22-2086

Sachverhalt

Das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung beabsichtigt, den Bebauungsplan-Entwurf St. Pauli 45 erneut öffentlich auszulegen. Zur Information werden die Planzeichnung, der Verordnungstext und der Funktionsplan in der jeweiligen abgestimmten Entwurfsfassung als Anlagen beigefügt. Im Übrigen wird auf die laufende Berichterstattung des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung im Stadtplanungsausschuss verwiesen.

Rückblick

Das Plangebiet befindet sich im Zentrum des Stadtteils St. Pauli, unmittelbar südlich der Reeperbahn und des Spielbudenplatzes und erfasst mit ca. 0,6 ha die Fläche der ehemaligen sogenannten „Esso-Häuser“ sowie der namensgebenden Tankstelle (Flurstück 974). Sämtliche Bestandsgebäude mussten im Dezember 2013 aufgrund erheblicher baustatischer Mängel und einer daraus resultierenden Gefahr für die Bewohnerinnen und Bewohner sowie für die Öffentlichkeit geräumt und abgerissen werden. Neben dem derzeit brachliegenden Flurstück 974 werden durch das Plangebiet zudem Teile der angrenzenden Straßenräume Spielbudenplatz, Taubenstraße und Kastanienallee erfasst. Die östliche Abgrenzung des Plangebiets bilden die Grundstücke des Operettenhauses (Flurstück 1002) und des Panoptikums (Flurstück 647).

Die Bestandsgebäude mussten nach im Dezember 2013 durch die Bewohner gemeldeten Gebäudeschwankungen und einer darauffolgenden Evakuierung im Mai 2014 abgerissen werden. Unter enger Einbeziehung und Beteiligung der Bürger haben Bezirksamt und Eigentümerin frühzeitig eine Qualifizierung des Neubauvorhabens über ein zweistufiges Wettbewerbsverfahren sichergestellt. Ziel des Wettbewerbs war, in zentraler Lage im Stadtteil St. Pauli ein zukunftsweisendes Quartier mit einer Nutzungsmischung aus verschiedenen Wohnformen, Gewerbe, Einzelhandelsflächen, Gastronomie, Hotel und einem sogenannten Innovations- und Subkulturcluster zu planen.

Der prämierte Entwurf sah eine Auflösung der durch die Auslobung vorgegebenen Baumasse in Einzelbaukörper mit differenzierter Architektur und Höhenentwicklung vor (siehe Anlage 1). Der geforderte Nachweis einer Platzfläche für die Bewohner und angrenzende Bereiche wurde auf der Fläche einer geplanten Durchquerung des Grundstücks („Quartiersgasse“) zwischen Spielbudenplatz und Kastanienallee erfüllt.

Nach einer weiteren Konkretisierung und Optimierung des aus dem Wettbewerb von 2015 hervorgegangenen städtebaulichen Konzepts ist 2016 ein hochbauliches Workshopverfahren durchgeführt worden, in dem für jedes der 5 Baufelder ein hochbaulicher Entwurf prämiert wurde.

Die Öffentliche Plandiskussion (ÖPD) ist am 22. November 2016 durchgeführt worden.

Die Eigentümerin hatte sich als seinerzeit alleinige Vorhabenträgerin offen halten wollen, einzelne der 5 projektierten Baufelder noch während des andauernden Bebauungsplan-Verfahrens an weitere Vorhabenträger zu veräußern bzw. diese in das Gesamtvorhaben einzubeziehen. Aus diesem Grund ist vereinbart worden, seitens des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung einen sog. Angebotsbebauungsplan aufzustellen.

Zur Absicherung der vielfältigen Planungsziele - des prämierten städtebaulichen Entwurfes, der Ergebnisse der hochbaulichen Qualifizierung im Zuge des Workshopverfahrens, der intensiv abgestimmten einzelnen Nutzungsbausteine u.a. mit einem Anteil von etwa 60 % öffentlich geförderter Mietwohnungen bezogen auf die Wohnnutzungen und der Rückkehr einzelner vormals bestehender gewerblicher Nutzungen sowie ursprünglicher Bewohner der abgerissenen Wohngebäude - wurde zwischen der Eigentümerin und dem Bezirksamt Hamburg-Mitte Anfang November 2018 ein entsprechend komplexer städtebaulicher Vertrag geschlossen (abrufbar über das Transparenzportal Hamburg unter http://transparenz.hamburg.de/ , u.a. über das Stichwort „Paloma-Viertel“).

Der Vertrag enthält umfangreiche, für die einzelnen Baufelder spezifizierte Regelungsinhalte, so insbesondere:

Durchführungsverpflichtung,
Herstellungsfristen,
Sicherung der anteiligen Wohnnutzung (frei finanzierter und öffentlich geförderter Mietwohnungsbau),
Sicherung des Mietwohnungsbaus durch Verzicht auf Eigentumswohnungen,
Rückkehrrecht für ursprüngliche Wohn- und Gewerbemieter,
Sonderregelungen für Baugemeinschaft und „Subkultur-/Nachbarschafts-Cluster“ im Baufeld 5,
Gewerbeflächen: Vermietung an stadtteilaffine Betriebe i.S. des „St. Pauli-Codes“,
Sonderregelungen für Livemusik-Club „Molotow“ und Rock-Hostel „Kogge“,
Quartiersgasse: Sicherung einer öffentlich nutzbaren Wegeverbindung über private Fläche,
Dachflächen: Nutzung als Dachterrassen, Sport- und/oder Spielflächen (u.a. Kletterwand, Skateranlage), öffentliche Zugänglichkeit, Hausrecht, Verkehrssicherungspflicht,
Stadtbalkon / Fußgängerbrücke über die Quartiersgasse: Realisierung, anteilige gewerbliche Nutzung, öffentliche Zugänglichkeit,
Vorgaben zur Gestaltung von Fassaden und Dachflächen in Materialität und Farbgebung, entsprechend der Wettbewerbsergebnisse und Abstimmungsergebnisse im Projektbeirat, Vorgaben für die Durchführung von Fassadenbemusterungen,
Sicherung des Anlieferungskonzepts speziell in der Kastanienallee,
Nachweis der Kinderspielflächen nach § 10 HBauO im Innenhof und auf einzelnen Dachflächen, Regelungen für deren gemeinschaftliche Nutzung,
Werbekonzept für die Baufelder mit Schauseiten zum Spielbudenplatz,
Regelungen zur Weitergabe, Rechtsnachfolge, Vertragsanpassungen etc.

Parallel zum städtebaulichen Vertrag wurden durch die Vorhabenträgerin beim Fachamt Management des öffentlichen Raums (MR) 2 Sondernutzungsanträge gestellt. Für auskragende Gebäudeteile über der Taubenstraße und der Kastanienallee ist der Vertrag bereits unterzeichnet. Der Vertrag für den Stadtbalkon liegt unterschriftsreif vor.

Festsetzungen

Art der baulichen Nutzung

Eine wesentliche Qualität des Nutzungskonzeptes für das Plangebiet liegt in der differenzierten Verteilung der gewerblichen Nutzungen und der Wohnnutzungen - nicht nur differenziert nach Baufeldern in der Horizontalen, sondern auch nach Geschossebenen in der Vertikalen. Zum Spielbudenplatz sind primär kerngebietstypische Nutzungen und zur Kastanienallee gemischte Nutzungen mit einem hohen Wohnanteil geplant. Dementsprechend ist die Festsetzung eines „Kerngebietes“ (MK) entlang des Spielbudenplatzes und eines „Urbanen Gebietes“ (MU) im südlichen Teilbereich des Plangebietes vorgesehen. Das Urbane Gebiet ermöglicht im Gegensatz zum Kerngebiet den im südlichen Plangebiet projektierten höheren Wohnungsbauanteil.

Maß der baulichen Nutzung

Für die Neubebauung werden durch Baugrenzen Baufelder definiert, die sich jeweils eng an den geplanten Hauptbaukörpern orientieren. Darüber hinaus sichern die maximal zulässigen Vollgeschosse wie auch die Gebäudehöhen GH die Realisierung differenzierter Einzelbaukörper entsprechend des seinerzeitigen Wettbewerbsergebnisses. Aufgrund der vielschichtigen Nutzung der Dachoberflächen werden auch die hierfür notwendigen Dachaufbauten differenziert und in enger Anlehnung an das hochbauliche Konzept festgesetzt.

Da das Grundstück vollständig durch eine Tiefgarage unter- und nahezu vollständig durch Hochbauten überbaut wird, ist eine GRZ von 1,0 anzusetzen. Die Tiefgarage wird planungsrechtlich gesichert. Die Zahl der Vollgeschosse bezieht sich mit wenigen Abweichungen auf die Differenzierung der Einzelbaukörper als Ergebnis des städtebaulichen Wettbewerbs.

Darüber hinaus bedurfte die Sicherung des Lärmschutzes - den Verkehrslärm wie auch den durch Veranstaltungen auf dem Spielbudenplatz verursachten Lärm betreffend - intensiver Abstimmungen. Hierzu liegt seit dem 26. Oktober 2018 ein Lärmgutachten vor, dessen Ergebnisse in die textlichen Festsetzungen eingeflossen sind.

Durch die Festsetzungen wird damit ein enger planungsrechtlicher Rahmen gesetzt, der die Umsetzung der Wettbewerbsergebnisse inklusive der in enger Abstimmung mit dem Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung erfolgten Überarbeitung sicherstellt.

Für diese Planung ist zwischen dem 07. März und dem 08. April 2019 die Öffentliche Auslegung gemäß § 3 (2) BauGB durchgeführt worden.

Anpassungsbedarfe seit der Öffentlichen Auslegung im März / April 2019

Aufgrund folgender zwischenzeitlicher Anpassungen entsteht die Notwendigkeit, eine erneute Öffentliche Auslegung durchzuführen:

Im Zuge der Öffentlichen Auslegung sind seitens der Nachbarin Hinweise zur eigenen Betriebstätigkeit geäußert worden, die einer weiteren inhaltlichen Prüfung und darauf folgend einer gutachterlichen Neubetrachtung der entsprechenden Lärmschutzmaßnahmen im Plangebiet bedurften. Das Lärmgutachten ist folglich mit Stand 02.09.2020 fortgeschrieben worden. In der Konsequenz kommt es die Wohnnutzung im südöstlichen Baufeld 5 betreffend zu einer Anpassung der Planzeichnung (siehe Anlage 2, Festsetzung „S“ für die Ostfassaden des Baufeldes 5) und der Verordnung (siehe Anlage 3, § 2 Nr. 15 der Verordnung), um für die hier geplante Wohnnutzung durch bauliche Maßnahmen (Hafencity-Fenster) einen Innenraumpegel von 30 dB(A) während der Nachtzeit sicherzustellen,
Aufgrund neuer Erkenntnisse hinsichtlich der gewerblichen Betriebsabläufe am Spielbudenplatz - hier insbesondere des geplanten Livemusik-Clubs - bedurfte es einer gutachterlichen Neubewertung der Schallimmissionen für den hier geplanten Hotelneubau. Letztlich wurde festgestellt, dass Teilbereiche der Fassaden für die Hotelnutzung im Baufeld 1 und das Hostel im Baufeld 2.1 zum Spielbudenplatz sowie zur Quartiersgasse ebenfalls eines gesonderten baulichen Schallschutzes bedürfen. Daher kommt es auch hier zu einer Anpassung der Planzeichnung (siehe Anlage 2, Festsetzung „S“ für die Nord- und Westfassaden der Baufelder 1 und 2) und der Verordnung (siehe Anlage 3, § 2 Nr. 15 der Verordnung), um für die hier geplante Hotelnutzung durch bauliche Maßnahmen (Hafencity-Fenster) einen Innenraumpegel von 30 dB(A) während der Nachtzeit sicherzustellen,
In Hinblick auf die aktuelle Rechtsprechung sind die in diesem Plangebiet hohe Bebauungsdichte und die dadurch stellenweise schwierige Belichtungssituation insbesondere für einzelne Wohnungen erneut geprüft und abgewägt worden. In der Konsequenz werden die in der Planung zuvor bereits vorgesehenen Ausgleichsmaßnahmen konsequenter sichergestellt. So wird den Innenhof auf den Baufeldern 2, 3 und 4 betreffend textlich festgesetzt, dass die Fassaden hier nur in hellen Materialien auszuführen sind, eine Fassadenbegrünung ausgeschlossen wird und die Bepflanzung im Hof auf eine Höhe von maximal 2 m zu reduzieren ist. Zudem wird die Vorhabenträgerin über den 1. Nachtrag zum städtebaulichen Vertrag zur Umsetzung zweier gemeinschaftlich nutzbarer Dachterrassen im Baufeld 4 (einschließlich Einrichtung einer Sommerküche) sowie im Baufeld 5 (einschließlich eines witterungsunabhängigen Gemeinschaftsraums) verpflichtet (siehe Anlage 3, § 2 Nr. 16 der Verordnung). Bzgl. des Gemeinschaftsraums im Baufeld 5 ist auch eine geringfügige Anpassung in der Planzeichnung vorgenommen worden (siehe Anlage 2),
U.a. durch die besagten Anpassungen in der Planung bedürfen auch mehrere Regelungsinhalte des am 07. November 2018 geschlossenen städtebaulichen Vertrages einer Anpassung. Der hierfür endverhandelte 1. Nachtrag zum städtebaulichen Vertrag liegt dem Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung mit folgenden Inhalten unterschriftsreif vor. Er wird noch vor der Befassung des Stadtplanungsausschusses unterzeichnet und ist anschließend ebenfalls öffentlich auszulegen.

Ausformulierung der Vereinbarungen zwischen Hamburg und der Eigentümerin hinsichtlich der Errichtung und des Betriebs der im Plangebiet befindlichen, öffentlich nutzbaren Dachflächen: Vor dem Hintergrund zwischenzeitlich stattgefundener Gespräche sowohl zu bauordnungsrechtlichen Auflagen für die Dachflächennutzungen, zu möglichen Betreibern und Betriebskonzepten als auch Fördermöglichkeiten durch die FHH bedarf es einer Anpassung der Regelungsinhalte,
Ausformulierung der Vereinbarungen zwischen Hamburg und der Eigentümerin hinsichtlich eines Angebotes an den Livemusik-Club „Molotow“: Aufgrund des innerhalb der Frist gemäß Ursprungsvertrag nicht zustande gekommenen Mietverhältnisses, der aber dennoch andauernden Verhandlungen zwischen Hamburg, Eigentümerin und den Clubbetreibern bedarf es einer Neuformulierung des weiteren Verfahrens. Im Ergebnis stellt der 1. Nachtrag klar, dass die Frist des Ursprungsvertrages zwar abgelaufen ist, die Eigentümerin aber dennoch bereit ist, zu den vertraglich festgelegten Konditionen an Molotow zu vermieten, sofern sich in den andauernden Verhandlungen bis spätestens Ende des Jahres 2021 eine wirtschaftliche Einigung erzielen lässt. Wenn dies nicht möglich sein sollte, wird die Eigentümerin die Fläche anderen Livemusik-Club-Betreibern anbieten. Bei dokumentierter Nichtvermietbarkeit wird die Eigentümerin selber einen Musikclub errichten und ist dann frei in der Mietpreisgestaltung.

Diese Vereinbarung wird maßgeblich unterstützt durch eine Zuwendung der FHH in Höhe von 1.874.489,00 €, die durch Beschluss der Bürgerschaft vom 16.12.2020 (Drs. 22/2412) zwecks Sicherung des kulturpolitischen Ziels, einen Livemusik-Club im Areal des Paloma-Viertels umzusetzen und langfristig zu erhalten, ermöglicht wurde,

Herstellung zweier Dachterrassen auf den Baufeldern 4 und 5 (s.o.) einschließlich Anlage des neuen Verschattungsgutachtens vom 03.09.2020,
Durch den beschlossenen, formal aber noch nicht vollzogenen Verkauf des Baufeldes 5 an die FHH bedarf es einiger Anpassungen im Vertragstext. Betroffen hiervon sind etwa:

- der Nachweis der Kinderspielflächen; dieser wird differenziert zwischen den Baufeldern 3 und 4 zum einen und dem Baufeld 5 – unabhängig davon – zum anderen,

- der nunmehr optionale Ausbau des 1. Obergeschosses im sog. „Subkultur-Cluster“,

Anpassung der Fristen für einzelne vertragliche Regelungsinhalte.

Die besagten Anpassungen in den planungsrechtlichen Festsetzungen wie auch im städtebaulichen Vertrag betreffen wesentliche Aspekte der Planung und erfordern insofern die erneute Durchführung einer Öffentlichen Auslegung gemäß § 3 (2) BauGB.

Weiteres Verfahren

Die Vorweggenehmigungsreife gemäß § 33 (1) BauGB wird angesichts der beschriebenen Anpassungen im Bebauungsplan-Verfahren seitens des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung für Ende 2021 angestrebt. Um eine zeitnah darauf folgende Erteilung von Baugenehmigungen vorzubereiten bzw. zu ermöglichen, wird seitens der Vorhabenträgerin die Einreichung von Bauanträgen für die einzelnen Teilgebiete noch in diesem Jahr geplant.

Bebauungsplan-Verfahren

Der Stadtplanungsausschuss hat in seiner Sitzung am 17. Februar 2016 der Einleitung des Bebauungsplan-Verfahrens auf Basis der Drucksache des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung einstimmig zugestimmt. Der Bebauungsplan-Entwurf wurde am 09. Mai 2016 behördenintern grobabgestimmt. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit (ÖPD) hat am 22. November 2016 stattgefunden. Nach erfolgter hochbaulicher Konkretisierung und entsprechender Anpassung der planungsrechtlichen Festsetzungen konnte die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange mit Durchführung des behördlichen Arbeitskreises am 06. August 2018 durchgeführt werden. Der städtebauliche Vertrag wurde am 07. November 2018 unterzeichnet. Nach am 19. Dezember 2018 erfolgter Verschickung zur Kenntnisnahme wurde dann vom 07. März bis zum 08. April 2019 die Öffentliche Auslegung durchgeführt. Im Anschluss daran wurden die besagten Anpassungen im Lärmgutachten und den planungsrechtlichen Festsetzungen vorgenommen. Insbesondere aber haben die Verhandlungen des 1. Nachtrages zum städtebaulichen Vertrag und die Abstimmungen bzgl. des Verkaufs des Baufeldes 5 sowie der Förderung des Livemusik-Clubs weitere Zeit in Anspruch genommen.

Unter der Voraussetzung der vorherigen Unterzeichnung des 1. Nachtrages zum städtebaulichen Vertrag wird seitens des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung verfolgt, die Öffentliche Auslegung vom 02. August bis zum 06. September 2021 durchzuführen, um die Vorweg-genehmigungsreife nach Möglichkeit noch Ende des Jahres 2021 zu erreichen.

Bebauungsplan-Verfahren St. Pauli 45 (Spielbudenplatz) "Paloma-Viertel" Zustimmung zur erneuten Durchführung der öffentlichen Auslegung

Vorlage öffentlich