Bebauungsplanverfahren Hamburg-Altstadt 49 "Neues Quartier am Klosterwall" - Zustimmung zur Durchführung der öffentlichen Auslegung (beschlossene Fassung)
Das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung beabsichtigt, den Bebauungsplanentwurf Hamburg-Altstadt 49 öffentlich auszulegen. Zur Information werden die Planzeichnung, der Verordnungstext und der Vorhaben- und Erschließungsplan in der jeweiligen abgestimmten Entwurfsfassung sowie der Durchführungsvertrag als Anlagen beigefügt. Im Übrigen wird auf die laufende Berichterstattung des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung in den zurückliegenden Sitzungen des Stadtentwicklungsausschusses verwiesen.
Rückblick
Das Plangebiet befindet sich am Rande des Kontorhausviertels im Stadtteil Hamburg-Altstadt in prominenter Lage in der Hamburger City. Im Plangebiet befindet sich der sogenannte City-Hof, ein in den 1950er-Jahren unter der Federführung des Architekten Rudolf Klophaus errichteter Hochhauskomplex. Westlich grenzt an das Plangebiet das so genannte Kontorhausviertel an, nördlich die Steinstraße, östlich die Bahnanlagen des Hauptbahnhofs und südlich der Deichtorplatz sowie die HafenCity.
Die Bestandsgebäude werden aktuell abgerissen. Mit den 4 Hochpunkten stehen zum jetzigen Zeitpunkt jedoch noch die für das Ensemble charakteristischsten Gebäudeteile. Nach einer intensiven Auseinandersetzung mit dem Abriss des unter Denkmalschutz stehenden Ensembles hat der Senat im März 2019 die finale Entscheidung für den Abriss gefällt. Vorausgegangen war eine intensive Prüfung durch die UNESCO und die sie beratenden Gremien mit dem Ergebnis, dass der Abriss den Welterbe-Status des Kontorhausviertels nicht beeinträchtige.
Angesichts der seinerzeit kontrovers geführten Abwägung einer Sanierung des Bestandsensembles und einer Abriss- und Neubaulösung ist Anfang 2015 beschlossen worden, den Bewerbern im Rahmen einer Investoren-Ausschreibung sowohl die Möglichkeit zum Erhalt der Gebäude als auch die Möglichkeit zur Neubeplanung des Grundstücks zu eröffnen. Den Zuschlag erhielt mit der Aug. Prien Bauunternehmung GmbH schließlich ein Investor, der eine Neubauplanung und somit den Abriss des Ensembles vorsieht.
Zwingende Voraussetzung für den Abriss und die hierfür erforderliche Entlassung der City-Höfe aus dem Denkmalschutz war jedoch, dass der Neubau eine hohe städtebauliche und architektonische Qualität aufweist, die dem unmittelbar benachbarten Kontorhausviertel gerecht wird und somit einen überzeugenden Mehrwert gegenüber der ursprünglichen denkmalwürdigen Gebäudesubstanz hat. Aus diesem Grund wurde zunächst ein zweiphasiger städtebaulich-hochbaulicher Wettbewerb durchgeführt, aus dem der Entwurf des Hamburger Architekturbüros KPW Architekten als klarer Sieger hervorging.
Das städtebauliche Konzept des Siegerentwurfs ist als Weiterentwicklung der für das Kontorhausviertel charakteristischen Typologie des gegliederten Baublocks konzipiert. Dieser Block bildet den räumlichen Abschluss des Quartiers und schließt die Raumkante der Hamburger Altstadt am Wallring. Mit der Ausbildung von zwei Passagen als Querverbindung vom Klosterwall zur Altstädter Straße und der Burchardstraße sollen zudem wichtige Wegebeziehungen geschaffen respektive wieder aufgenommen werden. Für die Bearbeitung der Wettbewerbsaufgabe war es essentiell, die Neubebauung des City-Hof-Areals in starkem Zusammenhang mit dem unmittelbar benachbarten Kontorhausviertel zu entwickeln und der Innenstadt an dieser prominenten Stelle ein neues Gesicht zu geben.
Mit der Neuinterpretation des Kontorhausblocks werden die Dimensionen, Typologien und Grundmaterialien aufgenommen und in eine neue Zeitschicht überführt. Ziel ist, den historischen Kontorhäusern als Weltkulturerbe respektvoll den angemessenen Rahmen zu geben und diese in ihrer städtebaulichen Wirkung zu stärken, ohne diese zu dominieren oder sich diesen umgekehrt unterzuordnen.
Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) (vgl. Anlage 1)
Der auf Basis der beschriebenen Vorqualifizierungen geplante Neubaublock besteht aus drei eigenständigen Gebäuden. Die Firstlinie ist leicht abtreppend angelegt, so dass die Baumasse die Topographie des Ortes aufnimmt und verdeutlicht. Trauf- und Staffellinien folgen dieser übergeordneten Struktur und gliedern so den Gesamtbaukörper.
Aufgrund der Hinweise und Überarbeitungsempfehlungen im Preisgericht insbesondere zum Gebäudevolumen und der Höhe des Gesamtbaukörpers ist dieser nachträglich reduziert worden. Diese und weitere Anpassungen in der Gebäudekubatur, aber auch an den Fassaden wurden auf Basis der Ergebnisse diverser im Sommer stattgefundener Gesprächstermine unter Teilnahme des Oberbaudirektors, des Bezirksamts / Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung, der politischen Vertreter aus Bürgerschaft und Bezirksversammlung, der Vorhabenträgerin, der Fachbehörden sowie der Vertreter des Weltkulturerbes weiter qualifiziert.
Zum Klosterwall entsteht eine neue Raumkante als Vervollständigung des Altstadtrings. Zum Deichtorplatz wird ein prägnanter Gebäudekopf ausgebildet, der ein Gegenüber zu einer möglichen Neubebauung auf dem östlichen Grundstück des Bauer-Verlages bildet. Die Kopfausbildungen schaffen kräftigere Raumkanten zum Deichtorplatz, die zum einen den vom Verkehr stark dominierten Raum begrenzen, zum anderen aber gleichzeitig ein torartiges Entrée zum Kontorhausviertel ausbilden.
Zum Platz an der Burchardstraße vor dem Sprinkenhof entsteht eine kräftige Raumkante, die der spitzwinkligen Geometrie des Chilehauses entgegentritt, um dessen Wirkung als Alleinstellungsmerkmal zu stärken. Das Erdgeschoss ist an der Platzfassade und am Klosterwall als Arkade ausgebildet. Diese städtebauliche Geste verdeutlicht die öffentliche Zugänglichkeit des Erdgeschosses und leitet in die Passage ein, in der sich auch der Zugang zur U-Bahn-Station „Steinstraße“ befindet.
Die nördlich anschließenden Fassaden am Johanniswall nehmen Bezug auf die jeweils gegenüberliegende historische Bebauung sowohl des Sprinkenhofs als auch des Bartholomay-Hauses.
Die innerhalb des Baublocks vorgesehenen Einzelgebäude sind hinsichtlich des Gesamtnutzungskonzeptes in ihren Nutzungsbausteinen klar differenziert. Im Norden befindet sich an der Steinstraße ein Hotel mit ca. 210 Zimmern. Im mittleren Gebäudeteil sind ca. 145 Mietwohnungen – 30% davon öffentlich gefördert – vorgesehen. Im südlichen Gebäudeteil ist eine reine Büronutzung geplant. Im Sockel des gesamten Gebäudekomplexes sind neben den beiden Passage und dem Zugang zur U-Bahn-Haltestelle „Steinstraße“ im Süden überwiegend Flächen für Einzelhandel und Gastronomie vorgesehen. Hinzu kommen Flächen für kulturelle Nutzungen sowie Zugänge und Nebenflächen für die Wohnnutzung. Im Dachgeschoss des zentralen Baufeldes ist eine Kita mit Krippe (ca. 40 Plätze) geplant.
Die Außenanlagen innerhalb des Vorhabengebietes, im Wesentlichen die drei Innenhöfe, wurden durch einen Landschaftsplaner qualifiziert.
Für die Straßenplanung außerhalb des Vorhabengebietes läuft ein separates Qualifizierungsverfahren. Die Erschließung des Vorhabens gilt aufgrund der bereits im Bestand umgebenden Straßenverkehrsflächen als grundsätzlich gesichert. Gleichwohl sind Vorhabenträgerin, die Fachämter Stadt- und Landschaftsplanung und Management des öffentlichen Raumes (MR) im Bezirksamt, BSW und BWVI sowie das beauftragte Verkehrsplanungsbüro in stetem Austausch über die Qualifizierung der das Vorhaben umgebenden öffentlichen Straßenräume. Die Darstellung der Neugestaltung im Bereich der Straßenräume erfolgt im VEP vor diesem Hintergrund nur nachrichtlich.
Geltendes Planungsrecht
Das geltende Planungsrecht für das Plangebiet setzt hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung der Text-Bebauungsplan Hamburg-Altstadt 47 / Neustadt 49 vom 05. Juli 2011 fest, der den bestehenden Baustufenplan Innenstadt in der Fassung seiner erneuten Feststellung vom 14. Januar 1955 (Amtl. Anz. S. 61) ändert und ergänzt. Mit dem erstgenannten Textplan wurden die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Genehmigung von Wohnnutzungen in den Teilbereichen der Innenstadt geschaffen, die in übergeleiteten Bebauungsplänen (hier der Baustufenplan Innenstadt) als Geschäftsgebiete festgesetzt sind und in denen aufgrund von Vorschriften der übergeleiteten Baupolizeiverordnung von 1938 (BPVO) das Wohnen ausgeschlossen war. Neben der Art der baulichen Nutzung trifft der Text-Bebauungsplan Festsetzungen zum Immissionsschutz (Lärm und Luft) für Wohnnutzungen und sonstige Nutzungen.
Der weiterhin geltende Baustufenplan Innenstadt setzt zudem fünf Geschosse plus ein 1,50 m zurückversetztes Staffelgeschoss als Höchstmaß sowie eine Grundstücksgröße von mindestens 250 m2 fest.
Der Siegerentwurf des Wettbewerbs sieht eine Neubebauung mit bis zu zehn Geschossen und einem erheblichen Wohnanteil vor. Dementsprechend ist eine Änderung des bestehenden Planungsrechts durch die Aufstellung eines qualifizierten vorhabenbezogenen Bebauungsplans erforderlich, um den Siegerentwurf mit seinen baukulturellen Qualitäten insbesondere im Zusammenspiel mit dem angrenzenden Kontorhausviertel planungsrechtlich zu ermöglichen und entsprechend zu sichern.
Neues Planungsrecht (vgl. Anlagen 2 bis 4)
Der neue Bebauungsplan sieht eine Baugebietsausweisung als „Urbanes Gebiet“ (MU) vor, um einerseits die Wohnfunktion in der Innenstadt weiter zu stärken und andererseits die innenstadt-typischen Kernnutzungen zu sichern. Die anteilige Wohnfunktion ist aufgrund der an diesem hochzentralen Standort vorhandenen Lärmimmissionen beschränkt auf die zentralen Gebäudeteile. Für die beiden Kopfbauten wird eine Wohnfunktion ausgeschlossen. Über die textlichen Festsetzungen wird ein Mindestanteil von ca. 14.500 m² Geschossfläche für Wohnungen festgesetzt. Die weiteren besagten Nutzungsbausteine werden über den Durchführungsvertrag (s.u.) detailliert festgelegt.
Das Maß der baulichen Nutzung orientiert sich bezüglich der Baugrenzen und -linien, der Gebäudehöhen wie auch der festgesetzten Staffelgeschosse angesichts der beachtlichen Baumasse und der sensiblen innerstädtischen und hochprominenten Lage in direkter Nachbarschaft zum Welterbe sowie dem Deichtorplatz relativ eng an der Funktionsplanung. Das Vorhabengebiet wird komplett durch Kellergeschosse und eine Tiefgarage unterbaut, weswegen die GRZ mit 1,0 festgesetzt wird.
Für die beiden Passagen sind Durchgänge mit Mindesthöhen sowie Gehrechten zugunsten der FHH auf Privatgrund festgesetzt. Für eine im südlichen Teilbereich des Plangebietes unterirdisch verlaufende Hochspannungsleitung wird ein entsprechendes Leitungsrecht zugunsten des Betreibers festgesetzt. Detaillierte Regelungen hierzu beinhaltet ebenfalls der Durchführungsvertrag.
Der Geltungsbereich des Denkmalensembles Kontorhausviertel ist nachrichtlich gekennzeichnet. Selbiges gilt für den City-Hof, welcher bis zu seinem vollständig erfolgten Abriss eingetragenes Denkmal bleibt.
Jüngste Klärungsprozesse im Bebauungsplanverfahren
Gegenüber der letzten Befassung des Stadtentwicklungsausschusses in seiner Sitzung am 20.06.2018 zum Bebauungsplan-Entwurf, anlässlich der Nachlese zur am 29.01.2018 stattgefundenen ÖPD, haben sich folgende wesentliche neue Sachverhalte ergeben:
Anlässlich der Betroffenheit des Denkmals City-Hof durch das B-Plan-Verfahren und der für die Überplanung des Denkmals erforderlichen denkmalschutzrechtlichen Genehmigung wird eine entsprechende Umweltverträglichkeitsprüfung mit Dokumentation in einem Umweltbericht erforderlich.
Die Erschließung des Neubauvorhabens ist durch die das Vorhabengebiet komplett umgebenden Straßenverkehrsflächen gesichert. Somit reduzieren sich die tatsächlichen, für die Erschließung des Neubauvorhabens zwingend erforderlichen Maßnahmen auf wenige geringfügige Umgestaltungen im bestehenden Straßenraum. Hierfür wurde zwischen der FHH und der Vorhabenträgerin im März 2019 flankierend zum Durchführungsvertrag ein öffentlich-rechtlicher Vertrag abgeschlossen (siehe folgende). Die innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplangebietes über das eigentliche Vorhaben hinaus geplanten Umgestaltungsmaßnahmen im öffentlichen Straßenraum gehen weit über den für das Neubauvorhaben erforderlichen Umfang hinaus und bedürfen - insbesondere für den Bereich des Deichtorplatzes - einer weitgehen-deren Prüfung in einem gesonderten Verfahren für die Straßenplanung.
Die derzeit planungsrechtlich festgesetzte und öffentlich gewidmete Straßenverkehrsfläche sollte für den Bereich der südlichen Passage ursprünglich gewidmet bleiben, da hier in jedem Fall weiterhin eine öffentliche Durchwegung gesichert werden soll. Die Passage ist durch das Neubauvorhaben allerdings sehr weitgehend unter- und überbaut, was im Falle einer gewidmeten Fläche (Unterbauung einer öffentlich gewidmeten Wegefläche durch private Nutzungen) rechtlich so nicht möglich ist. Für den Großteil der Passage wurde stattdessen daher ein öffentliches Gehrecht im MU festgesetzt.
Der Fußgängertunnel muss hingegen weiterhin zwingend über öffentlich gewidmete Fläche zugänglich sein. In intensiver Abstimmung des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung mit der BWVI und der Vorhabenträgerin wurde der Zuschnitt der hierfür erforderlichen Straßenverkehrsfläche abgestimmt.
Am 27. März 2019 ist zwischen der Vorhabenträgerin Aug. Prien und der FHH, vertreten durch das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung und das Rechtsamt, der Durchführungsvertrag zu dem vorhabenbezogenen B-Plan Hamburg-Altstadt 49 unterzeichnet und anschließend über das Transparenzportal veröffentlicht worden (siehe Anlage 4). Die Regelungsinhalte betreffen insbesondere (nicht abschließend):
Ablösung des städtebaulichen Vertrages zwischen BSW und Vorhabenträgerin (seinerzeit zwecks Sicherung der Neubauplanung anstelle des denkmalgeschützten Bestandsgebäudes)
Durchführungsverpflichtung / Herstellungsfristen
Sicherung des differenziert beschriebenen Nutzungskonzeptes gemäß VEP einschließlich Kindertagesstätte, Einzelhandel, Fläche für kulturelle Nutzung
Anteilig öffentlich geförderter Mietwohnungsbau / Verzicht auf Eigentumswohnungen
Gestalterische Vorgaben für Hochbau und Freianlagen
Dienstbarkeit für Fußgängerpassagen, einschließlich Sicherung der Treppenanlage zum Fußgängertunnel Klosterwall
Lärmschutzmaßnahmen
Umgestaltungsmaßnahmen im öffentlichen Straßenraum > Verweis auf gesonderten öffentlich-rechtlichen Vertrag (s.o.)
Übernahme der Kosten des Bebauungsplanverfahrens
Vertragsstrafen bei Nichteinhaltung der vorgenannten Verpflichtungen
Vorbehalte bzgl. der andauernden Bebauungsplan- sowie Baugenehmigungsverfahren.
Durch die planungsrechtlichen Festsetzungen wird damit in Verbindung mit den vertraglichen Regelungen ein enger planungsrechtlicher Rahmen gesetzt, der die exakte Umsetzung der Wettbewerbsergebnisse inklusive der in enger Abstimmung mit dem Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung erfolgten Überarbeitung sicherstellt.
Die Baugenehmigungsverfahren zum in Rede stehenden Neubauvorhaben sind durch die BSW/ABH evoziert worden. Parallel zum laufenden Bebauungsplanverfahren ist bereits am 19.03.2019 die Abrissgenehmigung für den City-Hof erteilt worden. Aktuell laufen 3 Baugenehmigungsverfahren für den Neubau der 3 Bauabschnitte.
Weiteres Verfahren
Die Vorweggenehmigungsreife gemäß § 33 (1) BauGB und somit der Beginn der Realisierungs-phase (Neubau Untergeschosse) werden seitens des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung für das erste Quartal 2020 angestrebt. Um eine zeitnah darauf folgende Erteilung von Baugenehmigungen vorzubereiten bzw. zu ermöglichen, werden seitens Vorhabenträgerin, BSW/ABH und Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung die besagten Baugenehmigungsverfahren parallel vorangetrieben.
Bebauungsplanverfahren
Der Stadtplanungsausschuss hat in seiner Sitzung am 11.10.2017 der Einleitung des Bebauungsplanverfahrens mehrheitlich - gegen die Stimmen der CDU-Fraktion und der Fraktion DIE LINKE - zugestimmt. Der Bebauungsplanentwurf wurde am 13.11.2017 behördenintern grobabgestimmt. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit (ÖPD) hat am 29.01.2018 stattgefunden. Nach erfolgter hochbaulicher Konkretisierung und entsprechender Anpassung der planungsrechtlichen Festsetzungen konnte die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange mit Durchführung des behördlichen Arbeitskreises AK I am 11.02.2019 durchgeführt werden. Der Durchführungsvertrag wurde am 27.03.2019 unterzeichnet. Die Verschickung zur Kenntnisnahme erfolgte dann anschließend am 18.04.2019.
Vor dem Hintergrund des nunmehr erreichten Projektstandes wird seitens des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung verfolgt, die Öffentliche Auslegung vom 14. Oktober bis zum 15. November 2019 durchzuführen, um die Vorweggenehmigungsreife im B-Plan-Verfahren noch im ersten Quartal des Jahres 2020 zu erreichen.
Die Bezirksversammlung Hamburg-Mitte wird auf Basis des anliegenden B-Plan-Entwurfs des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung um Zustimmung zur Durchführung der öffentlichen Auslegung gebeten.
Anlagen: