Monteurwohnungen / gewerbliche Wohnnutzung im Grindelhof 87 – Stand des Wohnraumschutzverfahrens, Zweckentfremdung und behördliches Einschreiten

Kleine Anfrage nach § 24 BezVG der Mitglieder der Bezirksversammlung Eimsbüttel,
Benjamin Schwanke, Camilla Joyce Thiele, Lea Fricke (FDP-Fraktion)
Titel:Monteurwohnungen / gewerbliche Wohnnutzung im Grindelhof 87 –

Stand des Wohnraumschutzverfahrens, Zweckentfremdung und

behördliches Einschreiten
Fortlaufende. Nr.: 22-188

Eingangsdatum: 12.05.2026
Datum der Antwort: 22.05.2026

Das Bezirksamt Eimsbüttel beantwortet die Kleine Anfrage wie folgt:

Sachverhalt:

Nach öffentlich zugänglichen Angeboten im Internet wird unter der Adresse Grindelhof 87, 20146 Hamburg, weiterhin Wohnraum als „Monteurwohnung“ bzw. „Monteurzimmer“ angeboten. Unter anderem wird auf der Plattform:

Monteurzimmer.de – Grindelhof 87

https://www.monteurzimmer.de/wohnung/20146-hamburg-6b49f10b18

eine Vermietung an gewerbliche Nutzer bzw. Monteure beworben. Dabei wird nach den öffentlich zugänglichen Angaben eine Mindestmietdauer von 90 Tagen genannt.

Dem Vernehmen nach soll hinsichtlich der Nutzung des Objektes bereits ein wohnraumschutzrechtliches Verfahren eingeleitet worden sein.

Vor dem Hintergrund des angespannten Hamburger Wohnungsmarktes sowie der gesetzlichen Zielsetzung des Hamburger Wohnraumschutzgesetzes besteht ein erhebliches öffentliches Interesse daran, ob Wohnraum dauerhaft dem allgemeinen Wohnungsmarkt entzogen und stattdessen gewerblich bzw. beherbergungsähnlich genutzt wird.

Die Mindestmietdauer von 90 Tagen wirft hierbei insbesondere die Frage auf, ob bewusst versucht wird, die Nutzung formal als „Wohnen auf Zeit“ erscheinen zu lassen, obwohl tatsächlich eine gewerbliche, wechselnde Unterbringung von Monteuren oder sonstigen Dritten erfolgt.

Zudem stellt sich die Frage, ob und mit welchem Ergebnis die Bezirksverwaltung bereits gegen die Nutzung eingeschritten ist bzw. ob die gegenwärtige fortdauernde öffentliche Bewerbung des Angebots von der Verwaltung als zulässig angesehen wird.

Vor diesem Hintergrund fragen wir die Bezirksamtsleitung und die Verwaltung:

Fragen

1. Aktuelle Nutzung und öffentliche Bewerbung

1. Seit wann ist dem Bezirksamt die Nutzung bzw. Bewerbung von Wohnraum im Grindelhof 87 als „Monteurwohnung“, „Monteurzimmer“ oder vergleichbare gewerbliche Wohnnutzung bekannt?

Die erste Meldung einer möglichen zweckfremden Nutzung erfolgte am 04.09.2025.

2. Wie bewertet das Bezirksamt die öffentliche Bewerbung des Angebots unter ausdrücklicher Bezugnahme auf „Monteurwohnungen“ bzw. „Monteurzimmer“ rechtlich?

Eine Nutzung durch Monteure stellt per se erstmal keine Zweckentfremdung von Wohnraum nach dem HmbWoSchG dar. Es kommt auf die tatsächliche Nutzung des Wohnraums durch diese Personengruppe an.

3. Geht das Bezirksamt derzeit von einer Wohnnutzung oder von einer gewerblichen bzw. beherbergungsähnlichen Nutzung aus?

Zum jetzigen Zeitpunkt kann keine abschließende Aussage diesbezüglich erfolgen, da der Sachverhalt noch in der Prüfung ist.

4. Welche tatsächlichen Kriterien legt das Bezirksamt bei der Abgrenzung zwischen zulässigem „Wohnen auf Zeit“ und unzulässiger Zweckentfremdung zugrunde?

Hier können keine allgemeingültigen Angaben gemacht werden. Jeder Fall muss individuell geprüft werden. Jedoch sind bei der Beurteilung einer Wohnnutzung zunächst die von der Rechtsprechung entwickelten Kriterien heranzuziehen. Wohnnutzung steht für die Gesamtheit der mit der Führung des häuslichen Lebens und des Haushalts verbundenen Tätigkeiten. Hiernach ist eine Wohnnutzung gekennzeichnet durch:

• eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit („Heimstatt im Alltag“, Lebensmittelpunkt),

• die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie

• die Freiwilligkeit des Aufenthalts

Auf Dauer angelegt ist die Nutzung von Wohnraum, wenn sie entweder zeitlich unbefristet beabsichtigt und vertraglich vereinbart wird oder wenn die Beendigung zwar von vornherein zeitlich absehbar ist, aber eine gewisse Mindestdauer beabsichtigt und vertraglich vereinbart ist. Die Nutzungsdauer hat hierbei Indizwirkung für das Merkmal einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit:

• Ab sechs Monaten: Auf Dauer angelegt ist eine Nutzung jedenfalls ab einer Aufenthaltsdauer von sechs Monaten. Im Falle einer Aufenthaltsdauer von sechs Monaten oder mehr ist deshalb in der Regel von einer Wohnnutzung auszugehen, soweit andere objektive Umstände diese Annahme nicht entkräften.

• Ab drei Monaten: Auch wenn Personen ihren Lebensmittelpunkt lediglich vorübergehend nach Hamburg verlegen, kann eine auf Dauer angelegte Nutzung von Wohnraum vorliegen. Solche Aufenthalte können beispielsweise im Rahmen von Ausbildung oder Berufstätigkeit erfolgen. Von einer mittelfristigen Verlegung des Lebensmittelpunktes kann ab einer Vertrags- und Aufenthaltsdauer von mindestens drei Monaten ausgegangen werden. Die Annahme, dass Verfügungs- oder Nutzungsberechtigte ihren Lebensmittelpunkt tatsächlich nach Hamburg verlegen, muss jedoch durch hinzutretende objektive Umstände gestützt werden. Hinzutretende Indizien können beispielsweise sein: Die Melderechtliche Verlegung der Hauptwohnung nach Hamburg und/oder die monatliche Abrechnung der Mietzahlungen.

5. Welche rechtliche Bedeutung misst das Bezirksamt der angegebenen Mindestmietdauer von 90 Tagen bei?

Siehe Antwort zu Frage 4. Es handelt sich um ein Indiz.

6. Hält das Bezirksamt die bloße Vereinbarung einer Mindestmietdauer von 90 Tagen für ausreichend, um eine zweckentfremdungsrechtlich relevante Kurzzeit- oder gewerbliche Nutzung auszuschließen?

Nein.

7. Hat das Bezirksamt festgestellt oder überprüft,

a) ob die Räumlichkeiten tatsächlich an ständig wechselnde Nutzer vermietet werden,

Ja.

b) ob eine hotel- oder beherbergungsähnliche Organisation vorliegt,

Ja.

c) ob die Räume dauerhaft dem allgemeinen Wohnungsmarkt entzogen sind?

Ja.

8. Hat das Bezirksamt das aktuell öffentlich abrufbare Angebot auf Monteurzimmer.de dokumentiert oder gesichert, insbesondere durch Screenshots, Aktenvermerk oder sonstige Beweissicherung?

Ja.

9. Wann hat das Bezirksamt zuletzt geprüft, ob unter der Adresse Grindelhof 87 weiterhin Wohnraum auf Internetplattformen als Monteurwohnung, Monteurzimmer, Boardinghouse, Serviced Apartment oder vergleichbare Nutzung angeboten wird?

08.05.2026

10. Hat das Bezirksamt geprüft, ob durch die Bewerbung als Monteurzimmer eine Umgehung des Wohnnutzungsgebots vom 09.01.2026 vorliegt? Falls ja: mit welchem Ergebnis?

Zum jetzigen Zeitpunkt kann keine abschließende Aussage erfolgen, da der Sachverhalt in der Prüfung ist.

11. Hat das Bezirksamt gegenüber der Plattform oder dem Anbieter die Entfernung oder Änderung des Angebots verlangt? Falls nein: warum nicht?

Ja.

12. Welche Anforderungen stellt das Bezirksamt an den Nachweis, dass eine Nutzung als „Wohnen auf Zeit“ noch als Wohnnutzung und nicht als Zweckentfremdung zu bewerten ist?

Siehe Antwort zu Frage 4.

2. Verfahrensstand, Genehmigungslage und Vollzug

13. Liegt für die Nutzung eine Genehmigung nach dem Hamburger Wohnraumschutzgesetz vor?

Die akt. Bewertung der derzeitigen Nutzung ist aktuell noch in der Prüfung. Eine Zweckentfremdungsgenehmigung zur Nutzung des Hauses Grindelhof 87 durch wechselnde Nutzer zum Zwecke des nicht auf Dauer angelegten Gebrauchs wurde nicht erteilt.

Falls ja:

a) wann wurde diese erteilt,

b) mit welchem konkreten Inhalt,

c) befristet bis wann,

d) unter welchen Nebenbestimmungen?

14. Wurde im Zusammenhang mit dem Verfahren ein Zwangsgeld angedroht oder festgesetzt?

Ja

15. Falls ja:

a) in welcher Höhe,

55 x 2.500

55 x 500

b) wann,

09.01.2026

c) gegen wen,

HKI Consulting GmbH & Co. KG, Werner-von-Siemens-Straße 5, 49584 Fürstenau

d) aufgrund welchen Sachverhalts?

Zweckentfremdung von Wohnraum-Angebot und Nutzung von Wohnraum zum Gebrauch einer Überlassung an wechselnde Nutzer zum Zwecke des nicht auf

Dauer angelegten Gebrauchs

16. Wurde ein festgesetztes Zwangsgeld bestandskräftig? Falls nein: In welchem Verfahrensstand befindet sich die Festsetzung derzeit?

Gegen das Wohnnutzungsgebot vom 09.01.2026 wurde Widerspruch eingelegt. Laut § 13a Absatz 4 HmbWoSchG in Verbindung mit § 80 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) ist das Wohnnutzungsgebot sofort vollziehbar. Die festgesetzten Zwangsgelder wurden noch nicht für verwirkt erklärt.

17. Wurde ein festgesetztes Zwangsgeld tatsächlich beigetrieben bzw. vollstreckt?

Fehlanzeige

18. Falls nein:

a) aus welchen Gründen nicht,

Siehe Antwort zu 16.

b) welche weiteren Vollstreckungsmaßnahmen wurden eingeleitet oder geprüft?

Siehe Antwort zu 16.

19. Plant das Bezirksamt derzeit weitere wohnraumschutzrechtliche Maßnahmen gegen die Nutzung im Grindelhof 87?

Der Sachverhalt ist aktuell noch in der Prüfung.

20. Falls derzeit keine weiteren wohnraumschutzrechtlichen Maßnahmen geplant sind: Aus welchen rechtlichen oder tatsächlichen Gründen sieht das Bezirksamt hiervon ab?

Siehe Antwort zu 19.

21. Wurde die Anbieterin oder Nutzungsberechtigte nach Erlass des Wohnnutzungsgebots erneut zur aktuellen Nutzung und Bewerbung der Räumlichkeiten angehört? Falls ja: wann und mit welchem Ergebnis?

Nein.

22. Welche Nachweise hat die Nutzungsberechtigte dem Bezirksamt vorgelegt, um die Rückführung in eine dauerhafte Wohnnutzung zu belegen?

Es wurden Mietverträge eingereicht sowie der Nachweis über die Löschung der bemängelten Inserate.

23. Hat das Bezirksamt die tatsächliche Belegung der Räumlichkeiten überprüft, etwa durch Ortsbesichtigung, Auskunftsersuchen, Mietvertragsprüfung oder Abgleich mit Meldedaten?

Ja. Der Sachverhalt ist aktuell auch weiterhin noch in der Prüfung.

24. Wurden Mietverträge, Buchungsunterlagen, Rechnungen oder sonstige Vertragsunterlagen angefordert, um die behauptete oder tatsächliche Nutzungsdauer der einzelnen Nutzerinnen und Nutzer zu überprüfen?

Ja. Der Sachverhalt ist aktuell auch weiterhin noch in der Prüfung.

25. Wie viele Wohneinheiten im Grindelhof 87 sind nach Kenntnis des Bezirksamts derzeit tatsächlich dauerhaft zu Wohnzwecken vermietet?

Der Sachverhalt ist aktuell auch weiterhin noch in der Prüfung.

26. Wie viele Wohneinheiten im Grindelhof 87 stehen derzeit leer oder werden nach Kenntnis des Bezirksamts nicht dauerhaft zu Wohnzwecken genutzt?

Der Sachverhalt ist aktuell auch weiterhin noch in der Prüfung.

27. Welche Konsequenzen hätte es aus Sicht des Bezirksamts, wenn trotz Wohnnutzungsgebots weiterhin eine gewerbliche oder beherbergungsähnliche Nutzung stattfindet?

Zunächst werden die Zwangsgelder aus dem Wohnnutzungsgebot für verwirkt erklärt und neue Zwangsgelder festgesetzt.

3. Abstimmung mit anderen Behörden, Verwaltungspraxis und Vergleichsfälle

28. Wurde die Nutzung gegenüber anderen Behörden angezeigt oder abgestimmt, insbesondere:

a) gegenüber der Bauaufsicht,

Fehlanzeige, ist bereits involviert.

b) gegenüber dem Fachamt Verbraucherschutz, Gewerbe und Umwelt,

Fehlanzeige, Wohnraumschutz ist Teil des Fachamt Verbraucherschutz, Gewerbe und Umwelt, andere Bereiche wurden nicht informiert.

c) gegenüber der Finanzbehörde oder sonstigen Stellen?

Fehlanzeige

29. Wie viele vergleichbare Verfahren wegen Monteurwohnungen, Boardinghouses oder vergleichbarer gewerblicher Wohnnutzungen wurden im Bezirk Eimsbüttel seit 2022 geführt?

Fehlanzeige, keine vergleichbaren Verfahren

30. In wie vielen Fällen kam es dabei:

Siehe Antwort zu 29.

a) zu Untersagungsverfügungen,

b) zu Zwangsgeldfestsetzungen,

c) zur tatsächlichen Vollstreckung von Zwangsgeldern?

31. Hat das Bezirksamt seit 2022 eine Zunahme von Fällen festgestellt, in denen Wohnraum als „Monteurwohnung“, „Boardinghouse“, „Serviced Apartment“ oder sonstiges gewerbliches Wohnen auf Zeit angeboten wird?

Es erfolgt keine separate Unterscheidung der einzelnen Aufenthaltszwecke innerhalb der statistischen Erfassung der Zweckentfremdung durch wechselnde Nutzer zum Zwecke des nicht auf Dauer angelegten Gebrauchs.

32. Welche Maßnahmen ergreift das Bezirksamt allgemein zur Kontrolle solcher Angebote auf Internetplattformen?

Portale, in denen Angebote für eine Überlassung an wechselnde Nutzer zum Zwecke des nicht auf Dauer angelegten Gebrauchs veröffentlicht werden, werden von den beiden Sachbearbeitern des Abschnitt Wohnraumschutz durchsucht. Diese überprüfen die einzelnen Anzeigen auf die Einhaltung der Regularien des HmbWoSchG.

Beschluss: ohne

keine

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