Bebauungsplan-Entwurf Wilhelmsburg 91 "Wilhelmsburger Rathausviertel" einschließlich Änderungen Flächennutzungsplan und Landschaftsprogramm mit Arten- und Biotopschutz
Das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung (Fachamt SL) beabsichtigt den Bebauungsplan- Entwurf Wilhelmsburg 91 sowie die Änderungen des Flächennutzungsplans und des Landschaftsprogramms mit Arten- und Biotopschutz öffentlich auszulegen. Zur Information werden Planbilder mit Nebenzeichnungen, der Verordnungstext und der Funktionsplan-Entwurf in den jeweiligen abgestimmten Entwurfsfassungen als Anlagen beigefügt. Im Übrigen wird auf die laufende Berichterstattung des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung im Stadtplanungsausschuss verwiesen.
Das Plangebiet befindet sich im Bezirk Hamburg-Mitte im Stadtteil Wilhelmsburg (Ortsteil 137). Es wird im Norden durch die Rotenhäuser Straße, im Nordosten durch die Straße Rotenhäuser End, die Bahntrasse und die Trasse der verlegten Wilhelmsburger Reichsstraße (B 75), im Osten durch die Dratelnstraße, Thielenstraße und Neuenfelder Straße, im Südosten durch die Straße Am Inselpark, im Süden durch den Wilhelmsburger Inselpark und im Westen durch die Rathauswettern begrenzt.
Das derzeit geltende Planrecht setzt öffentliche Straßen, öffentliche Grünflächen, Industriegebiete, Grünflächen (Sportanlagen), Gewerbegebiete, Flächen für Versorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung Tiefbrunnen (Hamburger Wasserwerke), Grünflächen mit der Zweckbestimmung Parkanlage (Freie und Hansestadt Hamburg), Straßenverkehrsflächen, Baugrundstück für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung Verwaltung (Freie und Hansestadt Hamburg), Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage (FHH), Außengebiet und neue Straßenverkehrsflächen fest.
Der Bebauungsplan Wilhelmsburg 91 wird seitens des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung als Bebauungsplan im Regelverfahren gemäß § 10 BauGB mit Umweltbericht aufgestellt. Die Projektentwicklerin ist die IBA Hamburg GmbH.
Anlass der Planung ist die mit der verlegten „Wilhelmsburger Reichsstraße“ im Zuge der Internationalen Bauausstellung Hamburg und der igs hamburg 2013 begonnene Entwicklung in der „Mitte Wilhelmsburg“ nachhaltig fortzuführen. Durch die Verlegung der Straßentrasse auf einer Länge von etwa 4,6 Kilometern steht eine Entwicklungsfläche für unterschiedliche Nutzungen mit dem Schwerpunkt Wohnungsbau und unter Einbeziehung und Fortentwicklung gewerblich-/industrieller Nutzungen zur Verfügung. Beide Nutzungen werden verträglich nebeneinander ausgerichtet. Durch die zentrale Lage in Wilhelmsburg mit den Verknüpfungen und Anbindungen an das übergeordnete Verkehrsnetz sowie öffentliche Grünanlagen und Gewässer ist das Plangebiet sehr gut für eine gemischte Nutzung mit dem Schwerpunkt Wohnen geeignet.
Dem Bebauungsplan-Entwurf Wilhelmsburg 91 liegt das vom Senat beschlossene Leitbild „Hamburgs Sprung über die Elbe - Zukunftsbild 2013+“ zugrunde (Drucksache 20/11722 vom 6. Mai 2014).
Die Zielsetzungen des Bebauungsplans stehen im Einklang mit den Zielen des Bezirklichen Wohnungsbauprogramms in der aktuellen Fassung aus 2022. Danach soll ein Wohnungsmix mit Angeboten für unterschiedliche Haushalte (Familien, Baugemeinschaften, Studierende, Senioren u.a.) geschaffen werden. Es sollen überwiegend Geschosswohnungsbau (anteilig öffentlich gefördert gemäß Vertrag für Hamburg) und Stadthäuser entstehen.
Aufgrund der Größe und der Bedeutung des Projektes wurde 2015 der städtebaulich-freiraumplanerische Wettbewerb „Wohnen für alle - mitten in Wilhelmsburg“ mit vier eingeladenen Planungsteams durchgeführt. In dem Wettbewerbsverfahren wurde in enger Zusammenarbeit zwischen der IBA Hamburg GmbH, der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) und dem Bezirksamt Hamburg-Mitte, Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung mit Beteiligung der Stiftung Bürgerhaus und dem vhw (Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung e.V.) - zusammengefasst als „Perspektiven! Miteinander Planen für die Elbinseln“ - sowie dem Beirat für Stadtteilentwicklung eine intensive Bürgerbeteiligung durchgeführt.
Aus dem Wettbewerbsergebnis wurde in enger Abstimmung zwischen der IBA Hamburg GmbH und dem Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung der Funktionsplan „Wilhelmsburger Rathausviertel“ entwickelt, der die Grundlage für diesen Bebauungsplan- Entwurf bildet.
Der zukünftige Bebauungsplan Wilhelmsburg 91 schafft die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung von ca. 1.800 neuen Wohnungen mit einem Anteil von ca. 55% gefördertem Mietwohnungsbau und von etwa 80 Wohnungen für Studierende sowie besonderen Wohnformen, Baugemeinschaften, sozialen und kulturellen Einrichtungen.
Mit der Planung wird die Zielsetzung verfolgt, die „Mitte Wilhelmsburg“ zu stärken und weiter zu entwickeln. Dabei soll insbesondere die Wohnfunktion mit Angeboten für unterschiedliche Haushalte und Bevölkerungsgruppen unterstützt werden. Es soll ein Quartier mit eigener Identität und großer Diversität, das auf einem integrierten und wirtschaftlich tragbaren, städtebaulich- freiraumplanerischen Konzept aufbaut, geschaffen werden. Mit attraktiven Nutzungsangeboten von Wohnen, Arbeiten, Freizeit und Sporteinrichtungen soll eine Nachbarschaft für Menschen verschiedener sozialer und ethnischer Hintergründe entstehen.
Angestrebt wird ein baufeldbezogener Mix aus Eigentumswohnungen, gefördertem und freifinanziertem Mietwohnungsbau sowie Baugemeinschaften. Verschiedene Größen der Baufelder sowie unterschiedliche Gebäudetypologien (Hausgruppen, Geschoss-wohnungsbau, akzentuierende Hochpunkte und kleinere Solitäre) sorgen dafür, dass ein vielfältiges Wohnungsangebot für unterschiedliche Bedürfnisse und Möglichkeiten der Bewohner*innen entsteht.
Im zentralen Bereich südlich der lärmschützenden Bebauung des Quartierssporthauses (QSH) und des „Sportplatzriegeles“ mit Studierendenwohnen werden aufgelockerte Blöcke entwickelt. Sie bestehen aus einer Kombination aus vier- bis fünfgeschossigen Blockrandstrukturen sowie drei- bis viergeschossigen Hausgruppen unterschiedlicher Arten u.a. auch für Baugemeinschaften. Entlang der Rathauswettern entstehen weitestgehend geschlossene Baublöcke mit Hochpunkten von sieben bis acht Geschossen an markanten Stellen. Die Blockstruktur beginnt im Norden an der Rotenhäuser Straße und erstreckt sich bis zur Mengestraße im Süden.
Der Bereich um das ehemalige Rathaus südlich der Mengestraße knüpft an die räumliche Struktur der „Bauausstellung in der Bauausstellung“ im Bebauungsplan Wilhelmsburg 90 - südlich Neuenfelder Straße - an. Die dort geplante Wohnbebauung mit Gewerbeanteilen teilt sich in 3 Gebäudekomplexe mit überwiegend fünf- bis acht-geschossigen Gebäuden auf und knüpft an die bereits östlich entwickelte Struktur an. Das historische Wilhelmsburger Rathaus wird von zwei Gebäuden in gebührendem Abstand eingerahmt.
Das den Gert-Schwämmle-Weg und den Elsa-Bromeis-Kanal überspannende Brückenbauwerk der ehemaligen Wilhelmsburger Reichsstraße bleibt auch nach der Aufgabe der Straße als Sonderbauwerk erhalten und soll in die neue Bebauung eingebunden werden.
Für die Baugebiete MU4 und MU5 westlicher Teil wurde inzwischen ein zweiphasiges, hochbauliches, kollaboratives Re-Use-Werkstattverfahren mit zwei Werkstattterminen zu Beginn dieses Jahres durchgeführt (Baufelder 14 und 15 des Funktionsplans). Auf den Baufeldern soll eine Mischnutzung aus Wohnungen (Miet- und Eigentumswohnungen), gewerblichen Nutzungen und zwei Kindertagesstätten entstehen. Ein besonderer Fokus des Projektes liegt auf den Themen circular economy (Kreislaufwirtschaft), Nachhaltigkeit, Re-Use, Re-Cycle sowie Urban Mining. Inzwischen steht der Wettbewerbssieger fest und es wurde der Siegerentwurf planungsrechtlich im Bebauungsplan- Entwurf umgesetzt.
In der Planzeichnung des Bebauungsplan- Entwurfs sind für den Wohnungsneubau Allgemeine Wohngebiete und Urbane Gebiete festgesetzt. Das Dichtemaß wird über differenziert festgesetzte Grundflächenzahlen reguliert, die zwischen 0,35 und 1,0 liegen. Für die Gebäude werden detaillierte gestalterische Festsetzungen auf Basis des abgestimmten Gestaltungsleitfadens Wilhelmsburg - Spreehafenviertel, Elbinselquartier, Wilhelmsburger Rathausviertel - vom März 2021 in § 3 der Verordnung und in der Nebenzeichnung „Gestaltung“ zum Bebauungsplan- Entwurf getroffen, um eine hohe gestalterische Qualität sicherzustellen und dem zukünftigen Viertel eine eigene Identität im Kontext der Bestandsbebauung zu geben.
Die im nördlichen Teil des Plangebietes südlich Rotenhäuser Straße gelegenen Gewerbe- und Industrienutzungen werden mit Entwicklungsmöglichkeiten planungsrechtlich gesichert. Hier sind neben dem Erhalt bestehender Nutzungen neue hochwertige Gewerbeeinheiten und besondere Nutzungsformen („Hybrid Konzept GI+GE (CoIndustryHub)“, Quartierssporthaus (QSH) mit 11- geschossigem Hotel, Hostel, Dreifeldsporthalle, Co-Working Spaces, Büronutzungen, Mobility- Hub u.a.) geplant, wodurch eine Abschirmung bezüglich ihrer Emissionen und ein Übergang zu der südlich und westlich davon geplanten Wohnbebauung erreicht wird.
Das Gewerbegebiet mit der Ordnungsnummer „1“, der westliche Teil des Industriegebiets mit der Ordnungsnummer „1“ (Teilgebiete 1-1, 1-2 und 1-3) und das Gewerbegebiet mit der Ordnungsnummer „3“ erhalten Emissionskontingente für den Tag und die Nacht, um die westlich und südlich anschließende Wohnbebauung hinsichtlich der Lärmentwicklung zu schützen, da nicht abzusehen ist, wann der auf Privatgrund geplante Mobility- Hub mit ergänzenden Nutzungen als Lärmschutzbebauung errichtet wird.
Private Stellplätze, Besucherparkplätze bzw. öffentliche Parkstände können auch explizit in Mobility-Hubs als Hochgarage mit ergänzenden Mobilitätsangeboten (u.a. Carsharing, Rad-leihsystem, Fahrradwerkstatt) vorgesehen werden. Im Bebauungsplan- Entwurf wird hierzu an zentraler Stelle an der Planstraße B ein Mobility-Hub als Sondergebiet „Mobilität und Gewerbe“ festgesetzt. In der Regel sollen diese mit zentralen Orten bzw. Nahversorgungseinrichtungen kombiniert werden, was hier zukünftig mit dem bestehenden und noch weiter zu entwickelnden Nahversorgungszentrum an der Dratelnstraße realisiert werden kann.
Die beiden Sportfelder entlang der Dratelnstraße sind bereits neu geordnet worden. Ein langer Gebäuderiegel (Sportplatzriegel) nordwestlich des Sportplatzes schirmt die sich anschließende Wohnbebauung vom Sport- und Verkehrslärm ab. Weitere innovative Sportkonzepte werden im Quartierssporthaus realisiert.
Im „Wilhelmsburger Rathausviertel“ ist neben einem differenzierten und vielfältigen Wohnungsangebot auch die Qualität der öffentlichen und privaten Grün- und Freiräume von großer Bedeutung. Mit dem Ausbau der Rathauswettern und des Bürgerhaussees sowie des begleitenden Fuß- und Radweges wurde bereits während der Bauausstellung bis zum Jahr 2013 ein qualitativer Außenraum geschaffen, der das Rückgrat des Freiraumkonzeptes bildet. Der Grünzug entlang der Rathauswettern dient als verbindendes Element zwischen dem neuen Quartier und dem im Süden anschließenden Wilhelmsburger Inselpark und gliedert sich in das übergeordnete Konzept der „Landschaftsachse Elbinsel“ gemäß dem Rahmenkonzept „Hamburgs Sprung über die Elbe - Zukunftsbild 2013+“ ein.
Der Wilhelmsburger Inselpark mit seinen umfangreichen Sport- und Freizeitangeboten sowie die Parkanlage entlang der Rathauswettern bieten den neuen Wohnquartieren den notwendigen Erholungsraum in direkter Nachbarschaft. Fingerartige öffentliche Gräben und Wettern übernehmen die Funktion der wasserwirtschaftlichen Retention und ziehen sich tief in das Gebiet hinein und formen klare Baufelder.
Mit Rücksichtnahme auf die bestehenden geschützten Biotope im Inneren der Zu- und Abfahrtsbereiche der ehemaligen Wilhelmsburger Reichsstraße, werden die neuen Baukörper auf der ehemaligen Straßentrasse und den bisherigen Zu- und Abfahrten verortet.
Die Beeinträchtigungen des Naturhaushalts und des Landschaftsbildes können im Geltungsbereich des Bebauungsplans nicht vollständig ausgeglichen werden. Zum Ausgleich werden die außerhalb des Plangebiets liegenden Flurstücke 799 der Gemarkung Moorwerder, 5511 der Gemarkung Wilhelmsburg, 55 der Gemarkung Ost-Krauel sowie 1800 (anteilig) und 2872 der Gemarkung Fischbek den Baugebieten und Flächen im Bebauungsplan- Entwurf zugeordnet.
Um die Verortung der sozialen Infrastruktur vorzudenken, wurde das „Konzept soziale, kulturelle und nachbarschaftliche Infrastruktur Wilhelmsburger Rathausviertel, Elbinselquartier und Spreehafenviertel“ erstellt, welches sich u.a. dem Wohnraum für vordringlich Wohnungssuchende, für Azubis und Studierende, für Senior:innen, den Schulen und Kindertageseinrichtungen, den Diensten des Bezirksamtes und der Kunst, Kultur & Kreativwirtschaft widmet. Kindertagesstätten wurden an fünf Standorten mit zusammen rund 450 Plätzen berücksichtigt.
Die Dratelnstraße und die Mengestraße werden als zentrales verkehrliches Rückgrat der äußeren Erschließung mit den erforderlichen Erweiterungs- und Nebenflächen für einen zukünftigen Ausbau als Straßenverkehrsflächen festgesetzt. Die innere Erschließung wird ringartig angelegt. Wesentliche Teile der Erschließung werden als Geh-, Fahr- und Leitungsrechte zu Gunsten der FHH auf Privatgrund festgesetzt.
Entlang der Rathauswettern ist ein neuer Radschnellweg geplant, welcher das gesamte Plangebiet in Nord-Süd-Richtung durchzieht und von einem Fußweg begleitet wird. Durch die Verlegung der Wilhelmsburger Reichsstraße können Wegeachsen, welche bereits bei der Planung des Inselparks mitgedacht wurden, vollendet werden.
Mit Beschluss der Senatskommission für Stadtentwicklung und Wohnungsbau am 31.05.2018 wurde eine kooperative Erarbeitung von Geruchsminderungsmaßnahmen vereinbart. Ziel ist es, die Geruchsbelastung im Rahmen eines kooperativen Prozesses mit den relevanten Wilhelmsburger Betrieben mittel- bis langfristig zu verbessern und deutlich zu senken. Dabei sollen sowohl die Wohnverhältnisse verbessert als auch den Betrieben Spielräume für künftige betriebliche Entwicklungen erschlossen werden.
Diese Maßnahmen sind in einem Geruchsminderungskonzept der zuständigen Behörden erfasst, welches Grundlage des Abwägungsprozesses im Bebauungsplanverfahren ist.
Es hat sich gezeigt, dass sich die Geruchsimmissionsbelastung bereits im Vergleich zum in 2016 ermittelten Zustand deutlich verbessert hat. Im Rahmen der in 2016 über ein Jahr durchgeführten Rastergeruchsbegehung wurden für die Bereiche, in denen neue Wohnnutzungen entwickelt werden sollen, Geruchsimmissionswerte von 14% bis 25% der Jahresstunden für alle Geruchsqualitäten ermittelt. Zulässig in Wohngebieten sind nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz 10 % der Jahresstunden. Auf Basis zwischenzeitlich vorgenommener Minderungsmaßnahmen durch erhöhte Schornsteine oder technische Minderungsmaßnahmen in den Betrieben liegen die auf Basis einer in den Jahren 2022/ 23 über ein halbes Jahr durchgeführten erneuten Rastergeruchsbegehung ermittelten Werte nun nur noch bei bis zu 13%.
Unter Berücksichtigung der jeweiligen von den Betrieben benannten Erweiterungs- bzw. Änderungsabsichten ergeben sich summarische prognostische Geruchsstundenhäufigkeiten zum Teil zwischen 12% bis 13% der Jahresstunden und damit Werte oberhalb des Immissionswertes von 10% für Wohn-, Misch- und Urbane Gebiete und unterhalb der für Gewerbe- und Industriegebiete in Höhe von 15%.
Hinsichtlich der Abwägung der noch verbleibenden Überschreitung werden die Kriterien des Rechtsgedankens der Einzelfallprüfung aus dem immissionsschutzrechtlichen Genehmigungsverfahren für eine Einzelanlage auf das gesamte Plangebiet Wilhelmsburg 91 übertragen. Eine Überschreitung des nach Bundesimmissionsschutzgesetz geltenden Wertes ist bei einer Einzelfallprüfung möglich, wenn in „Gemengelagen Anhaltspunkte dafür bestehen, dass trotz Überschreitung der Immissionswerte aufgrund der Ortsüblichkeit der Gerüche keine erhebliche Belästigung zu erwarten ist, wenn zum Beispiel durch eine über lange Zeit gewachsene Gemengelage von einer Bereitschaft zur gegenseitigen Rücksichtnahme ausgegangen werden kann.“ Für das Plangebiet liegt großräumig betrachtet diese über Jahrzehnte gewachsene Gemengelage aus gewerblich-/industrieller Nutzung und benachbarter Wohnnutzung vor, so dass auch von der Ortsüblichkeit und dem gegenseitigen Rücksichtnahmegebot ausgegangen werden kann. Mit dieser Abwägung für ein großflächiges Plangebiet wird „Neuland“ betreten, zumal es in Deutschland nach Kenntnis des Bezirksamtes keinen vergleichbaren Präzedenzfall gibt. Insofern besteht hinsichtlich der Abwägung der Geruchsimmissionsüberschreitung ein gewisses Restrisiko.
In diesem Zusammenhang von Bedeutung ist auch, dass zur bestehenden Lackfabrik im Plangebiet Wilhelmsburg 91 (Flurstücke 7206, 7119 und 6803 südlich Rotenhäuser Straße) aufgrund des Rückbaus der bestehenden Regenerativen Nachverbrennung aktuell erneute Geruchsemissionsmessungen und Ausbreitungsberechnungen für den Betrieb vorgenommen werden. Die Ergebnisse sollen in Kürze vorgelegt werden. Sie müssen anschließend noch in das Geruchsminderungskonzept eingearbeitet werden. Da der Betrieb den Einsatz der geruchsintensiven Lösemittel deutlich reduziert hat, wird davon ausgegangen, dass sich der Gesamtgeruchsimmissionswert in den betroffenen Wohngebieten nicht wesentlich verändern wird.
Abschließend ist darauf hinzuweisen, dass derzeit bereits vorliegende Gutachten aktualisiert werden, die älter als fünf Jahre sind. Das ist erforderlich, weil zum Zeitpunkt der öffentlichen Auslegung eines Bebauungsplan-Entwurfs aktuelle Gutachten vorliegen müssen. Dies betrifft neben dem oben genannten Gutachten zur Lackfabrik schalltechnische und lufthygienische Untersuchungen sowie ein Gutachten zur Verschattung.
Sollten sich aus den noch abzuschließenden Gutachten Änderungen zu den Festsetzungen ergeben, wird das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung den Stadtplanungsausschuss dazu beteiligen. Derzeit wird davon ausgegangen, dass sich voraussichtlich keine Änderungen mehr ergeben werden.
Der Stadtplanungsausschuss hat in seiner Sitzung am 11.07.2016 der Einleitung des Bebauungsplanverfahrens zugestimmt. Der Bebauungsplanentwurf wurde am 12. September 2016 behördenintern grobabgestimmt. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit hat in Form von drei öffentlichen Informationsveranstaltungen zwischen 2010 und 2013 stattgefunden. Danach fanden kontinuierlich Befassungen im öffentlichen Teil des Stadtplanungsausschusses statt, in denen das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung über den Fortgang der Planungen berichtete. Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurde mit der Durchführung des behördlichen Arbeitskreises I am 09.12.2019 und seinen 2 Nachgesprächen am 14.09.2020 und 28.06.2021 abgeschlossen.
Vor dem Hintergrund des nunmehr erreichten Planungsstandes wird seitens des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung verfolgt, die öffentliche Auslegung voraussichtlich im August/September 2023 durchzuführen, um die Vorweggenehmigungsreife des Gesamtvorhabens im 4. Quartal 2023 zu erreichen. Eine Terminierung zur Auslegung stimmt das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung dann frühzeitig mit der Ausschussvorsitzenden ab.
Auf Basis dieser Vorlage und des Bebauungsplan-Entwurfs des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung wird um Zustimmung zur Durchführung der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplan-Entwurfs Wilhelmsburg 91 unter dem Vorbehalt, dass sich aus der Vorlage der Schlussberichte der gutachterlichen Stellungnahmen zu den schalltechnischen und lufthygienischen Untersuchungen sowie zur Verschattung und den Emissionen und Immissionen von Gerüchen auf Grund des Anlagenbetriebes der Lackfabrik südlich Rotenhäuser Straße keine weitergehenden planungsrelevanten Festsetzungserfordernisse ergeben, gebeten.
Außerdem wird um Kenntnisnahme der Änderungen zum Flächennutzungsplan und zum Landschaftsprogramm mit Arten- und Biotopschutz gebeten.
gez. Michael Mathe
Anlagen: