Netto-Wohnungsbilanz bei Ersatzneubauten, Abriss bestehender Wohnungen und Grindelhof 87

Kleine Anfrage nach § 24 BezVG der Mitglieder der Bezirksversammlung Eimsbüttel,
Benjamin Schwanke, Camilla Joyce Thiele, Lea Fricke (FDP-Fraktion)
Titel: Netto-Wohnungsbilanz bei Ersatzneubauten, Abriss bestehender Wohnungen und Grindelhof 87
Fortlaufende. Nr.: 22-191

Eingangsdatum: 12.05.2026
Datum der Antwort: 26.05.2026

Das Bezirksamt Eimsbüttel beantwortet die Kleine Anfrage wie folgt:

Sachverhalt:

Im Bezirk Eimsbüttel entstehen neue Wohnungen teilweise auf Grundstücken, auf denen zuvor bestehender Wohnraum abgerissen, zusammengelegt, umgenutzt oder anderweitig aufgegeben wird. Für die wohnungspolitische Bewertung solcher Vorhaben ist daher nicht allein die Zahl neu genehmigter oder fertiggestellter Wohnungen relevant, sondern der tatsächliche Nettoeffekt auf den Wohnungsbestand. Am Beispiel Grindelhof 87 stellt sich diese Frage besonders deutlich. Nach hiesigem Kenntnisstand sollen dort bestehende Wohneinheiten entfallen, während im Vorderhaus bzw. Bestandsgebäude und auf dem rückwärtigen Grundstück neue Wohneinheiten geplant sind. Entscheidend ist, ob hierdurch an der Adresse bzw. im Quartier zusätzlicher Wohnraum entsteht oder ob netto Wohnraum verloren geht. Vor diesem Hintergrund soll geklärt werden, welche Daten dem Bezirksamt zu Wohnungsbestand, Wohnungsabgang, geplanten Neubauwohnungen und Netto-Wohnungsbilanz vorliegen und wie das Bezirksamt solche Fälle in der bezirklichen Wohnungsbaukommunikation bewertet.

Vor diesem Hintergrund fragen wir das Bezirksamt und die Verwlaltung

Fragen:

A. Konkreter Fall Grindelhof 87

1. Wie viele Wohneinheiten bestanden nach Aktenlage im Grindelhof 87 vor Beginn der aktuellen Bau-, Abriss- oder Nutzungsänderungsplanungen?

Nach dem Bauaktenarchiv des Bezirksamtes Eimsbüttel sind im Grindelhof 87 70 Wohnungen vorhanden.

2. Wie viele dieser Wohneinheiten waren nach Kenntnis des Bezirksamts vor Beginn der Maßnahmen tatsächlich dauerhaft bewohnt?

Hierüber liegen keine Erkenntnisse vor.

3. Wie viele Wohneinheiten sollen nach aktueller Planung abgerissen, zurückgebaut, zusammengelegt oder anderweitig aufgegeben werden?

Gemäß einer erteilten Baugenehmigung vom November 2024 soll das Bestandsgebäude revitalisiert und zu 47 Wohneinheiten umgebaut werden.

Es liegt ein Bauantrag vom Mai 2025 für den Neubau eines Mehrfamilienhauses und einer Gewerbefläche im Erdgeschoss mit Cafénutzung (12 WoEi) im Bereich des Bestandgebäudes vor.

Für den hinteren Grundstücksteil wurde im März 2026 eine Genehmigung für den Neubau eines Wohngebäudes mit 46 Wohneinheiten erteilt.

Weiterhin liegt ein Bauantrag vom Februar 2026 für den Neubau eines Mehrfamilienhauses (11 WoEi) im Bereich des Bestandgebäudes vor.

4. Wie viele Wohneinheiten sollen nach den aktuell vorliegenden Bauanträgen im Vorderhaus bzw. Bestandsgebäude entstehen?

Siehe Antwort zu Frage 3

5. Wie viele Wohneinheiten sollen nach den aktuell vorliegenden Bauanträgen auf dem rückwärtigen Grundstück entstehen?

Siehe Antwort zu Frage 3

6. Wie viele Wohneinheiten würden am Standort Grindelhof 87 nach aktueller Planung netto hinzukommen oder wegfallen? Bitte Berechnung offenlegen.

Siehe Antwort zu Frage 3, je nach Genehmigungsfähigkeit der eingereichten Bauanträge und Umsetzung von erteilten Genehmigungen können 70 Wohnungen entfallen und bis zu 93 Wohnungen hinzukommen.

7. Welche Wohnfläche bestand nach Aktenlage vor Beginn der Maßnahme, und welche Wohnfläche soll nach aktueller Planung entstehen?

Die Bestandswohnungen weisen eine Wohnfläche von insgesamt ca. 1.150m² auf.

Die Wohnfläche der Genehmigung vom November 2024 insgesamt ca. 1.150m².

Die Wohnfläche für den Bauantrag vom Mai 2025 beträgt insgesamt ca. 1.465m².

Die Wohnfläche der Genehmigung für den Neubau auf dem hinteren Grundstücksteil vom März 2026 beträgt insgesamt ca. 3.050m².

Die Wohnfläche für den Bauantrag vom Februar 2026 beträgt insgesamt ca. 1.205m².

8. Wie verändert sich die durchschnittliche Wohnungsgröße am Standort durch das Vorhaben?

Die Bestandswohnungen weisen eine durchschnittliche Wohnungsgröße von ca. 16m² auf.

Die durchschnittliche Wohnungsgröße der Genehmigung vom November 2024 beträgt ca. 25m².

Die durchschnittliche Wohnungsgröße für den Bauantrag vom Mai 2025 beträgt ca. 121m².

Die durchschnittliche Wohnungsgröße der Genehmigung für den Neubau auf dem hinteren Grundstücksteil vom März 2026 beträgt ca. 175m².

Die durchschnittliche Wohnungsgröße für den Bauantrag vom Februar 2026 beträgt ca. 106m².

9. Welche Angaben haben die Antragsteller in den Bauanträgen zum bisherigen Wohnungsbestand, zu entfallenden Wohneinheiten und zu neu geplanten Wohneinheiten gemacht?

Siehe Antwort zu Fragen 3 bis 8

10. Welche der aktuell vorliegenden Bauanträge zum Grindelhof 87 würden nach Auffassung des Bezirksamts zu einem Netto-Zuwachs, welche zu einem Netto-Gleichstand und welche zu einem Netto-Verlust an Wohneinheiten führen?

Nach jetzigem Stand würde keiner der vorliegenden Bauanträge oder Genehmigungen zu einem Verlust an Wohnfläche führen.

Die Umsetzung der Genehmigung vom November 2024 würde zu einem Verlust von 23 Wohneinheiten führen.

Der Bauantrag vom Mai 2025 würde bei einem dafür erforderlichen Abbruch des Bestandsgebäudes zu einem Verlust von 58 Wohneinheiten führen.

Die Umsetzung der Genehmigung für den Neubau auf dem hinteren Grundstücksteil würde zu einem Zuwachs vom 46 Wohneinheiten führen.

Der Bauantrag vom Februar 2026 würde bei einem dafür erforderlichen Abbruch des Bestandsgebäudes zu einem Verlust von 59 Wohneinheiten führen.

11. Hat das Bezirksamt den Wohnungsabgang bzw. einen möglichen Wohnungsabgang am Standort Grindelhof 87 bereits an das Statistikamt Nord oder eine andere zuständige Stelle gemeldet bzw. übermittelt? Falls ja: wann und mit welchem Inhalt?

Für die Erteilung der Genehmigung vom November 2024 wurde das Statistikamt Nord am 18.11.2024 informiert.

Für die Erteilung der Genehmigung vom März 2026 wurde das Statistikamt Nord am 02.04.2026 informiert.

12. Falls nein: aus welchen Gründen ist eine solche Meldung bislang nicht erfolgt?
13. Wird das Vorhaben Grindelhof 87 in bezirklichen Übersichten oder in der Kommunikation des Bezirksamts als Wohnungsneubau bzw. als Beitrag zur Schaffung neuer Wohnungen erfasst? Falls ja: mit welcher Zahl?

Die Vorhaben bei denen Wohnungen neu entstehen werden entsprechend erfasst.

Der Bauantrag vom Mai 2025 mit 12 Wohneinheiten.

Die Genehmigung für den Neubau auf dem hinteren Grundstücksteil vom März 2026 mit 46 Wohneinheiten.

Der Bauantrag vom Februar 2026 mit 11 Wohneinheiten.

Aus den Statistiken des Wohnraumschutzes ist für das jeweilige Jahr lediglich der in diesem Jahr abgebrochene Gesamtwohnraum (m²+Wohneinheiten) ersichtlich. Der geschaffene Ersatzwohnraum wird erst im Jahr der Fertigstellung statistisch erfasst. Somit ist aus der Statistik des Wohnraumschutzes nicht konkret der Einzelfall des abgebrochenen und neu geschaffenen Wohnraumes des Hauses Grindelhof 87 ersichtlich.

14. Werden dabei zugleich die am Standort entfallenden Wohnungen ausgewiesen? Falls nein: warum nicht?

Es ist nicht vorgesehen entfallenden Wohneinheiten auszuweisen. Über Gründe hierfür liegen keine Informationen vor.

B. Bezirkliche Praxis bei Abriss, Ersatzneubau und Netto-Wohnungsbilanz

15. Wie viele Bauvorhaben im Bezirk Eimsbüttel seit 2020 betrafen Grundstücke, auf denen vor Errichtung neuer Wohnungen bestehende Wohnungen abgerissen, zusammengelegt oder anderweitig aufgegeben wurden?

Antwort zu Fragen 15 bis 29:

Grundsätzlich wird der Wohnraumschutz durch die Bauprüfabteilung im Falle von konzentrierten Baugenehmigungen in das Genehmigungsverfahren einbezogen und somit ein Genehmigungsverfahren eingeleitet dessen Ergebnis dann Bestandteil der Baugenehmigung im konzentrierten Verfahren wird. Selbstverständlich schließen, wie auch vorangegangen geschildert, die dabei abgebrochenen Wohnflächen sowie die neu geschaffenen Wohnflächen in das Ergebnis der Statistik des Wohnraumschutzes ein.

Grundsätzlich wird der Wohnraumschutz durch die Bauprüfabteilung im Falle von konzentrierten Baugenehmigungen in das Genehmigungsverfahren einbezogen und somit ein Genehmigungsverfahren eingeleitet dessen Ergebnis dann Bestandteil der Baugenehmigung im konzentrierten Verfahren wird. Selbstverständlich schließen, wie auch vorangegangen geschildert, die dabei abgebrochenen Wohnflächen sowie die neu geschaffenen Wohnflächen in das Ergebnis der Statistik des Wohnraumschutzes ein.

Für die Beantwortung der Fragen 15 bis 29 kann auf keine statistische Datengrundlage zurückgegriffen werden. Weder im Bezirksamt Eimsbüttel noch beim Statistikamt Nord wird eine Übersicht geführt, aus der hervorgeht, bei welchen Bauvorhaben seit 2020 bestehende Wohnungen durch Abriss, Zusammenlegung oder Nutzungsänderung entfallen sind und in welchem Verhältnis hierzu neu genehmigte Wohnungen stehen. Eine entsprechende Auswertung müsste anhand einzelner Bauakten händisch zusammengestellt und ausgewertet werden. Dies überschreitet die personellen und zeitlichen Kapazitäten des Bezirksamtes im vorhandenen Personalbestand deutlich.

Eine Pflicht zur gesonderten Erfassung beziehungsweise statistischen Auswertung entfallender Wohneinheiten besteht derzeit nicht. Entsprechende Vorgaben oder standardisierte Datenfelder zur systematischen Erfassung von weggefallenen Wohnungen, Netto-Wohnungsverlusten oder Netto-Wohnungszuwächsen bestehen in den eingesetzten Fachverfahren ebenfalls nicht.

Daher können die Fragen 15 29 nicht im erbetenen Umfang beantwortet werden. Eine tabellarische Darstellung nach Adresse, Stadtteil, Jahr sowie entfallenden und neu genehmigten Wohnungen ist nicht vorhanden.

Das Bezirksamt verfolgt grundsätzlich das Ziel, zusätzlichen Wohnraum im Bezirk zu schaffen, und setzt sich im Rahmen seiner planungs- und genehmigungsrechtlichen Möglichkeiten kontinuierlich hierfür ein. Im Allgemeinen ist davon auszugehen, dass Bauvorhaben zu einem Zuwachs an Wohnungen führen, da Projektentwickler:innen und Eigentümer:innen typischerweise ein wirtschaftliches Interesse an einer höheren Ausnutzung der Grundstücke verfolgen. Auch im Rahmen der Bauleitplanung wird darauf hingewirkt, zusätzliche Wohnraumpotenziale zu schaffen.

Nach Angaben des Statistikamtes Nord hat sich die Gesamtzahl der Wohnungen im Bezirk Eimsbüttel seit 2020 kontinuierlich erhöht. Eine Differenzierung nach Brutto-Zugang und Netto-Zuwachs liegt jedoch auch hier nicht vor.

16. Wie viele Wohnungen sind bei diesen Vorhaben jeweils weggefallen, und wie viele neue Wohnungen wurden jeweils genehmigt? Bitte nach Möglichkeit tabellarisch nach Adresse, Stadtteil, Jahr, entfallenden Wohnungen und neu genehmigten Wohnungen darstellen.

Hierüber liegen keine Daten und Informationen vor.

17. In wie vielen Fällen ergab sich im Bezirk Eimsbüttel seit 2020 ein Netto-Verlust an Wohnungen?

Hierüber liegen keine Daten und Informationen vor.

18. In wie vielen Fällen ergab sich im Bezirk Eimsbüttel seit 2020 ein Netto-Zuwachs an Wohnungen?

Hierüber liegen keine Daten und Informationen vor.

19. In wie vielen Fällen blieb die Zahl der Wohnungen trotz Abriss und Neubau gleich?

Hierüber liegen keine Daten und Informationen vor.

20. Wie viele Wohnungen sind seit 2020 im Bezirk Eimsbüttel durch Abriss entfallen?

Hierüber liegen keine Daten und Informationen vor.

21. Wie viele Wohnungen sind seit 2020 im Bezirk Eimsbüttel durch Zusammenlegung entfallen?

Hierüber liegen keine Daten und Informationen vor.

22. Wie viele Wohnungen sind seit 2020 im Bezirk Eimsbüttel durch Nutzungsänderung von Wohnzwecken in Nichtwohnzwecke entfallen?

23 Wohnungen

23. Wie viele Wohnungen sind seit 2020 im Bezirk Eimsbüttel durch Nutzungsänderung von Nichtwohnzwecken zu Wohnzwecken hinzugekommen?

Hierüber liegen keine Daten und Informationen vor.

24. Gibt es im Bezirksamt eine Übersicht über Netto-Wohnungszuwächse und Netto-Wohnungsverluste bei Bauvorhaben? Falls ja: seit wann und in welcher Form?

Hierüber liegen keine Daten und Informationen vor.

25. Falls nein: warum führt das Bezirksamt keine solche Übersicht?

Über Gründe hierfür liegen keine Informationen vor.

26. Wird bei bezirklichen Wohnungsbauzahlen zwischen Brutto-Zugang und Netto-Zuwachs unterschieden?

Bei den Wohnungsbauzahlen werde neu entstehende Wohnungen erfasst.

27. Wie stellt das Bezirksamt sicher, dass durch Ersatzneubauten kein irreführender Eindruck über den tatsächlichen Wohnraumzuwachs im Bezirk entsteht?

Fehlanzeige

28. Welche Datenfelder werden in den bezirklichen Bauakten oder Fachverfahren zur Zahl bestehender, entfallender und neu entstehender Wohneinheiten geführt?

Es werden aktuell im Fachverfahren Datenfelder zur Anzahl geplanter Wohneinheiten und davon Anzahl barrierefreier Wohnungen geführt. Bei Änderungsanträgen zu erteilten und noch nicht umgesetzten Genehmigungen werden die Anzahl zusätzlicher oder wegfallender Wohnungen zu diesen Genehmigungen erfasst.

Perspektivisch sollen auch abgängige Wohneinheiten z.B. bei Zusammenlegung und Abbruch von Wohngebäuden erfasst werden.

29. Sind diese Daten bezirksamtsintern auswertbar? Falls nein: welche technischen oder organisatorischen Hindernisse bestehen?

Die Daten sind z. Zt.. bezirksintern durch die Bauaufsicht nicht auswertbar. Über die erforderlichen technischen Erfordernisse liegen keine Informationen vor. Organisatorisch sind die Stellen der Leitung des Zentrum für Wirtschaftsförderung Bauen und Umwelt sowie der Abteilungsleitung Bauprüfung z. Zt. personell nicht besetzt.

C. Wohnraumschutz, Datenabgleich und Transparenz

30. Wird bei Bauvorhaben mit Abriss bestehender Wohnungen grundsätzlich geprüft, ob wohnraumschutzrechtliche Genehmigungen oder Maßnahmen erforderlich sind?

Die Beteiligung des Wohnraumschutzes ist verfahrenstechnisch nur bei der Prüfung von Bauanträgen im Baugenehmigungsverfahren nach § 64a HBauO vorgesehen. Die Einholung der Zweckentfremdungsgenehmigung in allen anderen Verfahren obliegt der Verantwortung der Antragsteller.

Der Wohnraumschutz erhält über Bauvorhaben durch die Ergbnisberichte der Baukomisison Kenntnis - somit auch bei Abbruchverfahren im einfachen Verfahren nach § 61 HbauO. Es kann jedoch personell bedingt nur in Ausnahmefällen eine Überprüfung erfolgen. Dies ist jedoch verfahrenstechnisch auch nicht beabsichtigt, da die Einholung der Zweckentfremdungsgenehmigung in allen anderen Verfahren der Verantwortung der Antragsteller obliegt; wie dies bereits WBZ mitgeteilt hat.

31. Wie erfolgt die Abstimmung zwischen Bauaufsicht und Wohnraumschutz innerhalb des Bezirksamts bei Vorhaben, bei denen Wohnungen entfallen?

Siehe Antwort zu Frage 30.

32. Gibt es einen systematischen Abgleich zwischen Bauanträgen, Abrissanzeigen, Wohnraumschutzverfahren und Meldungen an das Statistikamt Nord?

Ein entsprechender systematischer Abgleich findet nicht statt.

33. Falls ja: wie ist dieser Abgleich organisatorisch geregelt?
34. Falls nein: warum besteht ein solcher Abgleich nicht?

Fehlanzeige, hierüber liegen keine Informationen oder Daten vor.

35. Wie lange dauert es nach Kenntnis des Bezirksamts im Regelfall, bis ein Wohnungsabgang statistisch erfasst wird?

2-3 Jahre - erst wenn der Ersatzwohnraum fertiggestellt wurde:

36. Kann es im Bezirk Eimsbüttel vorkommen, dass neu genehmigte Wohnungen als Zugang erscheinen, während der vorherige Wohnungsabgang statistisch nicht oder erst später sichtbar wird?

Fehlanzeige

37. Wie bewertet das Bezirksamt die wohnungspolitische Aussagekraft von Brutto-Wohnungsbauzahlen, wenn bei Ersatzneubauten zuvor entfallende Wohnungen nicht gleichzeitig ausgewiesen werden?

Fehlanzeige

38. Hält das Bezirksamt eine regelmäßige bezirkliche Netto-Wohnungsbilanz für sinnvoll? Falls nein: warum nicht?

Fehlanzeige

39. Welche Schritte wären erforderlich, damit das Bezirksamt künftig bei größeren Bauvorhaben standardmäßig die Zahl der entfallenden und die Zahl der neu entstehenden Wohneinheiten gegenüberstellt?

Fehlanzeige

40. Ist das Bezirksamt bereit, der Bezirksversammlung künftig bei relevanten Bauvorhaben eine Netto-Wohnungsbilanz vorzulegen? Falls nein: warum nicht?

Fehlanzeige

41. Welche Erkenntnisse hat das Bezirksamt darüber, ob in einzelnen Stadtteilen Eimsbüttels trotz Neubautätigkeit ein Netto-Verlust an Wohnungen eingetreten ist?

Fehlanzeige

ohne

keine

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