Verordnung nach §172 BauGB Abs. 1 Nr. 2 über die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung für ein Gebiet in den Stadtteilen Eimsbüttel, Hoheluft-West, Stellingen (soziale Erhaltungsverordnung Eimsbüttel, Hoheluft-West, Stellingen-Süd)
Für das in der Anlage dargestellte Maßnahmengebiet soll eine soziale Erhaltungsverordnung – Eimsbüttel, Hoheluft-West, Stellingen-Süd nach §172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 des Baugesetzbuches aufgestellt werden.
Zweck und Bedeutung der Aufstellung der Verordnung
Vor dem Hintergrund der aktuellen Wohnungsmarktentwicklung und den derzeitigen Trends in einzelnen Wohnungsteilmärkten in Eimsbüttel, Hoheluft-West und Stellingen unterliegt das Gebiet aufgrund seiner Lagemerkmale (Nähe zur Innenstadt und Universität, dem breiten, kulturellen und gastronomischen Angebot, der günstigen Verkehrsanbindung an den ÖPNV) und des charakteristischen Altbau-Wohnungsbestands mit kleinteiligen Baustrukturen einer besonderen Nachfragegunst, die bereits zu einem Preisdruck auf die Wohnimmobilien mit einem entsprechendem Aufwertungsdruck und Verdrängungspotenzial geführt hat. Die Mieten sind gestiegen; in der Folge hat sich das Gebiet auch als Standort für Wohneigentum etabliert und ist verstärkt für Investoren und Anleger von Interesse.
Es kann daher im Gebiet nicht von einem abgeschlossenen Aufwertungsprozess ausgegangen werden. Vielmehr bestehen weitere Aufwertungspotenziale, die - geleitet von spekulativen Interessen - schließlich erhebliche Verdrängungsprozesse der angestammten Wohnbevölkerung in Gang setzen können.
Zur Abwendung drohender Aufwertungs- und Verdrängungsprozesse in besonders nachgefragten Wohnlagen steht das Instrument der Sozialen Erhaltungsverordnung nach §172 BauGB in Verbindung mit der Hamburgischen Umwandlungsverordnung hierfür zur Verfügung.
Im Baugesetzbuch werden die Landesregierungen ermächtigt, für Grundstücke in den Gebieten der Sozialen Erhaltungsverordnung durch Rechtsverordnung zu bestimmen, dass die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum an Gebäuden, die ganz oder teilweise dem Wohnzweck dienen, nicht ohne Genehmigung erfolgen darf. Von dieser Möglichkeit hat Hamburg mit der Umwandlungsverordnung von 1998 Gebrauch gemacht. Die Umwandlungsverordnung erstreckt sich hier auf sämtliche hamburgischen Gebiete nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB.
Entsprechend wird zeitgleich mit der Veröffentlichung des Erlasses der Sozialen Erhaltungsverordnung die geltende Umwandlungsverordnung auch im Gebiet Eimsbüttel, Hoheluft-West, Stellingen-Süd gelten.
In der Verbindung mit der genannten Umwandlungsverordnung und der Ausübung des Vorkaufsrechtes nach §24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB, ist das Schutzinstrument der Sozialen Erhaltungsverordnung in besonderem Maße geeignet, den festgestellten Verdrängungseffekten entgegenzuwirken.
Der Erlass der Sozialen Erhaltungsverordnung hat für die Eigentümer und Mieter unmittelbar keine Folgen. Er führt zunächst nur einen eigenständigen Genehmigungsvorbehalt ein. Die zweite Stufe (Genehmigungsverfahren nach §173 BauGB) tritt erst ein, wenn der Eigentümer ein konkretes Bauvorhaben auf seinem Grundstück verfolgt.
Der Genehmigungsvorbehalt nach §172 Abs. 1 unterliegen Anträge auf (Teil)Rückbau, bauliche Änderungen und Nutzungsänderungen sowie in Verbindung mit der Umwandlungsverordnung auch die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum.
Verfahrensschritte:
17.12.2015
Der Stadtplanungsausschuss empfiehlt der Bezirksversammlung dem Erlass der sozialen Erhaltungsverordnung über die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung für „Eimsbüttel, Hoheluft-West, Stellingen-Süd“ zuzustimmen.