Beschlussfassung über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurf Billstedt 111 "Kirchsteinbek" "Neues Wohnen im alten Ortskern von Kirchsteinbek"
Der Stadtplanungsausschuss hat in seiner Sitzung am 18.04.2018 die nachfolgend aufgeführte Vorlage einstimmig beschlossen und empfiehlt damit der Bezirksversammlung, dem Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Billstedt 111 zuzustimmen.
Das Plangebiet befindet sich im Zentrum von Kirchsteinbek im Stadtteil Billstedt östlich der Steinbeker Marktstraße und nördlich des Steinbeker Bergs und der Steinbeker Kirche. Es hat eine Größe von ca. 1,23 ha und umfasst im Bestand die Schulgebäude des Standortes Steinbeker Marktstraße. Als Verkehrsflächen sind die Steinbeker Marktstraße und der Steinbeker Berg zum Teil in den räumlichen Geltungsbereich mit einbezogen.
Anlass der Planung ist der Schulentwicklungsplan von 2012 und die damit verbundenen Entscheidung der Behörde für Schule und Berufsbildung (BSB) zur Aufgabe des Schulstandorts Steinbeker Marktstraße. Auf dieser Grundlage hat das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung in 2014 die Planung für ein Wohngebiet für den betreffenden Bereich aufgenommen. Der Schulbetrieb der Freien und Hansestadt Hamburg (Förderschule) wurde bereits in 2012 eingestellt. Seit dem Schuljahr 2013 / 2014 wurde die Schule auf Basis eines Pachtvertrags bis Juni 2017 von der privaten katholischen Schule zu Billstedt (St. Paulus, Öjendorfer Weg) genutzt. Die katholische Schule führte an ihrem Standort eine umfängliche Sanierung ihrer Schulgebäude (inklusive Sporthallenneubau) durch und benötigte während dieser Zeit den Ersatzstandort Steinbeker Marktstraße.
Wegen seiner räumlichen Lage im alten Ortskern von Kirchsteinbek und der direkten Nachbarschaft zum Naherholungsgebiet „Glinder Au“ ist das Grundstück besonders gut für neues Wohnen geeignet. Damit ergibt sich die Chance einer behutsamen Nachverdichtung und somit die Stärkung der vorhandenen Wohnfunktion.
Die Mobilisierung dieses Wohnungsbauprojekts steht im Einklang mit den Zielsetzungen des Entwicklungskonzepts Billstedt-Horn und dem Bezirklichen Wohnungsbauprogramm Hamburg-Mitte 2016. Danach sollen hier primär Eigentumsmaßnahmen in Form von verdichteter Einfamilienhausbauweise (Reihenhäuser) und kleinteiligem Geschosswohnungsbau (Stadtvillen) als Mietwohnungen (anteilig öffentlich gefördert) entwickelt werden.
Die Entwicklung und Vermarktung der Schulfläche ist auf Basis einer Investorenausschreibung (einstufige Konzeptausschreibung) durch den Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) in enger Abstimmung mit dem Fachamt SL erfolgt. Zentrale Vorgabe hierzu war der vom Fachamt SL entwickelte Funktionsplan mit seinen Aussagen zur städtebaulichen Grundfigur, Bebauungstypologien, Maß der baulichen Nutzung, zu erhaltenden Baumbestand und Erschließungskonzept. Im Anschluss an die Investorenausschreibung wurde das Grundstück einem Vorhabenträger anhand gegeben, der nun beabsichtigt, das Plangebiet entsprechend des Bebauungsplanentwurfs zu entwickeln.
Die Fläche selbst verfügt über eine bewegte Topografie und zum Teil größeren erhaltenswerten Baumbestand. Diese Parameter sind in dem vom Fachamt SL erarbeiteten Funktionsplan bereits berücksichtigt worden. Bedingt durch die topografische Lage kann die Erschließung ausschließlich mit Anbindung an die Steinbeker Marktstraße erfolgen. Die neue Zufahrt zum geplanten Wohngebiet erfolgt als Privatstraße über die derzeitige Zuwegung zur Schule und endet in einer Wendekehre an der geplanten Gemeinschaftsfläche für Stellplätze.
Hinsichtlich der Wohnbebauung sieht der Bebauungsplanentwurf an der Steinbeker Marktstraße kleinteilige Baukörper (Stadtvillen) mit zwei Geschossen zuzüglich Staffelgeschoss vor. In rückwärtiger Lage dazu sollen zweigeschossige Reihenhäuser, ebenfalls mit Staffelgeschoss, als Eigentumsmaßnahme anschließen. Den Abschluss im Osten soll ein dreigeschossiger Geschosswohnungsbau zuzüglich Staffelgeschoss bilden. Insgesamt können 52 Wohneinheiten (WE) geschaffen werden. Davon entfallen 20 WE auf die 4 Stadtvillen an der Steinbeker Marktstraße, 17 WE auf die mittig gelegenen Reihenhäuser und 15 WE als öffentlich geförderte Mietwohnungen auf den östlichen Geschosswohnungsbau.
Für das Plangebiet wird entsprechend der angestrebten Nutzung Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Die Baugrenzen orientieren sich als Baukörperfestsetzungen an dem Vorhaben- und Erschließungsplan. Die GRZ liegt bei maximal 0,4.
Für die vier Stadtvillen an der Steinbeker Marktstraße ist eine zusammengehörige Tiefgarage vorgesehen, die von Süden über den Steinbeker Berg erschlossen wird Die anderen Stellplätze sind in Form von oberirdischen Stellplatzanlagen geplant. Abfallsammelpunkte sind an der Privatstraße und im Bereich der Tiefgaragenzufahrt geplant.
Der zentral bestehende Lindenbaumbestand sowie größerer Baumbestand im Randbereich des Grundstücks sollen erhalten und im Bebauungsplan über Erhaltungsfestsetzungen gesichert werden. Ein Teil des südlichen Hangbereichs zur Straße An der Glinder Au soll aufgrund der landschaftsbildprägenden Bedeutung und den erforderlichen fachgerechten Pflegemaßnahmen als öffentliche Parkanlage verbleiben. Der Bereich des Grundstücks, der als öffentliche Parkanlage festgesetzt ist, wird dem Bezirksamt Hamburg-Mitte kosten- und lastenfrei vom Vorhabenträger übertragen. Darüber hinaus wird eine zentral im Gebiet gelegene private Grünfläche mit der Zweckbestimmung Spielplatz festgesetzt.
Ein artenschutzrechtliches Gutachten wurde erstellt. Es wurde eine potenzielle artenschutzrechtliche Betroffenheit von Haussperling und verschiedenen Fledermausarten festgestellt, die Nist- und Überwinterungsquartiere an den vorhandenen Gebäuden und Bäumen haben könnten. Mit dem Bebauungsplan und im Durchführungsvertrag werden daher die im artenschutzrechtlichen Gutachten aufgeführten Schutz- und Ausgleichsmaßnahmen abgesichert (Fristen für Abriss und Rodung; Ersatzquartiere für Fledermäuse, Nistkästen für Haussperlinge). Ansonsten sind streng geschützte Arten nicht vorhanden. Der Baumbestand soll weitgehend erhalten werden. Einzelne Bäume müssen jedoch gefällt werden, um den Vorhaben- und Erschließungsplan umsetzen zu können. Zum Ausgleich dafür ist die Anpflanzung von Bäumen im Plangebiet vorgesehen. Die Anpflanzung eines großkronigen Baums wurde im B-Plan festgesetzt, die Anpflanzung weiterer kleinkroniger Bäume wird im Durchführungsvertrag verbindlich geregelt.
Für das Plangebiet gilt derzeit der Bebauungsplan Billstedt 88 von 1991. Dieser setzt eine „Fläche für den Gemeinbedarf“ mit der Zweckbestimmung Schule fest. Weiterhin gilt der Grünordnungsplan Billstedt 88 mit der Festsetzung von erhaltenswertem Baumbestand. Zur Umsetzung der geplanten Wohnnutzung ist daher eine Änderung des bestehenden Planungsrechts erforderlich.
Für die Änderung des Planrechts wird ein vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt. Die Voraussetzungen für ein beschleunigtes Verfahren nach § 13 a BauGB sind gegeben.
Der Flächennutzungsplan stellt für das Plangebiet Wohnbauflächen, das Landschaftsprogramm stellt gartenbezogenes Wohnen mit dem zusätzlichen Entwicklungsziel der Sicherung einer parkartigen Grünqualität dar. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan kann somit aus dem Flächennutzungsplan und dem Landschaftsprogramm entwickelt werden.
Der Stadtplanungsausschuss hat in seiner Sitzung am 25.05.2016 der Einleitung des Bebauungsplanverfahrens einstimmig zugestimmt. Der Bebauungsplanentwurf wurde am 24.06.2016 behördenintern grobabgestimmt. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit (ÖPD) hat am 01.03.2017 stattgefunden. Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurde mit Durchführung des behördlichen Arbeitskreises am 15.05.2017 abgeschlossen. Die öffentliche Auslegung wurde vom 25.09. – 27.10.2017 durchgeführt. Da es keine Einwendungen gab, wurde den Trägern öffentlicher Belange am 10.11.2017 der Verzicht auf den Arbeitskreis II mitgeteilt. Der Kaufvertrag für das Grundstück wurde am 16.02.2018 geschlossen. Der Durchführungsvertrag wurde am 09.04.2018 unterzeichnet. Wesentliche Regelungsinhalte neben der Durchführungsverpflichtung und der zeitlichen Umsetzung sind:
Funktional / Gestaltung
Sonstiges
Erschließung
Im Durchführungsvertrag hat sich die Vorhabenträgerin verpflichtet, innerhalb von 12 Wochen nach Erreichung der Vorweggenehmigungsreife nach § 33 Abs. 1 BauGB der Rechtsverordnung über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan für alle Gebäude vollständige, prüffähige und genehmigungsfähige Bauanträge einzureichen. Innerhalb von 6 Monaten nach Vollziehbarkeit hat der Baubeginn nachhaltig zu erfolgen. Das Vorhaben ist innerhalb von 24 Monaten nach Erteilung der Baugenehmigung bis zur Bezugsfertigkeit fertigzustellen.
Petitum/Beschluss:
Der Stadtplanungsausschuss stimmt dem Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Billstedt 111 des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung in seiner Sitzung am 18.04.2018 zu und gibt folgende Empfehlung an die Bezirksversammlung ab:
Die Bezirksversammlung Hamburg-Mitte möge dem Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Billstedt 111 zustimmen.
Sachverhalt:
Der Stadtplanungsausschuss hat in seiner Sitzung am 18.04.2018 die nachfolgend aufgeführte Vorlage einstimmig beschlossen und empfiehlt damit der Bezirksversammlung, dem Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Billstedt 111 zuzustimmen.
Das Plangebiet befindet sich im Zentrum von Kirchsteinbek im Stadtteil Billstedt östlich der Steinbeker Marktstraße und nördlich des Steinbeker Bergs und der Steinbeker Kirche. Es hat eine Größe von ca. 1,23 ha und umfasst im Bestand die Schulgebäude des Standortes Steinbeker Marktstraße. Als Verkehrsflächen sind die Steinbeker Marktstraße und der Steinbeker Berg zum Teil in den räumlichen Geltungsbereich mit einbezogen.
Anlass der Planung ist der Schulentwicklungsplan von 2012 und die damit verbundenen Entscheidung der Behörde für Schule und Berufsbildung (BSB) zur Aufgabe des Schulstandorts Steinbeker Marktstraße. Auf dieser Grundlage hat das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung in 2014 die Planung für ein Wohngebiet für den betreffenden Bereich aufgenommen. Der Schulbetrieb der Freien und Hansestadt Hamburg (Förderschule) wurde bereits in 2012 eingestellt. Seit dem Schuljahr 2013 / 2014 wurde die Schule auf Basis eines Pachtvertrags bis Juni 2017 von der privaten katholischen Schule zu Billstedt (St. Paulus, Öjendorfer Weg) genutzt. Die katholische Schule führte an ihrem Standort eine umfängliche Sanierung ihrer Schulgebäude (inklusive Sporthallenneubau) durch und benötigte während dieser Zeit den Ersatzstandort Steinbeker Marktstraße.
Wegen seiner räumlichen Lage im alten Ortskern von Kirchsteinbek und der direkten Nachbarschaft zum Naherholungsgebiet „Glinder Au“ ist das Grundstück besonders gut für neues Wohnen geeignet. Damit ergibt sich die Chance einer behutsamen Nachverdichtung und somit die Stärkung der vorhandenen Wohnfunktion.
Die Mobilisierung dieses Wohnungsbauprojekts steht im Einklang mit den Zielsetzungen des Entwicklungskonzepts Billstedt-Horn und dem Bezirklichen Wohnungsbauprogramm Hamburg-Mitte 2016. Danach sollen hier primär Eigentumsmaßnahmen in Form von verdichteter Einfamilienhausbauweise (Reihenhäuser) und kleinteiligem Geschosswohnungsbau (Stadtvillen) als Mietwohnungen (anteilig öffentlich gefördert) entwickelt werden.
Die Entwicklung und Vermarktung der Schulfläche ist auf Basis einer Investorenausschreibung (einstufige Konzeptausschreibung) durch den Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) in enger Abstimmung mit dem Fachamt SL erfolgt. Zentrale Vorgabe hierzu war der vom Fachamt SL entwickelte Funktionsplan mit seinen Aussagen zur städtebaulichen Grundfigur, Bebauungstypologien, Maß der baulichen Nutzung, zu erhaltenden Baumbestand und Erschließungskonzept. Im Anschluss an die Investorenausschreibung wurde das Grundstück einem Vorhabenträger anhand gegeben, der nun beabsichtigt, das Plangebiet entsprechend des Bebauungsplanentwurfs zu entwickeln.
Die Fläche selbst verfügt über eine bewegte Topografie und zum Teil größeren erhaltenswerten Baumbestand. Diese Parameter sind in dem vom Fachamt SL erarbeiteten Funktionsplan bereits berücksichtigt worden. Bedingt durch die topografische Lage kann die Erschließung ausschließlich mit Anbindung an die Steinbeker Marktstraße erfolgen. Die neue Zufahrt zum geplanten Wohngebiet erfolgt als Privatstraße über die derzeitige Zuwegung zur Schule und endet in einer Wendekehre an der geplanten Gemeinschaftsfläche für Stellplätze.
Hinsichtlich der Wohnbebauung sieht der Bebauungsplanentwurf an der Steinbeker Marktstraße kleinteilige Baukörper (Stadtvillen) mit zwei Geschossen zuzüglich Staffelgeschoss vor. In rückwärtiger Lage dazu sollen zweigeschossige Reihenhäuser, ebenfalls mit Staffelgeschoss, als Eigentumsmaßnahme anschließen. Den Abschluss im Osten soll ein dreigeschossiger Geschosswohnungsbau zuzüglich Staffelgeschoss bilden. Insgesamt können 52 Wohneinheiten (WE) geschaffen werden. Davon entfallen 20 WE auf die 4 Stadtvillen an der Steinbeker Marktstraße, 17 WE auf die mittig gelegenen Reihenhäuser und 15 WE als öffentlich geförderte Mietwohnungen auf den östlichen Geschosswohnungsbau.
Für das Plangebiet wird entsprechend der angestrebten Nutzung Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Die Baugrenzen orientieren sich als Baukörperfestsetzungen an dem Vorhaben- und Erschließungsplan. Die GRZ liegt bei maximal 0,4.
Für die vier Stadtvillen an der Steinbeker Marktstraße ist eine zusammengehörige Tiefgarage vorgesehen, die von Süden über den Steinbeker Berg erschlossen wird Die anderen Stellplätze sind in Form von oberirdischen Stellplatzanlagen geplant. Abfallsammelpunkte sind an der Privatstraße und im Bereich der Tiefgaragenzufahrt geplant.
Der zentral bestehende Lindenbaumbestand sowie größerer Baumbestand im Randbereich des Grundstücks sollen erhalten und im Bebauungsplan über Erhaltungsfestsetzungen gesichert werden. Ein Teil des südlichen Hangbereichs zur Straße An der Glinder Au soll aufgrund der landschaftsbildprägenden Bedeutung und den erforderlichen fachgerechten Pflegemaßnahmen als öffentliche Parkanlage verbleiben. Der Bereich des Grundstücks, der als öffentliche Parkanlage festgesetzt ist, wird dem Bezirksamt Hamburg-Mitte kosten- und lastenfrei vom Vorhabenträger übertragen. Darüber hinaus wird eine zentral im Gebiet gelegene private Grünfläche mit der Zweckbestimmung Spielplatz festgesetzt.
Ein artenschutzrechtliches Gutachten wurde erstellt. Es wurde eine potenzielle artenschutzrechtliche Betroffenheit von Haussperling und verschiedenen Fledermausarten festgestellt, die Nist- und Überwinterungsquartiere an den vorhandenen Gebäuden und Bäumen haben könnten. Mit dem Bebauungsplan und im Durchführungsvertrag werden daher die im artenschutzrechtlichen Gutachten aufgeführten Schutz- und Ausgleichsmaßnahmen abgesichert (Fristen für Abriss und Rodung; Ersatzquartiere für Fledermäuse, Nistkästen für Haussperlinge). Ansonsten sind streng geschützte Arten nicht vorhanden. Der Baumbestand soll weitgehend erhalten werden. Einzelne Bäume müssen jedoch gefällt werden, um den Vorhaben- und Erschließungsplan umsetzen zu können. Zum Ausgleich dafür ist die Anpflanzung von Bäumen im Plangebiet vorgesehen. Die Anpflanzung eines großkronigen Baums wurde im B-Plan festgesetzt, die Anpflanzung weiterer kleinkroniger Bäume wird im Durchführungsvertrag verbindlich geregelt.
Für das Plangebiet gilt derzeit der Bebauungsplan Billstedt 88 von 1991. Dieser setzt eine „Fläche für den Gemeinbedarf“ mit der Zweckbestimmung Schule fest. Weiterhin gilt der Grünordnungsplan Billstedt 88 mit der Festsetzung von erhaltenswertem Baumbestand. Zur Umsetzung der geplanten Wohnnutzung ist daher eine Änderung des bestehenden Planungsrechts erforderlich.
Für die Änderung des Planrechts wird ein vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt. Die Voraussetzungen für ein beschleunigtes Verfahren nach § 13 a BauGB sind gegeben.
Der Flächennutzungsplan stellt für das Plangebiet Wohnbauflächen, das Landschaftsprogramm stellt gartenbezogenes Wohnen mit dem zusätzlichen Entwicklungsziel der Sicherung einer parkartigen Grünqualität dar. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan kann somit aus dem Flächennutzungsplan und dem Landschaftsprogramm entwickelt werden.
Der Stadtplanungsausschuss hat in seiner Sitzung am 25.05.2016 der Einleitung des Bebauungsplanverfahrens einstimmig zugestimmt. Der Bebauungsplanentwurf wurde am 24.06.2016 behördenintern grobabgestimmt. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit (ÖPD) hat am 01.03.2017 stattgefunden. Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurde mit Durchführung des behördlichen Arbeitskreises am 15.05.2017 abgeschlossen. Die öffentliche Auslegung wurde vom 25.09. – 27.10.2017 durchgeführt. Da es keine Einwendungen gab, wurde den Trägern öffentlicher Belange am 10.11.2017 der Verzicht auf den Arbeitskreis II mitgeteilt. Der Kaufvertrag für das Grundstück wurde am 16.02.2018 geschlossen. Der Durchführungsvertrag wurde am 09.04.2018 unterzeichnet. Wesentliche Regelungsinhalte neben der Durchführungsverpflichtung und der zeitlichen Umsetzung sind:
Funktional / Gestaltung
Sonstiges
Erschließung
Im Durchführungsvertrag hat sich die Vorhabenträgerin verpflichtet, innerhalb von 12 Wochen nach Erreichung der Vorweggenehmigungsreife nach § 33 Abs. 1 BauGB der Rechtsverordnung über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan für alle Gebäude vollständige, prüffähige und genehmigungsfähige Bauanträge einzureichen. Innerhalb von 6 Monaten nach Vollziehbarkeit hat der Baubeginn nachhaltig zu erfolgen. Das Vorhaben ist innerhalb von 24 Monaten nach Erteilung der Baugenehmigung bis zur Bezugsfertigkeit fertigzustellen.
Der Stadtplanungsausschuss stimmt dem Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Billstedt 111 des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung in seiner Sitzung am 18.04.2018 zu und gibt folgende Empfehlung an die Bezirksversammlung ab:
Die Bezirksversammlung Hamburg-Mitte möge dem Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Billstedt 111 zustimmen.