Bebauungsplan-Entwurf Finkenwerder 41 "Neues Wohnen am Steendiekkanal" Erneute Zustimmung zur Durchführung der öffentlichen Plandiskussion aufgrund geänderter Rahmenbedingungen

1. Anlass

Das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung beabsichtigt, die öffentliche Plandiskussion (ÖPD) für dieses Bebauungsplanverfahren zeitnah im Oktober 2021 durchzuführen.

Der Stadtplanungs­ausschuss hat der Durchführung der ÖPD bereits in seiner Sitzung am 03.06.2020 einstimmig zugestimmt (vgl. Drucksache Nr. 22-0987 mit der Niederschrift der Sitzung zu TOP 4.3). Das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung hatte zum damaligen Zeitpunkt um Zustimmung zur Durchführung der ÖPD gebeten, ohne dass die Plandiskussion unter den Corona-bedingten Umständen bereits konkret terminiert werden konnte. Als Zeitraum war das IV. Quartal 2020 vorgesehen.

 

Seitdem hat das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung in intensiven Abstimmungen mit den beteiligten Fachämtern und betroffenen Investoren die Klärung wichtiger planerischer Inhalte erreichen können. Kein Einvernehmen konnte hingegen bis vor kurzem hinsichtlich eines öffentlichen Gehrechts und eines beabsichtigten Grundstückstausches mit dem Grund­eigentümer des nördlichen Baufeldes (s. Anlage 4) hergestellt werden.

Die entsprechenden Sachverhalte werden unter 2. Aktueller Sachstand dargestellt.

 

Um nun in diesem Bebauungsplanverfahren die erforderlichen nächsten Verfahrensschritte, insbesondere die ÖPD, durchführen zu können und zur Vermeidung weiterer, aus dem o.g. Dissens resultierender Verzögerungen für die anderen beteiligten Investoren, beabsichtigte das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung daher, das Bebauungsplan­verfahren mit einer geänderten Gebietsab­grenzung fortzusetzen (s. Anlagen 1 und 2).

 

Im Vorwege der aktuellen Sitzung des Stadtplanungsausschusses hat der betroffene Grundeigentümer nun kurzfristig gegenüber dem Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung erklärt, das öffentliche Gehrecht doch zu akzeptieren und den angedachten Grundstücks­tausch zu vollziehen, damit seine Grundstücksanteile im Plangebiet verbleiben können.

 

Vor diesem Hintergrund wird eine erneute Befassung des Stadtplanungsaus­schusses notwendig. Das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung verweist zur weiteren Information über Anlass, Ziele und Inhalte der Planung auf die Drucksache Nr. 22-0762 vom 05.02.2020 sowie auf die Drucksache Nr. 22-0987 vom 27.05.2020 (Sitzung vom 03.06.2020).

 

1. Aktueller Sachstand

Im Zuge der laufenden Weiterentwicklung der Planung und auf Grundlage der behörden­internen Grobabstimmung des Bebauungsplan-Entwurfes konnten zwischenzeitlich folgende Planungsstände erfolgreich abgestimmt werden:

• Verkehrsplanung

Nach Abstimmung mit dem Fachamt Management des öffentlichen Raumes (MR) und der Verkehrsdirektion der Innenbehörde muss der Doggerbankweg im Zweirichtungs­verkehr geführt werden, um eine Verlagerung der Verkehrsströme in die benachbarten Straßen zu vermeiden. Der erforderliche Gehweg mit der Regelbreite von 2,50 m verläuft auf der Südwest-Seite des Doggerbankweges, aus Gründen des Baumschutzes hinter die Pappelreihe verlegt. Zur Herstellung der benötigten Straßenverkehrsfläche ist der Ankauf von privaten Grundstücksflächen in geringem Umfang notwendig. Hiervon ist u.a. das Grundstück der freiwilligen Feuerwehr Finkenwerder betroffen. Aus diesem Grunde wird eine Einbeziehung dieses Grundstückes in das Plangebiet erforderlich.

 

• Brandschutz: Zweiter Rettungsweg (Baufeld 2)

Wegen der unmittelbaren Auswirkung auf den Funktionsplan-Entwurf kommt der Abstimmung eines schlüssigen Konzeptes für den zweiten Rettungsweg im Baufeld 2 besondere Bedeutung zu.             
Unter Berücksichtigung der Rahmenbedingungen (Eigentumsverhältnisse, Grund­stückszuschnitte, erhaltenswerter Baumbestand, Grundrissplanung) und nach Vorliegen der erforderlichen Fachplanungen liegt nun ein Brand­schutzkonzept vor, das im Grund­satz mit den zuständigen Dienststellen abgestimmt ist.

Die für den zweiten Rettungsweg erforderlichen Feuerwehrtrassen sind für das Gebäude der Baugemeinschaft in der straßenseitig orientierten Vorgartenzone angeordnet. Für das Gebäude mit öffentlich gefördertem Mietwohnungsbau liegen die Rettungswege seitlich bzw. auf der Gebäuderückseite.

Die seitens des Bezirksamtes wegen ihrer Vorteile für die Freiraumplanung favorisierte Vorzugsvariante ‚Errichtung von Sicherheitstreppenhäusern‘ ist aus wirtschaftlichen Gründen für diese Gebäude nicht realisierbar. Ein Sicherheitstreppenhaus ist jedoch für das mit Eigentumswohnungen geplante Gebäude vorgesehen.

Eine vollständige Anordnung der Feuerwehrtrassen auf den rückwärtigen, zum Steendiekkanal orientierten Flächen scheidet mangels erforderlicher Überfahrtsrechte und aufgrund der geplanten Ausrichtung der Wohnungen aus.

 

• Erhaltenswerter Baumbestand

Der Doggerbankweg wird maßgeblich durch eine Reihe mächtiger und als sehr erhaltens­würdig eingestufter Pappeln geprägt. Ihre Vitalität wurde durch ein Baumgutachten in 2020 bestätigt. Ziel der Planung ist, die Hochbau­maßnahmen sowie den notwendigen Straßenausbau mit den erforderlichen Gehweg­überfahrten für Rettungsfahrzeuge und Tiefgaragenzufahrten unter Erhalt möglichst aller Pappeln durchzuführen. Hierzu wurden in verschiedenen Bereichen Wurzelraum­unter­suchungen durchgeführt.             
Die vorliegenden Gutachten kommen zu dem Ergebnis, dass mindestens eine Pappel im südlichen Bereich aufgrund einer erforderlichen Feuerwehrzufahrt nicht erhalten werden kann.

 

• Kita-Bedarf

Aus den ca. 135 Wohneinheiten, die in den Baufeldern 1 und 2 kurzfristig neu entstehen sollen, ergibt sich ein Bedarf an ca. 40 zusätzlichen Kita-Plätzen, der nach eingehender Prüfung nicht durch freie Kapazitäten im Stadtteil aufgefangen werden kann.

Die Baugenossenschaft plant eine Erneuerung ihres Wohnungsbestandes in Baufeld 3 mit langfristiger Perspektive. Durch Abriss und Neubau entstehen dort nach derzeitigem Stand in der Summe voraussichtlich keine weiteren Wohneinheiten, so dass in diesem Baufeld kein zusätzlicher Kita-Bedarf ausgelöst wird.

Die Integration einer Kita in die Wohnungsneubauvorhaben ist mangels geeigneter Freiflächen nicht möglich.

Das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung führt derzeit in Abstimmung mit den betroffenen Fachressorts die Suche nach einem geeigneten Kita-Standort durch.

 

• Lärmemissionen

Das Plangebiet ist Lärmemissionen aus unterschiedlichen Quellen ausgesetzt. Neben Betrieben insbesondere aus dem angrenzenden Hafengebiet zählt hierzu auch die Freiwillige Feuerwehr Finkenwerder im Süden des Doggerbankweges. Die für das Bebauungsplan­verfahren beachtlichen Emissionen resultieren nicht aus dem eigentlichen Einsatz der Rettungsfahrzeuge, sondern aus den regelmäßig abgehaltenen Dienst- und Übungsabenden. Überschreitungen des zulässigen Immissionsrichtwertes treten in direkter Nachbarschaft sowohl an den geplanten Wohngebäuden als auch außerhalb des Plangebietes an den Bestandsgebäuden auf. Um diesen Konflikt im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens lösen zu können, ist es erforderlich, neben dem Grundstück der freiwilligen Feuerwehr auch die betroffenen Grundstücke am Kap-Horn-Weg 1-7 einzubeziehen.

 

 

Wie unter 1. Anlass erläutert, konnte der Dissens zu den nachfolgend aufgeführten Themen gelöst werden.

 

• Öffentliches Gehrecht

Die Herstellung öffentlicher Wegeverbindungen zwischen Doggerbankweg bzw. Finksweg und der Hochwasserschutzanlage (HWS) des Finkenwerder Hauptdeichs war bereits Teil der Wettbewerbsauslobung. Im Bebauungsplan-Entwurf sind seitens des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung an zwei Stellen öffentliche Wegever­bindungen festgesetzt. Im Süden des Plangebietes verläuft eine Wegeverbindung in Verlängerung des Külpersweges über das Grundstück der Baugenossenschaft und von dort über das Wohnungsbau­grundstück an der Grenze zum Gewerbegrundstück weiter zur Hochwasserschutz­anlage.

Die zweite Wegeverbindung ist im Norden des Plangebiets in Verlängerung des Cilli-Cohrs-Weges bzw. des Doggerbankweges vorgesehen. Der höher liegende Deichver­teidi­gungs­weg der HWS-Anlage bildet hier eine Rampe, auf dessen Tiefpunkt die geplante Wegeverbindung stoßen wird, um von hier einen ungehinderten Zugang zur Promenade auf der HWS-Anlage zu ermöglichen.

Zur Sicherung der im Bebauungsplan festgesetzten Gehrechte ist für die betroffenen Grundstücke die Eintragung einer Grunddienstbarkeit erforderlich.

 

Dem Verlauf des nördlichen Gehrechts über ihre Grundstücke hatte der Eigentümer mit Verweis auf die damit verbundenen Verkehrssicherungspflichten zunächst nicht zugestimmt.

Eine geeignete Alternative wird seitens des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung nicht gesehen, da eine weiter südlich verortete Wegeführung auf die Mauer des Deich­verteidigungsweges stoßen würde. Das hat das Fachamt gegenüber dem Eigentümer mehrfach deutlich gemacht. Die Sicherung von Gehrechten sei in zahlreichen Projekt­gebieten gängige Praxis und verlaufe nach den Erfahrungen des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung in der überwiegenden Zahl der Fälle konfliktfrei. Zudem würden möglichen Belastungen der Eigentümer angesichts des großen Nutzens durch das vorgesehene neue Planungsrecht als zumutbar eingeschätzt.

Vor diesem Hintergrund hat der Eigentümer gegenüber dem Fachamt Stadt- und Land­schaftsplanung aktuell schriftlich seine Zustimmung zum öffentlichen Gehrecht erklärt.

• Grundstückstausch

Zwecks Arrondierung der jeweiligen Eigentumsverhältnisse verfolgen die beteiligten Eigentümer (Eigentümer Baufeld 1 sowie Wohnungsbauunternehmen, Baufeld 2) nunmehr, einen Tausch der Grundstücke ‚Baufeld 1 Haus 5‘ und ‚Baufeld 2 Haus 3‘ vorzunehmen (s. Anlage 5). Zwischen beiden Parteien besteht Einvernehmen über den Grundstückstausch. Eine notarielle Beurkundung soll in Kürze vollzogen werden.

 

 

1. Weiteres Vorgehen

 

Der Grundeigentümer hat seine schriftliche Zusicherung gegenüber dem Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung zur Einwilligung zum öffentlichen Gehrecht sowie zu einem zeitnahen Vollzug des Grundstückstausches am 10.08.2021 erklärt.

 

Das Bebauungsplanverfahren kann somit wie ursprünglich geplant, unter Einbeziehung der nördlich gelegenen Grundstücke sowie mit der Erweiterung des Plangebietes nach Süden (s. Erläuterungen zu den Punkten Verkehrsplanung und Lärmemissionen) weiter betrieben werden.

Auf dieser Basis wird das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung die öffentliche Plandis­kussion vorbereiten, die als Hybrid-Veranstaltung nach den Herbstferien im Oktober 2021 vorgesehen ist.

 

Auf Basis des aktuellen Bebauungsplan-Entwurfs des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung und dieser Vorlage wird der Stadtplanungsausschuss um erneute Zustimmung zur Durchführung der Öffentlichen Plandiskussion gebeten. Dabei soll in Abhängigkeit zu den zum Zeitpunkt der Veranstaltung geltenden gesetzlichen Bestimmungen eine Hybridveranstaltung angestrebt werden.

 

 

 

gez. Michael Mathe

 

 

 

Anlagen:

 

1.	Bebauungsplan - Entwurf Finkenwerder 41 mit Grundstückstausch (Stand: 08/2021)
2.	Bebauungsplan - Entwurf Finkenwerder 41 mit reduziertem Geltungsbereich (Stand: 07/2021)
3.	Freiflächen-Funktionsplan-Entwurf Finkenwerder 41 (Stand: 06/2021)
4.	FI41 - Lageplan Baufelder (vor Grundstückstausch)
5.	FI41 - Darstellung vereinbarter Grundstückstausch