich an den Indikatoren, die im Gutachten von ‘Analyse & Konzepte’ verwendet wurden, um eine Vergleichbarkeit zu gewährleisten und Entwicklungen / Veränderungen ablesen zu können. Um den organisatorischen und finanziellen Aufwand für die Fortschreibung zu begrenzen, wurden keine neuen Erhebungen und Begehungen durchgeführt. Für die quantitative Bewertung wurde im Wesentlichen auf vorhandene RISE-Daten zurückgegriffen sowie auf die vorliegenden Daten zu Abgeschlossenheitsbescheinigungen. Für eine qualitative Bewertung wurden Einschätzungen von Mitarbeitenden des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung herangezogen.
Wesentliche Ergebnisse der Fortschreibung
Zusammenfassend betrachtet liegen auch zum jetzigen Zeitpunkt nicht genügend Gründe vor, die vertiefende Untersuchungen im Hinblick auf den Erlass einer Sozialen Erhaltungsverordnung gerechtfertigt erscheinen lassen. Die Bewertung stützt sich dabei auf die nachgewiesenen überwiegend marginalen Veränderungen der Indikatorenwerte gegenüber dem Gutachten von 'Analyse & Konzepte', die keinen neuen oder verstärkten Trend und keinen nachgewiesenen Verdrängungsdruck erkennen lassen.
Beim Aufwertungspotenzial haben sich bei den Indikatoren
- Wohnungen im Eigentum von SAGA-GWG und Genossenschaften,
- Anzahl geförderter Wohnungen, die in den nächsten 5 Jahren aus der Bindung laufen,
- Anzahl geförderter Wohnungen,
- Anteil Gebäude erbaut vor 1949,
- Anteil Gebäude erbaut zwischen 1949 und 1968
keine Veränderungen ergeben.
Bei den Indikatoren für das Verdrängungspotenzial
- Altenquotient,
- Anteil der Ein-Personenhaushalte,
- Anteil der Vier-Personen-Haushalte,
- Anteil der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten,
- Anteil der über 65-Jährigen Empfänger von Grundsicherung,
- Anteil der Haushalte mit Kindern in Mindestsicherung,
- Anteil der Haushalte mit minderjährigen Kindern,
- Anteil der Einwohner/innen mit Migrationshintergrund
lassen sich gegenüber den Ergebnissen des Gutachtens von 'Analyse & Konzepte' nur marginale Veränderungen feststellen.
Zwei Indikatoren weisen deutlicher gestiegene Werte auf: Dies ist zum einen die Anzahl der Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Bestandsgebäuden im Untersuchungsgebiet "I" und zum anderen das Wanderungsvolumen. Die Zunahme der Werte dieser beiden Indikatoren allein rechtfertigt aus Sicht des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung jedoch nicht, den Erlass einer Sozialen Erhaltungsverordnung anzustreben. Hier sollte geprüft werden, ob diese Zunahmen einen dauerhaften Trend abbilden oder ob es sich um eine Schwankung handelt.
Das Preisniveau auf dem Mietwohnungsmarkt und die Entwicklung der Mietpreise im Betrachtungszeitraum liefern keine Begründung für den Erlass einer Sozialen Erhaltungsverordnung. Dasselbe gilt für die Preisentwicklung von Eigentumswohnungen im Bestand.
Weiteres Vorgehen
Die Fortschreibung der Plausibilitätsprüfung ist im Dezember 2016 an die zuständige Fachbehörde, Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen / Amt WSB übermittelt worden. Eine Rückmeldung dazu liegt noch nicht vor.
Aus Sicht des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung sollte weiterhin eine kontinuierliche Beobachtung des Barmbeker Wohnungsmarktes erfolgen, um mögliche Aufwertungs- und Verdrängungsprozesse rechtzeitig erkennen zu können; Schwerpunktbereiche dabei sollten die Untersuchungsgebiete "II" und „III“ bilden.
Im Teilgebiet „II“ südlich und östlich des Quartiers 21 lassen sich mit dieser Fortschreibung zwar keine besonderen Auffälligkeiten belegen, dennoch sollte beobachtet werden, ob vom 'Quartier 21' Abstrahleffekte ausgehen, die zu Verdrängungsprozessen führen.
Im Untersuchungsgebiet „III“ nördlich des Barmbeker Bahnhofs sollte die weitere Entwicklung ebenfalls aufmerksam verfolgt werden. Da es z.T. innerhalb eines Sanierungsgebietes liegt, ist hier ein besonderes Augenmerk auf die Abwägung zwischen den mit der Sanierung verfolgten Zielen einer Aufwertung und den Zielen des Schutzes der ansässigen Bewohnerschaft vor Verdrängung zu richten.
Um Kenntnisnahme wird gebeten.
Harald Rösler
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