22-4583

Sachverhalt

Das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung verfolgt die Öffentlichkeitsbeteiligung zum Bebauungsplan-Entwurf Hamburg-Altstadt 50 im 2. Quartal 2024. Zur Information werden die Planzeichnung, der Verordnungstext und die Funktionspläne jeweils in der abgestimmten Entwurfsfassung als Anlagen beigefügt. Im Übrigen wird auf die Berichterstattungen des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung in den zurückliegenden Sitzungen des Stadtplanungsausschusses verwiesen.

1. Rückblick

Das Plangebiet besteht aus zwei Teilbereichen beiderseits der Domstraße. Der südwestliche Teilbereich „Nikolai-Insel“ wird begrenzt durch das Nikolaifleet – Trostbrücke – Neß –Brodschrangen – Dornbusch – Rolandsbrücke – Große Reichenstraße – Domstraße – Willy-Brandt-Straße. Der nordöstliche Teilbereich „Domstraße“ wird begrenzt durch die Domstraße – Alter Fischmarkt – Große Reichenstraße. Das Plangebiet hat eine Größe von circa 2,63 ha.

Zur Darstellung der Bestandssituation wird auf die Drucksache 22-0736 des Fachamtes Stadt-und Landschaftsplanung zur Einleitung des Bebauungsplan-Verfahrens Hamburg-Altstadt 50 verwiesen. Der Teilbereich „Domstraße“ hat eine Größe von circa 8.730 m² und ist in Blockrandbauweise bebaut. Der circa 17.540 m² große westliche Teilbereich „Nikolai-Insel“ umfasst die Flächen des inzwischen abgebrochenen viergeschossigen Commerzbank-Altbau in der Straße Neß Nrn. 7-9 / Trostbrücke 3 und auf dem östlichen Grundstück in den Straßen Brodschrangen Nr. 15 / Große Reichenstraße Nr. 2 das in den 1960er Jahren gebaute Commerzbank-Gebäude mit zwölf Geschossen. Das Hochhaus der Commerzbank stand unter Denkmalschutz. Der genehmigte Abbruch ist zwischenzeitlich erfolgt. Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs Hamburg-Altstadt 50 umfasst außerdem den Baublock Brodschrangen Nrn. 1-5 / Rolandsbrücke Nrn. 2-4 mit dem Ziel die dortige Bestandsbebauung, die aus einem denkmalgeschützten fünfgeschossigen gemischt genutzten Gebäude von 1868 sowie einem zehngeschossigen Bürogebäude von Anfang der 2000er besteht, in ihrer bestehenden Kubatur planungsrechtlich zu sichern.

Planungsziel ist die städtebauliche Neuordnung dieser hochzentralen innerstädtischen Flächen mit dem Schwerpunkt Büro- und Wohnnutzungen. Im Plangebiet soll mit dem Ziel lebendiger, funktionsgemischter Nutzungsstrukturen ein Mix aus Bürogebäuden und Wohnungsbau in geschützten Lagen sowie Laden- und Gastronomieflächen entstehen. Die notwendigen Stellplätze werden in Tiefgaragen untergebracht. Vor allem die bisher nicht publikumswirksamen Erdgeschosszonen sollen öffentlich zugängliche Nutzungen erfahren, um diesen bisher durch die Verkehrsachsen Domstraße und Willy-Brandt-Straße dominierten Bereich der Innenstadt auch für Fußgänger attraktiv und erlebbar zu machen. Für die Entwicklung des „Stadtbausteins Domstraße“ wurde 2018 ein beschränkter hochbaulicher Realisierungswettbewerb durchgeführt, den das Architekturbüro Carsten Roth gewann. Für die Überplanung des Teilbereichs „Nikolai-Insel“ wurde 2019 ein hochbaulich-freiraumplanerischer Realisierungswettbewerb durchgeführt. Den ersten Preis erhielt das Büro Bruno Fioretti Marquez Architekten. Da die beabsichtigte städtebauliche Neuordnung des Plangebietes nicht mit den gemäß geltendem Planrecht festgesetzten Baugebietsausweisungen, überbaubaren Grundstücksflächen und zulässigen Maßfestsetzungen vereinbar ist, führt das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung für das gesamte Plangebiet ein Bebauungsplanverfahren zur

Änderung des Planungsrechts durch.

Die weiterentwickelten Wettbewerbsergebnisse bilden die Grundlage für die beiden Funktionsplan-Entwürfe, die Grundlage für den Bebauungsplanentwurf Hamburg-Altstadt 50 sind.

Im Kontext des Bezirklichen Wohnungsbauprogramms 2022 (aktuell lfd. Fortschreibung) und des Vertrags für Hamburg sind rund 30 % der geplanten Bruttogeschossflächen für den Wohnungsbau vorgesehen. Insgesamt sind circa 160 Wohnungen geplant, davon circa 50 als öffentlich geförderter Mietwohnungsbau.

Die Umsetzung der Wettbewerbsergebnisse und des öffentlich geförderten Mietwohnungsbaus werden mit städtebaulichen Verträgen zwischen dem Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung und den Vorhabenträgern verbindlich gesichert.

2. Bebauungskonzept und Funktionsplanung (vgl. Anlagen 4–5)

Das Bebauungskonzept für den Teilbereich „Domstraße“ (MU2 und MK3) sieht den Abbruch aller Bestandsgebäude bis auf das Baudenkmal Domstraße Nr. 9 / Alter Fischmarkt Nr. 6 vor. Eine überwiegend sechs- bis achtgeschossige Blockrandbebauung soll an dieser Stelle neu errichtet werden. Der Bereich an der Ecke Domstraße / Große Reichenstraße bildet einen Hochpunkt mit zehn bzw. elf Geschossen. Entlang der Domstraße und im westlichen Bereich der Großen Reichenstraße sind Büronutzungen auf ca. 13.200 m2 vorgesehen. Der neue Wohnungsbau ist zur Straße Alter Fischmarkt und zur Großen Reichenstraße orientiert und soll Wohnungen auf einer Bruttogeschossfläche von ca. 4.700 m2 generieren. Es sind etwa 58 Wohnungen unterschiedlicher Größe vorgesehen. Etwa 18 dieser Wohnungen sollen dabei als öffentlich geförderte Mietwohnungen im 1. Förderweg realisiert werden. Die Erdgeschosszonen sollen mit Gastronomie und Einzelhandel auf einer Gesamtfläche von ca. 900 m² belebt werden. Die Anlieferung für die gewerblichen Nutzungen erfolgt hauptsächlich über eine Anlieferzone im Innenhof, die über eine Durchfahrt im östlichen Bereich der Großen Reichenstraße erschlossen wird. Im Blockinnenbereich sind zudem die Realisierung der Kinderspielflächen, die Neupflanzung von 3 Bäumen, ebenerdige Fahrradabstellplätze sowie- untergeordnete gastronomische Außenterrassen vorgesehen. Die Zu- und Abfahrt zur Tiefgarage befindet sich im westlichen Bereich der Großen Reichenstraße.

Für den Teilbereich „Nikolai-Insel“ (MU1 und MK1) ist ebenfalls eine komplette Neubebauung nach inzwischen erfolgtem Abbruch beider Bestandsgebäude vorgesehen. Von einem anteiligen Erhalt der Bestandsfassade des westlichen Altbaus musste nach umfangreicher Prüfung aus technischen Gründen abgesehen werden. Das aktuelle Bebauungskonzept berücksichtigt jedoch weitgehend die vom öffentlichen Raum derzeit wahrnehmbare Kubatur des Altbaus und bildet einen begrünten Innenhof auf dem Erdgeschoss aus. Der Neubau wird sieben bzw. acht Vollgeschosse aufweisen, die aufgrund unterschiedlicher Geschosshöhen der jeweiligen Nutzungen zu einer einheitlichen Gebäudehöhe führen. Im südlichen Gebäudeteil sind ab dem ersten Obergeschoss Büronutzungen in dem siebengeschossigen Gebäuderiegel auf einer Fläche von ca. 5.300 m² vorgesehen. Im übrigen Gebäudekörper sind oberhalb der erhöhten Erdgeschosszone Wohnnutzungen auf ca. 11.900 m² Bruttogeschossfläche vorgesehen. Dabei sollen etwa 100 Wohnungen unterschiedlicher Größe entstehen. Die Erschließung der Wohnungen soll über Laubengänge im Innenhof erfolgen. Etwa 30 dieser Wohnungen sollen dabei als öffentlich geförderte Mietwohnungen im 1. Förderweg realisiert werden. Die erhöhte Erdgeschosszone soll durch gewerbliche Nutzungen und gastronomische Angebote auf ca. 2.900 m² zu einer Belebung des angrenzenden öffentlichen Raums beitragen. Im 1. Obergeschoss soll zudem eine Großtagespflegestelle mit Betreuungskapazitäten von bis zu 20 Kindern entstehen.

Zwischen der privaten Wegefläche Brodschrangen und der Domstraße sieht das Bebauungskonzept einen Neubau mit zehn Vollgeschossen (inkl. Mezzaningeschoss) vor, der sich in Richtung Norden und Westen auf sieben Vollgeschosse und in Richtung Osten auf acht Vollgeschosse abstaffelt. In diesem Gebäude sind überwiegend Büroflächen auf einer Fläche von aktuell ca. 19.500 m², sowie ebenfalls gewerbliche und gastronomische Nutzungen im Erdgeschoss auf ca. 2.500 m² vorgesehen. Die Anlieferung der gewerblichen und gastronomischen Nutzungen ist über öffentliche Anlieferungszonen auf den Straßen Trostbrücke und Neß in die jeweiligen Erdgeschosse der Gebäude vorgesehen.

Die Zu- und Abfahrten der Tiefgarage sind für beide Baukörper (Nikolai 8 und Nikolai 11) in der Domstraße als gemeinsame Erschließung geplant. In den Untergeschossen der Gebäude sind dem jeweiligen Gebäude zugeordnete Nebenflächen und zwei miteinander verbundeneTiefgaragen mit insgesamt etwa 155 Stellplätzen geplant.

Zwischen den Gebäuden verläuft die ehemalige öffentliche Straße Brodschrangen. Sie stellt eine wichtige Fußwegeverbindung zwischen Altstadt und HafenCity dar. Die Straßenverkehrsfläche wurde vorherig als Stellplatzanlage genutzt. Inzwischen wurde die Straße Brodschrangen privatisiert und wird im Bebauungsplanentwurf mit einem öffentlichen Gehrecht belegt, um die Fußwegeverbindung zwischen Altstadt und HafenCity zu sichern. Der öffentliche Raum erfährt über die Umgestaltung des Bereichs und die Belebung der Erdgeschosszone eine wesentliche Aufwertung.

Ebenso sollen die Freiflächen Bei der Alten Börse umgestaltet und damit die Aufenthaltsqualität erhöht werden. In diesem Zusammenhang wird der Erhalt der bestehenden Straßenbäume (Linden) sichergestellt.

Der Erhalt der bestehenden Straßenbäume an der Domstraße (Platanenreihe) wurde durch das zuständige Fachamt Management des öffentlichen Raumes geprüft. Voraussichtlich werden diese im Zusammenhang mit der nunmehr vorgesehenen Erschließung der Tiefgarage von der Domstraße, die Abriss- und Bauarbeiten, durch die massive ober- und unterirdische Eingriffe zu erwarten sind und im Hinblick auf die ohnehin geplante Umgestaltung der Domstraße entfallen müssen. Zudem befindet sich ein Siel im Wurzelbereich der Bäume, was mit zunehmendem Wachstum der Bäume mittelfristig zu Problemen führen könnte. Es ist vorgesehen die Vorhabenträgerin über den Wegebauvertrag zu entsprechenden Ausgleichsleistungen zu verpflichten.

3. Neues Planungsrecht und zentrale Planinhalte (vgl. Anlagen 2–3)

Zur Umsetzung der geplanten Nutzungsmischung werden im Bebauungsplan-Entwurf des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung für die Baufelder mit überwiegender Büronutzung Kerngebiete (MK1, MK2 und MK3) und für die Baufelder mit überwiegender Wohnnutzung urbane Gebiete (MU1 und MU2) als Art der baulichen Nutzung vorgesehen. Dabei liegen die Kerngebiete jeweils an der lärmtechnisch höher belasteten Domstraße und die urbanen Gebiete, die der Unterbringung des geplanten Wohnanteils dienen, jeweils westlich (Nikolai-Insel) bzw. östlich (Domstraße) der Kerngebiete.

Die überbaubaren Grundstücksflächen für die Realisierung der geplanten Bauvorhaben werden durch Baugrenzen und teilweise Baulinien baukörperbezogen festgesetzt, um die gestalterischen, funktionalen und hochbaulichen Ziele des im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens abgestimmten städtebaulichen Konzepts sicherzustellen. Die in den Wettbewerbsverfahren prämierte Bebauungsstruktur wird im Bebauungsplan neben den beschriebenen engen Baukörperfestsetzungen planungsrechtlich auch durch Festsetzungen zu Grundflächenzahlen (GRZ), Gebäudehöhen (GH) sowie die Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß bzw. teilweise als Mindest- und Höchstmaß fixiert.

Das Bebauungsplanverfahren wird seitens des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung gemäß § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren durchgeführt. Ein Umweltbericht ist nicht erforderlich. Außenbereichsflächen werden nicht in Anspruch genommen. Da der Bebauungsplan Kerngebiete und urbane Gebiete ausweist, in denen jeweils regelhaft eine Hotelnutzung zulässig wäre und die Einzelhandelsflächen im Plangebiet kumulierend den Prüfwert von 1.200 m² Geschossfläche nach § 11 Abs. 3 BauNVO übersteigen, wurde eine Vorprüfung des Einzelfalls nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) durchgeführt. Im Ergebnis wurde festgestellt, dass durch die Planung keine erheblichen negativen Auswirkungen zu erwarten sind und somit keine Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung besteht.

4. Abschluss der städtebaulichen Verträge

Die drei städtebaulichen Verträge zu dem Bebauungsplanentwurf Hamburg-Altstadt 50 zwischen dem Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung und den vier Vorhabenträgerinnen (zwei Teilbereiche) wurden am 28.03.2024 unterzeichnet. Die städtebaulichen Verträge werden über das Transparenzportal veröffentlicht. Die Regelungsinhalte betreffen im Wesentlichen (nicht abschließend):

- Durchführungsverpflichtung, Umsetzungshorizonte bzw. Herstellungsfristen

- Sicherung und Regelungen zum öffentlich geförderten Mietwohnungsbau

- Verpflichtung zur Realisierung einer Großtagespflegestelle mit 20 Plätzen im MU1

- Sicherung des gewerblichen Anteils für überwiegend Gastronomie und Läden in der Erdgeschosszone

- Gestalterische Vorgaben für den Hochbau (Anforderungen an Fassadenmaterialität / Durchführung der Fassadenbemusterung)

- Vorgaben zur Optimierung der Besonnung der Wohnungen (überwiegend durchgesteckte

Wohnungen, bodentiefe Fenster)

- Vorgaben für die Freianlagen und Kinderspielflächen, Verpflichtung zur Abstimmung eines

qualifizierten Freianlagenplans

- Vereinbarung zum Anschluss an ein Wärmenetz und zur Gebäudeenergieeffizienz bzw. DGNB-Zertifizierung

- Maßnahmen zum Artenschutz

- Verpflichtung zur Eintragung von Dienstbarkeiten zur Sicherung der Gehrechte

- Übernahme der Kosten des Bebauungsplanverfahrens

- Vertragsstrafen bei Nichteinhaltung der Verpflichtungen.

Darüber hinaus werden zur Umsetzung der geplanten Baumaßnahmen im westlichen Teilbereich Nikolai-Insel zwischen den betroffenen Vorhabenträgern und dem Fachamt Management des öffentlichen Raums zwei Wegebauverträge geschlossen. In diesen werden insbesondere Umfang und Kosten der erforderlichen Erschließungs- und Wegebaumaßnahmen geregelt. Für das Vorhaben im Bereich Domstraße wird im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens eine Vereinbarung „Wiederherstellung nach Hochbau“ geschlossen, da beide Grundstücke bereits erschlossen sind und keine wesentlichen Veränderungen der Bestandssituation vorgesehen sind.

Durch die planungsrechtlichen Festsetzungen wird damit in Verbindung mit den vertraglichen Regelungen ein enger planungsrechtlicher Rahmen gesetzt, der die exakte Umsetzung des abgestimmten Bebauungskonzepts sicherstellt.

5. Laufendes Bebauungsplanverfahren

Der Stadtplanungsausschuss hat in seiner Sitzung am 05.02.2020 der Einleitung des Bebauungsplanverfahrens auf Basis der Drucksache des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung einstimmig -bei Enthaltung der Fraktion DIE LINKE- zugestimmt. Der Bebauungsplan-Entwurf wurde am 10.08.2020 behördenintern grobabgestimmt. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit (ÖPD) hat am 25. März 2022 stattgefunden. Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (TöB) wurde mit Durchführung des behördlichen Arbeitskreises I am 11.12.2023 abgeschlossen. Die Kenntnisnahmeversendung des Bebauungsplan-Entwurfs an die TöB wurde am 18.03.2024 durchgeführt. Die städtebaulichen Verträge wurden am 28.03.2024 unterzeichnet. Die Wegebauverträge für den Teilbereich Nikolai-Insel werden zeitnah vor der öffentlichen Auslegung unterzeichnet.

Vor dem Hintergrund des nunmehr erreichten Projektstandes wird seitens des Fachamtes

Stadt- und Landschaftsplanung verfolgt, die Öffentlichkeitsbeteiligung voraussichtlich von

Anfang Mai bis Anfang Juni 2024 durchzuführen, um zeitnah die Vorweggenehmigungsreife

im Bebauungsplanverfahren noch im 3. Quartal 2024 zu erreichen.

Bebauungsplan-Entwurf Hamburg-Altstadt 50 "Nikolai-Insel - Domstraße" Zustimmung zur Durchführung der Öffentlichkeitsbeteiligung

Vorlage öffentlich