Bebauungsplan-Entwurf Horn 49 "Haus im Blohms Park"
Das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung beabsichtigt, den Bebauungsplan-Entwurf Horn 49 nunmehr öffentlich auszulegen. Zur Information werden die Planzeichnung und der Verordnungstext jeweils in der zuletzt abgestimmten Entwurfsfassung als Anlagen beigefügt. Ein Funktionsplan-Entwurf ist entbehrlich. Ein (Vor-)Entwurf für eine Ausführungsplanung liegt noch nicht vor. Im Übrigen wird auf die laufenden Berichterstattungen des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung in den zurückliegenden Sitzungen des Stadtplanungsausschusses verwiesen.
Das etwa 1,4 ha große Plangebiet liegt im südlichen Bereich des Blohms Parks. Die Plangebietsabgrenzung ergab sich ursprünglich aus dem westlich angrenzenden Fußweg Kernbek, den nördlich und östlich an das bestehende Gebäude angrenzenden Wegen im Blohms Park und der südlich angrenzenden Horner Landstraße unter Berücksichtigung des dortigen Zufahrtsweges. Im Laufe der weiteren Abstimmung wurde das Plangebiet um weitere Park- und Wegeflächen mit Anschluss an die Straße Beim Rauhen Hause aus funktionalen Gründen erweitert.
Die Geschichte des Blohms Parks war von Beginn an durch diverse Baulichkeiten geprägt, die seit jeher Bestandteil der Parkanlage waren bzw. sind. So ist insbesondere der Bereich des heutigen „Hauses im Blohms Park“ bis heute bebaut: Zunächst standen hier seit mindestens Mitte des 18. Jahrhunderts Landhäuser, zuletzt die Villa „Blohm“ (1943 kriegszerstört). 1951 erfolgte auf dänische Initiative die Einweihung des „Jugend-Europahauses“ zur Völkerverständigung. Von 1967 bis 1999 wurde das Gebäude als Dänisch-Deutsche Akademie (Tagungsstätte) genutzt. Danach erfolgte die Übertragung vom Dänischen Staat an die FHH. Das Gebäude wurde fortan bis 2010 als "Europa Gästehaus" (buchbar für Übernachtungen und Tagungen) betrieben. Von 2011 bis Ende 2019 diente das Gebäude dem Jugendwohnen. Zuletzt wurde es zur vorübergehenden Unterbringung obdachloser Frauen genutzt. Derzeit beherbergt der Gebäudekomplex Geflüchtete aus der Ukraine.
Auch zukünftig soll das Gebäude im Wesentlichen wieder gemeinbedarfsorientierte Nutzungen aufnehmen wie die bereits bestehende „Praxis ohne Grenzen“ (medizinische Versorgung von Menschen ohne Versicherung), die ihren bisherigen Standort am Bauersberg wegen des Umbaus des dortigen Seniorenwohnheims verlassen musste. Obwohl eigentlich im Raum Billstedt passend verortet, hat die Praxis aus der Notsituation heraus interimsweise Räumlichkeiten in Eimsbüttel zur Zwischennutzung bezogen.
Das „Haus im Blohms Park“ ist wegen seiner guten Erreichbarkeit von den U-Bahn-Stationen Rauhes Haus und Horner Rennbahn bzw. einer Bushaltestelle an der Horner Landstraße gut geeignet für die Aufnahme einer zentralen Einrichtung der Gesundheitsvorsorge mit diversen Nutzungsbausteinen. Die Gebäudesubstanz des „Hauses im Blohms Park“ ist grundsätzlich für eine Nachnutzung geeignet und befindet sich in einem guten baubaulichen Zustand. Zur Umsetzung der geplanten Nutzungen sind aber gleichwohl Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen erforderlich. Vorlaufend sollen mit dem Bebauungsplan Horn 49 des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung die planungsrechtlichen Voraussetzungen für das Vorhaben geschaffen werden.
In der Zwischenzeit wurde der Nutzungsmix im Gebäudekomplex weiter konkretisiert. Nach dem aktuell vorliegenden Konzept sind folgende Nutzungsbausteine geplant:
- Praxis ohne Grenzen (Geflüchtete und Personen ohne Krankenversicherung);
- Gesundheitsberatung mit Angeboten / Vorträgen oder Lesestunden / Kursangeboten zu Gesundheitsthemen für z. B. Senioren, Eltern und auch Kinder (z. B. zur Zahngesundheit), Angebote der Kommunalen Gesundheitsförderung (Yoga, Babymassage etc.), Anleitung zu gesunder Ernährung / gesundem Kochen usw.;
- Mütterberatung des Gesundheitsamtes (Arzt, Kinderkrankenschwester) mit integrierter Sozialpädagogischer Beratung durch das Jugendamt inkl. Kursangebote zur Erziehung wie Hebammensprechstunde / Zentrales Familienteam;
- Hebammenpraxis („Haus der Geburt“);
- Bewegungs- und Sportangebote für Kinder, Eltern-Kind- und Seniorenangebote (z. B. altersübergreifender Spielplatz);
- „Offenes Café“ (evtl. mit Café-Terrasse) in Kombination mit den gesundheitlichen und sozialen Angeboten.
Zum Betrieb der Praxis ohne Grenzen und zur Hebammenpraxis (HdG – Haus der Geburt) liegen zwischenzeitlich die Entwürfe zweier Letters of Intent vor.
Der aktuelle Bebauungsplan-Entwurf des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung ist unter Berücksichtigung der Ergebnisse des Arbeitskreises I vom 08. November 2021 und aufgrund der erstmalig im Nachgang zur Kenntnisnahmeversendung an die Träger öffentlicher Belange (TÖB) vorgetragenen Stellungnahmen, insbesondere zu Themen wie Brandschutz, Erschließung und Verkehr, nennenswert überarbeitet worden. Darüber hinaus erfolgten Änderungen infolge einer ersten Rechtsprüfung. Entsprechend der zwischenzeitlich erfolgten Abstimmungen sind im Wesentlichen folgende Änderungen erfolgt:
- Weitere Spezifizierung der zulässigen Nutzungen im Sondergebiet
- Allgemeine Zulässigkeit nur noch für Anlagen für gesundheitliche und soziale Zwecke (mit Ausnahme von Kindertageseinrichtungen) und für Anlagen der Begegnung im Zusammenhang mit den vorgenannten Nutzungen (z. B. „offenes Café“ mit Außenterrasse).
- Der Ausschluss von Kindertageseinrichtungen war vormals unter besonders verkehrserzeugenden Anlagen subsummiert. Die entsprechende gesonderte Festsetzung entfällt.
- Aus verkehrlichen Gründen sind im vorliegenden Angebotsbebauungsplan nun auch Anlagen für kulturelle Zwecke statt allgemein nur noch ausnahmsweise zulässig, um im Baugenehmigungsverfahren regelnd eingreifen zu können (keine Genehmigung für verkehrsintensivere kulturelle Nutzungen). Kulturelle Nutzungen sollen vorzugsweise im Zusammenhang mit den verfolgten sozialen Zwecken bzw. im Rahmen der Begegnung ausgeübt werden können.
- Aus verkehrlichen Gründen sind selbstständige Beherbergungsbetriebe (ohne Seminarbetrieb) ausgeschlossen worden. Der historischen Nutzung folgend, wird eine optionale Beherbergung nur noch im Zusammenhang mit einem Tagungsbetrieb und einer Obergrenze von maximal 30 Betten als Ausnahme zugelassen.
- Die untergeordnet zulässigen, spezifischen Wohnnutzungen im Sondergebiet werden analog zu einem Allgemeinen Wohngebiet den hier möglichen Störungen der Wohnruhe durch andere Nutzungen gleichgestellt.
- Erweiterung des Plangebiets und Neuregelung zur Erreichbarkeit durch Rettungs- und Einsatzfahrzeuge
- Dieses Thema wurde u. a. im Rahmen eines vom Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung gesteuerten Ortstermins mit den Entscheidungsträgern aller betroffenen Fachbehörden und Fachämter (das Fachamt Bauprüfung nahm nicht teil) sowie der Feuerwehr sehr intensiv und konsensual abgestimmt. Im Ergebnis wurde vereinbart, dass das Haus im Blohms Park im Notfall von Norden, d. h. der Straße Beim Rauhen Hause, durch Einsatzfahrzeuge der Feuerwehr angefahren werden darf. Die schmale Zufahrt von Süden ist insbesondere für die Befahrung durch große Einsatzfahrzeuge der Feuerwehr nicht geeignet. Die Feuerwehr hält die vorgesehene Feuerwehraufstellfläche im Norden für ausreichend, soweit ein zweiter baulicher Rettungsweg (z. B. im Sinne einer Außentreppe) hergestellt ist. Ein solcher zweiter baulicher Rettungsweg ist bereits im Bestand vorhanden und müsste im Rahmen der Baugenehmigung sichergestellt werden.
Um der umfassenden Abwägung der Thematik im Bebauungsplan gerecht zu werden, wurde das Plangebiet deshalb entsprechend nach Norden erweitert und Geh- und Fahrrechte zugunsten der Feuerwehr festgesetzt. Die weitere Umsetzung soll u.a. durch eine Verwaltungsvereinbarung zwischen dem künftigen Betreiber des Hauses (Fachamt IS) und dem für die Parkpflege zuständigen Fachamt MR geregelt werden. Eine Entwurfsfassung des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung wurde unter Beteiligung des Rechtsamtes (RA) an die Fachämter Interner Service (IS) und Management des öffentlichen Raums (MR) mit der Bitte um Finalisierung übersandt.
Hinweis: Zur Erschließung des Vorhabens durch die Feuerwehr laufen aktuell abschließende Abstimmungen zwischen dem Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung, der Feuerwehr und dem Fachamt Bauprüfung. Das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung hält eine Klärung auf Basis der aktuellen Planung für hinreichend möglich.
- Geh- und Fahrrecht südliche Zufahrt
- Für die südliche Zufahrt wurde ein weiteres Geh- und Fahrrecht zugunsten der Allgemeinheit und für Fahrzeuge zur Parkpflege festgesetzt, um nach einem – theoretisch möglichen – Verkauf des aus der Parkanlage heraus zu parzellierenden Flurstücks für das Sondergebiet die Zugänglichkeit für zwei Nutzergruppen auch in weiterer Zukunft aufrecht zu erhalten:
- In der vertiefenden Diskussion hat sich gezeigt, dass die Befahrbarkeit der Zufahrt im Rahmen des Betriebs einer Hebammenpraxis in seltenen Fällen auch für Krankenwagen möglich sein müsste. Dafür ist auf dem Geestplateau eine Wendemöglichkeit erforderlich, weshalb die Fläche für Stellplätze mit Zufahrt geringfügig erweitert wurde. Die Berücksichtigung eines entsprechenden Wendehammers (zu Lasten potenzieller Stellplatzflächen) wird durch die neu gesetzte „sonstige Abgrenzung“ (schwarz gestrichelte Linie auf der Zufahrt) in der Planzeichnung verdeutlicht. Damit geht auch die Abgrenzung zum Stellplatz einher.
- Stellplätze
- Die Stellplätze wurden, soweit bei dem umgebenden Baum- bzw. Wurzelbestand möglich, noch geringfügig erweitert. U. a. in diesem Zusammenhang hat das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung ein vertiefendes Baumgutachten mit Wurzelsuchgrabungen in Auftrag gegeben. Weitergehende Möglichkeiten für Pkw-Stellplätze am Gebäude sind aus Gründen der Topographie sowie des Denkmal- und Baumschutzes nicht gegeben. Über den Ausschluss verkehrsintensiver Nutzungen im Bebauungsplan-Entwurf hinaus ist die Reduzierung weiterer Stellplatzbedarfe im Baugenehmigungsverfahren vorzunehmen (Mobilitätsnachweis, Berücksichtigung der Lage zum ÖPNV, ggf. Ablösung weiterer Stellplätze usw.). Seitens des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung wurden unter Zugrundelegung der vorgesehenen BGF Modellrechnungen aufgestellt, die im Ergebnis zu einer Abminderung auf 7 bis 8 Stellplätze führen könnten. Diese Zahl an Stellplätzen kann vor Ort zur Verfügung gestellt werden, so dass aus Sicht des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung die Möglichkeit besteht, hier zu bauordnungsrechtlich hinreichenden Lösungen zu kommen.
- Der Ausschluss von Stellplätzen im Bereich der Zufahrt von der Horner Landstraße ist im aktuellen Entwurf durch eine textliche Festsetzung in Verbindung mit der Planzeichnung berücksichtigt worden: „Auf der mit „(A)“ bezeichneten Zufahrt sind Stellplätze unzulässig“ (§ 2 Nummer 8).
- Regelung zur Obergrenze der Versiegelung im SO
- Die festgesetzte Grundfläche darf durch Terrassen und Anlagen nach § 19 Absatz 4 Satz 1 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) maximal bis zu einer Grundfläche von 1.800 m² überschritten werden. Mit dieser Festsetzung sollen zukünftig ggf. erforderlichen Versiegelungen z. B. für zusätzliche Fahrradstellplätze und Zuwegungen im Sondergebiet möglich sein und gleichzeitig die übrigen Flächen in dem sensiblen Parkbereich von Versiegelungen freigehalten werden.
Darüber hinaus erfolgten weitere redaktionelle Korrekturen ohne inhaltliche Änderungen.
Das Plangebiet liegt im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans Horn 24 vom 6. Dezember 1966, der - mit Ausnahme der als „Öffentliche Straßen, Wege und Plätze“ festgesetzten Verkehrsflächen (Fußweg Kernbek und Horner Landstraße) - ausschließlich „Öffentliche Grünflächen“ festsetzt. Das sog. „Haus im Blohms Park" ist planungsrechtlich Teil der umgebenden Parkanlage, ohne durch gesonderte Festsetzungen gesichert worden zu sein.
Darüber hinaus steht der Blohms Park als Gartenensemble unter Denkmalschutz.
Das Vorhaben zeichnet sich durch eine enge Verknüpfung von städtischen, privaten und ehrenamtlichen Angeboten aus, ergänzt durch ein Café mit integrativer Bedeutung im Zusammenhang mit den genannten Einrichtungen. Die Festsetzung einer Gemeinbedarfsfläche scheidet jedoch aus, da hiermit u. a. Räume für Freie Berufe gem. § 13 BauNVO, insbesondere Hebammenpraxen, nicht zulässig wären. Der besondere Nutzungsmix kann daher nur mit der Festsetzung eines „Sonstigen Sondergebiets“ (SO) gemäß § 11 BauNVO mit entsprechender Zweckbestimmung umgesetzt werden.
Die Erschließung des „Hauses im Blohms Park“ ist durch eine schmale, asphaltierte Zuwegung von der Horner Landstraße sichergestellt. Größere Eingriffe in die Parksubstanz bzw. den Geesthang sind nicht vorgesehen. Bereiche für Stellplätze werden soweit möglich festgesetzt.
Gemäß Verordnungstext zum Bebauungsplan-Entwurf Horn 49 (s. Anlage 1) dient das mit der Planzeichnung (s. Anlage 2) festgesetzte Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Gesundheit und Begegnung“ der Unterbringung von Anlagen für gesundheitliche und soziale Zwecke (mit Ausnahme von Kindertageseinrichtungen) und von Anlagen der Begegnung im Zusammenhang mit den gesundheitlichen und sozialen Nutzungen (z. B. als „offenes Café“ mit Außenterrasse).
Ausnahmsweise können Praxen als Räume für Freie Berufe im Sinne von § 13 BauNVO, eine Tagungsstätte mit einer untergeordneten Schank- und Speisewirtschaft sowie Beherbergung mit einer maximalen Anzahl von 30 Betten, Anlagen für kulturelle Zwecke und bis zu zwei Wohnungen für Menschen mit besonderem Wohnbedarf oder eine Wohnung für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal zugelassen werden.
Der zulässige Störgrad im Sondergebiet wird im Hinblick auf die optional zulässigen Sonderwohnnutzungen und von den anderen Nutzungen des Plangebiets potenziell ausgehende Störungen, dem eines Allgemeinen Wohngebiets gleichgestellt.
Zur Versiegelung wird festgesetzt, dass eine Gesamtversiegelung von 1.800 m² nicht überschritten werden darf. Dies entspricht 60 % des Sondergebiets einschließlich der Zufahrt.
Hinsichtlich der Gestaltung wird in Anlehnung an die Entstehungsgeschichte des Gebäudekomplexes (einfaches „Norwegerhaus“) Satteldächer festgesetzt. Demnach sind die Außenwände der Gebäude in weiß, grau oder dunkelrot gefärbter Holzverschalung auszuführen. Das Sockelgeschoss des Ostflügels kann auch in rotem Klinker ausgeführt werden. Fenster und Türen sind in weißer oder grauer Farbigkeit zulässig. Es sind nur Satteldächer mit 40 bis 50 Grad Dachneigung und dunklen Ziegeln zulässig. Dacheindeckungen mit hochglänzenden oder glasierten Oberflächen sind unzulässig, um auch die Einfügung der Dachlandschaft in den Park zu gewährleisten. Die finale Fassadenabstimmung erfolgt seitens des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung im Baugenehmigungsverfahren.
In der Planzeichnung werden zwei verschiedene Geh- und Fahrrechte neu festgesetzt:
- auf der Südseite zur Nutzung durch Pflegefahrzeuge der FHH und für die allgemeine Zugänglichkeit für Spaziergänger,
- auf der Nordseite zur Nutzung für die Feuerwehr als Zufahrt sowie Aufstell- und Bewegungsflächen im Lösch- und Rettungsfall.
Hinsichtlich der vorhandenen Zuwegung von Süden erfolgt zusätzlich eine klarstellende Festsetzung, dass hier Stellplätze unzulässig sind.
Darüber hinaus erfolgt eine Festsetzung zum wasser- und luftdurchlässigem Aufbau von Geh- und Fahrwegen sowie zum vegetationsfähigen Aufbau von Stellplätzen. Drainagen oder sonstige bauliche und technische Maßnahmen, die zur dauerhaften Absenkung des vegetationsverfügbaren Grundwassers führen, sind unzulässig.
Die Gehölzflächen westlich des Hauses werden vor allem aus städtebaulichen Gründen (Abschirmung der zugeordneten Freiflächen zum Park, Einfügung des Gebäudekomplexes in die Parkanlage) mit einem Erhaltungsgebot mit Ersatzpflanzverpflichtung belegt.
Weiterhin sind Außenleuchten insekten- und fledermausgerecht auszuführen und, soweit erforderlich, Ersatzfledermausquartiere zu schaffen.
5. Bebauungsplanverfahren
Der Stadtplanungsausschuss hat in seiner Sitzung am 03.06.2020 auf Basis der Drucksache des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung der Einleitung des Bebauungsplanverfahrens einstimmig zugestimmt. Der Bebauungsplan-Entwurf wurde am 15.06.2020 behördenintern grobabgestimmt. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit (ÖPD) hat am 01.10.2020 als Präsenzveranstaltung im Saal der Bezirksversammlung Hamburg-Mitte stattgefunden. Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurde mit Durchführung des behördlichen Arbeitskreises am 08.11.2021 und weiteren Abstimmungen im Nachgang abgeschlossen. Die Versendung zur Kenntnisnahme wurde am 29.07.2022 durchgeführt. Aufgrund der o. g. Änderungserfordernisse und der daraus folgenden Anpassungen der Planung wird das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung parallel zur Befassung des Stadtplanungsausschusses eine erneute Versendung zur Kenntnisnahme an die TÖBs durchführen.
Vor dem Hintergrund des nunmehr erreichten Planungsstandes wird seitens des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung angestrebt, die öffentliche Auslegung im 3. Quartal 2023 durchzuführen und die Vorweggenehmigungsreife voraussichtlich Ende 2023/ Anfang 2024 zu erreichen. Den Termin selbst wird das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung frühzeitig mit dem Stadtplanungsausschuss kommunizieren.
Auf Basis dieser Vorlage und des Bebauungsplan-Entwurfs des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung wird der Stadtplanungsausschuss – unter dem Vorbehalt, dass sich aus den finalen Abstimmungen zur Erschließung durch die Feuerwehr keine weitergehenden planungsrelevanten Festsetzungserfordernisse ergeben – um Zustimmung zur Durchführung der öffentlichen Auslegung gebeten.
gez. Michael Mathe
Anlagen: