Weiterentwicklung des Gebiets „Deepenbrook“ in Eidelstedt

02.08.2023

Lfd. Nr. 226 (21)

Kleine Anfrage nach § 24 BezVG des Mitglieds der Bezirksversammlung Eimsbüttel, Gabor Gottlieb (SPD-Fraktion)

Weiterentwicklung des Gebiets „Deepenbrook“ in Eidelstedt

Die Kleine Anfrage wird wie folgt beantwortet:

Sachverhalt

Das Gebiet „Deepenbrook“ wird umschrieben durch den Verlauf Deepenbrook, Holsteiner Chaussee bis Brookgraben, Brookgraben bis zur A7 bis Deepenbrook und liegt am Rande Eidelstedts zu Schnelsen. Zurzeit ist das Gebiet insbesondere durch Einzel- und Doppelhäuser und lange Gärten im jeweils hinteren Bereich gekennzeichnet. Dabei sind die Grundstücke in Privateigentum, ein Großteil der Flächen sind von acht Eigentümern privat in Erbpacht vergeben, einige Grundstücke sind in Einzeleigentum. Die privaten Erbpachtverträge laufen im Jahr 2025 aus und es stellt sich die Frage, wie sich das Gebiet weiterentwickelt sowie wie für die Anwohnerinnen und Anwohner gesichert werden kann, dass sie an ihrem Wohnort über das Ende der Erbpacht hinaus weiter wohnen bleiben können.

Eine Überlegung hierzu seitens der Eigentümer- und der Anwohnergemeinschaft ist es, das Gebiet behutsam nachzuverdichten und durch die räumliche Neuordnung auch neue Grundstückszuschnitte bei den bestehenden Gebäuden zu schaffen, die finanzierbare Erbpachten zu aktuellen Konditionen für die Anwohnerinnen und Anwohner sichern. Im Fokus steht dabei insbesondere eine Neubebauung in den bisher freiliegenden Gartenbereichen der langen Gärten als auch eine Bebauung an der Holsteiner Chaussee.

Vor diesem Hintergrund frage ich die Bezirksamtsleiterin:

1. Wie stellt sich die aktuelle Bebauungsplansituation im Bereich „Deepenbrook“ dar?

Für das Gebiet nördlich der Straße Deepenbrook (bis auf die die Straße Deepenbrookkamp, hier gilt der Teilbebauungsplan 823 vom 12.07.1960) gilt der Baustufenplan Eidelstedt vom 14.01.1955 mit den Ausweisungen Kleinsiedlungsgebiet S1o sowie in den Randbereichen West, Nord, Ost Außengebiet. Diese Ausweisungen wurden durch ein Gerichtsurteil als funktionslos eingestuft. Eine Zulässigkeit von Vorhaben im Gebiet beurteilt sich daher nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB) (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile). Im Gebiet ist bislang keine rückwärtige Bebauung vorhanden, daher fügt sich eine rückwärtige Bebauung, die bereits Gegenstand mehrerer Vorbescheidsanträge war, nicht nach § 34 BauGB ein. Dies gilt auch für Bebauungen an der Holsteiner Chaussee sowie im östlichen Teilbereich Richtung Autobahn, östlich des Depenbrookkamps stehen die rückwärtigen Grundstücksteile zudem unter Landschaftsschutz. Im Nordosten liegt ein Teilbereich in der Wasserschutzzone II, hier gelten die Regelungen der Verordnung über das Wasserschutzgebiet Eidelstedt/Stellingen vom 2. Juli 2019.

2. Wie könnte eine bauliche Nachverdichtung erreicht werden und welche Schritte wären hierfür nötig?

Um hier eine Nachverdichtung zu realisieren, muss neues Planrecht geschaffen werden, d.h. ein neuer Bebauungsplan aufgestellt werden.

• Die Voraussetzung für die Durchführung eines Planverfahren müssen vor Beginn des Verfahrens vorliegen. Aufgrund der Eigentumsstruktur und den zu erwartenden Erschließungsmaßnahmen wird von einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB ausgegangen. Hierzu wird zwischen Vorhabenträger und dem Bezirksamt ein Durchführungsvertrag geschlossen, in dem u.a. Regelungen zur Übernahme der entstehenden Planungskosten und zur Umsetzung des Vorhabens getroffen werden. Der Vorhabenträger muss den Nachweis erbringen, dass er in der Lage ist, das Vorhaben auch umzusetzen.

• Grundsätzlich sind in einem Bebauungsplanverfahren sämtliche Belange wie z.B. Erschließung, Entwässerung, Baumbestand, Ausgleichsmaßnahmen sowie Lärmschutz sorgfältig zu bearbeiten und abzuwägen. Dafür sind Planungs- und Gutachterbüros zu beauftragen.

• Neben den Kosten für Planungsleistungen sind auch die Kosten für die Umsetzung der Planung zu tragen, wie z.B. die Herstellung der Erschließung, Entwässerung, Ausgleichsmaßnahmen, Übertragung von Grundstücksteilen. So müsste z. B. die Straße Deepenbrook verbreitert und erstmalig hergestellt werden, um den zusätzlichen Verkehr und die Lasten der Baufahrzeuge tragen zu können, für die anderen Straßen wäre dies noch zu prüfen.

• Vor Beginn einer möglichen Bebauungsplanung muss sichergestellt sein, dass sowohl die Planungs- wie auch die Erschließungskosten und die Umsetzung gesichert sind.

• Zu beachten ist weiterhin, dass auch die EinzeleigentümerInnen im Plangebiet das Vorhaben positiv begleiten müssten (ggf. Grundstücksabgabe für Straßenverbreiterungen, Kostenübernahme für Straßenbau).

3. Welche Kapazitäten an Wohnungsbau könnten in dem Bereich durch eine Nachverdichtung bei Erhalt des Bestandes nach jetzigem Stand ungefähr realisiert werden?

Es besteht keine abgestimmte Planung für diesen Bereich. Es ist grundsätzlich eine Mischung einer Neubebauung mit Doppelhaushälften sowie Geschosswohnungsbau an der Holsteiner Chaussee vorstellbar.

4. Wie lange würde eine entsprechende Umsetzung der baulichen / planrechtlichen Voraussetzungen ungefähr dauern?

Die Dauer eines Bebauungsplanverfahrens ist insbesondere abhängig vom jeweiligen Vorhabenträger. Erfahrungsgemäß sind für ein Bebauungsplanverfahren mindestens 2 Jahre anzusetzen, dazu kommen die Vorverhandlungen mit dem Vorhabenträger /EigentümerInnen und die Ausschreibung der Planungsleistungen.

5. Wie könnte die Situation der Anwohnerinnen und Anwohner für die Zeit nach dem Auslaufen der jetzigen Erbpacht bis zum Vorliegen der baulichen / planrechtlichen Voraussetzungen für eine Nachverdichtung gesichert werden?

Die ErbpachtgeberInnen könnten dazu Regelungen treffen.

6. Wie könnte gesichert werden, dass die jetzigen Anwohnerinnen und Anwohner nach einer Schaffung der baulichen / planrechtlichen Voraussetzungen für eine Nachverdichtung die Möglichkeit erhalten, ihre Immobilien zu finanzierbaren Konditionen weiter zu halten?

Auch dies könnte nur durch die ErbpachtgeberInnen geregelt werden. Grundsätzlich könnten die Erbpachtgrundstücke so geteilt werden, dass die jetzigen AnwohnerInnen ihre Gebäude mit einem kleineren Grundstücksteil zu geringeren Kosten pachten könnten.

ohne

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