Bebauungsplan-Entwurf Alsterdorf 8 Hier: Stellungnahme zur Eingabe einiger Grundstückseigentümer

 

Vorbemerkung: Nach einer anfänglichen Behandlung im StekA sind die Verwaltung und die Fraktionen übereingekommen, das Thema im WiA weiterzubehandeln.

 

Ausgelöst durch die Ablehnung des Antrages eines Projektentwicklers zur Entwicklung von Wohnungsbau auf dem Grundstück Alsterdorfer Straße 254 wurde im Mai eine Eingabe an die Bezirksversammlung Hamburg-Nord gestellt. In der Eingabe zur Gebietsausweisung an der Alsterdorfer Straße wird darauf hingewiesen, dass die nach dem Bebauungsplan vorgesehene Ansiedlung von Gewerbebetrieben fehlgeschlagen sei, sich nach wie vor Wohnnutzungen im Gewerbegebiet befänden und deshalb die gewerbliche Ausweisung erneut überprüft werden solle.

 

Bebauungsplan Alsterdorf 8

01.12.1969Feststellung des Bebauungsplans Alsterdorf 8

Auszug Begründung Bebauungsplan Alsterdorf 8 (von 1968)

 

11.11.2010Bezirksversammlung: Zustimmung zum Verfahren zur Sicherung von Arbeitsstätten. U.A. Änderungsverfahren für 17 Bebauungspläne, darunter AL8.

22.02. 2016Feststellung der Änderung des Bebauungsplans Alsterdorf 8

 

Auszug Begründung Bebauungsplan Alsterdorf 8 (von 2016)

 

1 Anlass und Ziel der Planung

In den letzten Jahren ist zunehmend das Eindringen von Einzelhandelsnutzungen in verkehrsgünstige

Lagen von Gewerbe-, Industrie-, Misch- und Kerngebieten zu beobachten. Diese Entwicklung führt zum

sukzessiven Verlust insbesondere der knappen Arbeitsstättenflächen in innerstädtischen Lagen                                                          Hamburgs und zu einer Verschiebung des Bodenpreisgefüges.

Es besteht weiterhin ein großer Bedarf an gewerblichen Bauflächen, welcher durch regelmäßige                                                          Anfragen nach verfügbaren, erschlossenen Gewerbeflächen bei der Wirtschaftsförderung nachgewiesen                                            ist.

 

In den Begründungen zu beiden Bebauungsplänen wird dargestellt, dass das Ziel der Ausweisung im Kern den Schutz und die Entwicklung des ortsbezogenen Gewerbes verfolgt. Sowohl gegenüber einer Ausbreitung von Wohnnutzungen, wie auch gegenüber dem großflächigen Einzelhandel.

 

 

Beispiel Alsterdorfer Straße 254

 

Im Februar 2009 erreichte das Bezirksamt eine erste Anfrage eines Maklers, ob eine Wohnnutzung auf diesem Grundstück möglich sei, es solle vermarktet werden. Vom Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung wurde dies abgelehnt.  Seit 2010 wurden von diversen Projektentwicklern und Architekten Konzepte zur Entwicklung von Wohnungsbau vorgestellt, die stets von den jeweiligen Adressaten im Bezirksamt ablehnend beantwortet wurden.

 

Im November 2015 erreichte das Bezirksamt ein Vorbescheidsantrag mit der Frage, ob Art und Maß der Nutzung nach § 34  beurteilt werden und eine Wohn- und Gewerbenutzung genehmigungsfähig sei. Diese Einschätzung wurde vom Bezirksamt nicht geteilt und eine Funktionslosigkeit des Bebauungsplans konnte nicht festgestellt werden. Eine planungsrechtliche Befreiung entsprechend § 31(2) BauGB für das Abweichen von der Art der Nutzung (Wohnen im Gewerbegebiet) wurde nicht befürwortet und im Mai 2016 mit der Begründung abgelehnt, dass es sich weiterhin um ein funktionierendes Gewerbegebiet handelt. Die vorhandene Wohnnutzung genieße nur deshalb Bestandsschutz, da sie bereits vor Aufstellung des Bebauungsplans etabliert war.

 

Hiergegen wurde im Juni 2016 Widerspruch erhoben, der zeitweilig vom Widersprechenden ausgesetzt wurde, um weitere Gespräche zu führen. In diesem Rahmen erhielt der Antragsteller im August 2016 ein Schreiben des Staatsrates und Wohnungsbaukoodinators der BSW, dass eine Wohnungsbauentwicklung hier nicht den öffentlichen Interessen entspricht (Anlage1). Im August 2016 eine Mail des Bezirksamtsleiters an die Projektentwickler, dass eine Funktionslosigkeit weiterhin nicht besteht (Anlage2), sowie im Oktober 2016 eine Antwort der Amtsleitung der BWVI, dass an dem Gewerbegebiet weiterhin festgehalten würde (Anlage3).

 

Inzwischen hat die Widerspruchsverhandlung stattgefunden und die Widersprechenden haben seitens des Rechtsamtes das Angebot erhalten, ihren Widerspruch zurückzunehmen.

 

In der Widerspruchsverhandlung wurde vom Widersprechenden darauf hingewiesen, dass auf zwei Grundstücken im Plangebiet eine ungenehmigte Wohnnutzung stattfindet. Der Eigentümer dieser beiden Grundstücke ist Unterzeichner der Eingabe und hat von der Bauaufsicht eine Anhörungseinladung erhalten.

 

 

 

 

Fachliche Einschätzung

 

An diesem Beispiel wird anschaulich, dass bei Eigentümern Erlöserwartungen bestehen, die nicht der derzeitigen Nutzung entsprechen. Weiterhin wird aber auch deutlich, dass eine etwaige Erklärung der Funktionslosigkeit des Bebauungsplans Alsterdorf 8 nur ein Jahr nach seiner Feststellung zu einer nicht steuerbaren Umwandlung und Wertsteigerung des Plangebietes führen würde. Der Erhalt bestehender und die Ansiedlung weiterer gewerblicher Betriebe, was auch im bezirklichen Gewerbeflächenkonzept 2013/2014, das von der Bezirksversammlung  zur Kenntnis genommen worden ist, als Ziel formuliert ist, wäre dann nicht mehr möglich.

 

Die Ziele des Bebauungsplans stehen nach wie vor im öffentlichen Interesse, denn für eine funktionsgemischte Stadt ist der Erhalt von Flächen für Betriebe und Arbeitsstätten essentiell. Kleine und integrierte gewerbliche Betriebe sind derzeit besonders gefährdet, weil Wohnungsbau und wohnähnliche Nutzungen wirtschaftlich besonders attraktiv sind und die Bodenwerterhöhung zur Verdrängung gewerblicher Nutzungen führt. Um diese Verdrängung gewerblicher Betriebe nicht zu befördern ist ein sehr bewusster Umgang mit der Aufgabe von gewerblichen Flächen erforderlich.

 

Es wird daher empfohlen, den Bebauungsplan Alsterdorf 8 mit der 2016 beschlossenen Textänderung nicht infrage zu stellen. Auch die Gründung einer Arbeitsgruppe wäre daher entbehrlich.

 

 

Der Stadtentwicklungsausschuss wird um Kenntnisnahme gebeten.

 

 

Harald Rösler

 

 

Schreiben des Staatsrates und Wohnungsbaukoodinators der BSW

Mail des Bezirksamtsleiters

Antwort der Amtsleitung der BWVI