Bebauungsplan-Entwurf Billstedt 117 "Arbeiten und neues Wohnen an der Archenholzstraße" - Zustimmung zur Durchführung der Öffentlichkeitsbeteiligung
Das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung verfolgt nunmehr die Öffentlichkeitsbeteiligung (ehem. öffentliche Auslegung) zum Bebauungsplan-Entwurf Billstedt 117 im Frühjahr 2026. Zur Information werden die Planzeichnung, der Verordnungstext und der Funktions- und Freiflächenplan jeweils in der abgestimmten Entwurfsfassung als Anlagen beigefügt. Im Übrigen wird auf die laufenden Berichterstattungen des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung in den zurückliegenden Sitzungen– zuletzt in der Sitzung am 05.11.2026 - des Stadtplanungsausschusses bzw. des Hauptausschusses verwiesen. Zuletzt Kurzbericht in der Sitzung des Stadtplanungsausschusses Nord am 05.11.2025.
Das Plangebiet befindet sich in zentraler Lage im Stadtteil Billstedt südlich der Archenholzstraße. Die U-Bahn-Station Billstedt und das Einkaufszentrum Billstedt liegen südwestlich des Plangebiets und sind beide fußläufig gut erreichbar. In direkter Nachbarschaft befinden sich die Grundschule Archenholzstraße mit einer Kindertagestätte und das Kurt-Körber-Gymnasium. Ebenfalls noch in fußläufiger Entfernung liegen der Kulturpalast Wasserwerk sowie weitere Schulen und Kindertagesstätten.
Das Plangebiet hat eine Größe von ca. 2,2 ha und umfasst das Betriebsgelände der ansässigen Firma Otto Wulff Bauunternehmung sowie weitere Wohngrundstücke an der Archenholzstraße. Zur weiteren Erläuterung der Bestandssituation wird auf die Drucksache 22-2313 des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung zur Einleitung des Bebauungsplan-Verfahrens verwiesen.Das Plangebiet ist begrenzt durch die Westseiten der Flurstücke 4317, 4484, 4485, 4486 und 3630 – Archenholzstraße – Ostseiten der Flurstücke 866 und 4483, Ost- und Südseite des Flurstücks 4317 (Gemarkung Schiffbek).
Das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung verfolgt die städtebauliche Neuordnung und Weiterentwicklung des heute überwiegend gewerblich genutzten Areals in Richtung einer Mischnutzung aus erweiterter Büronutzung und neuem Wohnen. Das städtebauliche Konzept nimmt die Baustruktur des Umfeldes auf und fügt sich in der Bauweise, der Höhenentwicklung und der Dichte grundsätzlich in den Bestand ein.
Mit der Standortsicherung des Firmensitzes Otto Wulff Bauunternehmung im zentralen Bereich des Plangebiets sind neben dem bereits auf Basis des geltenden Planrechts realisierten östlichen Erweiterungsbau mit etwa 4.000 m2 BGF zwei weitere gewerblich nutzbare Neubauten Teil der Funktionsplanung. Ein (Ersatz-)Neubau mit bis zu fünf Vollgeschossen als Nachverdichtung im Bereich des östlich der Zufahrt bestehenden Gewerbebaukörpers. Der Neubau soll überden bestehenden Verbindungsbaukörper mit Durchfahrtmit dem Bestandsgebäude verbunden werden. Der zweite Neubau mit bis zu 4 Vollgeschossen stellt eine mögliche Erweiterung des bereits realisierten Büroneubaus dar und schließt südlich an diesen an. Somit entsteht eine zusätzliche gewerblich genutzte Fläche von etwa 2.400 m2 BGF, sodass die BGF für Gewerbe zukünftig insgesamt ca.10.000 m2 umfassen kann.
Entlang der Archenholzstraße wird mit der vorliegenden Planung eine Nachverdichtung mit bis zu vier Vollgeschossen unterstützt. Aufgrund der Eigentumsverhältnisse ist hier von einer mittelfristigen Umsetzung auszugehen.
Mit der städtebaulichen Neuordnung des ehemals als Bauhof genutzten Areals wird in den südlichen Bereichen die Realisierung von neuem Wohnungsbau verfolgt. Das Vorhaben umfasst die Schaffung von 166 neuen Wohneinheiten, wobei der Anteil des öffentlich geförderten Mietwohnungsbaus mindestens 98 % beträgt. Von den geplanten Wohnungen sollen ca. 75 als öffentlich geförderte 1-Personen-Apartments für Auszubildende und Studierende realisiert werden. Die erforderlichen Kinderspielflächen für die übrigen 91 Wohnungen (89 davon öffentlich geförderte Mietwohnungen) können innerhalb des Plangebietes nachgewiesen werden. Die Wohnbaukörper sind mit vier bzw. fünf Vollgeschossen geplant.
Die innere Erschließung des Quartiers soll über eine Privatstraße von der Archenholzstraße aus erfolgen. Es handelt sich hierbei um eine sog. mittelbare Erschließung in Gestalt der durch Baulast gesicherten Privaterschließung nach § 4 HBauO. Zur Vorabstimmung der Erschließung und diverser brandschutztechnischer Fragestellungen wurde in 2023 eine gutachterliche Stellungnahme erstellt (siehe hierzu Drucksache 22-4715 des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung zur Zustimmung zur Durchführung der Öffentlichen Plandiskussion).
Gemäß dem abgestimmten Mobilitätskonzept wird für die neue Wohnnutzung ein Stellplatzschlüssel von 0,5 je Wohneinheit bzw. 0,1 je Azubi-/Studierenden-Apartments angesetzt. Für das Gesamtvorhaben sind insgesamt aktuell ca. 200 Stellplätze und Parkstände geplant. Die Anzahl wurde im Verfahren von ursprünglich 224 seitens der Vorhabenträgerin geplanten Stellplätzen bzw. Parkständen in Abwägung mit den Belangen der Behörde für Verkehr und Mobilität (BVM) reduziert. Die Unterbringung des ruhenden Verkehrs erfolgt überwiegend in der geplanten Tiefgarage. Parkstände für Besucherinnen und Besucher werden oberirdisch entlang der Privatstraße auf Privatgrund geschaffen. Der südliche Teilbereich des Plangebiets wird vom MIV freigehalten. Für das Vorhaben sind insgesamt 435 Fahrradstellplätze vorgesehen.
In enger Abstimmung mit der Sozialbehördesoll als Alternative für die bisher vorgesehene Kindertagesstätte eine Großtagespflegestelle oder zwei kleinere Großtagespflegestellen für insgesamt 20 Kinder eingerichtet werden. Von der bisher angestrebten Errichtung einer Kindertagesstätte mit mind. 25 Plätzen im Bestandsgebäude Archenholzstraße 40 wurde in Abstimmung mit der Sozialbehörde aufgrund der Schwierigkeit des wirtschaftlichen Betriebs und mit Blick auf die inzwischen entspanntere Lage in der Kita-Versorgung in dieser Größenordnung abgesehen. Im Rahmen des bereits erfolgten Büroneubaus wurde seitens der Vorhabenträgerin zudem bereits eine Großtagespflegestelle mit 10 Plätzen im Plangebiet eingerichtet.
Das im Bereich der Neuplanung anfallende Regenwasser soll in das südlich des Plangebiets innerhalb der öffentlichen Grünfläche verlaufende Bestandssiel von Hamburg Wasser (HSE) bzw. in den Schleemer Bach gedrosselt eingeleitet werden. Der neu herzustellende Anschlusskanal in der öffentlichen Grünfläche wird im Ergebnis der stattgefunden Abstimmungen als Hausanschlussleitung im Eigentum und Zuständigkeitsbereich von Hamburg Wasser geführt. Für eine öffentliche Hausanschlussleitung in den öffentlichen Grünanlagen wird eine Einzelvereinbarung zwischen Hamburg Wasser und dem Bezirksamt Hamburg-Mitte Fachamt Management des öffentlichen Raums (MR 3) geschlossen.Die Entwässerungsplanung enthält eine neue private Entwässerungsleitung zur Neuordnung der Entwässerung für das benachbarte Flurstück 857 (außerhalb des Plangebietes), welche über das Grundstück der Vorhabenträgerin geführt wird und ebenso an die neue Anschlussleitung der HSE angeschlossen werden soll. Hierzu wird zwischen Otto Wulff und der benachbarten Eigentümergemeinschaft eine nachbarschaftliche Vereinbarung geschlossen.
Der Bebauungsplan-Entwurf des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung verfolgt entsprechend des angestrebten Nutzungsmixes aus gewerblichen Nutzungen und Büronutzungen einerseits und Wohnnutzungen andererseits die Festsetzung eines urbanen Gebiets (MU) als Art der baulichen Nutzung. Das urbane Gebiet gliedert sich in sieben Teilgebiete. Zur Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzungen werden die zulässigen Vollgeschosse und Gebäudehöhe jeweils als Höchstmaß festgesetzt.
Für die einzelnen Teilgebiete wird eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 oder 0,7 festgesetzt, um je nach Flächenzuschnitt eine auskömmliche Grundfläche entsprechend der Planung zu ermöglichen.
Die überbaubaren Grundstückflächen werden aufgrund des konkreten Projektbezugs über baukörperbezogene Baugrenzen entsprechend des Funktionsplan-Entwurfs definiert um nutzbare Freiflächen für die Bewohnenden und eine Durchgrünung zu sichern. Die Baufenster für die bestehende straßenbegleitende Bebauung an der Archenholzstraße sind etwas weiter gefasst, um mittelfristige Nachverdichtungen zu ermöglichen. Zur Unterbringung des ruhenden Verkehrs werden Flächen für die Tiefgarage mit unterirdischen Baugrenzen definiert. Für die Tiefgarage sind die bestehende Rampe im Bereich der geplanten Wendeanlage sowie eine zusätzliche Rampe für Radfahrende im Südwesten des Plangebietes festgesetzt. Die oberirdischen Stellplatzanlagen werden durch zeichnerische Festsetzung beschränkt, um die übrigen Grundstücksflächen vom ruhenden Verkehr freizuhalten.
Die Archenholzstraße wird bestandsgemäß als Straßenverkehrsfläche festgesetzt, wobei im Norden der Grundstücke Archenholzstraße 38 bis 48a auf einer Breite von 1,5 m ebenfalls öffentliche Straßenverkehrsfläche festgesetzt wird, um die bereits mit dem Bebauungsplan Billstedt 15 festgesetzte potenzielle Erweiterungsfläche planungsrechtlich zu sichern. Die Fahrbahn der geplanten privaten Erschließung wird als Privatstraße festgesetzt.
Der Bebauungsplan-Entwurf enthält zudem Festsetzungen zum Schutz von Natur und Landschaft, zur Anpflanzung von Bäumen und Hecken und zur Begrünung der Dachflächen der Hochbauten und nicht überbauten Flächen der Tiefgaragen.
Alle Ergebnisse der im Verfahren erreichten Abstimmungen seitens des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung sowie die zuletzt berichteten Änderungen der Planung (vgl. Präsentation zum mündlichen Kurzbericht des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung am 05.11.2025) sind in dem aktuellen Bebauungsplan-Entwurf erfasst.
Der Bebauungsplan des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung wird als projektbezogener Angebotsbebauungsplan im beschleunigten Verfahren nach §13a BauGB ohneUmweltprüfung und Umweltbericht durchgeführt. Das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung wird auf Basis der weit fortgeschrittenen Verhandlungen zeitnah einen städtebaulichen Vertrag mit der Vorhabenträgerin schließen.
Der Städtebauliche Vertrag zwischen dem Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung und der Vorhabenträgerin wird vor der Öffentlichkeitsbeteiligung unterzeichnet. Eine Einigung ist zwischenzeitlich in den wesentlichen Punkten erreicht worden. Der städtebauliche Vertrag wird nach erfolgtem Abschluss über das Transparenzportal veröffentlicht. Die Regelungsinhalte betreffen im Wesentlichen (nicht abschließend):
- Durchführungsverpflichtung für den Wohnungsbau, Umsetzungshorizonte bzw. Herstellungsfristen gekoppelt an den Förderungsbescheid der IFB
- Sicherung und Regelungen zum öffentlich geförderten Mietwohnungsbau
- Gestalterische Vorgaben für den Hochbau (Anforderungen an Fassadenmaterialität und -gestaltung / Durchführung der Fassadenbemusterung)
- Vorgaben für die Freianlagen, Verpflichtung zur Abstimmung eines qualifizierten Freianlagenplans
- Maßnahmen zum Artenschutz
- Verpflichtung zur Eintragung von Dienstbarkeiten/Baulasten zur Sicherung der Erschließung
- Regelungen zur Sicherung des Entwässerungskonzeptes
- Übernahme der Kosten des Bebauungsplanverfahrens
- Vertragsstrafen bei Nichteinhaltung der Verpflichtungen.
Ein Wegebauvertrag ist nach Abstimmung mit dem Fachamt Management des öffentlichen Raums nicht erforderlich.
Durch die planungsrechtlichen Festsetzungen wird in Verbindung mit den vertraglichen Regelungen ein enger planungsrechtlicher Rahmen gesetzt, der die Umsetzung des abgestimmten Bebauungskonzepts sicherstellt.
04. Okt. 2021 – Stadtplanungsausschuss: Zustimmung zur Einleitung des
B-Plan-Verfahrens auf Basis der Drucksache des Fachamtes
Stadt- und Landschaftsplanung
11. April 2022 – Grobabstimmung des B-Plan-Entwurfs
2022/2023 – Abstimmung und Überarbeitung Funktionsplanung, Erarbeitung
von Gutachten, Klärungen u.a. zum Kita-Nachweis und der
innerenErschließung und Brandschutz
18. Juni 2024 – Hauptausschuss: Zustimmung zur Durchführung
der Öffentlichen Plandiskussion
25. Juli 2024 – Durchführung der Öffentlichen Plandiskussion
Juni / Juli 2025 – Stellungnahmeverschickung (TÖB-Beteiligung)
18. August 2025 – Aufstellungsbeschluss durch den Bezirksamtsleiter
15. September 2025 – Arbeitskreis I
Die aktuell anstehenden weiteren Arbeitsschritte (vorläufige Zeitplanung):
Dez. 2025 /Januar 2026 – Rechtsprüfung vor Öffentlichkeitsbeteiligung
Februar 2026 – Unterzeichnung des städtebaulichen Vertrages zwischen dem
Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung und der
Vorhabenträgerin
29.01.2026 – Stadtplanungsausschuss Nord: Zustimmung zur Durchführung
der Öffentlichkeitsbeteiligung
Februar 2026 – Kenntnisnahmeversendung
März / April 2026 – Öffentlichkeitsbeteiligung zum B-Plan-Entwurf
11.05.2026 – Arbeitskreis II (falls erforderlich)
28.05.2026 – Befassung StadtplanungsausschussSüd (da der StaplA-Nord
erst am 02.07.2026 tagt) mit Zustimmung und Beschluss-
empfehlung an die BV
25.06.2026 – Bezirksversammlung: Beschluss Vorweggenehmigungs-
reife
Beschluss:
Auf Basis des aktuellen Bebauungsplan-Entwurfs des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung und dieser Drucksache wird der Stadtplanungsausschuss Nord - vorbehaltlich des Abschlusses des städtebaulichen Vertrags - um Zustimmung zur Durchführung der Öffentlichkeitsbeteiligung des Bebauungsplan-Entwurfs Billstedt 117 gebeten.
Anlagen:
Anlage 1 – Entwurf des Funktionsplans (Stand Dezember 2026)
Anlage 2 – Bebauungsplan-Entwurf Billstedt 117 (Stand Dezember 2026)
Anlage 3 – Verordnungstext-Entwurf Billstedt 117 (Stand Januar 2026)
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